COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 07 MARS 2024
N° 2024/ 131
Rôle N° RG 23/09138 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLTEY
[G] [X] EPOUSE [J]
C/
[H] [C] épouse [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jenny CARLHIAN
Me Stéphane DELENTA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 17 Mai 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/08232.
APPELANTE
Madame [G] [X] épouse [J]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004080 du 16/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 02 Février 1977 à [Localité 4] (Allemagne), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
Madame [H] [C] épouse [Z]
née le 01 Mars 1956 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé daté du 15 octobre 2017, [H] [Z] née [C] en qualité d'usufruitière a consenti à [V] [I] et [G] [J] née [X] un bail d'habitation portant sur une maison individuelle sise [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 950 euros augmenté de 40 euros de provision sur charges, payable d'avance le 1er de chaque mois.
Suite à la séparation des locataires et au congé donné le 21 février 2019 par M. [I], Mme [J] est restée seule dans les lieux.
Par acte d'huissier de justice délivré le 10 mars 2020, Mme [H] [Z] a fait délivrer à Mme [G] [J] née [X] un congé pour reprise, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet au 14 octobre 2020 à minuit, la bailleresse lui faisant part de son souhait de récupérer le logement donné à bail au bénéfice de son fils.
Par acte d'huissier du 05 novembre 2020, Mme [H] [Z] a fait assigner Mme [G] [J] née [X] aux fins de voir constater la résiliation du bail, et ordonner l'expulsion immédiate de Mme [G] [J].
Invoquant l'indécence du logement, la défenderesse a demandé notamment la désignation d'un expert.
Par jugement avant dire droit du 16/12/2021, M. [F] a été désigné en qualité d'expert avec mission habituelle et, le 30/05/2022, il a déposé son rapport.
Par jugement contradictoire du 17 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan a statué ainsi :
- PRONONCE la résiliation du bail du 15 octobre 2017 à effet du 14/10/2020 ;
- ORDONNE l'expulsion Madame [G] [J] née [X] et de tout occupant de son chef ainsi que l'enlèvement de tout meuble avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier du bien sis [Adresse 2] à [Localité 3], dans le délai légal après la signification du présent jugement ;
- FIXE l'indemnité d'occupation à un montant mensuel de 950 € ;
- CONDAMNE Madame [G] [J] née [X] à payer à Madame [H] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 950 € à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux.
- CONDAMNE Madame [H] [Z] à remettre l'ensemble des comptes de charges depuis la signature du bail à Mme [G] [J] née [X] ;
- DEBOUTE Madame [G] [J] née [X] et Madame [H] [Z] du surplus de leurs demandes ;
- CONDAMNE Madame [G] [J] née [X] à payer à Madame [H] [Z] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de I'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNE Madame [G] [J] née [X] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement congé pour reprise en date du 10/03/2020 pour un montant de 136,58 € et le coût de la présente assignation ;
- RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire de droit.
Le jugement susvisé retient pour l'essentiel que le congé est régulier et que la locataire ne rapporte pas la preuve d'un grief ; que la villa louée date de 1968 ; que la bailleresse a fait procéder à de nombreux travaux importants ; que l'expert retient également une obstruction de la locataire pour le remplacement de la porte fenêtre de la cuisine ; que l'expert conclut à la décence du logement ; que le trouble de jouissance allégué n'est donc pas démontré.
Selon déclaration du 10 juillet 2023, Mme [J] née [X] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions sauf celle concernant la remise des comptes de charge par Mme [Z] depuis la signature du bail.
Selon ordonnance du 18 juillet 2023, la présidente de la chambre 1-7 de la cour de céans a fixé l'affaire à bref délai.
Par ordonnance du 21 novembre 2023, la présidente de chambre a déclaré irrecevables les conclusions d'incident de Mme [J] ainsi que celle de Mme [Z] et dit que chacune des parties conservera la charge des ses propres frais et dépens.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2023, auxquelles il sera plus amplement référé, Mme [X] épouse [J] demande de voir :
- Vu le jugement dont appel rendu le 17 mai 2023 par le Juge du Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN, en ce qu'il a :
- PRONONCÉ la résiliation du bail du 15 octobre 2017 à effet du 14 octobre 2020 ;
- ORDONNÉ l'expulsion de Madame [G] [J] née [X] et de tout occupant de son chef ainsi que l'enlèvement de tout meuble avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier du bien sis [Adresse 2] à [Localité 3], dans le délai légal après la signification du présent jugement ;
- FIXÉ l'indemnité d'occupation à un montant mensuel de 950,00 € ;
- CONDAMNÉ Madame [G] [J] née [X] à payer à Madame [H] [Z]
une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 950,00 € à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- DÉBOUTÉ Madame [G] [J] née [X] du surplus de leurs demandes ;
- CONDAMNÉ Madame [G] [J] née [X] à payer à Madame [H] [Z]
la somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNÉ Madame [G] [J] née [X] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de congé pour reprise en date du 10 mars 2020 pour un montant de 136,58 € et le coût de la présente assignation. »
- Et statuant à nouveau :
' DÉBOUTER Madame [H] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
- A titre principal :
' JUGER nul et de nul effet le congé pour reprise délivré par Madame [H] [Z] à Madame [G] [J] née [X] compte tenu du manque de caractère sérieux de ce congé.
' CONDAMNER Madame [H] [Z] à payer à Madame [G] [J] née [X] la somme de 6000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,
- A titre subsidiaire, et si par impossible le congé pour reprise devait être déclaré valable,
' ACCORDER à Madame [G] [J] née [X] et tous occupants de son chef un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, pour trouver un nouveau logement et quitter les lieux,
' DÉBOUTER Madame [H] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires.
- En tout état de cause,
' CONDAMNER Madame [H] [Z] à verser à Maître Jenny CARLHIAN la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991,
' CONDAMNER Madame [H] [Z] aux entiers dépens de première instance.
- Y ajoutant,
' CONDAMNER Madame [H] [Z] à verser à Maître Jenny CARLHIAN la somme de 2000,00 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure d'appel, et la condamner aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Jenny CARLHIAN, Avocat aux offres de droit.
Mme [J] soutient, pour l'essentiel, qu'il n'existe pas de volonté réelle de relogement du fils de la bailleresse dans les lieux litigieux ; que l'expert n'a pas procédé à une étude acoustique et thermique des lieux loués ; qu'elle a subi des infiltrations d'eau la privant d'une chambre dans l'attente de la réalisation des travaux ; que la bailleresse ne l'a pas concertée pour fixer une date d'intervention de l'artisan pour le remplacement de la porte et du volet roulant ; qu'elle sollicite un délai pour quitter les lieux alors qu'elle est sans emploi, perçoit le RSA ; que ses recherches de logement sont infructueuses ; qu'elle a deux enfants à charge ; qu'elle a déposé un recours auprès de la commission DALO.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [Z] demande de voir :
- Confirmer le jugement entrepris en tous ses dispositions,
- Débouter Madame [G] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Constater la résiliation de bail intervenue le 14/10/2020 à minuit et visée dans le congé pour reprise en date du 10/03/2020,
- Constater que Madame [G] [J] n'a pas répondu à la proposition de Madame [Z] de fournir un radiateur mobile type bain d'huile dans la chambre la plus froide,
- En conséquence,
- Ordonner l'expulsion immédiate de Madame [G] [J] et de tous occupants de son chef en la former accoutumée et, si besoin est, avec l'assistance de la force armée,
- Condamner Madame [G] [J] à verser, à compter de la résiliation du bail, une
indemnité d'occupation mensuelle de 950 € soit 79 € par jour,
- Condamner Madame [G] [J] au règlement de la somme de 3000 € au titre de l'article
700 du CPC, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement congé pour reprise en date du 10/03/2020 pour un montant de 136,58 € et le coût de la présente assignation.
Mme [Z] soutient, pour l'essentiel, qu'elle a communiqué à Mme [X] les relevés de charges demandés pour les années 2018 à 2022 ; que depuis le 12 mai 2023, l'appelante ne verse aucune indemnité d'occupation et que le décompte s'élève à la somme de 4125,09 euros hors intérêts et frais, à la date du 23 août 2023 ; qu'elle a effectué de nombreux travaux en installant notamment une VMC et en faisant refaire la toiture en ce compris une isolation thermique renforcée ; qu'elle a fait réaliser des travaux pour un montant de 26575,60 euros ; que son fils est contraint de résider à [Localité 5] occupant un emploi temporaire.
La procédure a été clôturée à l'audience.
MOTIVATION :
Sur la validité du congé pour reprise :
En vertu de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donné congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoin, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ; il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Il résulte de cette disposition que la loi n'impose pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficaire (Cass. Civ. 3è, 24 janvier 1996, n°93-19.027 P).
En l'espèce, selon acte d'huissier de justice délivré à étude le 10 mars 2020, Mme [H] [Z] a fait délivrer à Mme [G] [J] née [X] un congé pour reprise, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à effet au 14 octobre 2020 à minuit, la bailleresse lui faisant part de son souhait de récupérer le logement donné à bail au bénéfice de son fils, M. [S] [Z], étant précisé 'qu'il se sépare de sa concubine et revient habiter dans la région'.
Il résulte donc de l'acte lui-même que la bailleresse justifie le motif de la reprise du logement loué.
Pour soutenir que le congé est nul, Mme [J] invoque le fait que Mme [Z] donne en location saisonnière un autre bien situé à [Localité 3], dans lequel son fils pourrait s'installer.
Cependant, non seulement l'annonce sur le site ABRITEL produite aux débats n'est pas datée, mais elle ne saurait suffire à caractériser que le motif du congé n'est ni sérieux, ni légitime alors que le besoin de logement du bénéficiaire n'a pas à être démontré par le bailleur.
De plus, Mme [J] ne démontre pas que le congé ainsi délivré lui cause préjudice alors que les problèmes qu'elle rencontre sont liés à sa propre situation financière et notamment à un arrêt de travail survenu suite à un accident début février 2020, comme elle l'invoque dans une lettre adressée à Mme [Z] le 9 avril 2020.
Ainsi, il convient de juger que le congé délivré le 10 mars 2020 par Mme [Z], fondé sur un motif réel, sérieux et légitime, est valable.
En conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de prononcer la résiliation du bail liant les parties à effet au 14 octobre 2020, et d'ordonner l'expulsion de Mme [J] et celle de tout occupant de son chef.
De même il convient de la condamner à payer à Mme [Z] une indemnité d'occupation fixée au montant mensuel de 950 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux, matérialisée par le remise des clés à la bailleresse.
Sur le préjudice de jouissance invoqué par Mme [J] :
L'article 1719 du code civil prévoit que : ' le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de l'habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (...)'.
L'article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En outre, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...).
Il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués'.
En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise judiciaire déposé le 30 mai 2022 que Mme [Z] a fait réaliser un certain nombre de travaux dans les lieux loués :
- le remplacement des radiateurs et la pose d'un thermostat d'ambiance,
- la fourniture d'une chaudière selon facture du 2 novembre 2015,
- la réfection de la toiture selon facture du 8 mars 2019,
- la mise en place d'une VMC selon facture du 19 avril 2019.
Concernant l'isolation thermique et phonique, il précise que, compte tenu de l'année de construction de la maison, de la première norme thermique en France applicable à partir du 10 avril 1974, des diagnostics techniques du 5 janvier 2016 et de ses constatations, les normes thermiques et acoustiques correspondent aux constructions datant de 1978.
L'expert ajoute qu'il ne peut être remédié au chauffage qui serait insuffisant dans la chambre n°3 situé en fin de circuit, soulignant que des travaux ont été déjà effectués par la bailleresse aux fins de remplacer les radiateurs et la chaudière et que la conception de l'installation de chaufffage date de la construction du bâtiment.
Ainsi, seul l'ajout d'un radiateur mobile de type 'bain d'huile' pourrait permettre une température normale dans cette pièce.
L'expert conclut à la décence du logement, 'les locataires ne pouvant ignorer l'âge de la maison louée ainsi que son type de construction et de son isolation et pouvant difficilement exiger une isolation thermique et acoustique suivant les normes actuelles, d'autant que ces isolations ne sont pas visées dans les caractéristiques du logement décent suivant le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002'.
Ainsi, une étude plus approfondie de l'isolation thermique et acoustique aurait été de toute façon sans incidence sur les conclusions finales de l'expert.
De plus, il résulte des débats que Mme [Z] a proposé de fournir le radiateur à bain d'huile évoqué dans le rapport d'expertise et que Mme [J] a fait preuve d'obstruction quant remplacement de la porte fenêtre de la cuisine souhaitée par la bailleresse, sans que la locataire ne parvienne à justifier les causes de son refus.
Par conséquent, Mme [Z] a respecté ses obligations de délivrance et d'entretien au sens des dispositions précitées et qu'aucun manquement ne peut lui être reproché à ce titre.
Ainsi, Mme [J] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre d'un prétendu préjudice de jouissance.
Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [J] :
L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Pour fixer les délais prévus par l'article L. 412-3 précité, qui ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques ainsi que les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l'espèce Mme [J], qui ne justifie pas de ses revenus et de ses charges actuels par des documents récents, a déposé une demande de logement social le 7 septembre 2021 mais ne justifie pas d'autres demandes auprès de particuliers ou d'agences immobilières.
Elle justifie néanmoins avoir déposé le 31 juillet 2023 un recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue d'une offre de logement mais sans justifier des éventuelles suites données à son recours.
De même, si elle produit une requête déposée devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 1er août 2023 en vue d'obtenir des délais pour quitter les lieux, elle ne justifie pas de la suite donnée à sa déclaration au greffe.
De plus, il résulte des débats que son fils aîné est majeur pour être né en 2001 et ne s'explique pas sur le fait qu'il serait encore à sa charge.
En outre, Mme [Z] produit un décompte arrêté au 2 octobre 2023 qui fait état d'un arriéré d'indemnités d'occupation de 4750 euros, dont l'appelante ne prouve pas qu'elle s'en est acquittée.
Or, depuis la date de résiliation du bail au 14 octobre 2020 et depuis celle du jugement déféré, Mme [J] a déjà disposé, de fait, de larges délais pour quitter les lieux.
Ainsi, compte tenu de la situation respectives des parties et surtout du non respect par la locataire de son obligation de payer sa dette locative qui augmente depuis la date du jugement déféré et des délais qui ont déjà courus, il convient de rejeter sa demande de délais pour quitter les lieux.
Le jugement déféré sera ainsi confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [J], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens d'appel et le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, l'équité commande de condamner Mme [J] à payer à Mme [Z] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles, en cause d'appel.
Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONFIRME, dans les limites de l'acte d'appel, le jugement déféré rendu le 17 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan ;
Y AJOUTANT :
DÉBOUTE Mme [G] [J] née [X] de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE Mme [G] [J] née [X] à payer Mme [H] [Z] née [C] la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel;
CONDAMNE Mme [G] [J] née [X] aux dépens d'appel ;
ORDONNE la notification du présent arrêt, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
