COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 19 MARS 2024
N° 2024/117
Rôle N° RG 23/07153 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLLIC
[X] [J]
[O] [J] NÉE [A]
C/
[K] [I] ÉPOUSE [B]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Philippe CAMPOLO
Me Jean-christophe PIAUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 13 Avril 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01879.
APPELANTS
Monsieur [X] [J]
né le 12 Septembre 1981 à [Localité 4] ([Localité 4]),
demeurant [Adresse 2]
Madame [O] [A] épouse [J]
née le 18 Janvier 1982 à [Localité 8] ([Localité 8]),
demeurant [Adresse 2]
tous deux représentés par Me Philippe CAMPOLO de la SELAS LLC ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMÉE
Madame [K] [I] épouse [B]
née le 27 Juillet 1955 à [Localité 7] ([Localité 7]),
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-christophe PIAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Catherine OUVREL, conseillère
Madame Fabienne ALLARD, conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anais DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Par acte authentique du 20 juillet 2010, [N] [M] a vendu aux époux [E] une maison d'habitation sise [Localité 3] (Var), en gardant un droit d'usage et d'habitation.
Cette vente est intervenue au prix principal de 250.000 €, dont le paiement a eté prévu
selon les modalités suivantes :
- la somme de 65.000 € au comptant.
- une rente viagère annuelle de 15.000 € indexée sur l'indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains et payable sous forme de mensualités d'un montant de
1.250 €.
Par acte notarié reçu le 15 novembre 2012, M.et Mme [E] ont vendu le bien à M.[X]
[J] et Mme [O] [A] au prix de 94.000 €, à charge pour ces derniers de payer la rente
viagère au profit de [N] [M], d'un montant de 1.301 € compte tenu dujeu de l'indexation.
Cette dernière a été admise le 30 mars 2018 au sein d'un EHPAD.
Elle a été placée sous sauvegarde de justice par ordonnance du 9 juillet 2018, puis sous tutelle par jugement du 28 février 2019.
La mandataire de justice a constaté que les débirentiers s'étaient installés dans la maison dès le
mois de juillet 2018 et leur a demandé de régulariser1'augmentation de 30 % de la rente prévue
en cas de cessation du droit d'usage par le crédirentier.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 juin 2019.
Par assignation du 30 juillet 2019, [N] [M] representée par sa mandataire de justice autorisée par le juge des tutelles, a fait citer M.[X] [J] et Mme [O] [A], devant le
tribunal de grande instance de Draguignan, en résolution de la vente et paiement des sommes dues.
[N] [M] est décédée le 12 novembre 2019.
Mme [K] [I] épouse [B], venant aux droits de cette derniére, est intervenue volontairement à la procédure par conclusions du 18 mars 2021.
Par jugement rendu le 13 avril 2023, cette juridiction a statué ainsi qu'il suit :
Déclare Mme [K] [I] épouse [B] , venant aux droits de [N] [M], recevable en son intervention volontaire à la présente instance.
Constate, à la date du 11 juillet 2019, la résolution de plein droit de la vente intervenue aux
termes de l'acte reçu le 15 novembre 2012 en l'étude de Me [S] [Z], notaire à [Localité 6] (Var), conclu entre [N] [M], crédirentière d'une part, et M.[X] [J] et Mme [O] [A] épouse [J], débirentiers d'autre part, portant sur une maison d'habitation sise au [Adresse 5],
Dit que la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent se fera par la partie la plus diligente.
Ordonne1'expulsion de M.[X] [J] et Mme [O] [A], ainsi que celle de tous occupants
de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.
Condamne M. [X] [J] et Mme [O] [A] à payer à Mme [K] [I] épouse [B], venant aux droits de [N] [M], la somme de 8830,15 euros, au titre de l'arriéré de rente viagère.
Condamne M. [X] [J] et Mme [O] [A] à payer à Mme [K] [I] épouse [B], la somme de 63 149,40 euros, au titre de l'indemnité d'occupation due jusqu'au mois d'avril 2023 inclus et-au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1403,32 euros, à compter de la signification du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux.
Condamne Mme [K] [I] épouse [B] à payer à M.[X] [J] et Mme [O]
[A], la somme de 17 172,73 euros, au titre des divers frais et factures.
Dit que le prix de vente payé comptant lors de l'acquisition, soit 94 000 euros, sera partagé entre
les parties a hauteur de :
- 63 226,74 euros que Mme [K] [I] épouse [B] sera condamnée à restituer a M.
[X] [J] et Mme [O] [A] ;
- 30 773,26 euros qui restera acquis à Mme [K] [I] épouse [B] en réparation du
préjudice cause par l'appropriation des meubles meublants et de tous les objets et effets personnels de [N] [M].
Déboute Mme [K] [I] épouse [B] et M. [X] [J] et Mme [O] [A] du
surplus de leurs demandes.
Condamne M.[X] [J] et Mme [O] [A] aux dépens de l'instance.
Accorde le droit au recouvrement direct des dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Condamne M.[X] [J] et Mme [O] [A] à payer à Mme [K] [I] épouse [B], la somme de 2000 euros, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Dit n'y avoir lieu à éxecution provisoire.
Rappelle que toute condamnation au paiement d'une somme d'argent emporte interêts au taux
légal à compter du jugement.
Rejette le surplus des demandes.
Les époux [J] ont relevé appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement par une déclaration du 26 mai 2023.
Vu les conclusions transmises, le 8 décembre 2023, par les appelants.
Ils affirment qu'un accord serait intervenu avec la mandataire de justice au mois d'août 2018 pour suspendre le paiement de la rente dans 1'attente de la position du notaire et la prise en charge des frais locatifs et que les retards de paiement seraient dus à 1'imbroglio juridique, lié au placement en maison de retraite de la propriétaire, puis à son décès. Ils estiment que dans ces
conditions, la résolution de la vente n'est pas justifiée.
Les appelants soulignent avoir repris le paiement de la rente aprés la délivrance du commandement de payer et sollicitent des délais de paiement, en application de l'article 1655 du code civil.
Ils soutiennent que le bouquet ne fait pas partie de la réparation que doit obtenir le crédirentier
et qu'il doit donc être restitué a l'acquéreur, dans son intégralité et ajoutent sur ce point que :
- l'acte prévoit que l'acquéreur fera son affaire personnelle des meubles et objets appartenant à Mme [M], ce, sans indemnité et que ceux-ci ont été emballés et entreposés dans un local leur appartenant.
- accord a été donné sur ce point par la mandataire de justice.
- après le placement de Mme [M] en maison de retraite, sa maison a été cambriolée et occupée
par des squatters.
M. [X] [J] et Mme [O] [A] contestent le montant des revalorisations de la rente qui ne leur ont jamais été notifiées et réclament le remboursement des frais d'entretien du jardin, de la réparation de la porte du garage et du portail, et des consommations d'eau et d'électricité qui incombent à la crédirentière, ainsi que la restitution des rentes versées aprés son décès.
Vu les conclusions transmises le 29 décembre 2023, par Mme [K] [I] épouse [B].
Elle expose que M. [X] [J] a fait pression sur Mme [M] pour qu'elle quitte sa maison
et que dès le mois de juillet 2018, les acquéreurs ont occupé sa maison et cessé de payer la rente
dont le montant devait étre augmenté de 30 % et précise que cette clause d'indexation résultant
de l'acte du 20 juillet 2010 auquel renvoie l'acte du 15 novembre 2012 dans lequel elle est littéralement reproduite, n'a pas été appliquée par les débitrentiers, depuis 1e mois de septembre
2017.
L'intimée rappelle que l'acte prévoit que la revalorisation intervient chaque année le jour anniversaire du point de départ de la rente, soit au mois d'août , à partir du dernier indice publié, soit celui de mois de juin et considére que l'indice de départ fixé au mois de mars ne doit étre utilisé que pour la première révision.
Elle estime que la majoration de 30 % est due, dès lors que les époux [J] ne pouvaient ignorer que Mme [M] se trouvait hors d'état de manifester durablement sa volonté, alors que M.[J] a lui-même écrit au juge des tutelles pour demander la mise en place d'une mesure de protection, ayant appris qu'elle ne disposait plus de ses facultés mentales.
Mme [B] fait valoir que l'intégralité du bouquet de 94 000 € doit lui demeurer acquis, puisque l'intégralité des meubles et bijoux de valeur ayant appartenu a Mme [M] ont été
récupérés par les débitrentiers qui ne les ont jamais restitués.
Elle conteste l'obligation de rembourser les factures réclamées par des occupants sans droit ni
titre, dont certaines sont douteuses pour ne pas mentionner de TVA.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 16 janvier 2024.
SUR CE
L'acte authentique de vente du 15 novembre 2012 signé par les parties et portant sur un bien acquis en viager par acte notarié du 20 janvier 2010 comporte en sa rubrique relative à la rente
une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants :
« En outre, et par dérogation des dispositions de l'article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par
le crédirentier de son intention d'user du bénéfice de la présente clause.
Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés au bien vendu seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés.
La partie payée comptant sera, quant à sa destination laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux. »
L'octroi des délais prévus par l'article 1655 alinéa 2 du Code civil n'est possible que lorsque le vendeur n'est pas en danger de perdre la chose et le prix ; tel n'est pas le cas en l'espèce, alors que les débitrentiers n'ont pas hésité à prendre possession des lieux sans autorisation, après avoir déménagé les meubles et se sont abstenus de règler la rente comprenant le supplément de 30 % dû en pareil cas.
Les appelants ne démontrent par aucune pièce l'existence d'un accord conclu avec la mandataire de justice au mois d'août 2018 pour suspendre le paiement de la rente.
Il s'avère qu'au delà des contestations liées à son indexation, la rente a totalement cessé d'être versée depuis le mois de juin 2018 et que les causes du commandement de payer visant et reproduisant la clause résolutoire délivré le 11 juin 2019 n'ont pas été réglées dans le délai requis.
La lettre adressée le 19 septembre 2018 par la mandataire judiciaire désignée dans le cadre de la protection de [N] [M] révèle qu'elle a pris contact avec M.[J] l'a informé de la nécessité de poursuivre le versement de la rente augmentée de 30 %.
Il ne peut donc invoquer un imbroglio juridique, lié au placement de la crédirentiere dans un établissement pour justifier l'arrêt du paiement de la rente.
La résolution du contrat de vente doit donc être prononcée à compter du 11 juillet 2019.
Le premier juge a ordonné à juste titre l'expulsion des débirentiers, ainsi que celle des occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique.
La rubrique relative à la révision de la rente incluse dans le contrat prévoit un ajustement chaque année le jour anniversaire du point de départ de la rente, en l'espèce le 1er août. L'indice de référence du mois de mars 2010 mentionné ne doit être pris en compte que pour la première année.
Il apparaît cependant que par courrier du 10 juillet 2017, se référant à l'indice de mars 2017, Mme [M] avait mentionné que la rente s'élèverait à 1057 €, à compter du 1er août 2017. Elle ne pouvait donc réclamer des compléments d'indexation pour les mois de septembre 2017 à mai 2018.
Aucune stipulation ne conditionne l'indexation de la rente à la notification par le crédirentier ; celle-ci est donc due de droit.
Il y a lieu d'observer que le décompte inclus dans le commandement de payer ne prévoit pas la majoration de 30 %, lié à la libération des lieux par la crédirentière.
Le montant dû à la date du commandement était donc de 18'264,20 €.
Il convient d'en déduire la somme de 5 050 €, indûment versée postérieurement au décès de [N] [M].
M.[X] [J] et Mme [O] [A] doivent, en conséquence, être condamnés à verser à
Mme [K] [I] épouse [B] la somme de 13 214,20 €, au titre des arriérés de la rente.
Compte tenu de la valeur locative du bien qui peut être fixée à 6 % de son prix d'achat et des indexations intervenues depuis lors, il y lieu de fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1403,32 €, à compter de la signification du jugement jusqu'à libération effective des lieux.
Eu égard aux circonstances de l'espèce au cours de laquelle il est avéré que les débirentiers ont cessé indûment de régler la rente, emporté l'ensemble du mobilier sans autorisation et manifesté un comportement particulièrement intéressé en vue d'obtenir la liibération des lieux par Mme [M], il apparaît cependant qu'ils ont au total versé une part importante du prix.
Dans ces conditions il y a lieu de dire qu'ils conserveront les deux tiers du montant de
94'000 € versé à la date de l'acquisition, soit 62'666,67 € et que tiers restant, soit 31'333, 33 € sera acquis à la venderesse.
Le remplacement du portail constitue une grosse réparation incombant à l'acquéreur aux termes du contrat de vente.
La facture d'entretien du jardin datée du 7 décembre 2018 ne peut être mise à la charge de la crédirentière au titre des réparations locatives, alors qu'elle n'occupait plus les lieux depuis le 30 mars 2018 et que M.[X] [J] et Mme [O] [A] en était informés.
Leur demandes de remboursement formées de ces chefs sont donc rejetées.
Mme [K] [I] épouse [B] est fondée à réclamer le paiement des factures de consommation d'eau et d'électricité, correspondant à la période liée à l'occupation de la maison par M. [X] [J] et Mme [O] [A] , à concurrence de la somme de 715,41 €.
Il n'y a pas lieu d'en déduire le remplissage de la piscine qui doit être placé à la charge des occupants.
En l'absence de production de pièces sur leurs revenus actuels, ainsi que sur leur situation financière et patrimoniale et compte tenu de l'ancienneté de la dette, la demande de délais de paiement formé par M.[X] [J] et Mme [O] [A] doit être rejetée.
Les condamnations réciproques auront vocation à se compenser, ce compris celles au titre de l'indemnité d'occupation prononcées en première instance.
Le jugement est, en conséquence confirmé, sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré, la répartition du bouquet et les factures.
Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de Mme [K] [I] épouse [B].
M.[X] [J] et Mme [O] [A], parties perdantes pour l'essentiel sont condamnés aux dépens conformément aux disposition de l'article 696 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement déféré,sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré, la répartition du bouquet et les factures,
Statuant à nouveau de ces chefs,
CONDAMNE M.[X] [J] et Mme [O] [A] à payer à Mme [K] [I] épouse [B], la somme de 13 214,20 €, au titre des arriérés de la rente.
CONDAMNE Mme [K] [I] épouse [B] à restituer à M.[X] [J] et Mme [O] [A], la somme de 62'666,67 €, sur le prix de vente payé comptant.
REJETTE les demandes en remboursement de factures formées par M. [X] [J] et Mme [O] [A].
CONDAMNE M.[X] [J] et Mme [O] [A] à payer à Mme [K] [I] épouse [B] la somme de 715,41 €, au titre de la consommation d'eau et d'électricité.
DIT que les condamnations réciproques devront se compenser, ce compris celles au titre de l'indemnité d'occupation prononcées en première instance.
Y ajoutant,
CONDAMNE M. [X] [J] et Mme [O] [A] à payer à Mme [K] [I] épouse [B], la somme de 4 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE M.[X] [J] et Mme [O] [A] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
