COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 AVRIL 2024
N° 2024/ 166
Rôle N° RG 21/01337 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG3M3
Syndicat [4]
C/
[T] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Stein SERRADJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de CAGNES SUR MER en date du 22 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0898.
APPELANTE
Syndicat [4] syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SARL L'AGENCE IMMOBILIERE ANTIBOISE - AIA -, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté de Me Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,
INTIME
Monsieur [T] [I]
né le 26 Mai 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Stein SERRADJ, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
M. [T] [I] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier [4] à [Localité 6].
Par acte d'huissier du 22 Octobre 2019, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner M.[I] aux fins essentiellement de le voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété, de frais nécessaires au recouvrement de la créance, de dommages et intérêts pour résistance abusive et d'une indemnité fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Par jugement contradictoire du 22 décembre 2020, le tribunal de proximité de Cagnes sur mer a:
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] de sa demande en paiement au titre des charges, compte arrêté au 1er octobre 2020, et au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] à payer à M. [T] [I] la somme de 500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
- dit que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n'y pas lieu de l'écarter;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] aux entiers dépens.
Le premier juge a rejeté la demande formée par le syndicat au copropriétaires au motif que ce dernier ne démontrait pas que les sommes sollicitées étaient expurgées du montant des charges portant sur l'eau froide, la piscine, l'équipement réception radio et télévision, conformément au règlement de copropriété.
Par déclaration du 28 janvier 2021, le syndicat [4] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes, en ce qu'elle l'a condamné à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
M.[I] a constitué avocat.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 juillet 2021 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] demande à la cour :
- de le dire recevable et bien fondé en son appel,
- d'infirmer la décision ce qu'elle l'a débouté de ses demandes, en ce qu'elle l'a condamné à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
statuant à nouveau,
- de condamner M.[I] au paiement de la somme de 990,15 € au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 13 avril 2021 ;
- de condamner M. [I] au paiement de la somme de 15 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du l0 juillet 1965 ;
- de condamner M.[I] au paiement de la somme de 700 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- de condamner M. [I] au paiement de la somme de 700 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens.
Il fait état de sa créance en notant avoir respecté la répartition du règlement de copropriété. Il explique ainsi avoir procédé à une régularisation de la répartition des charges de 2018 au 25 novembre 2019. Il note que M.[I] a d'ailleurs payé les sommes dues au titre des charges de l'exercice 2018, de l'exercice 2019 ainsi que les appels de fonds de 2020. Il relate ne faire participer ce dernier qu'aux charges communes générales, les tantièmes des charges spéciales 'bâtiment' et charges 'piscine' étant à zéro.
Il note réclamer les appels de travaux du premier décembre 2020, l'appel de fonds du premier janvier 2021 ainsi que celui du premier avril 2021.
Il estime que la somme de 15 euros au titre de la mise en demeure constitue des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il demande, qu'à défaut de lui retenir cette qualité, celle-ci soit reconnue au titre de dommages et intérêts pour compenser le préjudice né de la défaillance caractérisée du débiteur qui a laissé sans suite les relances qui lui ont été délivrées.
Il sollicite des dommages et intérêts pour résistance abusive.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mai 2021 auxquelles il convient de se référer, M. [I] demande à la cour :
- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [4] à lui payer à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance.
Il expose être propriétaire d'un lot transitoire, ce qui entraîne des conséquences sur la répartition des charges de copropriété.
Il note s'en rapporter à la stricte application du règlement de copropriété que le syndic n'a pas le pouvoir d'interpréter, de modifier ou de n'appliquer que partiellement.
Il indique devoir participer au prorata de sa quote-part de propriété dans les parties communes générales dès l'application du statut de la copropriété et aux charges communes spéciales relatives aux équipements collectifs si seulement ceux-ci ont une utilité pour le lot n°13.
Il relève que le lot n°13 dont il est propriétaire n'est pas encore un lot bâti. Il en conclut ne devoir être assujetti qu'aux charges communes générales qui se résument aux primes d'assurance relatives aux parties communes générales, aux frais d'administration de la copropriété et honoraires du syndic, à la quote-part de charges afférentes à des éventuelles servitudes ainsi qu'aux impositions, contributions et taxes relatives aux parties communes générales.
Il soutient que son lot est exonéré des charges communes spéciales suivantes : eau froide ; piscine ;charges équipement réception radio et télévision.
Il affirme pouvoir contester les sommes qui lui sont réclamées, en dépit de l'approbation des comptes par les assemblées générales.
Il fait état de la non-rétroactivité du caractère réputé non-écrit de certaines clauses et en conclut que les nouvelles clauses de répartition ne peuvent avoir un effet rétroactif, si bien qu'il n'a pas à payer les charges sollicitées dans la présente instance. Il affirme que les demandes du syndicat ne tiennent pas compte du règlement de copropriété.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le premier février 2024.
MOTIVATION
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Le règlement de copropriété précise que :
- le lot n° 13 participera, au prorata de sa quote-part de propriété dans les parties communes générale, aux charges générales dès l'application du statut de la copropriété et aux charges spéciales relatives aux équipements collectifs si et seulement si ceux-ci ont une utilité pour le lot n°13
- l'ensemble des frais relatifs aux parties communes spéciales issues de la division du lot n° 13 seront intégrés respectivement dans les charges générales et les charges spéciales y relatives au moment de la division par lots dudit lot n° 13. Les lots issus de la division du lot n° 13 devront participer auxdites charges générales et charges spéciales au prorata de leurs quote-parts de propriété dans les parties communes générales qui seront déterminés et calculés conformément à la méthode de calcul et aux critères de répartition retenus dans le présent acte
- les lots issus de la division dudit lot n° 13 devront participer aux charges spéciales relatives aux équipements collectifs si et seulement si ceux-ci ont une utilité pour les nouveaux lots issus de la division du lot n° 13 conformément aux méthodes de calcul et aux critères de répartition retenus dans le présent acte pour chacune des catégories de charges spéciales
Le syndicat des copropriétaires justifie ne solliciter de M.[I] que des charges générales. Ce dernier ne conteste pas le montant de sa quote-part de charges générales.
Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires qu'après régularisation des charges pour les périodes du premier janvier 2018 au 31 décembre 2018 puis du premier janvier 2019 au 31 décembre 2019, le solde débiteur de M.[I] s'élevait à la somme de 2530, 45 euros, que ce dernier a payé par chèque le 19 novembre 2020 (postérieur à l'audience tenue devant le premier juge). Ainsi, à cette date, et après l'appel de fonds du premier octobre 2020, M.[I] n'était plus redevable d'aucune somme à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Il ne conteste pas dans le cadre de la présente procédure le montant de ce qu'il a acquitté.
Le syndicat des copropriétaires, en appel, sollicite :
- un appel de travaux du premier décembre 2020 d'un montant de 363,50 euros (relevé géomètre),
- un appel de fonds travaux du premier décembre 2020 d'un montant de 208,25 euros (fonds de travaux obligatoire),
- un appel de fonds du premier janvier 2021 d'un montant de 209,20 euros,
- un appel de fonds du premier avril 2021 d'un montant de 209,20 euros.
Aucune de ces sommes ne concerne l'eau froide, les charges de la piscine et les charges du bâtiment.
M.[I] ne démontre pas que les sommes appelées le seraient en violation du règlement de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires justifie de ses demandes par le procès-verbal de l'assemblée générale du 09 novembre 2020 (qui a approuvé le budget prévisionnel du premier janvier 2021 au 31 décembre 2021 ainsi que les travaux, dont il est indiqué que les fonds seront appelés selon la clé de répartition des charges générales), par les appels de fonds et par le décompte.
Il convient ainsi de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires.
M. [I] sera condamné à verser la somme de 990,15 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au premier avril 2021 (deuxième appel de fonds de 2021 inclus).
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.
La somme de 15 euros au titre de la mise en demeure du 29 mars 2021 constitue un frais nécessaire au recouvrement de la créance. M.[I] sera condamné au versement de cette somme.
Le jugement déféré sera infirmé sur ces points.
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est démontré que M.[I] s'est acquitté des sommes dues après régularisation des charges par le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi de M.[I]. Il ne démontre pas non plus que l'absence de paiement des sommes sus-visées lui aurait causé un préjudice indépendant du retard pris dans le paiement de ses sommes.
Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M. [I] est essentiellement succombant et sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel. M.[I] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros à ce titre.
Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser à M.[I] la somme de 500 euros sera infirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaire de l'ensemble immobilier [4] de [Localité 6],
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONSTATE que M.[T] [I] était redevable de la somme de 2530, 45 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au premier octobre 2020 (appel de fonds de cette date inclus)
CONSTATE que M.[T] [I] s'est acquitté de cette somme
CONDAMNE M.[T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [4] de [Localité 6] la somme de 990,15 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté premier avril 2021 (deuxième appel de fonds de 2021 inclus),
CONDAMNE M.[T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [4] de [Localité 6] la somme de 15 euros au titre des frais nécessaires pour le recouvrement de la créance,
REJETTE les demandes de M.[T] [I] faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M.[T] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [4] de [Localité 6] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
CONDAMNE M.[T] [I] aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
