COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 14 MARS 2024
N° 2024/ 143
Rôle N° RG 20/05728 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF6OS
S.A.R.L. DELMO-IMMO
C/
Syndic. de copro. TONDUTI 36
SOCIETE NIDAZUR PROMOTION
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Frédéric CHAMBONNAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 12 Juin 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/05262.
APPELANTE
S.A.R.L. DELMO-IMMO, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMEE
Syndic. de copro. TONDUTI 36 pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet NARDI, sis [Adresse 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Maud SECHER, avocat au barreau de NICE, plaidant
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
SOCIETE NIDAZUR PROMOTION Inscrite au RCS de NICE sous le n°384.683.165, Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La société DELMO IMMO est propriétaire suivant acte notarié du 25 février 2019 des lots 11 et 17 au sein de l'immeuble TONDUTI 36 situé à [Localité 5] et pour lequel un règlement de copropriété a été reçu par acte du 9 février 1996.
La société DELMO IMMO a sollicité la réunion d'une assemblée générale extraordinaire afin d'obtenir les autorisations de division du lot n° 17 en le scindant en 4 appartements et un couloir de desserte et mention à l'ordre du jour de trois résolutions à savoir :
*demande de passage des canalisations d'eau usée et eau froide par les sous-sols.
*présentation d'un état descriptif de division avec projet de tantièmes.
*demande de fourniture d'une platine de parlophone en numérique visiophone pour 4 lots.
Lors de l'assemblée générale extraordinaire du 5 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a voté contre les trois résolutions portées à l'ordre du jour.
Suivant exploit d'huissier en date du 22 octobre 2019 , la société DELMO IMMO a assigné devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 repésenté par son syndic en excercice le Cabinet NARDI aux fins de voir :
- constater que les copropriétaires n'avaient pas à se prononcer sur la division du lot n° 17 .
- constater que les copropriétaires avaient abusé de leurs droits en refusant d'acter la rectification de la descriptif de division et la nouvelle répartition des charges.
- constater que le règlement de copropriété autorisait bien la société DELMO IMMO à diviser son lot en plusieurs lots.
- constater que cette division et par conséquent la nouvelle répartition des tantièmes équivalente ne portaient nullement atteinte au droit des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
- prononcer la nullité de la résolution 2-2 du procès-verbal d'assemblée générale du 5 septembre 2019.
- autoriser judiciairement la division du lot n° 17 légitimement sollicitée en 5 lots distincts à savoir 4 appartements de standing et un couloir.
- ordonner la rectification de l'état descriptif de division du [Adresse 2] conformément à l'état descriptif de division établi par des experts immobiliers et proposé par la société à l'assemblée générale du 5 septembre 2019
- ordonner la répartition judiciaire des charges de la copropriété du [Adresse 2] conformément à l'état descriptif de division d'ici établissant les tantièmes de parties communes attachées à chaque lot.
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts, de celle de 5.000 € pour procédure abusive outre celle de 7.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 repésenté par son syndic en excercice le Cabinet NARDI demandait au tribunal de :
- dire et juger que le projet de division du lot n° 17 était contraire au règlement de copropriété et portait atteinte au droit des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble et était contraire aux dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
- dire et juger que le lot n° 17 ne pouvait être divisé en 4 appartements.
- dire et juger que le projet de modification de l'état descriptif de division et de répartition des charges entre les lots 39, 40, 41, 42 et 43 était contraire aux dispositions de l' article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
- dire et juger que la demande de résolution soumise à l'assemblée générale était non étayée et ne permettait pas à l'assemblée générale se prononcer utilement.
- dire et juger valable la résolution 2-2 du procès-verbal d'assemblée générale du 5 septembre 2019.
- débouter la société DELMO -IMMO de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Reconventionnelle ment.
-dire et juger que l'aménagement du lot n° 17 en 4 appartements destinés à être donnés en location de factions fractionnée était contraire à l'article 19 du règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble.
- condamner la société DELMO IMMO à effectuer des travaux de remise en état du lot n° 17 afin que celui-ci ne constitue qu'un seul et même appartement et ne soit pas donné en location de factions fractionnée sous astreinte de 500 € par jour de retard,un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.
- condamner la société DELMO IMMO au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Suivant jugement contradictoire en date du 12 juin 2020, le tribunal judiciaire de Nice a:
*débouté la SARL DELMO IMMO de l'ensemble de ses demandes.
* condamné la SARL DELMO IMMO à effectuer des travaux de remise en état du lot n° 17 afin que celui-ci ne constitue qu'un seul et même appartement et ne soit pas donné en location de factions fractionnée sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 5 mois suivant la signification de la décision à intervenir.
*condamner la société DELMO IMMO au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner la société DELMO IMMO aux entiers dépens.
Suivant déclaration en date du 25 mai 2020, la SARL DELMO-IMMO interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- déboute la SARL DELMO IMMO de l'ensemble de ses demandes.
- condamne la SARL DELMO IMMO à effectuer des travaux de remise en état du lot n° 17 afin que celui-ci ne constitue qu'un seul et même appartement et ne soit pas donné en location de factions fractionnée sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 5 mois suivant la signification de la décision à intervenir.
- condamne la société DELMO IMMO au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne la société DELMO IMMO aux entiers dépens.
Aux terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SARL DELMO IMMO demande à la cour de :
*réformer, infirmer et ou annuler le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date 12 juin 2020.
Statuant à nouveau.
*constater que cette division et la nouvelle répartition des tantièmes équivalents ne portent pas atteinte aux autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble.
En conséquence.
*prononcer la nullité de la 2ème résolution 2-2 du procès-verbal d'assemblée générale du 5 septembre 2019.
*autoriser judiciairement la division du lot n° 17 en cinq lots distincts à savoir 4 appartements de standing et un couloir.
*ordonner la rectification de l'état descriptif de division du [Adresse 2] conformément au projet de tantièmes établi par le bureau étude Plan Expert Bonaparte du 3 juin 2019 et proposé par la SARL DELMO IMMO lors de l'assemblée générale du 5 septembre 2019.
*ordonner la répartition judiciaire des charges de la copropriété [Adresse 2] conformément à l'état descriptif de division modifié établissant les tantièmes de parties communes attachées à chaque lot.
*ordonner au syndicat des copropriétaires de procéder à la publication au service des hypothèques de la publicité foncière de [Localité 5] de la modification.
*condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 89.100 € à titre de dommages-intérêts à parfaire en réparation du préjudice subi pour résistance abusive.
*condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de Maître [N] [L] sur sa due affirmation de droit.
À l'appui de ses demandes, la SARL DELMO IMMO indique avoir saisi le tribunal pour voir annuler la 2ème résolution et plus précisément la résolution 2-2 de l'assemblée générale qui a rejeté l'état descriptif de division avec projet de tantièmes et déclaration préalable de la mairie de [Localité 5] alors que le procès-verbal d'assemblée générale n'interdit pas la division précisant par ailleurs que le syndicat des copropriétaires a cru bon, depuis lors, de faire voter à l'unanimité l'interdiction de diviser les lots.
Elle précise avoir fourni les éléments sollicités par le règlement de copropriété lors de l'assemblée générale du 5 septembre 2019 à savoir un plan, un état descriptif de division et calcul des millièmes par un professionnel du lot 17 modifié pour chacun des lots ainsi qu'un plan de situation du lot 17 modifié en lot 39, 40, 41, 42 et 43.
Aussi en rejetant ladite résolution, elle estime que les copropriétaires ont abusé de leur majorité du fait que la nouvelle répartition concerne uniquement l'intérieur du lot 17 et n'engendre aucune modification pour les autres copropriétaires précisant que les tantièmes affectées à l'ensemble des lots 39, 40, 41, 42 et 43 demeurent équivalents à ceux affectés au lot n° 17.
Par ailleurs elle précise que l'ensemble des lots de la copropriété sont divisés et occupés par des professions libérales sur plusieurs niveaux et que la suroccupation dénoncée par le syndicat pour s'opposer à la résolution est admise par l'assemblée générale depuis des décennies
Elle ajoute qu'il ne saurait lui être opposée qu'il n'est pas possible de diviser l'appartement alors que les autres appartements de l'immeuble sont occupés par plusieurs professions libérales qui n'ont aucun lien entre elles.
Aussi elle soutient que les travaux qu'elle a effectués sont donc conformes à la destination de l'immeuble et n'ont entraîné aucun dommage, ni aucune suroccupation soulignant que le règlement de copropriété n'interdît par la division du lot et la location des appartements
Enfin la SARL DELMO IMMO s'estime bien fondée à solliciter des dommages-intérêts en raison du manque à gagner tenant à l'absence de location des appartements.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER demande à la cour de :
*le recevoir en sa demande d'intervention forcée à l'encontre de la société NIDAZUR PROMOTION,
*dire et juger le jugement rendu par le tribunal judiciaire du 12 juin 2020 commun et opposable à la société NIDAZUR PROMOTION,
*débouter la SARL DELMO IMMO de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
*débouter la société NIDAZUR PROMOTION de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
*confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.
Y ajoutant,
* condamner la société NIDAZUR PROMOTION in solidum avec la société DELMO IMMO à effectuer des travaux de remise en état du lot n° 17 afin que celui-ci ne constitue qu'un seul et même appartement et ne soit pas donné en location de factions fractionnée sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir.
Subsidiairement, après avoir constaté que le projet de modification de la répartition des tantièmes présenté à l'assemblée générale du 5 septembre 2019 était contraire aux dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.
*juger valable la résolution n°2-2 relative à la modification de l'état descriptif de division et à la nouvelle répartition des charges.
*condamner in solidum les sociétés DELMO-IMMO et la société NIDAZUR PROMOTION à effectuer les travaux de remise en état des parties communes de l'immeuble en procédant à l'enlèvement des canalisations en sous-sol et en supprimant tout branchement d'eau et d'électricité été sur les canalisations et gaines communes sous une astreinte de 500 € par jour de retard ,15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
En tout état de cause.
*condamner la société DELMO-IMMO au paiement de la somme de 10.'000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner la société NIDAZUR PROMOTION au paiement de la somme de 10.'000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner in solidum la société DELMO IMMO et la société NIDAZUR PROMOTION aux entiers dépens.
À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER relève que la division d'un lot n'implique pas une autorisation du syndicat des copropriétaires, ajoutant que dans le cadre de l'assemblée générale du 5 septembre 2019, il ne s'était pas explicitement prononcé sur la division du lot n° 17.
Toutefois dés lors que dans le cadre de la présente procédure, la société DELMO IMMO sollicite l'autorisation judiciaire de diviser son lot, il est en droit de faire valoir ses observations mais aussi de conclure à l'illégitimité de la division du lot 17.
Il fait valoir que lesdits appartements de l'immeuble sont répartis sur un rez-de-chaussée et quatre étages constituant des grands appartements de type haussmannien d'une superficie de 120 m² environ.
Il précise que si le règlement de copropriété autorise la division de ces lots de superficies importantes en des lots de moindres superficies, la subdivision en micro logements destinée à la location comme cela est envisagé par l'appelante est interdite.
Par ailleurs il souligne que la création de ces appartements entrainera une augmentation du nombre d'occupants dans l'immeuble.
Quant au projet de répartition des tantièmes et des charges, le syndicat des copropriétaires souligne que le projet de répartition versé aux débats n'a jamais été soumis au vote de l'assemblée générale du 5 septembre 2019.
Enfin il demande à la cour de condamner les appelants à remettre en état les parties communes soulignant que le syndicat des copropriétaires a voté contre les trois résolutions portées à l'ordre du jour en ce compris la résolution de' demande de passage des canalisations eaux usées et eaux froides par les sous-sols' cette résolution n'ayant pas été attaquée par la SARL DELMO IMMO.
Aux terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la Société NIDAZUR PROMOTION demande à la cour de :
*réformer , infirmer et ou annuler le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date 12 juin 2020.
* recevoir son intervention volontaire
Statuant à nouveau.
*juger que la disposition du lot n° 17 en 4 appartements ne crée pas de suroccupation
*prononcer la nullité de la 2ème résolution 2-2 du procès-verbal d'assemblée générale du 5 septembre 2019 qui interdit la division à l'intérieur du lot 17.
*autoriser judiciairement la division du lot n° 17 en cinq lots distincts à savoir 4 appartements de standing et un couloir.
* débouter le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes
*condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 137.700 euros à titre de dommages-intérêts à parfaire en réparation du préjudice subi pour résistance abusive.
*condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de Maître [N] [L] sur sa due affirmation de droit.
Au soutien de ses demandes la société NIDAZUR PROMOTION précise que la SARL DELMO IMMO lui a vendu les lots 76, 11 et 71 .
Elle ajoute qu'elle renonce à la demande de réformation relative exclusivement à voir ordonner la rectification de l'état descriptif de division du [Adresse 2] conformément au projet de tantièmes établi par le bureau étude Plan Expert Bonaparte du 3 juin 2019 et proposé par la SARL DELMO IMMO lors de l'assemblée générale du 5 septembre 2019 n'entendant plus vendre le lot 17 en plusieurs lots mais le faire occuper en 4 lots à l'intérieur dudit lot ce qui a été refusé par l'assemblée générale.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 3 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 janvier 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024.
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1°) Sur l'intervention de la Société NIDAZUR PROMOTION
Attendu que la SARL DELMO IMMO a vendu à la société NIDAZUR PROMOTION les lots 76, 11 et 71 comme cela ressort de l'attestation de Maitre [M] , notaire en date du 30 mai 2022.
Que cette dernière demande à la cour de la recevoir en son intervention, le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER demandant quant à lui de le recevoir en sa demande d'intervention forcée à l'encontre de la société NIDAZUR PROMOTION
Qu'il convient de recevoir leurs demandes et d'y faire droit.
2°) Sur le lot n°17 de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] dénommé 'TONDUTI 36"
Attendu que la société DELMO IMMO a sollicité la réunion d'une assemblée générale extraordinaire afin d'obtenir les autorisations de division du lot n° 17 en le scindant en 4 appartements et un couloir de desserte et mention à l'ordre du jour de trois résolutions à savoir:
*demande de passage des canalisations d'eau usée et eau froide par les sous-sols.
*présentation d'un état descriptif de division avec projet de tantièmes.
*demande de fourniture d'une platine de parlophone en numérique visiophone pour 4 lots.
Que lors de l'assemblée générale extraordinaire du 5 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a voté contre les trois résolutions portées à l'ordre du jour aux termes de la 2ème résolution intitulée ' autorisation de division du lot n°17 RDC droite en 4 appartements de standing.'.
Attendu que l'appelante fait valoir que les copropriétaires ont abusé de leur majorité du fait que la nouvelle répartition concerne uniquement l'intérieur du lot n° 17 n'engendrant ainsi aucune modification pour les autres copropriétaires puisque les tantièmes affectés à l'ensemble des lots n°39, 40, 41, 42 et 43 demeurent équivalents à ceux affectés au lot n° 17.
Attendu que l'abus de majorité se définit comme une décision méconnaissant l'intérêt collectif des copropriétaires avec ou sans intention de nuire et pouvant, le cas échéant, être prise au profit exclusif d'un nombre restreint de personnes ou qui n'est motivée par aucun élément objectif.
Attendu que l'article 47 du règlement de copropriété du 9 février 1996 dispose que ' les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférente aux locaux en question à la condition que le total reste inchangé.
Toutefois la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera par application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 soumise à l'approbation de l'assemblée statuant à la majorité prévue pour les décisions ordinaires tel qu'il est indiqué si après.
Bien entendu tout copropriétaire de plusieurs lots jouira de la faculté de modifier la composition de ses lots mais sous les mêmes conditions'
Qu'il en résulte que la division d'un lot n'implique pas une autorisation du syndicat des copropriétaires, étant souligné que le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER ne s'est pas prononcé sur la division du lot n°17 mais sur la présentation d'un état descriptif de division avec projet de tantièmes.
Que toutefois en sollicitant l'autorisation judiciaire de diviser son lot n°17, l'appelante a ainsi soumis à l'examen des juges le principe même de la division de son lot par rapport aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble.
Attendu que le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER soutient que cette division contrevient aux dispositions des articles 10 et 19 du règlement de copropriété, le règlement de copropriété faisant une distinction entre la division d'un lot en lots de moindres contenances et la subdivision d'un lot en micro appartements destinés à être loués à des personnes étrangères à la copropriété.
Qu'il souligne que si toute division de lot n'est pas interdite, n'est pas autorisée la division d'un lot en 5 lots de 20 m² en moyenne destinés à la location meublée rappelant que les lots nouvellement créés ont une surface de plancher de 19 m², 24 m², 29 m², 36 m² et un couloir de 9 m².
Attendu que l'article 10 du règlement de copropriété du 9 février 1996 intitulé -occupation- dispose que 'les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux à usage professionnel, pourvu que la profession exploitée dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux et insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble. L'exercice de profession libérale est toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l'immeuble ; mais il est interdit d'y installer des bureaux commerciaux ou administratifs.'
Qu'il résulte de l'article 19 du règlement de copropriété du 9 février 1996 intitulé- location- que 'les copropriétaires pourront louer leur lot comme bon leur semblera à la condition que les locataires soient de bonne vie et m'urs et qu'ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie ci dessus.
Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires l'obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement.
Les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l'exécution de cette obligation.
La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. En revanche la location en meublé d'appartement entier est autorisée'
Attendu qu'il résulte de ces articles que la division du lot n° 17 n'est pas interdite.
Que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER , le règlement de copropriété ne fait pas de distinction entre la division d'un lot en lots de moindres contenances et la subdivision d'un lot en micro appartements destinés à être loués à des personnes étrangères à la copropriété.
Que seule la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.
Que tel n'est pas le cas en l'espèce.
Qu'il résulte en effet de l'état descriptif de division et calcul des millièmes réalisé par Plan & Expert le 3 février 2020 que l'appartement constituant le lot n°17 d'une superficie de 112,75 m² a été divisé en 1 studio de 19 m², un appartement 2 pièces de 24 m², un appartement 2 pièces de 30 m², un appartement 2 pièces de 36 m² et un couloir de 9 m².
Que l'Etude LOTTE GALLO Immobilier précise que ces appartements sont entièrement rénovés et présentent de belles prestations.
Attendu que le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER fait valoir que cette division est contraire à la destination de l'immeuble.
Qu'il rappelle qu'il s'agit d'un immeuble bourgeois composé de 38 lots, dont seulement 10 sont constitués d'appartement, les autres lots étant des caves et des mansardes.
Que lesdits lots d'habitations sont répartis sur un rez-de-chaussée et quatre étages, soit deux appartements par étage, ces appartements de type haussmannien étant d'une superficie d'environ 120 m².
Qu'il ajoute que le nombre volontairement restreint des appartements à vocation à offrir à ses occupants un cadre de vie tranquille ce qui ne serait pas possible si les copropriétaires démultiplier le nombre des lots habitables et la création de micro- logements.
Attendu qu'il résulte du procès verbal de constat de huissier établi le 12 novembre 2019 que trois praticiens exercent au rez-de-chaussée à savoir un psychologue, un psychiatre, un gynécologue et trois psychiatres, un psychologue au premier étage ainsi qu'un cabinet d'avocats, lequel cabinet a réparti cet appartement entre 4 avocats.
Que dés lors le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER ne peut valablement soutenir que la création de quatre appartements entraînerait une suroccupation alors qu'il est indiscutable qu'il est occupé par une multiplicité de professionnels lesquels reçoivent des patients et clients à longueur de journée, situation admise depuis des décénies.
Que dés lors le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER ne démontre pas en quoi les travaux réalisés par la SARL DELMO IMMO ne seraient pas conformes à la destination de l'immeuble ou porteraient atteinte à l'harmonie de l'immeuble.
Qu'ainsi une interdiction de division des lots appliqués uniquement au lot n° 17 constituerait une discrimination et un abus de droit à l'encontre de son propriétaire.
Qu'enfin le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER suppose que pour réaliser ces transformations, l'appelante a du procéder à des travaux de raccordement dans les parties communes sans y avoir été autorisée.
Que non seulement cette supposition n'est corroborée par aucun élément , mais surtout il y a lieu de relever que suite aux travaux réalisés à l'intérieur des parties privatives du lot n°17, aucun désordre n'a été constaté comme en atteste le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 novembre 2019.
Qu'en effet il a été acté à la 8ème résolution de cette assemblée générale intitulée 'rapport sur les travaux de l'appartement lot n°17 ' que le syndic a fait état des conclusions du rapport AEEI qui a indiqué que d'une part l'immeuble n'était pas en péril mais qu'une petite reprise devait être faite sans lien avec les travaux du lot n°17.
Qu'il convient par conséquent de réformer le jugement en ce qu'il a condamné la SARL DELMO IMMO à effectuer des travaux de remise en état du lot n° 17 afin que celui-ci ne constitue qu'un seul et même appartement et ne soit pas donné en location de factions fractionnée sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 5 mois suivant la signification de la décision à intervenir.
3°) Sur la nullité de la 2ème résolution 2-2 du procès-verbal d'assemblée générale du 5 septembre 2019
Attendu que la société DELMO IMMO demande à la cour de prononcer la nullité de la 2ème résolution 2-2 du procès-verbal d'assemblée générale du 5 septembre 2019 à savoir:
*présentation d'un état descriptif de division avec projet de tantièmes , le syndicat des copropriétaires ayant voté contre cette résolutions à l'instar des deux autre portées à l'ordre du jour aux termes de la 2ème résolution intitulée ' autorisation de division du lot n°17 RDC droite en 4 appartements de standing.'.
Attendu qu'il résulte de l'article 1er I de la loi du 10 juillet 1965 que 'la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante.
La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété.
dire et juger que l'aménagement du lot n° 17 en 4 appartements destinés à être donnés en location de factions fractionnée est contraire à l'article 19 du règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble.'
Que si l'article 47 alinéa 2 du réglement de copropriété du 9 février 1996 dispose en cas de modifications des lots que ' la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera par application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 soumise à l'approbation de l'assemblée statuant à la majorité prévue pour les décisions ordinaires tel qu'il est indiqué ci après'encore faut-il que les dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 soient observées.
Qu'en l'état le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER relève que la demande de modification de répartition des tantièmes présentée par la SARL DELMO IMMO n'était accompagnée que d'un plan de division non quoté, mentionnant en marge une nouvelle répartition des tantièmes contraires à l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'il apparaissait sur le 'Plan de situation rez-de-chaussée : lots n° 39, 40, 41, 42 et 43" annexé à la convocation de l'assemblée générale que le nouveau lot n° 39 à créer ne se voyait affecté d'aucune quotes-parts de parties communes de sorte que les 900/10000èmes indivis des parties communes de l'actuel lot 17 n'étaient répartis qu'entre les lots 40, 41, 42 et 43.
Que dès lors c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER s'est opposé au projet de résolution de la 2ème résolution 2-2 du procès-verbal d'assemblée générale du 5 septembre 2019 puisque ce n'est que postérieurement à ce vote que la SARL DELMO IMMO a produit un plan de situation rez-de-chaussée remanié avec une nouvelle définition du lot n°39 avec un total de 4/10000èmes obtenu en soustrayant 1/10 000èmes à chacun des 4 autres lot ainsi qu'un projet modificatif du bureau Plan & Expert établi le 3 février 2000.
Qu'il convient, tenant ces élément, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL DELMO IMMO de cette demande.
Attendu enfin qu'il convient de relever que la société NIDAZUR PROMOTION , actuelle propriétaire des lots litigieux, ne sollicite pas que soit ordonner la répartition judiciaire des charges de la copropriété [Adresse 2] conformément à l'état descriptif de division modifié établissant les tantièmes de parties communes attachées à chaque lot, faisant valoir qu'elle n'entend plus vendre le lot 17 en plusieurs lots mais le faire occuper en 4 lots à l'intérieur dudit lot.
Qu'il y a lieu de constater que la demande de modification de l'état descriptif de division est sans objet .
4°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL DELMO-IMMO et de la société NIDAZUR PROMOTION
Attendu que la SARL DELMO-IMMO demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 89.100 € à titre de dommages-intérêts à parfaire en réparation du préjudice subi pour résistance abusive, n'ayant pas pu proprosé à la location les lots pour les périodes du 5 septembre 2019 au 5 septembre 2020, du 5 septembre 2020 au 5 septembre 2021 et du 5 septembre 2021 au 5 mai 2022 date à laquelle elle a vendu le bien à la société NIDAZUR PROMOTION.
Que cette dernière sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 137.700 euros à titre de dommages-intérêts à parfaire en réparation du préjudice subi pour résistance abusive pour les périodes du 5 septembre 2019 au 5 septembre 2020, du 5 septembre 2020 au 5 septembre 2021 et du 5 septembre 2021 au 5 septembre 2022, du 5 septembre 2022 au 5 septembre 2023 et du 5 octobre 2023 au 5 janvier 2024.
Attendu que le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER souligne à juste titre que les deux sociétés présentent des demandes d'indemnisation pour les mêmes périodes.
Qu'effectivement la société NIDAZUR PROMOTION ne saurait être recevable et bien fondée à solliciter une quelconque indemnité au titre de la période antérieure à son acquisition.
Que surtout cette dernière a fait l'acquisition de ces lots litigieux postérieurement au prononcé du jugement de première instance qui a condamné la SARL DELMO-IMMO à procéder à des travaux de remise en état du lot n°17 dans son état initial.
Qu'ainsi si elle a acheté ce lot sans être informée par la SARL DELMO-IMMO de l'existence de la procédure judiciaire et de cette condamnation , il lui appartient d'exercer un recours à l'encontre de cette dernière
Que par contre si elle l'a acheté en toute connaissance de cause, elle ne peut solliciter une quelconque indemnisation de ce chef.
Qu'il convient par conséquent de débouter la société NIDAZUR PROMOTION de cette demande.
Attendu que s'agissant de la demande formulée par la SARL DELMO-IMMO, force est de constater que le syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER ne s'est jamais prononcé sur la division du lot n° 17, son refus portant sur la résolution relative à la présentation d'un état descriptif de division avec projet de tantièmes.
Qu'il a par ailleurs été démontré que celui-ci s'était opposé, à juste titre, au projet de modification d'état descriptif de division et de la répartition des tantièmes présentés.
Qu'enfin il convient de relever que la SARL DELMO -IMMO ne démontre pas l'existence d'un préjudice résultant de problèmes de trésorerie, ni dans son principe, ni dans son quantum, aucune pièce n'ayant été versée aux débats à l'exclusion d'une offre de concours bancaire de la Société Marseillaise de Crédit du 23 janvier 2019.
Qu'il convient par conséquent de de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SARL DELMO IMMO de cette demande.
5° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner in solidum la SARL DELMO-IMMO et la société NIDAZUR PROMOTION au paiement des entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la société NIDAZUR PROMOTION et la SARL DELMO-IMMO, chacune, à payer au syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du 12 juin 2020 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SARL DELMO IMMO à effectuer des travaux de remise en état du lot n° 17 afin que celui-ci ne constitue qu'un seul et même appartement et ne soit pas donné en location de factions fractionnée sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 5 mois suivant la signification de la décision à intervenir,
STATUANT A NOUVEAU,
AUTORISE la division du lot n° 17 en cinq lots distincts à savoir 4 appartements de standing et un couloir,
CONSTATE que la demande de modification de l'état descriptif de division est sans objet,
DEBOUTE la société NIDAZUR PROMOTION de sa demande de dommages et intérêts,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la société NIDAZUR PROMOTION à payer au syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SARL DELMO-IMMO à payer au syndicat des copropriétaires TONDUTI 36 représenté par son syndic en excercice la SAS OR IMMOBILIER la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE in solidum la SARL DELMO-IMMO et la société NIDAZUR PROMOTION aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
