COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
N° 2024/ 170
Rôle N° RG 22/08913 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJTNO
[G] [N] NÉE [K]
[B] [N]
C/
[V] [S] épouse [H]
[C] [H]
[Y] [N]
[O] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Serge BERTHELOT
Me Charles TOLLINCHI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 08 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00332.
APPELANTS
Monsieur [B] [N]
né le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 14]
décédé le [Date décès 8] 2023
Madame [G] [N] née [K] prise tant à titre personnelle qu'en sa qualité d'ayant-droit de feu [B] [N] son mari, décédé le [Date décès 8] 2023
née le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 15] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 11] - [Localité 3]
représentée par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Madame [V] [S] épouse [H]
née le [Date naissance 9] 1973 à SRI LANKA, demeurant [Adresse 12] - [Localité 16]
représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Michel ROVERE, avocat au barreau de NICE
Monsieur [C] [H]
né le [Date naissance 5] 1977 à [Localité 16], demeurant [Adresse 12] - [Localité 16]
représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Michel ROVERE, avocat au barreau de NICE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
Monsieur [Y] [N], pris en sa qualité d'héritier de feu [B] [N]
né le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7] - [Localité 14]
représenté par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur [O] [N] pris en sa qualité d'héritier de feu [B] [N]
né le [Date naissance 6] 1971 à [Localité 13], demeurant [Adresse 10] - [Localité 3]
représenté par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 16 décembre 2013 à effet à la même date, M. [B] [N] et Mme [G] [K] épouse [N] ont donné à bail d'habitation à M. [C] [H] et Mme [V] [S] épouse [H], un appartement sis [Adresse 12] à [Localité 16] moyennant un loyer mensuel de 877 euros majoré d'une provision sur charges de 12 euros.
Par jugement du 10 avril 2018, le juge d'instance de Nice avait prononcé la nullité d'un commandement de payer du 13 janvier 2017 et condamné M.et Mme [N] à verser à M.et Mme [H] une somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, lié à une coupure d'eau entre le 05 janvier 2016 et le 18 janvier 2016 ainsi qu'en raison de la présence d'humidité et de moisissures.
Les locataires ont acquis le bien le 13 décembre 2019, à la suite d'un congé pour vendre qui leur avait été délivré le 14 juin 2019.
Par acte du 4 février 2021, M.et Mme [H] ont fait assigner M.et Mme [N] aux fins de les voir condamner à des dommages et intérêts.
Par jugement contradictoire en date du 8 avril 2022, le tribunal judiciaire de Nice :
- déclaré recevable la demande des époux [H] ;
- condamné les époux [N] à payer aux époux [H] la somme de 6 000 euros assortie du taux d'intérêt légal à compter de la signification du présent jugement ;
- condamné les époux [N] à payer aux époux [H] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- débouté les époux [N] de leurs demandes ;
- condamné les époux [N] aux dépens en ce compris le coût du constat d'huissier du 19 septembre 2018.
Le premier juge a estimé que les demandes de M.et Mme [H] ne se heurtaient pas à l'autorité de la chose jugée par la décision du 10 avril 2018. Il a ajouté que l'action de M.et Mme [H] n'était pas liée à la vente de l'appartement si bien qu'il ne pouvait leur être opposée la clause selon laquelle ils prenaient le bien en l'état, sans recours contre leur vendeur. Il a noté que leur action concernait une indemnisation pour le préjudice de jouissance qu'ils avaient subi alors qu'ils étaient encore locataires.
Il a jugé que M.et Mme [H], postérieurement au 18 janvier 2016, avaient continuer à subir des désordres dans le bien loué en raison d'une humidité importante. Il a relevé que les travaux effectués par les bailleurs n'avaient pas été suffisants et qu'il n'était pas démontré que les désordres affectant le logement provenaient d'un appartement voisin ou d'un défaut d'entretien des lieux par les locataires.
Par déclaration du 21 juin 2022, M. et Mme [N] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.
M.et Mme [H] ont constitué avocat.
M.[B] [N] est décédé le [Date décès 8] 2023.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, Mme [K] veuve [N], à titre personnel et en qualité d'ayant-droit de M.[B] [N] et Mrs [Y] et [O] [N], héritiers de M.[B] [N] demandent à la cour:
- de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de débouter M.et Mme [H] de leurs demandes,
- de condamner M.et Mme [H] à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M.et Mme [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Ils soulignent avoir effectué, en qualité de bailleurs, des travaux et des réparations dans le logement loué et avoir été réactifs dès qu'un problème était soulevé par leurs locataires.
Ils soutiennent que M.et Mme [H] sont tenus par une clause du contrat de vente selon laquelle ils acceptaient de prendre le bien en l'état et ne pouvaient exercer aucun recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit. Ils en déduisent que l'action de M.et Mme [H] ne peut aboutir. Ils exposent que ces derniers doivent exécuter de bonne foi le contrat de vente qui lie les parties. Ils déclarent en outre que le contrat oblige non seulement à ce qui exprimé mais encore aux suites que lui donne l'équité.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2024, M.et Mme [H] demandent à la cour de :
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à condamner in solidum Mme [K] veuve [N] pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. [B] [N], Mrs [Y] et [O] [N] pris en leur qualité d'héritiers de M.[B] [N] à leur payer la somme de 6000 euros assortie du taux d'intérêt légal à compter de la signification du jugement, celle de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et à les condamner in solidum aux entiers dépens en ce compris le coût du constat d'huissier du 19 septembre 2018.
- de débouter les consorts [N] de leurs demandes,
Y ajoutant,
- de condamner in solidum Mme [K] veuve [N], Mrs [Y] et [O] [N] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP TOLLINCHI ' VIGNERON ' TOLLINCHI, sous sa due affirmation.
Ils indiquent que leur action se fonde sur des faits antérieurs à la vente et postérieurs à ceux pris en compte par le jugement du 10 avril 2018.
Ils s'appuient sur un rapport d'expertise amiable effectué contradictoirement pour dénoncer les désordres affectant le bien et leur créant un préjudice de jouissance.
Ils ajoutent que s'ils ont acheté l'appartement en toute connaissance de cause, ils ont toutefois été contraints de supporter des travaux qui n'avaient pas été réalisés par les anciens propriétaires et qui auraient dû l'être contractuellement puisque ces derniers avaient été indemnisés par leur assureur.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2024.
MOTIVATION
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, l'action intentée par M.et Mme [H] n'est pas afférente à la vente du bien mais consiste en une demande de dommages et intérêts pour une période durant laquelle ils étaient encore locataires et qui n'a pas été indemnisée par le jugement du 10 avril 2018.
Ainsi, la clause du contrat de vente du 13 décembre 2019, selon laquelle l'acquéreur déclarait, 'bien connaître l'état du bien compte tenu de sa qualité de locataire. Il ne pourra exercer de recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, vices cachés', n'a-t-elle pas été violée, puisque les époux [H] se contentent de solliciter le préjudice qu'ils disent avoir subi, pendant une période durant laquelle ils étaient locataires, en raison des manquements de leurs bailleurs.
Ils ne sollicitent pas une indemnisation concernant l'état du bien qui leur a été vendu mais une indemnisation du préjudice de jouissance subi lorsqu'ils étaient encore locataires. Ils n'ont pas manqué à l'exécution de bonne foi du contrat de vente ni aux suites de ce contrat que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.
Les consorts [N] ne développent pas de moyens particuliers sur les manquements que leur reprochent et M.et Mme [H] lorsqu'ils étaient locataires.
M.et Mme [H] sollicitent l'indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période du 19 janvier 2016 au 13 décembre 2019 (date à laquelle ils sont devenus propriétaires).
Les bailleurs avaient été condamnés par un jugement du 10 avril 2018 à payer à M.et Mme [H] la somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période du 05 janvier 2016 au 18 janvier 2016, en raison de l'absence d'accès permanent à l'alimentation en eau et de l'existence d'infiltrations, de moisissures et d'humidité dans l'appartement. Il ressortait de la motivation du jugement que les bailleurs n'avaient pas fait toutes les diligences auprès de la copropriété pour la contraindre à réparer la façade et n'avaient pas remédié aux désordres de la salle de bains.
Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...). Il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...), d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...) , d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués .
M. et Mme [H] étaient locataires d'un T3, au 4ème étage d'un immeuble de [Localité 16], comportant un séjour avec cheminée, deux chambres, une cuisine équipée d'un évier et d'une hotte, une salle de bains et un WC, pour une surface habitable de 69,59m².
Un constat d'huissier du 19 septembre 2018 fait état :
- de traces importantes d'humidité sur un mur desservant la cuisine et la salle de bains, avec du salpêtre et des moisissures,
- de nombreuses traces d'oxydation sur le miroir de la salle de bains,
- des traces de moisissures sur l'enduit du mur en partie supérieure dans la salle de bains ainsi que des traces d'infiltration d'eau sous le meuble de la salle de bains.
- des traces d'humidité sur le mur mitoyen entre une chambre et la salle de bains, avec un enduit boursouflé et des traces de salpêtre et de moisissures
- une persienne d'une chambre cassée en deux parties et des persiennes dans une autre chambre dépourvues de système de fermeture.
Il ressort de ce constat la présence d'humidité dans la salle de bains et dans une chambre. Les photographies prises par l'expert permettent de constater que les traces d'humidité ne couvrent pas l'essentiel de la chambre.
Il est également établi que les persiennes sont vétustes et en mauvais état.
Une expertise amiable du 29 janvier 2019 témoigne également de la présence d'humidité, évoquée par le premier juge et constatée par l'huissier de justice le 19 septembre 2018. L'expert de l'assurance de M. et Mme [H] constate des traces significatives d'humidité sur la cloison de la salle de bains mitoyenne avec la chambre avec le même effet dans la chambre. Il évoque une imprégnation encore active et la dégradation importante d'une paire de volets en bois. Il fait état de traces significatives d'infiltrations affectant la cloison couloir/appartement voisin et note que se trouve une salle d'eau avec douche dans ce deuxième appartement. Il propose que soient menées des investigations pour connaître l'origine de ce désordre.
L'expert amiable avait convoqué le conseil des bailleurs ainsi que M.et Mme [H]. Il note que les échanges sont devenus vifs si bien que l'avocate, conseil des bailleurs et représentant le gestionnaire du bien, a quitté les lieux avant la fin de la visite contradictoire.
Les consorts [N] étaient avisés des désordres dont se plaignaient leurs locataires.
Les consorts [N] démontrent avoir fait changer les persiennes selon facture du 07 juin 2019.
Ils n'ont toutefois pas traité des causes de l'humidité dans la chambre et la salle de bains, en dépit d'une intervention dans la salle de bains en décembre 2015 et en avril 2016. Ils n'ont pas permis à leurs locataires une jouissance paisible des lieux loués et n'ont pas réparé les parties dégradées de l'appartement.
Il est ainsi établi qu'à l'exception du changement des persiennes en juin 2019, la situation n'a pas évolué depuis le jugement définitif du 10 avril 2018. Comme l'indique avec pertinence le premier juge, les désordres dans les lieux loués ont perduré. Compte tenu de la durée, de la persistance et de leur ampleur, il a réparé intégralement le préjudice subi par M.et Mme [H] en condamnant M.et Mme [N] à leur verser la somme de 6000 euros. Il convient de confirmer le jugement déféré, sauf à dire que cette condamnation sera mise à la charge in solidum de Mme [K] veuve [N] pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. [B] [N], Mrs [Y] et [O] [N] pris en leur qualité d'héritiers de M.[B] [N].
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Les consorts [N] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ces dépens pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le coût du constat d'huissier du 19 septembre 2018 ne fait pas partie des dépens mais doit être intégré aux frais irrépétibles. Il s'agit d'une pièce produite au débat pour démontrer les doléances de M.et Mme [H].
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [H] les frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Le jugement déféré qui a condamné les époux [N] aux dépens et à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé, sauf en ce qu'il a intégré aux dépens le coût du constat d'huissier du 19 septembre 2018 qui fait partie des frais irrépétibles. Par ailleurs, il convient de dire que cette condamnation sera faite in solidum entre Mme [K] veuve [N] pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. [B] [N], Mrs [Y] et [O] [N] pris en leur qualité d'héritiers de M.[B] [N].
Enfin, il convient de condamner in solidum Mme [K] veuve [N] pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. [B] [N], Mrs [Y] et [O] [N] pris en leur qualité d'héritiers de M.[B] [N] à payer à M.et Mme [H] la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à dire que le coût du constat d'huissier de justice du 19 septembre 2018 est intégré aux dépens et sauf à condamner in solidum Mme [K] veuve [N] pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. [B] [N], Mrs [Y] et [O] [N] pris en leur qualité d'héritiers de M.[B] [N],
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DIT que le coût du constat d'huissier du 19 septembre 2018 est intégré aux frais irrépétibles de première instance,
CONDAMNE in solidum Mme [K] veuve [N] pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. [B] [N], Mrs [Y] et [O] [N] pris en leur qualité d'héritiers de M.[B] [N] à verser à M.[C] [H] et Mme [V] [S] épouse [H] la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE in solidum Mme [K] veuve [N] pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de M. [B] [N], Mrs [Y] et [O] [N] pris en leur qualité d'héritiers de M.[B] [N] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
