France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 21 mars 2024, 21/01190

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 MARS 2024

N° 2024/ 157

Rôle N° RG 21/01190 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG26M

Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1]

[V] [A]

[X] [S] épouse [A]

[K] [E] épouse [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me François ROSENFELD

Me Dorothée SOULAS

Me Richard BRICOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 13 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/10040.

APPELANTE

Syndic. de copro. ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1] pris en la personne de son syndic la sté immobiliere patrimoine et finance dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 3], demeurant [Adresse 8]

représentée par Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Aurélie PLANTIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [V] [A]

né le 15 Février 1931 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Audrey FOURNIAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [S] épouse [A]

née le 11 Octobre 1935 , demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Audrey FOURNIAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [E] épouse [N]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004188 du 13/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 6], - [Localité 4]

représentée par Me Richard BRICOT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [A] ont acquis dans l'immeuble situé [Adresse 2] n° 148 et le lot n° 149 à destination de commerce situé au rez-de-chaussée dudit immeuble sur lesquels ils ont consenti à Madame [H] le 18 septembre 1991 un bail commercial et aux droits desquels est venue Madame [N] par suite de la cession intervenue à son profit le 26 février 1996.

Suivant exploit d'huissier en date du 12 décembre 2013 , Monsieur et Madame [A] ont délivré à leur locataire un commandement de payer la somme de 4.449,63 euros au titre des charges dues au 12 décembre 2013.

Tenant l'absence de règlement, Monsieur et Madame [A] saisissaient le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille lequel par ordonnance du 2 juillet 2014, estimait que les demandes de ces derniers se heurtaient à diverses constatations devant être soumises au juge du fond.

Madame [N] faisait en effet valoir qu'elle n'était pas redevable des charges relatives au chauffage collectif en l'absence de chauffage dans le local qu'elle louait pour un salon de coiffure.

Par assignation du 24 mars 2015, Monsieur et Madame [A] saisissaient le juge des référés du tribunal judiciaire re de Marseille en faisant notamment assigner le syndicat copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et leur locataire aux fins d'instauration d'une mesure d'expertise.

Par ordonnnace du 30 juin 2015, le juge des référés faisait droit à leur demande et désignait à cet effet Monsieur [L] remplacé par Monsieur [I] selon ordonnance du 4 septembre 2015 avec pour mission de visiter les lieux, de les décrire, de se faire communiquer tous documents utiles, de déterminer comment est chauffé le local des requérants, de déterminer s'il est chauffé en tout ou partie par un chauffage collectif et/ou un chauffage individuel indépendant de la copropriété, de préciser si le chauffage y est ou non suffisant et au cas où il le jugerait insuffisant en fonction des normes en vigueur, préciser les causes de cette insuffisance , d'indiquer les moyens propres à remédier au manque de chauffage et de chiffrer le coût et en donnant son avis sur le préjudice de jouissance subi par la preneuse du fait du manque de chauffage.

Monsieur [I] déposait son rapport le 15 avril 2016.

Suivant exploit d'huissier en date du 23 août 2016, Monsieur et Madame [A] assignaient devant le tribunal judiciaire de Marseille le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et Madame Madame [N] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire , homologuer le rapport d'expertise rendu par Monsieur [I] le 15 avril 2016 et condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser à sa charge les travaux aux fins d'assurer le chauffage dans leur local et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du délai de deux mois suivant la signification de la présente décision.

Ils sollicitaient également la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à leur verser la somme de 2.979,21 € au titre du remboursement des charges de chauffage collectif versées entre 2010 et 2015, celle de 2.500 € en réparation de leur préjudice outre celle de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et de la partie succombant au paiement des entiers dépens y compris les frais d'expertise et ceux issus de l'ordonnance de référé du 30 juin 2015 avec distraction au profit de la société W. Er R. LESCUDIER .

Enfin ils demandaient au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre et le prononcé de l'exclusion du paiement des frais de procédure au syndicat des copropriétaires en se sa qualité de propriétaire au titre de l'article 10 -1 d) alinéa 2 de de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

L'affaire était évoquée à l'audience du 15 octobre 2020.

Les époux [A] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance.

Madame [N] demandait au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'homologation du rapport d'expertise rendu par Monsieur [I] le 15 avril 2016, la condamnation des époux [A] à lui payer la somme de 15.600 € au titre du remboursement des charges versées pendant cinq ans, à procéder aux travaux de remise en état de l'installation collective de chauffage et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, à lui payer la somme de 20.'000 € au titre de provision sur le préjudice définitif ainsi que celle de 5.000 € au titre du trouble de jouissance outre la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances sollicitait du tribunal le débouté des époux [A] de l'ensemble de leurs demandes et le rejet du rapport d'expertise considérant que les calculs effectués par l'expert étaient faussés puisqu'ils ne reprenaient nullement les préconisations effectuées par le syndicat et que les explications de l'origine du désordre n'étaient pas plausibles, aucune affirmation ne reposant sur un justificatif.

Aussi il demandait au tribunal reconventionnellement de condamner les époux [A] à lui payer la somme de 3.000 € au titre d'une procédure abusive, celle de 10.000 € en réparation de son préjudice sur le fondement de l'article r 1382 dans sa version applicable au litige du fait de la réalisation de travaux sans autorisation, à lui communiquer les autorisations administratives leur ayant pas permis de réaliser des travaux au sein de leur appartement et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard a à compter de la signification de la présente.

À titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances sollicitait la désignation d'un expert avec pour mission d'indiquer la nature des travaux réalisés par les époux [A] au sein de leur appartement et de préciser la conséquence de ces travaux sur la distribution du chauffage et leur condamnation au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers avec distraction au profit de la SCP ROSENFELD.

Suivant jugement contradictoire en date du 17 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

*rejeté la demande d'homologation du rapport d'expertise judiciaire.

*dit n'y avoir lieu à écarter le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [I].

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire à savoir l'installation d'une pompe à chaleur avec deux splits et un convecteur consol murale ainsi que la remise en état des serpentins.

*dit que faute pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de procéder aux travaux ordonnés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ils seront redevables, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera fixé à 100 € par jour de retard.

*condamné Monsieur et Madame [A] à procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire à savoir l'isolation thermique de la porte vitrée d'entrée.

*dit que faute pour Monsieur et Madame [A] de procéder aux travaux ordonnés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ils seront redevables, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera fixé à 100 € par jour de retard :.

*dit que la présente juridiction se réserve la compétence de la liquidation des astreintes.

*condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2.979,21 € au titre du remboursement des charges relatives au système de chauffage collectif concernant les exercices 2010 à 2015.

*débouté Monsieur et Madame [A] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice et d'octroi de dommages et intérêts.

*débouté Madame [N] de sa demande d'octroi d'une provision au titre de l'indemnisation d'un préjudice futur.

*condamné Monsieur et Madame [A] à payer à Madame [N] la somme de 5.000€ en réparation de son trouble de jouissance.

*condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à relever et garantir Monsieur et Madame [A] au titre de leur condamnation à réparer le préjudice de jouissance de Madame [N] à hauteur de la somme de 4.000 euros.

*condamné Monsieur et Madame [A] à payer à Madame [N] la somme de 43.'000 € en réparation de son préjudice économique.

*débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

*condamné Monsieur et Madame [A] à payer à Madame [N] la somme de 2.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

*débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de sa demande article 700 du code de procédure civile.

*dit qu'il sera fait masse des dépens.

*condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et Monsieur et Madame [A] à prendre chacun à leur charge 50 % des dépenses de l'instance ce compris les frais d'expertise et de référé.

*dispensé Monsieur et Madame [A] du paiement des frais de procédure prise en charge par la copropriété.

*accordé le bénéfice de la distraction des dépens et des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande.

Suivant déclaration en date du 26 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- n'y avoir lieu à écarter le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [I].

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire à savoir l'installation d'une pompe à chaleur avec deux splits et un convecteur consol murale ainsi que la remise en état des serpentins.

- que faute pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de procéder aux travaux ordonnés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ils seront redevables passé ce délai d'une astreinte dont le montant sera fixé à 100 € par jour de retard.

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2.979,21 € au titre du remboursement des charges relatives au système de chauffage collectif concernant les exercices 2010 à 2015.

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à relever et garantir Monsieur et Madame [A] au titre de leur condamnation à réparer le préjudice de jouissance de Madame [N] à hauteur de la somme de 4.000 euros.

-condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à relever et garantir Monsieur et Madame [A] au titre de leur condamnation à réparer le préjudice économique de Madame [N] à hauteur de 43.000 €.

- déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de sa demande article 700 du code de procédure civile.

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et Monsieur et Madame [A] à prendre chacun à leur charge 50 % des dépenses de l'instance ce compris les frais d'expertise et de référé.

*dispense Monsieur et Madame [A] du paiement des frais de procédure prise en charge par la copropriété.

Aux terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [N] demande à la cour de :

*confirmer le jugement en date du 17 décembre 2020 en ce qu'il a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de sa demande d'homologation du rapport d'expertise judiciaire,

*le confirmer en ce qu'il a jugé n'y avoir lieu à écarter le rapport d'expertise de Monsieur [I].

En conséquence,

* retenir le rapport d'expertise de Monsieur [I].

*le confirmer en ce qu'il a condamné les consorts [A] au paiement de la somme de 5.000€ en réparation de son trouble de jouissance.

* le confirmer en ce qu'il a condamné les consorts [A] au paiement de la somme de 43.000 € en réparation de son préjudice.

Sur appel incident,

* juger que cette somme a pour vocation d'indemniser Madame [N] qui a été mise dans l'impossibilité d'exercer son activité professionnelle face au refus du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et des consorts [A] d'effectuer les travaux d'installation de chauffage malgré les condamnations intervenues et la loi applicable au regard des obligations auxquelles sont soumis les bailleurs.

*juger qu'en l'état le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et les consorts [A] méprisent les décisions de justice et pour ces derniers, juger qu'ils méprisent la loi applicable.

*confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

* le confirmer en ce qu'il a condamné les consorts[A] à lui payer la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

*le confirmer en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et les consorts [A] à prendre à leur charge 50 % des dépens de l'instance ce compris les frais d'expertise et de référé.

* les débouter de leur demande, cette adresse ayant été communiquée par lettre officielle en date du 20 décembre 2023.

* statuer ce que de droit s'agissant des demandes de compensation de la somme de 8.989,52 € au titre de loyers et accessoires( hors charges de chauffage) dont Madame [N] resterait redevable.

* débouter les consorts [A] de toutes autres demandes formulées à son encontre comme injustes et mal fondées.

* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et les consorts [A] à lui verser, chacun, au visa de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 2.000 € chacun au titre des frais irrépétibles d'appel qu'il serait injuste de laisser à sa charge (article 699 du code de procédure civile).

* les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire lesquels seront distraits au profit de Maître Richard BRICOT, avocat en la cause ( article 699 du code de procédure civile).

A l'appui de ses demandes, Madame [N] indique que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances a saisi le Premier Président de la cour pour voir susprendre l'exécution provisoire attachée à la décision rendue , ce qui a été écarté par décision du 21 avril 2021.

Elle rappelle qu'elle a exploité son salon tant qu'elle a pu le faire en l'absence de chauffage, cette avarie gravissime dont elle n' est pas responsable aurait dû être réparée depuis des temps immémoriaux ce qui n'a pas été fait.

Elle rappelle que malgré ses demandes insistantes, son bailleur a toujours refusé d'intervenir ce qui a entraîné une perte de clientèle jusqu'à ne plus pouvoir exploiter son fonds de commerce.

Elle souligne qu'aucune condamnation ne lui a été demandée ni par les époux [A], ni par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances , ces derniers ayant parfaitement conscience qu'elle n'était que la malheureuse victime dans cette affaire.

Aux terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances demande à la cour de :

*ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture signée le 10 janvier 2024 pour cause grave, les documents notifiés pièces 54, 55 et 56 par la SCP LESCUDIER en date du 10 janvier 2024 étant pour la première fois portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances qui entend en tirer pour les motifs exposés dans les présentes conclusions toutes les conséquences légales.

En conséquence,

* ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture.

*admettre les présentes écritures et pièces communiquées sous bordereau SCP LESCUDIER du 10 janvier 2024 : pièces 54, 55 et 56.

*réformer la décision de première instance en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité formée à l'encontre du rapport [I] et ce au visa des dispositions des articles 175 du code de procédure civile, 455, 237 276 ou encore 16 et au bénéfice des dispositions par la Convention européenne des droits de l'homme.

En conséquence :

* prononcer la nullité du rapport d'expertise de l'expert [I].

* prononcer la nullité du jugement dont la motivation a pour support ledit rapport et ce au visa des articles 175, 16, 455, 237 et 276 du code de procédure civile et des dispositions de la Convention européenne des droits de l'homme, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances n'ayant pas eu droit à un procès équitable.

En tout état de cause,

* réformer la décision de première instance en ce qu'elle a :

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire à savoir l'installation d'une pompe à chaleur avec deux splits et un convecteur consol murale ainsi que la remise en état des serpentins.

- dit que faute pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de procéder aux travaux ordonnés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ils seront redevables passé ce délai d'une astreinte dont le montant sera fixé à 100 € par jour de retard.

- débouté le le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de sa demande en paiement à hauteur de 10.000 € au titre du préjudice résultant du piquetage clandestin réalisé sur la distribution collective du chauffage.

- débouté le le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances en sa demande de communication des autorisations administratives couvrant les travaux.

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- dispensé Monsieur et Madame [A] du paiement des frais de procédure prise en charge par la copropriété

Et statuant à nouveau.

*débouter Madame [X] [A] , Madame [O] [A] épouse [C], Madame [J] [A] épouse [F] et Madame [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement :

*désigner tel nouvel expert qui aura pour mission de se rendre sur les lieux, de prendre connaissance des désordres allégués, d'en préciser les causes et origines et notamment de donner tous éléments permettant de donner une date d'exécution des travaux effectués sur les locaux tant au titre des serpentins de chauffage que des cloisons au plafond et portes-fenêtres sur rue, l'expert devra préciser les conséquences de ces travaux sur les déperditions de température.

L'expert aura également pour mission de vérifier si la température contractuelle exigible au débit du syndicat soit 18° est atteinte ou ne l'ai pas pour que sur son rapport il soit statué ce que de droit.

*condamner en tout état de cause Madame [X] [A] , Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F] à effectuer avant toute autre intervention les travaux qui leur incombent au titre de la reprise d'étanchéité des portes-fenêtres sur rue.

*dans tout les cas de figure au visa de l'abandon des lieux par le locataire, au visa de la procédure de résiliation de bail engagée par les consorts [A], du recel de ces éléments en première instance débouter Madame [N], Madame [X] [A], Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions au visa des articles 124à et 1241 du Code civil.

*débouter en tous les cas de figure les consorts [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

*condamner les consorts [A] in solidum à payer la somme de 10.000 € au titre de leur participation aux frais de chauffage résultant du piquetage clandestin réalisé par leurs soins sans autorisation.

* les condamner sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l'arrêt à intervenir à communiquer les autorisations administratives ayant permis la réunion des lots 148 et 149 et la réalisation des travaux en façade.

* sous la même astreinte, les condamner à fournir les descriptifs des travaux, les marchés de travaux souscrits à l'occasion des aménagements réalisés par leurs soins à l'intérieur des lots 148 et 149.

* condamner chacun des intimés à payer la somme de 4.000 €sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, d'experts et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP CABINET ROSENFELD sur ses offres de droit.

* débouter Madame [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident.

* juger irrecevables les conclusions déposées par Madame [N] signifiées sous une adresse postale erronée.

* débouter les consorts [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel incident.

Au soutien de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances soutient que le rapport d'expertise est nul, l'expert s'étant volontairement abstenu d'effectuer les recherches et sondages qui lui étaient demandés en se réfugiant derrière une considération qui s'écarte de sa mission et de ses devoirs.

Il soutient que l'expert a négligé de tenir compte du rapport [Y] qui établissait la réalité des travaux litigieux incriminés au débit du bailleur , ne répondant pas aux nombreux arguments qui avaient été avancés dans son dire en date du 11 mars 2016.

Cette absence de réponse fait grief de sorte que l'exception de nullité est parfaitement recevable et fondée.

Aussi il soutient que l'annulation de ce rapport d'expertise annulera la décision dont appel et qui a pour support ce document.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances soutient que les consorts [A] et peut-être même le preneur qui ont réalisé des travaux, sont à l'origine de la situation dont ils se plaignent aujourd'hui.

Il ajoute qu'on ne peut décemment l'accuser d'un mauvais fonctionnement de l'installation depuis 2003, ni d'être responsable d'un défaut d'entretien car d'une part il existe un contrat d'exploitation et d'entretien et d'autre part la chaufferie collective du deuxième sous-sol a été entièrement refaite en 2000 puisque son alimentation est passée au gaz de sorte qu'il ne peut avoir été défaillant en 2003 comme indiqué.

Aussi la faute commise par les consorts [A] rend irrecevable et infondée leurs demandes à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances tout comme Madame [N].

Enfin il relève que Madame [N] a fait valoir en première instance et encore en appel qu'elle avait dû cesser son activité en l'état des déperditions calorifiques qui selon elle affectaient le local alors qu'il résulte de la communication des nouvelles pièces 54, 55 et 56 que cette dernière avait préalablement à la décision dont appel, interromput ses activités en raison d'un problème médical.

Aux terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leur prétentions et de leurs moyens, Madame [X] [A] d'une part et Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F] d'autre part intervenantes à titre volontaire, demandent à la cour de :

*ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture signée le 10 janvier 2024 pour répondre aux conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances le 12 janvier 2024.

* recevoir les interventions volontaires de Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F] nu-propriétaire tenant le décès de Monsieur [A] survenu le 30 novembre 2022.

* donner acte aux parties concluantes qu'elles reprennent et poursuivent l'instance introduite par Monsieur [A].

* débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de sa voie de recours.

* recevoir les parties concluantes en leur appel incident et le dire fondé.

*sauf à ce qu'elle ait fait le nécessaire dans un délai de dizaines à compter de la notification des présentes conclusions, condamner Madame [N] à faire connaître sa nouvelle résidence et en justifier sans autre délai et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard .

* rejeter l'appel incident que Madame [N] pourrait former.

* confirmer la décision déférée en ces dispositions non remises en cause par les époux [A].

* l'infirmer au titre de leur appel incident.

Ce faisant.

* débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances, appelant, de sa demande de nullité ou du rejet du rapport de l'expert [I]

* rejeter sa demande de nouvelle mesure d'expertise.

* retenir le rapport de Monsieur [I].

* juger qu'il est aucunement établi que les époux [A] auraient modifié le système de chauffage collectif de l'immeuble géré par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et auraient effectué des travaux sur le réseau de ce chauffage.

* écarter les moyens du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à cet égard et rejeter sa demande de dommages et intérêts pour prétendus travaux effectués par les époux [A].

* confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2.979,21 € au titre du remboursement des charges relatives au système de chauffage collectif concernant les exercices 2010 à 2015.( Sous réserve d'actualisation au titre des exercices postérieurs) alors qu'ils n'ont pas bénéficié des prestations correspondantes.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer à aux parties concluantes la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

*rejeter les demandes de Madame [N] envers ses bailleurs au titre des travaux qu'elle a revendiqués et juger que ceux relatifs à la porte d'accès au local ne sont contractuellement pas à la charge des bailleurs.

* constater que le commerce de Madame [N] n'est plus exploité depuis de nombreux mois pour des motifs dont les concluantes n'ont pas à répondre et prendre acte en tout état de cause de ce que sa résiliation à effet du 9 mars 2021 a été judiciairement constatée.

* rejeter les diverses demandes indemnitaires de Madame [N] après avoir jugé qu'elle n'établit pas les dommages qu'elle fait valoir particulièrement en ce qui concerne la somme de 43.000 € qui lui a été attribuée sans preuve rapportée des pertes d'exploitation alléguées, des recettes moyennes de référence, etc.

* juger à cet égard que dans la mesure où le bail est résilié, Madame [N] ne subira pas le moindre préjudice au cours des travaux à réaliser par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances.

* écarter de plus fort toutes indemnisations au profit de Madame [N].

* faire en tout état de cause application des règles de la compensation et constater que Madame [N] est redevable envers les parties concluantes de la somme de 8.989,52 € au titre des loyers et accessoires (hors charges de chauffage) dont elle reste redevable après résiliation de son bail.

En tout état de cause.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à relever et garantir indemnes les parties concluantes de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge au bénéfice de Madame [N] et ce avant application des règles de la compensation que ne saurait bénéficier au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances qui profiterait en cas contraire d'une réduction illégitime de sa contribution.

* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances in solidum avec toutes autres parties succombantes à verser conjointement aux parties concluantes au visa de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2.000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et celle de 3.500 € c au titre de ceux d'appel.

* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances in solidum avec toutes autres partiea succombantes à supporter les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) de 1ère instance et d'appel en lesquels seront compris ceux issus de l'ordonnance de référé du 30 juin 2015 ainsi que les honoraires de Monsieur [I], expert, lesquels seront distraits au profit de la SELATL LESCUDIER &Associés,avocat en la cause (article 699 du code de procédure civile).

* juger enfin qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les parties concluantes n'auront pas à participer au titre des tantièmes communs qu'elles détiennent et de leur quote-part correspondante sur les dépenses communes, aux diverses condamnations leur profitant ainsi qu'aux frais, honoraires et dépens que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances aura exposé pour sa défense.

A l'appui de leurs demandes, Madame [X] [A], Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F] expliquent que parallèlement à cette procédure, elles ont également saisi le tribunal de Marseille aux fins de résiliation du bail commercial consenti à Madame [N] lequel par jugement du 14 septembre 2023, a constaté la résiliation du bail commercial depuis le 9 mars 2021.

Elles précisent toutefois que l'huissier n'a pu retrouver l'adresse de cette dernière pour lui signifier ce jugement.

S'agissant du rapport de l'expert [I], elles indiquent que ce dernier ne saurait être déclaré nul et qu'il n'y a pas lieu à l'écarter des débats.

Elles soulignent que l'expert [I] a constaté que le chauffage collectif en place malgré le chauffage d'appoint installé par Madame [N] était insuffisant, ajoutant que Monsieur [I] avait expliqué que si des travaux ultérieurs avaient été effectués par les époux [A] au titre de branchements pirates comme le soutient le syndicat des copropriétaire, ils n'auraient pas pu être réalisés à l'insu du syndicat des copropriétaires et d'une manière générale des divers copropriétaires.

Elles précisent que les travaux réalisés il y a plus de 40 ans pour faire communiquer les lots n° 148 et 149 n'ont en aucun cas concerné le chauffage et les serpentins.

Elles ajoutent que si les travaux réalisés en 1979 par les époux [A] avaient entraîné une modification du système de chauffage il va de soi que le problème se serait posé des années auparavant.

Si elles reconnaissent qu'elles sont tenues de participer aux charges de chauffage, elle soutiennent qu'elles sont également en droit d'attendre du syndicat des copropriétaires qu'il chauffe suffisamment leurs lots, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, de sorte qu'elles sont légitimes dans leurs demandes.

Enfin s'agissant des sommes auxquelles elles ont été condamnées à payer à Madame [U] , elles indiquent que cette dernière n'exploitait plus son commerce depuis de nombreuses années pour des motifs indépendants du chauffage insuffisant et que les travaux auxquels elles ont été condamnées incombaient à leur locataire.

Elles précisent que la somme de 15.600 € réclamées par Madame [N] au titre du remboursement de ses charges de chauffage ne trouve aucun fondement, cette dernière ayant procédé à des calculs erronés qui ne sont pas explicités soulignant par ailleurs qu'elle ne peut évoquer un éventuel préjudice économique pendant la durée des travaux préconisés dans la mesure où le bail a été réalisé le 9 mars 2021.

En tout état de cause Madame [X] [A] d'une part et Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F] demandent de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à les relever et garantir indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre.

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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 10 janvier 2024, rabatttue et prononcée le 24 janvier 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 janvier 2024 et mise en délibéré au 21 mars 2024.

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1°) Sur les interventions volontaires de Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F]

Attendu que Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F], nu-propriétaire tenant le décès de Monsieur [A] survenu le 30 novembre 2022 demandent à la cour de les recevoir en leurs interventions volontaires et leur donner acte qu'elles reprennent et poursuivent l'instance introduite par Monsieur [A]

Qu'il convient de faire droit à leur demande.

2°) Sur les conclusions de Madame [N]

Attendu que les consorts [A] demandent à la Cour , sauf à ce qu'elle ait fait le nécessaire dans un délai de dizaines à compter de la notification de leurs conclusions, condamner Madame [N] à faire connaître sa nouvelle résidence et en justifier sans autre délai et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard et rejeter l'appel incident que Madame [N] pourrait former.

Attendu qu'il résulte des dispsoitions de l'article 960 du code de procédure civile que 'la constitution d'avocat par l'intimé ou par toute personne qui devient partie en cours d'instance est dénoncée aux autres parties par notification entre avocats.

Cet acte indique :

a) Si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) S'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement'

Que l'article 961 dudit code énonce que 'les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article précédent n'ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats.

La communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l'avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l'avocat qui procède à la communication.'

Attendu que Madame [N] justifie de ce que le conseil des consorts [A] a été informé par lettre officielle du 20 décembre 2023 de son adresse exacte

Que la 2ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 6 mars 1991 que les conclusions d'une partie étaient recevables malgré l'indication d'un domicile inexact dès lors que l'indication du domicile réel avait été fournie.

Que tel est le cas en l'espèce.

Qu'il s'en suit que les consorts [A] seront déboutés de cette demande.

3°) Sur le rapport d'expertise de Monsieur [I]

Attendu que l'article 232 du code de procédure civile énonce que 'le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien'

Qu'il résulte de l'article 246 dudit code que 'le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.'

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances demande à la cour de déclarer nul le rapport d'expertise de Monsieur [I] en date du 15 avril 2016 au motif que ce dernier a méconnu gravement les termes de sa mission en ne répondant pas à son dire du 11 mars 2016 aux termes duquel il était lui été demandé divers investigations qui devaient permettre de vérifier la date réelle d'exécution des travaux qui seraient à l'origine du préjudice.

Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise que les parties en compagnie de l'expert se sont rendues sur les lieux à plusieurs reprises, les constatations réalisées par Monsieur [I] l'ayant été au contradictoire.

Que Monsieur [I] a sollicité certaines pièces qui ne lui ont pas été remises, les parties lui indiquant ne plus les détenir.

Que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances, Monsieur [I] a répondu point par point à son dire du 11 mars 2016 sur plusieurs pages et non pas en trois ou quatre lignes comme l'affirme l'appelant.

Que toutefois celui-ci avait la possibilité de solliciter un complément d'expertise s'il estimait que l'expert avait failli à sa mission en demandant notamment la réalisation de sondages supplémentaires.

Qu'enfin comme le rappelle l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations et les conclusions du technicien, l'expertise constituant seulement un élément de preuve, l'expert judiciaire étant commis pour éclairer le juge sur une question de fait.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'homologation du rapport d'expertise et dit n'y avoir lieu à annuler ce dernier, la juridiction n'étant aucunement liée par ses constatations et ses conclusions.

4°) Sur l'installation du chauffage collectif dans le local commercial des consorts [A].

Attendu qu'il est acquis que le salon de coiffure d'une surface de 64,80 m² ,composé de 7 espaces regroupant les lots n°148 et n° 149 et appartenant au consort [A] était loué, lors de l'expertise, à Madame [N].

Que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances explique que l'installation du chauffage au sol des lots n°148 et n°149 n'était pas prévue à la construction de l'immeuble, seul le chauffage plafond était prévu comme pour tous les autres commerces de plein pied.

Qu'il affirme que les travaux d'installation des serpentins au sol ont été réalisés sous l'autorité du propriétaire, le syndic s'en étant aperçu en novembre 2007à la suite d'une fuite.

Que les consorts [A] soutiennent qu'ils ne sont pas à l'origine de l'installation des serpentins sols lesquels sont encastrés dans le béton précisant qu'en 2000, le chauffage par le sol a été arrêté suite à une fuite importante dans le serpentin du plancher du salon de coiffure.

Qu'ils précisent qu'une expertise par la société BTD le 20 novembre 2007 après une recherche thermique et acoustique a démontré qu'il y avait plusieurs fuites.

Attendu effectivement que l'expert a constaté que les lieux loués était alimenté par un système de chauffage collectif avec une nappe de chauffage plafond fonctionnant et une nappe de chauffage plancher ne fonctionnant plus depuis 2007.

Qu'il conclut dans son rapport que le chauffage collectif en place malgré le chauffage d'appoint installé par Madame [N] est insuffisant.

Attendu qu'aucune partie n'a été capable de présenter à l'expert des pièces actant la présence ou non des serpentins lors de la construction de l'immeuble .

Que l'expert indique qu'au vu de ces constatations, il ne peut pas dire si le serpentin est d'origine ou s'il a été installé ultérieurement ajoutant que si les travaux avaient été réalisés par le propriétaire celui-ci n'aurait pas pu les faire sans l'accord du syndic au vu des contraintes techniques et matérielles engendrées par cette modification.

Qu'il poursuit en indiquant 'nous n'avons pas de certitude tant à l'installation des serpentins lors des travaux de 1980. Mais pour pouvoir raccorder les serpentins sur le réseau, il a fallu installer deux piquages aller et retour sur les collecteurs d'alimentation.

Soit les piquage étaint déjà réservés et dans ce cas-là, le constructeur avait prévu la possibilité d'alimenter d'autres serpentins, soit ils ont été installés en 1980 avec obligatoirement l'arrêt total de la chaufferie point que les copropriétaires ,se rappelant des nuisances sonores, n'auraient pas manqué d'en faire état et le syndic de le rappeler.'

Attendu que si les consorts [A] ne contestent pas avoir fait des travaux d'aménagement pour réunir leurs deux lots en un seul, force est de constater qu'il n'est pas démontré que le chauffage au sol de leurs lots aurait été installé par eux postérieurement à la livraison de l'immeuble, à l'issue d'un piquage clandestin.

Qu'il convient de rappeler qu'une procédure avait été introduite à leur encontre suite à la suppression du mur porteur entre leurs lots n° 148 et n°149, procédure qui avait donné lieu à une mesure d'expertise confiée à Madame [Y] .

Qu'il avait été relevé, à l'occasion de cette procédure, des désordres minimes sans aucun lien avec une modification quelconque du système de chauffage, aucun n'élément n'ayant été relevé permettant d'affirmer qu'il aurait eu, avec la suppression partielle d'un mur porteur et l'agrandissement d'une ouverture qui existait déjà, l'installation simultanée de serpentins de chauffage au sol avec piratage /piquetage du réseau de chauffage collectif.

Qu'il convient enfin de souligner que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances a produit devant le premier juge le contrat de maintenance pour la chaufferie qui indiquait que l'installation avait été reprise en 2000 pour un montant de 515.'633,94 €.

Qu'il est dés lors constant que le système de chauffage collectif a été vérifié dans son ensemble et que si ce dernier avait été modifié de manière irrégulière, l'expert parlant de piquetages sauvages, les professionnels intervenus en 2000 n'auraient pas manqué de le signaler.

Qu'il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances ne démontrent pas que les époux [A] ont réalisé une modification sur l'installation du chauffage collectif.

Attendu qu'il résulte de l'article 18- I de la loi du 10 juillet 1965 qu''indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous et notamment d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci'

Qu'il résulte des éléments produits aux débats que l'apport de chauffage dans les lots de l'immeuble via le système de chauffage collectif existant, relève directement de l'entretien dont est chargé le syndicat des copropriétaires en sa qualité de gardien de l'immeuble.

Qu'il convient par conséquent de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire à savoir l'installation d'une pompe à chaleur avec deux splits et un convecteur console murale dont le coût est estimé à 8.000 € hors-taxes ainsi que la remise en état des serpentins à hauteur de 15.000 € hors-taxes et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

5°) Sur la prise en charge des travaux par les consorts [A]

Attendu que l'expert a relevé également que l'étanchéité du joint de porte créée un passage important d'air extérieur et nuit à l'isolation thermique du salon.

Qu'il a listé parmi les causes de l'insuffisance de chauffage, le pont thermique et l'entrée d'air par la porte d'entrée dans le salon mentionnnat dans son rapport que 'les grandes baies vitrées ont été mesurées avec une température de 16° en mode chauffage .La porte d'entrée créée un pont thermique et directement une entrée d'air froid dans le salon. I faut reprendre la totalité de l'isolation de cette porte '

Que ce dernier a chiffré l'isolation thermique de cette porte à environ la somme de 1.000 € hors-taxes.

Attendu qu'il convient de relever que par jugement en date du 14 septembre 2023, le tribunal de Marseille a constaté la résiliation du bail commercial consenti à Madame [N] depuis le 9 mars 2021.

Qu'il est établi que cette dernière n'occupe plus les lieux.

Qu'il convient dès lors de réformer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [A] à procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire à savoir l'isolation thermique de la porte vitrée d'entrée et dit que faute pour Monsieur et Madame [A] de procéder aux travaux ordonnés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ils seront redevables passés ce délai d'une astreinte dont le montant sera fixé à 100 € par jour de retard.

6°) Sur les demandes des consorts [A]

a) Sur le remboursement des charges par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances

Attendu que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

Attendu qu'il reste résulte des rééditions annuelles de charges que les consorts [A] s'acquittent :

- au titre du lot n°148, de 105/1000èmes de charges communes de chauffage de l'immeuble.

- au titre du lot n°149, de 173/1000ème de charges communes de chauffage de l'immeuble

soit 278/1000èmes de celles-ci.

Qu'il ressort par ailleurs du compte rendu d'intervention du Bureau Technique de Détection du 15 novembre 2007 adressé au syndic qu'une recherche de fuite sur réseau de chauffage par panneaux au sol a été réalisée dans le salon de coiffure mettant en évidence 3 fuites.

Que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances a ainsi pris en compte non seulement un système de chauffage au plafond des locaux mais également un système de chauffage au sol qui ne fonctionnait pas.

Que dès lors les consorts [A] sont fondés à obtenir du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances le remboursement de toutes les charges qu'ils ont acquittées au titre des dépenses de chauffage collectif puisqu'il est démontré que leurs lots n'ont pas été normalement chauffés du fait d'un dysfonctionnement du chauffage collectif alors que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble.

Qu'il convie par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2.979,21 € au titre du remboursement des charges relatives au système de chauffage collectif concernant les exercices 2010 à 2015.

b) sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Attendu que les consorts [A] demandent à la cour de leur accorder la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts rappelant que cette situation a généré de multiples tracas et des conflits avec leur locataire, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances s'étant toujours refusé à prendre les mesures efficaces s'imposant.

Qu'il convient cependant de relever que le problème de chauffage était en partie du à l'absence d'isolation au sein du local commercial.

Qu'ils ne produisent par ailleurs aucun justificatif, démontrant de la réalité de leur préjudice résultant de ces tracas.

Qu'il convient par conséquent de débouter les consorts [A] de cette demande d'indemnisation et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

c) Sur le paiement des charges dues par Madame [N]

Attendu que l'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'

Attendu que les consorts [A] indiquent que Madame [N] est redevable de la somme de 8.989,52 € au 9 mars 2021 au titre des loyers et accessoires (hors charges de chauffage) tel que cela ressort du jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Marseille en date du 14 septembre 2023.

Qu'ils demandent par conséquent à la Cour de faire application des règles de la compensation et constater que Madame [N] leur doit la somme de 8.989,52 € au titre des loyers et accessoires( hors charges de chauffage) après résiliation de son bail.

Qu'il y a lieu de faire droit à leur demande.

7°) Sur les demandes de Madame [N]

a) Sur le préjudice de jouissance

Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise de Monsieur [I] que Madame [N] a exploité son salon de coiffure dans des conditions difficiles en l'absence d'un chauffage efficace dans le local.

Qu'elle indique dans ses conclusions s'être plainte depuis 2013 des problèmes de chauffage

Qu'il est à ce jour acté que le bail a été résilié le 9 mars 2021.

Qu'il résulte de ces éléments qu'il est incontestable que cette dernière a souffert d'un trouble de jouissance dans l'exercice de son activité professionnelle et n'a pu bénéficier d'une jouissance normale et paisible en sa qualité de locataire.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les consorts [A].

b) Sur le préjudice économique

Attendu qu'il convient de relever que Monsieur [I] a dans ses conclusions indiqué que les travaux de remise en état notamment la remise en état du serpentin allaient engendrer des pertes d'exploitation qu'il a calculé ainsi :

-60 jours de travaux à 600 € par jour soit 36.000 €

-7.000 € de remise en état.

Soit 43.000 € HT sans pouvoir chiffrer les pertes inéluctables d'une partie de la clientèle étant partie chez un autre coiffeur auxquelles s'ajouteront la reconstruction de serpentin dont le coût peut être estimé à 15.'000 € HT soit un budget de 58.'000 € HT.

Attendu que les parties s'accordent à reconnaître que les travaux n'ont pas été effectués.

Qu'il est également acquis que bail liant Madame [N] et les consorts [A] est résilié depuis le mars 2021.

Que dés lors Madame [N] ne saurait se prévaloir d'une perte d'exploitation lorsque les travaux seront réalisés, n'étant plus dans les lieux.

Qu'il convie par conséquent de débouter cette dernière de cette demande et d'infirmer le jugement déféré sur ce point.

8°) Sur l'appel en garantie des consorts [A] à l'encontre du syndicat des copropriétaires.

Attendu qu'il résulte du rapport de l'expert [I] que l'absence de chauffage dans le local loué par les époux [A] à Madame [N] trouve son origine dans un dysfonctionnement relevant du système de chauffage collectif de l'immeuble dont le syndicat des copropriétaires est le gardien.

Que s'il est incontestable que le préjudice de jouissance de Madame [N] résulte de ce dysfonctionnement, le fait que la porte vitrée soit mal isolée ne peut être ignoré, ce désordre ayant lui aussi concourru, dans une moindre mesure, au préjudice de jouissance de Madame [N] , les consorts [A] ayant d'ailleurs été condamnés par le premier juge à procéder à des travaux d'isolation.

Qu'il convient par conséquent de fixer à 80 % la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et de le condamner à relever et garantir les consorts [A] à hauteur de la somme de 4.000 €, ces derniers conservant à leur charge la somme de 1.000€.

9°) Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances demande à la cour de condamner les consorts [A] in solidum à payer la somme de 10.000 € au titre de leur participation aux frais de chauffage résultant du piquetage clandestin réalisé par leurs soins sans autorisation et de les condamner sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de l'arrêt à intervenir à communiquer les autorisations administratives ayant permis la réunion des lots n°148 et n°149 et la réalisation des travaux en façade.

Qu'il demande également sous la même astreinte, de les condamner à fournir les descriptifs des travaux, les marchés de travaux souscrits à l'occasion des aménagements réalisés par leurs soins à l'intérieur des lots 148 et 149.

Attendu qu'il convient de souligner que l'expert [I] dans son rapport a clairement indiqué 'nous n'avons pas de certitude tant à l'installation des serpentins lors des travaux de 1980. Mais pour pouvoir raccorder les serpentins sur le réseau, il a fallu installer deux piquages aller et retour sur les collecteurs d'alimentation.

Que malgré ces observations, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances affirme sans aucune preuve que les consorts [A] auraient procédé à un piquetage clandestin sans autorisation.

Que par ailleurs les pièces sollicitées non aucun lien avec la présente procédure, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances ne démontrant pas que ces travaux auraient eu des conséquences sur le réseau de chauffage étant relevé que si les travaux réalisés par les époux [A] en 1979 avaient entraîné une prétendue modification de chauffage , cette dernière serait apparue dans les années qui ont suivi et non pas en 2013.

Que dès lors il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de cette demande , faute de démontrer le lien entre la suppression du mur porteur et la présente procédure.

Attendu qu'il ne saurait être fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances de voir désigner tel nouvel expert qui aurait vocation à pallier les carences en matière de preuve de ce dernier.

10° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et les consorts [A] aux entiers dépens d'appel en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire lesquels seront distraits au profit de Maître Richard BRICOT, avocat en la cause.

Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer aux consorts [A] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

Qu'il convient également de condamner les consorts [A] à payer à Madame payer à Madame [N] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevables Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F] en leurs interventions volontaires,

DONNE acte à Madame [O] [A] épouse [C] et Madame [J] [A] épouse [F] de ce qu'elles reprennent et poursuivent l'instance introduite par Monsieur [A],

CONFIRME le jugement du 17 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :

- condamné Monsieur et Madame [A] à procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire à savoir l'isolation thermique de la porte vitrée d'entrée.

- dit que faute pour Monsieur et Madame [A] de procéder aux travaux ordonnés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ils seront redevables, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera fixé à 100 € par jour de retard.

- condamné Monsieur et Madame [A] à payer à Madame [N] la somme de 43.'000 € en réparation de son préjudice économique.

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à relever et garantir Monsieur et Madame [A] au titre de leur condamnation à réparer le préjudice économique de Madame [N] à hauteur de 43.000 €,

STATUANT A NOUVEAU,

DÉBOUTE Madame [N] de sa demande au titre du préjudice économique,

ORDONNE la compensation entre les sommes dues par les consorts [A] à Madame [N] et la somme de 8.989,52 € au titre des loyers et accessoires (hors charges de chauffage) dont Madame [N] reste redevable après résiliation de son bail.

DÉBOUTE les consorts [A] du surplus de leurs demandes,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances du surplus de ses demandes,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances à payer aux consorts [A] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.

CONDAMNE les consorts [A] à payer à Madame [N] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] prise en la personne de son syndic la Société Immobilière Patrimoine et Finances et les consorts [A] aux entiers dépens d'appel en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire lesquels seront distraits au profit de Maître Richard BRICOT, avocat en la cause.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 21 mars 2024, 21/01190

Synthèse

Origine de la décision