COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
N° 2024/ 169
Rôle N° RG 22/08640 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSKO
SCI FONCIÈRE DI 01/2008
C/
[F] [K]
[R] [G]
[Z] [E] épouse [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité d'[Localité 2] en date du 19 Mai 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1121000384.
APPELANTE
SCI FONCIÈRE DI 01/2008 immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 499 570 695, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Madame [F] [K], demeurant [Adresse 4]
assignée en étude d'huissier le 09 août 2022
défaillante
Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
assigné en étude d'huissier le 09 août 2022
défaillant
Madame [Z] [E] épouse [G], demeurant [Adresse 3]
assignée en étude d'huissier le 09 août 2022
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 février 2011 à effet au même jour, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail d'habitation à Mme [K] un appartement et un garage situés à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 627, 64 euros majoré d'une provision sur charges de 103, 97 euros (pour l'appartement) et d'un loyer mensuel de 51,44 euros pour le garage.
Par acte sous seing privé du 10 décembre 2020, Mme [K] a donné cet appartement à bail à M.et Mme [G], dans le cadre d'une location saisonnière, pour une durée courant jusqu'au 16 mars 2021, moyennant un loyer mensuel de 1200 euros majoré d'une provision mensuelle de 80 euros.
Se plaignant d'une sous-location illicite, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait assigner Mme [K], M.et Mme [G] par actes d'huissier des 07 et 09 juin 2021.
Par jugement contradictoire du 22 mai 2022, le tribunal de proximité d'Antibes a :
- rejeté les demandes en résiliation du contrat de bail d'habitation du 42 février 2011 et du contrat de sous-location du 16 décembre 2020,
- rejeté la demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- condamné Mme [K] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 3200 euros en restitution de sous-loyers constituant des fruits civils dus au propriétaire assortie des intérêts au taux légal à compter du 09 juin 2020,
- condamné Mme [K] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 7579, 48 euros au titre de sa dette locative arrêtée au premier mars 2022 sur la période de juin 2021 à février 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,
- rejeté la demande de délai de paiement formée par Mme [K],
- débouté Mme [K] de ses prétentions,
- dit que la SCI FONCIERE DI 01/2008 n'est pas tenue d'établir un bail d'habitation au profit des consorts [G] ni de les reloger,
- condamné M et Mme [G] à payer à Mme [K] la somme de 5018, 72 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- condamné Me [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M.et Mme [G] à verser à Mme [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les dépens seront partagés et supportés pour moitié à la charge de Mme [K] d'une part et M.et Mme [G] d'autre part,
- rappelé que le jugement est assorti de l'exécution provisoire.
Le premier juge a relevé que les consorts [G] s'étaient maintenus irrégulièrement dans les lieux, après l'échéance du 16 mars 2021, dans le cadre du contrat qu'ils avaient conclu avec Mme [K].
Il a estimé que les faits de sous-location illicite n'étaient pas suffisamment graves pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail
Il a condamné Mme [K] à restituer la somme de 3200 euros au titre de la restitution de sous-loyers pendant trois mois. Il l'a également condamnée à un arriéré locatif pour la période de juin 2021 à février 2022.
Par déclaration du 15 juin 2022, la SCI FONCIERE FI 1/2008 a relevé appel de la décision en ce qu'elle a :
- rejeté les demandes de résiliation du bail principal et du contrat de sous-location du 16 décembre 2020,
- rejeté la demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- condamné Mme [K] à lui verser la somme de 3200 euros en restitution des sous-loyers,
- dit qu'en l'état de maintien du bail et du contrat de sous-location, elle n'était pas tenue d'établir un bail d'habitation au profit des consorts [G] ni de les reloger,
- condamné Mme [K] à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que le jugement était assorti de l'exécution provisoire,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.
Mme [K], M.et Mme [G] n'ont pas constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2024 et signifiées aux intimés défaillants le 23 janvier 2024, la SCI FONCIERE DI 1/2008 demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
*rejeté les demandes de résiliation du bail principal e du contrat de sous-location du 16 décembre 2020,
*rejeté la demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
*condamné Mme [K] à lui verser la somme de 3200 euros en restitution des sous-loyers,
*dit qu'en l'état de maintien du bail et du contrat de sous-location, elle n'était pas tenue d'établir un bail d'habitation au profit des consorts [G] ni de les reloger,
*condamné Mme [K] à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
*rappelé que le jugement était assorti de l'exécution provisoire,
*rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,
- de débouter Mme [K] de l'ensemble de ses demandes,
- de prononcer la résiliation du bail en date du 24.02.2011 et en tant que de besoin la résiliation des baux consentis au titre de la sous location au profit de M.et Mme [G] au jour de l'acte introductif de la présente instance,
* vu l'évolution du litige,
- de condamner Mme [K] au paiement des loyers impayés qui s'élèvent à la somme de 33.516, 46 €, selon décompte arrêté au 1.01.2024,
- d'ordonner l'expulsion de Mme [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique de l'appartement de 79.98 m2 sis au 3ème étage d'un immeuble [Adresse 4] et ce, dès la signification de la décision à intervenir,
- de l'autoriser à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux 'fins' et risques du défendeur.
- de condamner Mme [F] [K] à lui payer la somme de 21.600 € au titre des loyers perçus du 16.12.2020 au 15.06.2022 dans le cadre de la sous-location illicite, les loyers perçus par le preneur constituant des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
- de condamner Mme [F] [K] à lui payer des indemnités postérieures d'occupation mensuelles égales au dernier loyer augmentés du loyer de la sous location soit la somme de 1879,08 € qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale et augmentées de la provision sur charges et ce, pour les mois échus à compter de la présente demande jusqu'à la libération effective des lieux loués et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.
- de confirmer pour le surplus la décision dont appel pour les dispositions la concernant,
- de condamner Mme [K] à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l'appel.
Elle expose que Mme [K] ne paye plus son loyer depuis le mois de septembre 2021 et procède à une sous-location non autorisée.
Elle ajoute que sa locataire réalise un bénéfice en procédant de la sorte et que les sous-locataires ne payent aucun loyer. Elle en conclut que les fautes commises par Mme [K] et le préjudice qui en résulte justifient la résiliation du bail principal.
Elle sollicite l'expulsion de Mme [K] et tous occupants de son chef, dont M.et Mme [G] qui se maintiennent dans les lieux.
Elle demande la restitution à son profit des sous-loyers, pour un montant de 7200 euros, correspondant à 18 mois de location pour la période du 15 décembre 2020 au 15 juin 2022.
Elle fait état d'un arriéré locatif et en demande le paiement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 janvier 2024.
MOTIVATION
Selon l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement déféré.
Selon l'article 8 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Aux termes de l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Mme [K] est liée à la SCI FONCIERE DI par un contrat de location obéissant à la loi du 06 juillet 1989. Elle a sous-loué le logement, sans autorisation de son bailleur, et perçu un sous- loyer excédant le montant du loyer principal ce qui constitue une violation de l'article 8 de la loi du 06 juillet 1989.
Les consorts [G] sont occupants de son chef.
Les loyers ne sont pas payés à la SCI FONCIERE DI 01/2008.
Mme [K] ne justifie pas avoir donné congé du logement.
Mme [K] a violé l'interdiction d'une sous-location sans autorisation du bailleur, à un prix excédant le montant du loyer principal et viole son obligation de payer les loyers.
Ces manquements sont suffisamment graves pour voir prononcer la résiliation du bail portant sur l'appartement et le garage liant Mme [K] à la SCI FONCIERE DI 01/2008. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
La SCI FONCIERE DI 01/2008 demande que la résiliation du bail principal prenne effet à la date de l'acte introductif 'de la présente instance' tout en sollicitant un arriéré de loyers arrêté au premier janvier 2024, ce qui est contradictoire.
La date d'effet de la résiliation du bail principal sera fixée au prononcé de la présente décision.
Il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du contrat de sous-location puisqu'en vertu de l'article 8 de la loi du 06 juillet 1989, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation en cas de cessation du contrat principal.
Il convient d'ordonner l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, dont M.et Mme [G], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Sur la restitution des fruits d'une sous-location
Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
Le premier juge s'est appuyé sur une quittance de loyers du 03 avril 2021, établie par Mme [K], pour la somme de 3200 euros, au titre du paiement de la caution et des loyers sur la période du 17 décembre 2020 au 2 février 2021. Il a relevé qu'il n'était pas justifié du paiement d'autres sommes par les consorts [G]. Il a noté que ces derniers, qui avaient indiqué dans leurs conclusions avoir versé, postérieurement au 02 février 2021, la somme de 3000 euros en espèces, n'en rapportaient pas la preuve.
Il incombe à la SCI FONCIERE DI 01/2008 de rapporter la preuve du montant des sommes perçues par Mme [K] au titre des sous-loyers. La quittance évoquée par le premier juge et produite devant la cour témoigne de la réalité des paiements.
Il est également produit une quittance émanant de Mme [K], établie à la même date, mentionnant un versement de 680 euros pour la période du premier mars au 16 mars 2021 et une période 'gratuite' pour la période du 02 au 28 février 2021.
Il est donc établi que Mme [K] a perçu la somme de 3880 euros de M. et Mme [G].
Il ne peut être tenu compte des affirmations de M.et Mme [G] devant le premier juge, selon lesquelles ils avaient versé, postérieurement au 02 février 2021, la somme de 3000 euros en espèce; ce versement n'est pas démontré et ils avaient intérêt à dire qu'ils payaient un loyer.
Le contrat de location saisonnière du 16 mars 2021, qui n'est signé ni de Mme [K] ni des consorts [G] ne démontre pas l'existence de la réalité de versements au profit de Mme [K].
En conséquence, il convient de condamner Mme [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 3880 euros au titre des fruits de la sous-location.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local.
Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 931 euros, qui répare intégralement le préjudice de la SCI FONCIERE DI 01/2008 lié à la privation de son local et compense la jouissance du bien occupé sans droit ni titre.
Mme [K] sera condamnée au versement de cette somme à compter du présent arrêt qui prononce la résiliation du bail portant sur l'appartement et le garage, jusqu'à la parfaite libération des lieux.
La SCI FONCIERE DI 01/2008 sera déboutée de sa demande tendant à voir assortir l'indemnité d'occupation de l'intérêt légal 'à compter de la présente assignation', puisque l'indemnité ne court qu'à compter du présent arrêt.
Sur l'arriéré locatif
L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [K] est tenue au paiement de son loyer.
Elle ne démontre pas s'en acquitter.
Il ressort d'un décompte produit au débat que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 33.516, 46 arrêté au premier janvier 2024. Ce décompte mentionne un SLS (la cour suppose qu'il s'agit d'un supplément de loyer de solidarité) à compter du premier octobre 2023, que le bailleur n'explique pas. Il sera déduit de la somme sollicitée les sommes mentionnées au titre de 'S.LS. Forfait' et 'pénalité sur SLS', soit la somme totale de 5157, 24 euros.
Il convient de rappeler que Mme [K] sera également tenue au paiement de ses loyers et charges pour la période s'écoulant entre le premier janvier 2024 et la date du présent arrêt.
Il convient de condamner Mme [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 28.389, 22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au premier janvier 2024.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Mme [K] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2008 les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel.
Le jugement déféré qui a condamné Mme [K] aux dépens et à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 900 euros sera confirmé.
Mme [K] sera également condamnée à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [F] [K] aux dépens et à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
PRONONCE la résiliation du bail liant la SCI FONCIERE DI 01/2008 et Mme [F] [K] à effet à compter de la présente décision,
RAPPELLE qu'en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation,
ORDONNE l'expulsion de Mme [F] [K] et de tous occupants de leur chef dont M.[R] [G] et Mme [Z] [G] née [E], des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 2], avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
DIT qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer
DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la présente décision à la somme mensuelle de 931 euros jusqu'à la parfaite libération des lieux,
CONDAMNE Mme [F] [K] à verser cette somme à la SCI FONCIERE DI 01/2008,
CONDAMNE Mme [F] [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 3880 euros au titre de la restitution des fruits civils, issus des sous-loyers,
CONDAMNE Mme [F] [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 28.389, 22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au premier janvier 2024,
RAPPELLE que Mme [K] sera également tenue au paiement de ses loyers et charges pour la période s'écoulant entre le premier janvier 2024 et le présent arrêt
CONDAMNE Mme [F] [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE Mme [F] [K] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
