France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 14 mars 2024, 20/00223

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 14 MARS 2024

N° 2024/141

Rôle N° RG 20/00223 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFMTA

SA LOGIREM

[B] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Stéphane GALLO

Me Etienne DE VILLEPIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 16 Décembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19-003228.

APPELANTE

SA LOGIREM, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laura TAFANI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [B] [M]

né le 14 Novembre 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Etienne DE VILLEPIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Alexandra BEAUX, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 26 juin 2001, la société LOGIREM a donné à bail à Monsieur [M] un logement situé [Adresse 4].

Le 20 décembre 2017, ce dernier adressait un courrier à sa bailleresse afin de lui signaler un certain nombre de désordres affectant son appartement notamment des problèmes d'isolation au niveau des fenêtres et des poignées de porte .

Tenant l'absence de réponse de cette dernière, [B] [M] avisait sa compagnie d'assurance de ses difficultés.

Une expertise amiable contradictoire était diligentée le 4 avril 2018 et une réunion d'expertise à laquelle participaient la société LOGIREM et Monsieur [M] était organisée le 14 mai 2018.

À la suite du rapport rendu par l'expert, des travaux étaient effectués.

Le 3 octobre 2018 l'expert se rendait à nouveau sur place et constatait que le défaut d'étanchéité à l'air de la porte d'entrée n'avait toujours pas été résolu et que si le défaut d'étanchéité de la liaison balcon/ façade avait été traité, les dommages consécutifs demeuraient.

L'expert relevait également que la fissure horizontale sur le mur de la cage d'escalier au niveau de la dalle plancher entre les 2 étages n'avait pas été réparée.

Le conseil de Monsieur [M] écrivait à la société LOGIREM suite à ces constatations.

Cette dernière ne s'étant pas manifestée, Monsieur [M] assignait, suivant exploit d'huissier en date du 2 août 2019, la société LOGIREM devant le tribunal d'instance de Marseille afin de:

* condamner la défenderesse à mettre un terme aux désordres suivants :

- défaut d'étanchéité.

- dommages consécutifs au défaut d'étanchéité.

- fissure horizontale sur le mur de la cage d'escalier au niveau de la dalle plancher entre les deux étages,

sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

* de condamner la défenderesse à lui payer une indemnisation au titre d'un trouble de jouissance à hauteur de 3.000 euros outre la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

L'affaire était évoquée à l'audience du 28 octobre 2029.

Monsieur [M] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.

La société LOGIREM n'était ni présente, ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire en date du 16 décembre 2019, le tribunal d'instance de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* condamné la société LOGIREM à procéder aux travaux de nature à mettre un terme aux désordres suivant :

- défaut d'étanchéité.

- dommages consécutifs au défaut d'étanchéité.

- fissure horizontale sur le mur de la cage d'escalier au niveau de la dalle plancher entre les deux étages,

sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision.

*condamné la société LOGIREM à payer à Monsieur [M] à la somme de 1.500 € en réparation du préjudice de jouissance.

* condamné la société LOGIREM à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamné la société LOGIREM aux entiers dépens.

Le jugement a été signifié à la société LOGIREM le 6 janvier 2020.

Par déclaration en date du 8 janvier 2020, la société LOGIREM interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- condamne la société LOGIREM à procéder aux travaux de nature à mettre un terme aux désordres suivant :

- défaut d'étanchéité.

- dommages consécutifs au défaut d'étanchéité.

- fissure horizontale sur le mur de la cage d'escalier au niveau de la dalle plancher entre les deux étages, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision.

- condamne la société LOGIREM à payer à Monsieur [M] à la somme de 1.500 € en réparation du préjudice de jouissance.

- condamne la société LOGIREM à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € au titre des

dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance d'incident en date du 24 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l'affaire du rôle de la cour d'appel formée par Monsieur [M] et a dit n'y avoir lieu de statuer sur les dépens ainsi que sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 3 juin 2020 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [M] demande à la Cour :

* de confirmer le jugement du tribunal d'instance de Marseille en date du 16 décembre 2019 dans toutes ses dispositions,

Par conséquent

* de condamner la société LOGIREM à procéder aux travaux de nature à mettre un terme aux désordres suivant :

- défaut d'étanchéité.

- dommages consécutifs au défaut d'étanchéité.

- fissure horizontale sur le mur de la cage d'escalier au niveau de la dalle plancher entre les deux étages,

sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision.

* de condamner la société LOGIREM à payer à Monsieur [M] à la somme de 1.500 € en réparation du préjudice de jouissance.

* de condamner la société LOGIREM à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens

A titre subsidiaire,

- désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission d'identifier les désordres, leurs causes et responsabilités

En tout état de cause,

- condamner la société LOGIREM à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne la procéduren d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, Monsieur [M] fait référence à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui dresse la liste des obligations incombant au bailleur à l'égard de son locataire quelque soit la durée du bail d'habitation.

Il fait valoir que lors de la première réunion d'expertise, la société LOGIREM, dûment convoquée, était représentée par Monsieur [F] qui avait pris en compte les désordres et les avait reconnus de sorte qu'à compter de cette date, les doléances du locataire ont été constatées et soumises au contradictoire de toutes les parties.

Il indique que la société LOGIREM ne peut donc pas affirmer qu'il ne rapporte pas la preuve de ce qu'il allègue, pas plus affirmer qu'elle n'a pas été en mesure de se justifier, de voir sa responsabilité écartée alors même qu'elle a fait exécuter des travaux.

S'agissant du préjudice de jouissance, il souligne qu'il ne fait nul doute que des problèmes d'étanchéité nuisent à la jouissance paisible du logement par le locataire, notamment en hiver.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 16 mars 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la société LOGIREM demande à la Cour de:

* réformer le jugement du tribunal d'instance de Marseille en date du 16 décembre 2019 dans toute ses dispositions.

Statuant de nouveau :

* juger que Monsieur [M] n'a aucune qualité à agir pour solliciter l'exécution de travaux à l'extérieur du logement qui lui a été donné à bail.

* en conséquence le débouter de sa demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux concernant la fissure horizontale sur le mur de la cage d'escalier.

* juger qu'elle n'a aucune vocation à prendre en charge les dommages consécutifs aux travaux d'étanchéité de la liaison balcon façade dès lors que de tels dommages ne sont pas précisés dans la nature, ni chiffrés dans leur montant.

* débouter Monsieur [M] de sa demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux concernant ce chef.

* juger qu'il n'est pas établi que le bailleur soit responsable du défaut d'étanchéité à l'air de la porte d'entrée, notion particulièrement vague et pouvant résulter des conditions d'utilisation de ladite porte d'entrée.

* débouter en conséquence Monsieur [M] de sa demande de condamnation, sous astreinte à effectuer les travaux concernant ce chef.

* juger qu'il ne résulte pas des pièces communiquées jointes à l'assignation qu'un quelconque préjudice de jouissance a été réellement subi et débouter en conséquence le locataire de cette demande.

* débouter Monsieur [M] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [M] à rembourser à la concluante des sommes qui ont été versées au bénéfice de l'exécution provisoire.

* condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile chef de la procédure en cause d'appel outre les entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, la société LOGIREM soutient qu'à la lecture du bordereau de pièces communiquées, aucun élément ne permet de caractériser la faute du bailleur et donc de caractériser son obligation d'avoir à réparer et indemniser son locataire d'un préjudice qui, certe a été évoqué, mais nullement justifié, ni dans son quantum ni dans son existence.

Elle indique que le rapport d'expertise établi au mois de juin 2018 par l'expert missionné par la compagnie de protection juridique de son locataire recense les désordres mais ne procède à aucun descriptif desdits désordres, ni dans leur cause, ni dans leurs conséquences, ajoutant au surplus que ce document n'est pas contresigné par un représentant du bailleur, tout comme le second rapport établi au mois d'octobre 2018.

Elle fait valoir qu'aucune pièce n'est apportée par l'expert s'agissant du traitement à l'air de la porte d'entrée, ce dernier indiquant juste que ce point n'avait pas été traité.

S'agissant de la liaison balcon/ façade , la société LOGIREM souligne que l'expert a indiqué que ce point avait été traité, précisant qu'il appartenait à l'assureur dégât des eaux du locataire de prendre en charge les conséquences dommageables de ce sinistre.

La société LOGIREM relève que les dommages concernant le chauffage ont été traités.

S'agissant des dommages concernant les fissures horizontales sur le mur de la cage d'escalier, elle indique que l'expert a relevé que ce point n'avait pas été traité, mais soutient qu'il s'agit des parties communes n'affectant en rien le logement donné à bail.

Quant au préjudice de jouissance, la société LOGIREM souligne que les travaux ayant été effectués, les seuls travaux d'étanchéité de la porte d'entrée ne peuvent justifier un trouble de jouissance à hauteur du montant des sommes qui ont été attribuées.

Par arrêt contradictoire, avant dire droit en date du 7 avril 2022, la cour d'appel de céans a ordonné une expertise confiée à Madame [H] et a sursis à statuer sur les autres demandes dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

Madame [H] déposait son rapport le 23 mai 2023

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 19 juillet 2023 auquel il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la société LOGIREM demande à la Cour de :

* réformer le jugement du tribunal d'instance de Marseille en date du 16 décembre 2019 dans toute ses dispositions.

Statuant de nouveau :

* juger que Monsieur [M] n'a aucune qualité à agir pour solliciter l'exécution de travaux à l'extérieur du logement qui lui a été donné à bail.

* en conséquence le débouter de sa demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux concernant la fissure horizontale sur le mur de la cage d'escalier.

* débouter Monsieur [M] de sa demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux concernant ce chef.

* débouter en conséquence Monsieur [M] de sa demande de condamnation, sous astreinte à effectuer les travaux concernant ce chef.

*juger qu'aucun désordre ne subsiste.

* débouter Monsieur [M] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [M] à rembourser à la concluante des sommes qui ont été versées au bénéfice de l'exécution provisoire.

* condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile chef de la procédure en cause d'appel

* condamner Monsieur [M] aux entiers dépens

A l'appui de ses demandes, la société LOGIREM soutient qu'aucun désordre ne subsiste depuis le 9 février 2023, date à laquelle a été posé par la société SAS TFMS le rejet d'eau en aluminium assurant l'étanchéité de la porte palière extérieure sur la coursive

Elle précise que l'expert judiciaire dans son rapport avait constaté l'absence de désordre sauf l'étanchétité de la parte, désormais réparé.

Enfin elle souligne que l'expert judiciaire n'a fixé aucun préjudice de jouissance.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 7 décembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [M] demande à la Cour de:

*confirmer le jugement du tribunal d'instance de Marseille en date du 16 décembre 2019 dans toutes ses dispositions.

* condamner la société LOGIREM à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne la procédure d'appel.

* condamner la société LOGIREM aux entiers dépens.

À l'appui de ses demandes Monsieur [M] fait valoir que l'expert judiciaire a constaté dans son rapport du 23 mai 2023 que tous les désordres, sauf l'étanchéité de la porte d'entrée, mentionnés dans la mission ont été réparés notamment lors des opérations de rénovation générale du bâtiment engagées par la société LOGIREM.

Il soutient que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que sa bailleresse avait été défaillante dans ses obligations dès le début du litige et ce jusqu'au mois de février 2023, ajoutant que c'est seulement après le jugement de première instance et surtout après le jugement rendu par le juge de l'exécution de Marseille que cette dernière a décidé de s'exécuter.

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L'ordonnance de clotûre a été prononcée le 3 janvier 2024.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 17 janvier 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2024.

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SUR CE

1°) Sur les désordres

Attendu qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur se doit d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que les locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien des locaux loués.

Que l'article 9 du code de procédure civile énonce qu'' il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.'

Attendu qu'il résulte du rapport d'expertise du 5 juin 2018 réalisé par la Matmut qu'un certain nombre de désordres affectaient le logement occupé par [B] [M].

Que l'expert a ainsi relevé :

* un défaut d'étanchéité à l'air de la porte d'entrée.

* des dommages sur 2 murs en papier peint et des dalles de sol PVC.

* un défaut de fonctionnement des radiateurs.

* une fissure horizontale sur mur de la cage d'escalier au niveau de la dalle plancher entre les deux étages.

Que l'expert a également indiqué les causes, circonstances et avis sur la réalité du litige, contrairement à ce que soutient l'appelante dans ses conclusions.

Que s'agissant du défaut d'étanchéité à l'air de la porte d'entrée , il l'expliquait par une malfaçon lors de l'installation de la porte par l'entreprise mandatée par la société LOGIREM en 2001.

Que s'agissant des 2 murs en papier peint et des dalles de sol PVC endommagés, il relevait un défaut d'étanchéité et de liaison balcon/ façade générant un dégât des eaux.

Que s'agissant du défaut de fonctionnement des radiateurs, il indiquait que l'entretien de l'installation semblait avoir été réalisé à minima depuis des années, un embouage du circuit hydraulique semblant en cause.

Quant à la fissure horizontale, il précisait qu'un travail structurel du bâtiment était à l'origine de l'apparition de ce désordres.

Attendu qu'il n'est pas discuté que la société LOGIREM a remédié à certains désordres.

Qu'en effet, l'expert amiable constatait, lors de sa seconde expertise du 3 octobre 2018, que des travaux avaient été réalisés concernant notamment le fonctionnement des radiateurs et l'étanchéité de liaison balcon/ façade.

Qu'il relevait cependant que le problème d'étanchéité à l'air de la porte d'entrée n'avait pas été résolu; que le défaut d'étanchéité et de liaison balcon/ façade avait été traité mais sans reprise des dommages consécutifs ( sol et murs) et que la fissure horizontale n'avait pas été reprise.

Attendu que l'expertise judiciaire ordonnée s'est concentrée sur les points suivants :

- porte d'entrée,

- murs et dalles au droit du balcon,

-fissures dans la cage d'escalier,

Que l'expert a ainsi constaté, lors de sa visite du 8 novembre 2022, la bonne réparation de l'étanchéité entre la dalle de balcon et la façade.

Que les sols et peintures de l'appartement ont été refaits, aucune trace d'humidité ayant été relevée.

Qu'il a également expliqué que les travaux de peinture réalisés avaient permis de minimiser la fissure présente dans l'escalier privatif, ajoutant que celle-ci ne présentait au risque structurel s'agissant d'une microfissure et non d'une fissure provoquée par des mouvements du bâtiment.

Que seul, a été constaté lors de cette expertise judiciaire, le défaut d'étanchéité de la porte d'entrée.

Attendu que la société LOGIREM verse au débat une attestation de travaux de la SAS TFMS indiquant que le rejet d 'eau en aluminium assurant l'étanchéité de la porte palière extérieure sur coursive du logement de Monsieur [M] a été posée le 9 février 2023.

Qu'il convient dés lors de constater que la société LOGIREM à procéder aux travaux de nature à mettre un terme aux désordres suivant :

- défaut d'étanchéité.

- dommages consécutifs au défaut d'étanchéité.

- fissure horizontale sur le mur de la cage d'escalier au niveau de la dalle plancher entre les deux étages, et d'infirmer par conséquent le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SA LOGIREM à effectuer ces travaux, ces demandes étant à ce jour sans objet puisqu'exécutées.

2°) Sur le préjudice de jouissance

Attendu que l'article 1719 du code civil énonce que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

Attendu que la bailleresse fait valoir qu'il n'y a pas de préjudice de jouissance soulignant d'une part que ce dernier n'est nullement justifié et d 'autre part qu'aucun préjudice de jouissance n'a été relevé par l'expert judiciaire.

Attendu qu'il convient de relever que Monsieur [M] a informé sa bailleresse par courrier du 20 décembre 2017 des désordres affectant l'appartement.

Que cette dernière n'est pas intervenue, contraignant ce dernier à solliciter une expertise amiable le 4 avril 2018.

Que le conseil de Monsieur [M] écrivait à la SA LOGIREM le 3 juin 2019 suite à la démarche amiable effectuée par celui-ci, courrier resté sans réponse.

Que c'est ainsi que celui-ci n'a eu d'autre choix que de saisir le tribunal d'instance de Marseille, en raison de la persistance des désodres.

Que la cour souligne que la SA LOGIREM interjetait appel dudit logement, sans pour autant s'exécuter malgré l'exécution provisoire.

Que ce n'est qu'à la suite du jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Marseille lequel a prononcé la liquidation de l'astreinte le 4 février 2021, condamnant cette dernière à régler la somme de 9.700 € et la mise en place d'une expertise judiciaire , que la SA LOGIREM exécutait l'ensemble des travaux , soit plus de 5 ans après en avoir été avisé.

Que cette dernière ne saurait valablement soutenir que le préjudice de jouissance de Monsieur [M] n'est pas démontré alors que l'expert constatait encore le 8 novembre 2022 que de l'eau s'infiltrait par le bas de la porte d'entrée, ces problèmes d'étanchéité nuisant incontestablement à la jouissance paisible du logement par le locataire, notamment en hiver.

Qu'il convient, tenant ces éléments, de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la société LOGIREM à payer à Monsieur [M] à la somme de 1.500 € en réparation du préjudice de jouissance.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SA LOGIREM au paiement des entiers dépens en cause d'appel.

Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SA LOGIREM au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la SA LOGIREM a exécuté les travaux tels que précisés dans le jugement du 16 décembre 2019 du tribunal d'instance de Marseille ;

PAR CONSEQUENT,

INFIRME le jugement du 16 décembre 2019 du tribunal d'instance de Marseille en ce qu'il a condamné la société LOGIREM à procéder aux travaux de nature à mettre un terme aux désordres suivant :

- défaut d'étanchéité.

- dommages consécutifs au défaut d'étanchéité.

- fissure horizontale sur le mur de la cage d'escalier au niveau de la dalle plancher entre les deux étages,

CONFIRME le jugement du 16 décembre 2019 du tribunal d'instance de Marseille pour le surplus.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SA LOGIREM à payer à Monsieur [M] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

CONDAMNE la SA LOGIREM aux dépens en cause d'appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

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Synthèse

Origine de la décision