COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 28 MARS 2024
N° 2024/ 161
Rôle N° RG 23/12147 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL6NT
[X] [M]
C/
S.A. LOGIREM
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me Stéphane GALLO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 06 Septembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/00464.
APPELANT
Monsieur [X] [M]
né le 29 Mars 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.A. LOGIREM, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Benjamin LAVAL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 31 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [G] [M] était locataire d'un appartement situé à [Localité 2], propriété de la société LOGIREM.
Elle est décédée le 02 décembre 2021.
Son fils, M. [X] [M], s'est vu refuser le transfert du bail.
Par exploit du 21 octobre 2022, la société LOGIREM a fait sommation à M.[M] de quitter les lieux.
Par acte du 02 septembre 2022, la société LOGIREM a fait assigner M. [M] aux fins principalement de le voir déclarer occupant sans droit ni titre, d'ordonner son expulsion et de le condamner au versement d'une indemnité d'occupation.
Par jugement contradictoire du 06 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection de Nice a :
- constaté l'absence de transfert automatique du contrat du bail dont était titulaire Mme [G] [M] concernant l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 2] au bénéfice de M. [X] [M] ;
- constaté l'occupation sans droit ni titre par M. [X] [M] de ce logement et ordonné son l'expulsion ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- dit qu'à défaut de départ volontaire de M. [X] [M] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion à son égard du logement litigieux sis à [Adresse 3], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 a L 412-6 du Code des procédures Civiles d'Exécution ;
- dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents clans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 43-3-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- fixe1'indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer dû à la société LOGIREM à compter du 2 décembre 2021, à la somme de 582,87 euros hors charges, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ;
- débouté la société LOGIREM de ses demandes en autorisation de désignation d'un commissaire de justice, en suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux, en séquestre des meubles à titre de garantie, en fixation d'astreinte provisoire ainsi qu'en indexation de l'indemnité d'occupation et du surplus de ses prétentions ;
- débouté M. [X] [M] de l'intégralité de ses demandes ;
- condamné M. [X] [M] à payer à la société LOGIREM la somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné M. [X] [M] aux entiers dépens de l'instance ;
- rappelé que 1'exécution provisoire de la décision est de droit.
Le premier juge a écarté la dispense d'établir la réunion des conditions cumulatives de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage visées par l'article 40 de la loi du 06 juillet 1989 soulevée par M.[M] en relevant que les séquelles d'un accident de circulation dont il a été victime en 2003 ne s'analysait pas comme un handicap au sens de l'article L 114 du code de l'action sociale et des familles, puisqu'il ne démontrait pas subir une altération substantielle de plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques en ne justifiant pas une perte d'autonomie pour les actes élémentaires de la vie quotidienne.
Il a estimé que le taux de 10% de déficit fonctionnel permanent ne permettait pas de satisfaire aux conditions restrictives du régime d'exception octroyé par l'article 40 susvisé.
Il a indiqué que M.[M] vivait seul dans un logement de type 5, d'une surface de 110m². Il en a conclu qu'en l'absence de justification du caractère substantiel de son handicap et compte tenu de la composition de son foyer, M.[M] ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier d'un transfert automatique du contrat de bail.
Il a déclaré ce dernier occupant sans droit ni titre à compter du 02 décembre 2021, date du décès de sa mère.
Il a ordonné son expulsion et sa condamnation à une indemnité d'occupation.
Il a rejeté la demande de M.[M] au titre des frais d'entretien du chauffe-eau en notant que la société LOGIREM justifiait d'un accord collectif permettant au locataire de prendre attache avec un prestataire pour l'entretien de celui-ci.
Par déclaration du 28 septembre 2023, M.[M] a relevé appel de tous les chefs du jugement sauf de ceux qui déboutent la société LOGIREM du surplus de ses demandes.
La société LOGIREM a constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le 07 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.[M] demande à la cour :
- d'infirmer tous les chefs du jugement sauf ceux qui déboutent la société LOGIREM du surplus de ses demandes,
*statuant à nouveau
- de débouter la société LOGIREM de ses demandes,
- de juger que le contrat de bail a été transféré de plein droit à son profit,
- de condamner la société LOGIREM sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir de lui porter et remettre les quittances de loyers qu'il a acquittés depuis date ainsi que les avis d'échéances émis depuis le 02 décembre 2021, et à venir, à son nom
- de condamner la société LOGIREM sous astreinte de 100 euros par jour de retard à lui porter et remettre une attestation de loyer réglementaire à son nom destiné à la CAF,
- de condamner la société LOGIREM à lui la somme indemnitaire de 6.786,50 euros arrêtée au 31 janvier 2024, sauf à augmenter ce montant de 271,46 euros par mois à compter de cette date, au titre de sa perte de chance de perception de l'allocation logement,
- de condamner la société LOGIREM à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, au titre de son préjudice moral,
- de juger que la société LOGIREM ne peut imposer son prestataire pour effectuer l'entretien annuel de l'installation de chauffe-eau, et ne peut facturer dans les charges des prestations non réalisées et indues,
- de condamner la société LOGIREM à re-créditer le compte locatif de la somme totale de 330,08 euros correspondant aux charges d'entretien de chauffe-eau individuel indûment mentionnées au titre des exercices des années 2017, 2018, 2020 et 2021, ou de condamner la société LOGIREM à verser à Monsieur [M] la somme de 330,08 euros indûment versée,
- de condamner la société LOGIREM à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, avocats, sous son affirmation d'en avoir fait l'avance.
Il expose avoir vécu dans les lieux depuis plus de 40 ans.
Il estime que les conditions restrictives posées par l'article 40 de la loi du 06 juillet 1989 ne s'appliquent pas puisqu'il souffre d'un handicap au sens de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles, à la suite d'un accident de la circulation dont il a été victime le 15 août 2003. Il reproche au premier d'avoir ajouté à la loi une conditions particulière.
Il indique avoir réglé le loyer et les provisions sur charges depuis le décès de sa mère et n'être redevable d'aucun arriéré locatif.
Il demande à ce que la société LOGIREM lui remette les quittances de loyer éditées depuis le mois de janvier 2022, émises à son nom, ainsi qu'une attestation destinée à la CAF lui permettant de solliciter une allocation logement.
Il sollicite des dommages et intérêts au titre d'une perte de chance de percevoir l'allocation logement depuis le mois de janvier 2022 et d'un préjudice moral. Il expose avoir subi le comportement dénué d'empathie de son bailleur qui a ignoré ses droits, et tenté de l'intimider, alors qu'il venait de perdre sa mère, malade depuis de nombreuses années et qu'il vivait dans les lieux depuis plus de 40 ans.
Il souligne que la société LOGRIEM facture depuis de nombreux mois des frais d'entretien et de chauffe-eau qui ne sont pas dus puisque sa mère disposait de son propre prestataire de services. Il note qu'il ne peut lui être imposé un autre prestataire de services. Il relève qu'il est demandé par le bailleur le coût d'une prestation qu'il n'a jamais utilisée.
Par conclusions notifiées par RPVA le premier décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, la société LOGIREM demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de condamner M.[M] à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M.[M] aux dépens.
Elle conteste à M. [M] tout droit à un transfert de bail. Elle relève qu'il occupe seul un appartement de type 5. Elle soutient qu'il ne justifie pas de son handicap puisqu'il ne produit aucune reconnaissance établi par la MDPH ou une attestation en qualité de travailleur handicapé. Elle relève qu'il ne démontre pas l'existence du caractère substantiel de son altération physique et note qu'il ne justifie pas avoir perdu son autonomie pour les actes élémentaires de la vie quotidienne.
Elle expose avoir proposé une solution de relogement à M. [M] qui n'y a pas donné suite.
Elle souligne que le comportement de ce dernier est une entrave à son droit de propriété et note que son occupation des lieux lui interdit d'attribuer le logement à une famille en attente d'un logement social.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 janvier 2024.
MOTIVATION
Selon l'article 14 de la loi du 06 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux ascendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
Le logement loué à Mme [M] par la société LOGIREM obéit à des règles particulières s'agissant d'un logement social.
Dans ce cadre, l'article 14 de cette loi est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.
L'article 114 du code de l'action sociale et des familles énonce que constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant.
M. [M] a été victime d'un accident le 15 août 2003.
M. [P], médecin généraliste, a établi le 20 mai 2022, à la demande de l'intéressé, un certificat qui évoque des séquelles constituées par une raideur de la cheville gauche, l'impossibilité de marcher sur la pointe des pieds, une fatigabilité à la marche nécessitant des pauses, des troubles vasomoteurs de la cheville et du pied gauche, une difficulté à l'appui monopodal avec des troubles de l'équilibre.
M. [O], chirurgien orthopédiste et traumatologue, a établi, à la demande de l'intéressé, un certificat médical du 12 janvier 2023 duquel il ressort que M.[M] a été victime d'un grave traumatisme ancien de la jambe gauche avec une fracture ouverte du tibia et du péroné. Le médecin fait état des symptômes suivants, après avoir examiné M.[M] :
- une raideur modérée à la marche en supination du pied gauche et marche sur les demi pointes possible mais manque manifeste à gauche,
- une raideur de la cheville gauche avec une douleur climatique surtout,
- une douleur quotidienne d'horaire mécanique du genou évalué entre 5à7/10,
- une douleur franche à la palpation de l'interligne fémoro-tibial du genou gauche,
- un dérouillage des premiers pas de quelques minutes après une position assise prolongée,
- un oedème gênant du membre inférieur le soir,
- une impossibilité de courir,
- une difficulté intense à l'accroupissement,
- une difficulté à la descente des escaliers avec une sensation d'instabilité,
- un périmètre de marche entre 500 mètres et un kilomètre,
- une aggravation des symptômes physiques de son membre inférieur gauche devenu arthrosique au niveau du genou et de sa cheville,
Le médecin fait état d'un déficit fonctionnel permanent évaluable à 10%.
Si les séquelles de l'accident subi par M. [M] sont incontestables, il n'est toutefois pas démontré qu'il souffrirait d'un limitation d'activité subie dans son environnement en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques ou d'un trouble de santé invalidant.
En effet, les séquelles existantes ne peuvent être considérées comme étant une altération substantielle de ses fonctions physiques. Il ne souffre pas non plus d'un trouble de santé invalidant. Il n'est pas démontré une perte d'autonomie invalidante ou une difficulté majeure dans les actes de la vie quotidienne, qui caractérise le caractère substantiel de l'altération des facultés physiques.
Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui a estimé que M.[M] ne démontrait pas pouvoir être dispensé d'établir la réunion des conditions cumulatives de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage.
Cette décision sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'absence de transfert de bail à son profit, l'occupation sans droit ni titre de M.[M] et en ce qu'elle a prononcé son expulsion.
La décision sera également confirmée concernant le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 02 décembre 2021.
Etant occupant sans droit ni titre, M.[M] sera débouté de ses demandes de remise des quittances de loyers et de l'attestation de loyer réglementaire à son nom destinée à la CAF. Il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre d'une perte de chance de pouvoir obtenir une allocation logement. Le jugement sera confirmé sur ces points.
Il y a lieu de rappeler que la société LOGIREM peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire, si M.[M] remplit les conditions de ressources. Il ressort d'une lettre du 28 octobre 2022 que cette société lui a proposé de 'travailler à son relogement' sur le même secteur, sur un logement de type F2, dès qu'un logement de cette typologie se libérerait. Il lui était demandé de fournir son dernier avis d'imposition.
Le bailleur social n'a pas commis de faute à l'égard de M. [M], en dépit de la délivrance d'une sommation de déguerpir du 21 octobre 2022. Il a estimé que le fils de son ancienne locataire ne justifiait pas d'un handicap lui permettant d'être dispensé des conditions cumulatives lui permettant de bénéficier d'un transfert de bail au sein d'un parc de logement social.
M.[M] sera débouté en conséquence de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Il sera également débouté de sa demande tendant à voir 'recréditer' son compte locatif au titre des charges d'entretien de chauffe-eau, puisqu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 02 décembre 2021 et qu'il ne justifie pas, pour la période antérieure au décès de sa mère, à quel titre il agirait. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M. [M] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Pour des raisons tirées de l'équité, la société LOGIREM sera déboutée de ses demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M.[M] aux dépens et infirmé en ce qu'il l'a condamné au versement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M.[X] [M] à verser à la société LOGIREM la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETTE les demandes de la société LOGIREM faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE la demande de M. [X] [M] au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE M.[X] [M] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
