COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
N° 2024/ 172
Rôle N° RG 22/11778 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ5P6
SA LOGIS FAMILIAL
C/
[L] [J]
[W] [T] ÉPOUSE [J] épouse [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Bastien CAIRE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 25 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00984.
APPELANTE
SA LOGIS FAMILIAL Société anonyme d'habitation à loyer modéré, immatriculée au RCS de Nice sous le n°969.802.321, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [L] [J]
né le 15 Septembre 1984 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]/FRANCE
représenté par Me Bastien CAIRE de la SELARL M&C AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [W] [T] épouse [J]
née le 16 Mai 1986, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]/FRANCE
représentée par Me Bastien CAIRE de la SELARL M&C AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 26 juin 2006 à effet au 03 juillet 2006, la société LOGIS FAMILIAL a donné à bail d'habitation à M. [L] [J] un appartement situé à [Localité 5].
Par avenant du 17 décembre 2012, Mme [J] née [T] [W] est devenue cotitulaire de ce bail.
M.et Mme [J] ont quitté les lieux.
Par acte d'huissier du 24 mars 2021, la société LOGIS FAMILIAL a fait assigner M.et Mme [J] aux fins de les voir condamner au versement d'une somme au titre de la remise en état des lieux et au paiement de dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire du 25 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection de Nice a :
- rejeté la demande de vérification d'écriture,
- débouté la SA LOGIS FAMILIAL de sa demande de paiement de la somme de 11 787,21 euros,
- débouté la SA LOGIS FAMILIAL de sa demande de paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts;
- débouté M.et Mme [J] de leur demande au titre de la procédure abusive,
- condamné la SA LOGIS FAMILIAL à verser à M.et Mme [J] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SA LOGIS FAMILIAL aux entiers dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire est attachée de droit à la décision.
Le premier juge a rejeté la demande de vérification d'écriture formée par M.[J] relative à la signature apposée sur un état des lieux de sortie du 06 juillet 2018 puisque M.[J] avait reconnu qu'il était présent lors de l'établissement de cet acte et que la signature de ce document ne valait pas approbation des constatations qui y figurent.
Il a rejeté la demande de la SA LOGIS FAMILIAL au motif que ni les mentions lapidaires, parfois illisibles de l'état des lieux de sortie, ni les photographies versées au débat, ne démontraient l'existence de dégradations locatives.
Il a ajouté que l'état des lieux d'entrée ne faisait pas état d'un appartement en très bon état et qu'une remise de loyers avait été consentie au locataire. Il a ajouté que le logement avait été occupé pendant 12 ans, si bien qu'il fallait tenir compte de la vétusté.
Il a également rejeté la demande accessoire de la SA LOGIS FAMILIAL à des dommages et intérêts.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [J] au titre d'une procédure abusive.
Par déclaration du 18 août 2022, la SA LOGIS FAMILIAL a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [J].
Monsieur et Madame [J] ont constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2023 auxquelles il convient de se référer, la SA LOGIS FAMILIAL demande à la cour :
- de déclarer son appel recevable,
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
* statuant à nouveau,
- d'entendre M.[J] ainsi que l'ensemble des voisins et procéder à la vérification d'écriture prévue par la loi,
- de condamner solidairement M.et Mme [J] à lui payer la somme de 11.787,2l euros, assorties des intérêts de droit à compter de l'assignation en justice.
- de débouter M.et Mme [J] de leurs demandes,
- de condamner solidairement M.et Mme [J] à lui payer la somme 3.000 euros en application de l'article 700du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle soutient que M. [J] a signé l'état des lieux de sortie établi contradictoirement. Elle relève démontrer que les photographies qu'elle produit au débat sont celles du logement.
Elle reproche à ses locataires:
-une transformation des lieux sans son autorisation (création de la cuisine ouverte, modifications apportées à l'électricité, suppression du bar maçonné, crépis et décorations qui ne sont pas conformes pour une location et transformation de la salle de bain),
- un défaut d'entretien,
- un appartement laissé en mauvais état avec des dégradations locatives (trous dont le trou d'une ancienne climatisation, éléments cassés et défectueux).
Elle expose avoir dû remettre en état l'appartement. Elle évoque la nécessaire démolition de la maçonnerie de la cuisine et de la salle d'eau et la réfection de ces pièces, la dépose du crépis, la remise en place du carrelage et des plinthes. Elle conteste avoir restitué le dépôt de garantie.
Elle note avoir pris en compte la vétusté.
Elle conteste le caractère abusif de sa procédure.
Par conclusions notifiées par RPVA le 22 février 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.et Mme [J] demandent à la cour :
- de déclarer recevable leur appel incident,
En conséquence,
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* rejeté la demande de vérification d'écriture ;
*débouté la SA LOGIS FAMILIAL de sa demande de paiement de la somme de 11.787,21 euros
* débouté la SA LOGIS FAMILIAL de sa demande de paiement de la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts ;
* condamné la SA LOGIS FAMILIAL aux entiers dépens de la présente procédure ;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté M.et Mme [J] de leur demande au titre de la procédure abusive ;
*condamné la SA LOGIS FAMILIAL à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Statuant de nouveau :
- de débouter la SA LOGIS FAMILIAL de l'ensemble de ses demandes,
Subsidiairement,
- de juger que la SA LOGIS FAMILIAL n'a pas appliqué la grille de vétusté relative aux différents postes de travaux,
- de débouter la SA LOGIS FAMILIAL de ses demandes,
- de condamner la SA LOGIS FAMILIAL à leur verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et 4000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
- de condamner la SA LOGIS FAMILIAL aux dépens.
Ils indiquent que M.[J] n'a pas signé l'état des lieux de sortie car il n'était pas d'accord avec l'évaluation de l'état de l'appartement qui y était mentionné. Ils ajoutent que les photographies produites au débat ne concernent pas le logement qu'ils avaient loué. Ils précisent que les attestations produites, qui ne respectent pas les exigences de l'article 202 du code de procédire civile, émanent d'un employé d'une société mandatée par la SA LOGIS FAMILIAL si bien qu'elles ne sont donc pas probantes.
Ils font leur l'argumentation du premier juge pour rejeter la demande de la SA LOGIS FAMILIAL au titre de la remise en état des lieux.
Ils relatent avoir pris en charge des travaux d'entretien et d'amélioration pendant la durée du bail. Ils déclarent que le bailleur leur a restitué l'intégralité du dépôt de garantie, ce qui témoigne de l'absence dégradations locatives.
Subsidiairement, ils sollicitent l'application de la grille de vétusté et contestent certains postes de travaux.
Ils sollicitent des dommages et intérêts pour procédure abusive.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le premier février 2024.
MOTIVATION
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'juger' qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.
Selon l'article 287 du code de procédure civile, si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.
L'article 288 du même code énonce qu'il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.
Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.
M.[J] conteste avoir signé l'état des lieux de sortie. Il dénie en conséquence son écriture. Le juge est donc tenu de vérifier l'écrit contesté.
Il ressort des pièces produites que la signature de M.[J], (qui était présent lors de l'état des lieux de sortie), portée sur l'état des lieux de sortie, faite sur un espace plus réduit que celui dont il disposait sur les autres documents, est la même que celle portée sur le contrat de location et l'état des lieux d'entrée.
Selon l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (...).
L'état des lieux de sortie a été régulièrement effectué en présence de M.[J] qui a signé ce document. Il a été établi contradictoirement. Le bailleur n'avait pas de raison de solliciter un huissier de justice. M.et Mme [J] n'ont pas non plus sollicité l'assistance d'un tel professionnel.
Il conviendra en conséquence de tenir compte de cet état des lieux de sortie.
Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 d'ordre public, le locataire est obligé :(...)
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (...);
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure(...)
f) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local(...)
M.et Mme [J] étaient locataires d'un logement de type T2, d'une surface habitable de 50m².
L'état des lieux d'entrée du 03 juillet 2006 évoque un logement essentiellement à l'état d'usage.
Les parties avaient d'ailleurs convenu, le 03 octobre 2016, d'une prise en charge de travaux par le locataire (mise en peinture du séjour, de la cuisine, de la salle d'eau et de la chambre) moyennant le versement par le bailleur de la somme de 330,64 euros.
L'état des lieux de sortie du 06 juillet 2018 fait état d'un appartement dont les peintures sont essentiellement en bon état.
Sont mentionnés comme vétustes :
- la porte d'entrée,
- les murs de la cuisine, l'évier et le robinet de la cuisine,
- le sol du séjour,
- le plafond et le sol du dégagement,
- les murs et le sol de la chambre.
Il est relevé que la cuisine est ouverte sur le séjour.
Il est noté qu'il existe de fils nus dans la cuisine et dans la chambre et que les branchements sont 'sauvages'.
Il est également mentionné :
- dans l'entrée, une sonnette hors service,
- dans la cuisine, 'l'ouverture de la cuisine' l'existence d'un gros trou pour une climatisation, des trous sur le PVC, l'absence de la crémone d'origine avec une crémone artisanale en applique, des tiroirs en façade dégradés, un bar artisanal, un plan de travail gonflé, une hotte dégradée, trois feux de vitro-céramique cassés, des tiroirs vétustes, des portes d'étagères dégradées et un mitigeur mal fixé,
- dans le séjour, six trous et 15 trous d'une climatisation retirée, une prise de courant descellée, des plinthes décollées et deux saignées bétonnées,
- dans le dégagement, un trou bétonné, le rail bas d'un placard absent, des gros éclats sur des portes avec des traces et des goulottes d'électricité dégradées,
- dans la chambre, 39 trous et un trou 'passe câble' avec une porte dégradée et des poignées absentes,
- dans la salle de bains, les dégradations de la porte de la salle de bains et de la vasque et des carreaux fêlés,
- sur le balcon, un gros trou pour une climatisation sur façade.
Cet état des lieux ne comporte pas l'indication selon laquelle plusieurs photos auraient été prises et qu'elles y seraient annexées. Il est uniquement évoqué, pour la chambre 1, 'voir photo', ce qui ne permet pas de relier l'état des lieux de sortie aux photographies versées au débat. L'attestation sur l'honneur de M.[G], non accompagnée d'une pièce d'identité, ne permet pas de rattacher les photographies versées au dossier à l'appartement litigieux.
Les attestations produites au débat par M.et Mme [J] ne permettent pas de contredire les mentions de l'état des lieux de sortie. Il en ressort essentiellement que ces derniers avaient rénové l'appartement avec goût. Or, aucun témoin ne vient contester la transformation des lieux loués ni l'état des lieux à la sortie.
Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie qu'un certain nombre d'éléments sont dégradés (portes; vasque dans la salle de bains; goulottes; placards), que l'électricité est défaillante, qu'il y a plusieurs trous non rebouchés et qu'il existe des trous pour la pose d'une climatisation. Il apparaît également qu'il y a eu une transformation des lieux puisque l'état des lieux d'entrée mentionne comme seule ouverture de la cuisine une porte alors que l'état des lieux de sortie permet de constater qu'il s'agit désormais d'une cuisine ouverte avec un bar artisanal.
En revanche, le bailleur ne justifie pas de la transformation des lieux concernant la salle de bains. Il ne démontre pas que les éventuelles décorations de cette salle de bains constitueraient une transformation des lieux et non un aménagement effectué par le locataire, comme le lui permet l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989.
M.et Mme [J] ne démontrent pas avoir obtenu l'accord du bailleur pour transformer les lieux. Cette transformation s'est accompagnée de dégradations puisque la cuisine, fermée, a été transformée en cuisine ouverte.
Il ne ressort pas de l'état des lieux de sortie que M.[J] avait donné sa nouvelle adresse.
Dès le 10 août 2018, le bailleur a envoyé à l'ancienne adresse de M.et Mme [J] une demande au titre des réparations locatives, réitérée à une nouvelle adresse le 04 avril 2019. Il était mentionné un 'complément' d'un montant de 12.813, 30 euros.
Le bailleur a fait établir un bon pour travaux le 02 août 2018, pour un montant total de 22.676,93 euros, qui mentionne notamment la 'réfection totale d'une cuisine et d'une salle de douche', la 'démolition de la maçonnerie de la cuisine et de la salle d'eau', la 'dépose des crépis et décourage gouttelettes', la 'démolition des revêtements de sols, la démolition du carrelage et la pose de dalles vinyliques'. La société mandatée a effectué les travaux et établi une facture le 24 septembre 2018.
Le bailleur n'a pas accepté la transformation de la cuisine effectuée par ses locataires. Puisqu'il n'a pas choisi de conserver le bénéfice des travaux de transformation faits dans les lieux, il peut solliciter la condamnation de ses anciens locataires au paiement du coût des travaux de remise en état de la cuisine.
M.et Mme [J] ne démontrent pas que leur bailleur leur aurait restitué le dépôt de garantie de 183 euros. Au contraire, le bailleur l'a conservé (sa pièce 16) et a simplement déduit ce dépôt de garantie du montant de ce qu'il estime être sa créance locative, constituée de frais de réfection à hauteur de 12.091,74 euros.
Il convient de tenir compte de la vétusté compte tenu de l'occupation des lieux qui a duré douze ans. Toutefois, il existe des dégradations qui ne sont pas en lien avec la vétusté.
Ainsi en est-il des dégradations sur les plinthes dans le séjour, les meubles sous évier dans la cuisine, les étagères de la cuisine, le plan de travail de la cuisine, les feux de la vitrocéramique de la cuisine cassés, la vasque de la salle de bains et les carreaux fêlés, les trous (dont certains importants, pour laisser passer une climatisation).
Le devis et la facture produits portent essentiellement sur la réfection totale de la cuisine, de la salle de bains et sur la rénovation du logement. De ce fait, sont intégrés dans le devis et la facture, le rebouchage de trous, le remplacement des éléments de la salle de bains et de la cuisine.
Il conviendra de s'appuyer sur les pièces produites par la SA LOGIS FAMILIAL pour établir les sommes dues par M.et Mme [J].
Il conviendra de prendre en compte la moitié du coût de la démolition de la maçonnerie 'cuisine et salle d'eau' puisque seul peut être mis à la charge de M.et Mme [J] le coût de la démolition de la maçonnerie de la cuisine, soit la somme arrondie à 2474 euros. Ils devront s'acquitter du coût de la mise en place de cloisons (1025, 46 euros) et le coût du poste alimentation/réfection de la cuisine (521, 87 euros).
Pour tenir compte de la vétusté, M.et Mme [J] seront condamnés au versement de 30% du coût de la réfection de la cuisine ( soit 30% de la somme 486, 29 euros pour la dépose des éléments cassés et dégradés de la cuisine et de la plomberie et la pose des meubles à effectuer dans la cuisine).
Pour les mêmes motifs, ils seront condamnés à 30% du coût pour la prise et les plinthes (soit 30% de 397 euros). M.et Mme [J] seront en outre condamnés au versement de la somme de 50 euros au titre de la vasque dégradée dans la salle d'eau (puisque l'on ne peut imputer aux locataires le coût de la réfection totale de la salle de bains).
Le montant de la créance de la SA LOGIS FAMILIAL s'élève en conséquence la somme de 4336,31 euros.
Il convient en conséquence de condamner solidairement M.et Mme [J] à verser à la SA LOGIS FAMILIAL la somme de 4153,31 euros (le dépôt de garantie de 183 euros pouvant être conservé par le bailleur), au titre des dégradations locatives et de la remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M.et Mme [J]
M.et Mme [J] ne justifient pas que la procédure intentée par la SA LOGIS FAMILIAL, qui a partiellement abouti, aurait dégénéré en abus de droit. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M. et Mme [J] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le jugement déféré qui a condamné la SA LOGIS FAMILIAL aux dépens et à verser à M.et Mme [J] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera infirmé.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SA LOGIS FAMILIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits. Il convient de condamner M.et Mme [J] à lui verser la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M.[L] [J] et Mme [W] [T] épouse [J],
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE M.[L] [J] et Mme [W] [T] épouse [J] à verser à la SA LOGIS FAMILIAL la somme de 4153,31 euros (après déduction du dépôt de garantie de 183 euros pouvant être conservé par le bailleur), au titre des dégradations locatives et de la remise en état des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance,
CONDAMNE M.[L] [J] et Mme [W] [T] épouse [J] à verser à la SA LOGIS FAMILIAL la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
REJETTE les demandes formées par M.[L] [J] et Mme [W] [T] épouse [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M.[L] [J] et Mme [W] [J] aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
