COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 14 MARS 2024
N° 2024/ 137
Rôle N° RG 20/05803 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF6WJ
Société DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LE MASSABO
C/
SARL A.DEAM INTER
SARL GE
SCI MARIMMO
Syndicatsecondairedescoprop du Bât F de l'immeuble [5]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Emmanuelle PLAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 05 Novembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 14/00320.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LE MASSABO Représenté par son administrateur judiciaire Monsieur [N] [G] né le 3 Février 1972 à [Localité 7] demeurant en cette qualité, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMEES
SARL A.DEAM INTER Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 433 115 748 prise en la personne de son représentant légal en exercice, dom icilié en cette qualité au siège sis, demeurant [Adresse 1]
SARL GE Immatriculée au RCS de SALON DE PROVENCE sous le n° 433 931607 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis, demeurant [Adresse 6]
SCI MARIMMO Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 488 007 857 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis, demeurant [Adresse 8]
Syndicat secondaire des coprop du [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet PIERRE CONTI domicilié en cette qualité au siège sis, demeurant [Adresse 3]
Tous représentés par Me Emmanuelle PLAN de la SELARL SOLUTIO AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistés de Me Marc BRUSCHI de la SCP BRUSCHI & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
L'ensemble immobilier en copropriété [5], situé à [Localité 7], est composé de quatre bâtiments (A-B-C-D), d'une construction en rez-de-chaussée reliant les bâtiments A et B à usage de garages et de caves (bâtiment E) et d'une construction à usage de garage et entrepôt (bâtiment F).
Il est régi par un règlement de copropriété du 12 juin 1958, modifié le 13 décembre 1965.
Les sociétés ADEAM INTER, GE et MARIMMO, ont acquis en indivision les lots 61, 314 et 444 situés dans le bâtiment C, le lot 434 correspondant au bâtiment F, le lot 460 du bâtiment B et le lot 519. Elles ont cédé les lots 61, 314, 460 et 519 par la suite.
A été créé un syndicat secondaire pour le bâtiment F.
Par une résolution n° 21 adoptée à l'unanimité lors d'une assemblée générale du 30 juin 2006, les copropriétaires du bâtiment F ont décidé la modification de la destination des lots de copropriété et des parties communes de l'immeuble, afin de le rendre accessible au public pour permettre le stationnement des véhicules légers, sous réserve :
- des conditions inscrites au règlement de copropriété du syndicat principal Le Massabo,
- de faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l'art et à leur frais,
- de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété,
- de présenter préalablement au conseil syndical et au syndic du descriptif détaillé des travaux à entreprendre assortie d'un plan ou d'un schéma,
- de recourir obligatoirement à l'architecte de l'immeuble ou un spécialiste,
- de souscrire à toute police d'assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l'ouvrage,
Cette résolution précisait que la société A.DEAM.INTER et ses co-indivisaires resteraient responsables vis à vis des tiers des conséquences dommageables qui pourraient être rencontrées à la suite de cette installation.
Par une résolution n° 1 adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents et représentées, lors d'une assemblée générale du 31 août 2009, les copropriétaires du bâtiment F ont décidé d'autoriser les copropriétaires à utiliser la toiture-terrasse pour les besoins de l'exploitation du parc de stationnement, en conformité avec la destination qui est celle du bâtiment F.
Se plaignant d'un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo, a, par acte du 06 mars 2013, fait assigner en référé la SARL ADEAM INTER, la SARL GE et la société civile MARIMMO aux fins de les voir condamner à arrêter les travaux, procéder à la remise en état des lieux sous astreinte et interdire l'accès de ce toit à tout stationnement.
Par ordonnance du 29 juillet 2013, le juge des référés a ordonné l'arrêt des travaux sous astreinte, fait interdiction à tout véhicule d'accéder au toit terrasse du bâtiment F sous astreinte provisoire et condamné le syndicat secondaire du bâtiment F à payer au syndicat des copropriétaires principal Le Massabo à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par acte d'huissier du 31 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires du bâtiment F et les sociétés ADEAM INTER, GE et MARIMMO ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo aux fins principalement d'être autorisés à reprendre les travaux entrepris et leur permettre l'accès au toit pour tout stationnement de véhicules.
Par jugement contradictoire du 05 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :
- autorisé le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment F de l'ensemble immobilier [5] représenté par son syndic en exercice le cabinet Pierre CONTI, la SARI. A. DEAM INTER, la SARL GE et la société civile MARIMMO à reprendre les travaux entrepris sur le toit terrasse du bâtiment F ;
- autorisé l'accès de ce toit à tout stationnement de véhicules terrestre à moteur ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo, pris en la personne de son syndic en exercise, la société FONCIA VIEUX PORT à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment F de l'ensemble immobilier [5] représenté par son syndic en exercice le cabinet Pierre CONTI la somme totale de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo, pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA VIEUX PORT aux entiers dépens de l'instance.
Le premier juge a estimé que le toit terrasse du bâtiment F était une partie commune spéciale et relevé que le règlement de copropriété du 12 juin 1958, modifié le 13 décembre 1965 ne précisait plus que cette toiture devait servir à la création d'un square.
Il a noté que l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment F avait voté à l'unanimité le 31 août 2009 une résolution autorisant les copropriétaires à utiliser la toiture terrasse pour l'exploitation du parc de stationnement en conformité avec la destination qui est celle du bâtiment F.
Il a relevé qu'il n'était pas établi que le PLU de la ville de [Localité 7] et que le code de l'urbanisme exigeaient des autorisation particulières pour l'aménagement d'un parking sur le toit terrasse.
Il a déclaré que les troubles illicites évoqués par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo n'étaient pas démontrés.
Il a en conséquence autorisé la reprise des travaux et l'accès de ce toit à tout stationnement de véhicules terrestres à moteur.
Par déclaration du 26 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
Les société A.DEAM INTER, GE, MARIMMO et le syndicat secondaire du bâtiment F ont constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le 06 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo demande à la cour :
- de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de débouter le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment F de l'ensemble immobilier Le Massabo, la SARL ADEAM INTER, la SARL GE, la SCI MARIMMO de toutes leurs demandes fins et conclusions,
- de condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment F de l'ensemble immobilier Le Massabo, la SARL ADEAM INTER, la SARL GE, la SCI MARIMMO au paiement de la somme de 3 000 € en application de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux dépens instance et d'appel.
Il expose que le syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration des bâtiments sous réserve de respecter le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier Le Massabo dont il dépend.
Il déclare que le règlement de copropriété initial du 12 juin 1958 évoque le bâtiment C qui se prolongera par une construction à trois niveaux à usages de garage et d'entrepôts, sur la toiture de laquelle sera créé un square accessible au public. Il souligne que le règlement de copropriété modificatif du 13 décembre 1965 mentionne l'arrêté accordant le permis de construire pour l'édification de cet immeuble en notant que la terrasse du garage formant jardin doit être accessible au public. Il en conclut que la toiture du bâtiment F est un espace ouvert au public à destination de jardin. Il soutient que le syndicat secondaire ne peut porter atteinte aux droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété et qu'il ne pouvait modifier les résolutions prises par l'assemblée générale du syndicat principal. Il estime que l'assemblée générale du syndicat secondaire du 31 août 2009 ne pouvait modifier les résolutions prises par l'assemblée générale du syndicat principal. Il ajoute que les résolutions prises lors de l'assemblée générale de ce syndicat secondaire lui sont inopposables. Il estime en conséquence que les intimés ne pouvaient aménager la toiture du bâtiment F en un parking.
Subsidiairement, il indique que le changement d'affectation crée des troubles illicites aux habitants du bâtiment C dont les fenêtres jouxtent immédiatement les parkings.
Par conclusions notifiées par RPVA le 09 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter, les sociétés A.DEAM INTER, GE, MARIMMO et le syndicat secondaire du bâtiment F de l'immeuble Le Massabo demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré,
- de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo, pris en la personne de son administrateur provisoire, M.[G],
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo, pris en la personne de son administrateur provisoire, à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Ils exposent que le toit terrasse du bâtiment F est une partie commune spéciale, qui ne relève pas de l'administration des parties communes générales. Ils expliquent que ce bâtiment est administré et géré par un syndic secondaire élu en 2003 en vertu du règlement de copropriété du 13 décembre 1965. Ils affirment que les pouvoirs du syndicat principal sont expressément limités par la loi et le règlement de copropriété à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes générales. Ils lui contestent le pouvoir de gérer et administrer les parties communes propres à chaque bâtiment disposant d'un syndicat secondaire.
Ils contestent ainsi n'avoir pas respecté les dispositions du règlement de copropriété du 13 décembre 1965. Ils déclarent que la transformation du toit terrasse du bâtiment F en parking n'est pas interdit par le règlement de copropriété et soulignent qu'elle a fait l'objet d'une autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment F.
Ils contestent tout préjudice subi par le syndicat principal des copropriétaires. Ils ajoutent que la société FONCIA VIEUX PORT était syndic du syndicat des copropriétaires principal et syndic du syndicat des copropriétaires du bâtiment F lors du vote de la résolution 21 de l'assemblée générale du 30 juin 2006 qui a adopté à l'unanimité l'aménagement du toit de ce bâtiment afin de la rendre accessible au public pour permettre le stationnement des véhicules légers.
Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires principal, représenté par son administrateur provisoire, ne justifie pas d'un mandat pour agir.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 03 janvier 2024.
MOTIVATION
A titre préliminaire, il convient d'indiquer que les intimés ne tirent aucune conséquence juridique dans le dispositif de leurs conclusions de leur moyen selon lequel le syndicat des copropriétaires principal, représenté par son administrateur provisoire, ne justifierait pas d'un mandat pour agir.
Par arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a cassé et annulé un arrêt du 10 avril 2014 rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait infirmé un jugement du 21 mars 2013 estimant régulière la création du syndicat secondaire du bâtiment F, au motif que la cour d'appel n'avait pas donné de base légale à sa décision sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'obturation des communications entre les deux bâtiments ne rendait pas obsolète la mention d'une imbrication dans le règlement de copropriété ainsi que dans le rapport d'expertise [R] [du 30 mai 1983].
La cour d'appel de Lyon, cour de renvoi, a, par arrêt du 24 avril 2018, confirmé le jugement du 21 mars 2013, qui avait dit régulière la création du syndicat secondaire du bâtiment F. Dans son arrêt, cette cour avait noté que l'état des lieux décrits par M.[R] ne correspondait plus à la situation actuelle puisque les communications préexistantes entre le bâtiment C et le bâtiment F avaient disparu. Cet arrêt a estimé, pour déclarer régulière la création du syndicat secondaire du bâtiment F, qu'il n'existait aucune communauté de structure entre les bâtiments C et F.
Selon l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de bâtiment(s) ou entité(s) homogène(s), sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété modifié définit, dans son article 6 (page 40) que les parties communes générales sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé et qui ne sont pas communes seulement aux copropriétaires de l'un des immeubles. Il liste les parties communes générales en indiquant qu'elles comprennent notamment :
- le sol et les clôtures (...),
- les entrées, passages, voies de desserte, escaliers pour accéder aux différents immeubles,
- les tuyaux du tout-à-l'égout, les drains et branchements d'égouts (....) à l'exception des branchements, gaines ou canalisations secondaires, particulières à un immeuble,
- les droits accessoires aux parties communes tel qu'ils sont énoncés dans la loi du 10 juillet 1965
- en général tous les locaux et parties d'immeuble qui sont à l'usage de tous les copropriétaires du groupe immobilier (ainsi que tous les objets mobiliers, matériel et ustensile affectés à l'usage commun-protection incendie par exemple).
Il est établi que la structure prévue, avec l'imbrication de l'immeuble F dans l'immeuble C, ne correspond plus à la réalité de la situation actuelle, ce qui a amené la cour d'appel de Lyon à déclarer régulière la création du syndicat secondaire de cet immeuble.
Les mentions dans le règlement de copropriété modifié, au paragraphe IV (Désignation générale des constructions) qui reprennent la situation des immeubles, évoquent que la toiture de la construction qui prolonge le bâtiment C (il s'agit du bâtiment F) est accessible au public, sans autre précision, et note, s'agissant des caractérisques de chaque immeuble, que la toiture de cette construction [bâtiment F] (page 36) se trouve au niveau de l'impasse Malaval et au niveau bas du troisième étage, sans plus de précision. La désignation de la situation des immeubles dans le règlement de copropriété modifié n'est pas celle qui existe actuellement puisqu'il a été jugé par la cour d'appel de Lyon que le bâtiment F ne s'imbriquait pas dans le bâtiment C, au contraire de ce qui est mentionné dans le règlement de copropriété, au paragraphe IV, Désignation générale des constructions.
Le règlement de copropriété (pages 40 et suivantes) qui fait état des parties communes de chaque immeuble mentionnent que ces dernières comprennent celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un propriétaire déterminé mais qui servent à l'usage exclusif des propriétaires des locaux situés dans un même immeuble. A ce titre, le règlement de copropriété donne la composition de ces parties communes de chaque immeuble, de façon non limitative, et notent qu'elles consistent notamment dans la couverture de l'immeuble.
Il se déduit de ces éléments que le toit terrasse du bâtiment F est une partie commune spéciale qui ne relève donc pas de la gestion des parties communes générales depuis la création du syndicat secondaire du bâtiment F.
Le syndicat initial est devenu syndicat principal à la suite de la création de ce syndicat secondaire. Il continue à administrer directement les parties communes à l'ensemble des bâtiments ainsi que les autres bâtiments qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire.
Les décisions prises par le syndicat secondaire ne violent pas les prescriptions du règlement de copropriété puisqu'il n'est pas évoqué, dans les caractéristiques des immeubles, que le toit terrasse devrait être un jardin ou un square.
Par ailleurs, il n'est pas démontré que l'affectation du toit-terrasse décidée par le syndicat secondaire du bâtiment F créerait des troubles illicites auxquels il conviendrait de mettre fin.
Comme que le note le premier juge, il ressort de procès-verbaux d'huissiers de justice de l'année 2018 qu'aucune fenêtre du bâtiment C n'était obstruée ou privée de lumière et qu'une clôture avait été mise en place pour éviter toute intrusion dans les appartements jouxtant le toit-terrasse.
Aucune pièce ne témoigne de doléances d'habitants du bâtiment C ou d'autres copropriétaires.
Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a autorisé le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment F de l'ensemble immobilier [5] représenté par son syndic en exercice le cabinet Pierre CONTI, la SARI. A. DEAM INTER, la SARL GE et la société civile MARIMMO à reprendre les travaux entrepris sur le toit terrasse du batiment F et autorisé l'accès de ce toit à tout stationnement de véhicules terrestre à moteur.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
Le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble [5] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en cause d'appel.
Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo aux dépens et au versement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Massabo sera en outre condamné à verser aux intimés la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble [5] à verser aux sociétés A.DEAM INTER, GE, MARIMMO et au syndicat secondaire du bâtiment F de l'immeuble LE MASSABO la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble [5] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
