COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 07 MARS 2024
N° 2024/ 126
Rôle N° RG 23/08334 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLQAA
[R] [D]
C/
[K] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe RAMON
Me Thibault POMARES
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de Tarascon en date du 04 Mai 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/01310.
APPELANT
Monsieur [R] [D]
né le 21 Novembre 1988 à Maroc
de nationalité Marocaine, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Philippe RAMON, avocat au barreau de TARASCON substitué par Me Alvina GEDE, avocat au barreau de TARASCON, plaidant
INTIME
Monsieur [K] [P]
né le 11 Novembre 1935 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 15 août 2018 à effet au même jour, M.[K] [P] a donné à bail d'habitation à M.[R] [D] un bien meublé situé à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 370 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 40 euros.
Par acte d'huissier du premier février 2021, M.[P] a donné congé à son locataire pour motif sérieux et légitime pour le 14 août 2021.
Par acte d'huissier du 10 septembre 2021, M.[P] a fait assigner M.[D] aux fins principalement de voir valider le congé, d'ordonner son expulsion sous astreinte et de le condamner à une indemnité d'occupation.
Par jugement contradictoire du 04 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de Tarascon a :
- déclaré irrecevable la requête introduite à l'audience du 23 février 2023 par M. [K] [P],
' reçu partiellement M.[P] en ses demandes au fond,
- constaté la validité du congé pour motif légitime et sérieux signifié par M. [K] [P] à M. [R] [D] relatif à la résiliation du bail de l'appartement sis [Adresse 2] à [Localité 3],
- constaté qu'à compter du 15 août 2021, M. [R] [D] est occupant sans droit ni titre du logement, et que depuis cette date, les sommes qu'il paye à M. [K] [P] constituent des indemnités d'occupation et non plus des loyers,
- dit que M. [R] [D] et tous occupants de son chef devra (devront) libérer les lieux
dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à l'issue de ces deux mois,
- ordonné, passé ce délai de deux mois, son (leur) expulsion, avec au besoin le concours d'un serrurier et de la force publique,
-autorisé M. [K] [P] à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement
laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de(s) (l') expulsé(s), à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice commis à cet effet et assisté, le cas échéant, d'un technicien, et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté de la dette locative.
- condamné M. [R] [D] à verser à M. [K] [P] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, ce jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés,
- débouté M. [K] [P] du surplus de ses demandes,
- débouté M. [R] [D] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. [R] [D] à payer à M. [K] [P] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné M. [R] [D] aux dépens de 1'instance, en ce compris le congé pour motif légitime et sérieux,
- rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.
Le premier juge a validé le congé pour motifs légitimes et sérieux en retenant les nuisances persistantes provoquées par le locataire, certaines ayant entraîné l'intervention des services de police.
Il a rejeté la demande de M.[D] tendant à voir ordonner une expertise judiciaire puisque ce dernier était devenu occupant sans droit ni titre depuis le 15 août 2021.
Par déclaration du 23 juin 2023, M.[D] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a déclaré irrecevable la requête présentée le 23 février 2023 par M.[P].
M.[P] a constitué avocat.
Par conclusions notifiées par RPVA le 13 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.[D] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré,
- de débouter M.[P] de ses demandes,
- de juger que le congé délivré le 01 février 2021 n'est pas valide, en l'absence d'éléments sérieux et légitimes,
- de juger que le contrat de bail n'est pas résilié,
- de débouter Monsieur [P] de l'intégralité de ses demandes, et notamment d'expulsion du logement,
- de juger qu'il est victime de troubles de jouissance au regard de l'état de son logement,
- d'ordonner la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de :
*Se rendre sur les lieux, après avoir convoqué les parties
* Décrire le logement et se faire remettre tout document nécessaire à sa mission
* Décrire les désordres affectant le logement
* Préciser les travaux à réaliser pour résoudre les désordres
* Chiffrer le coût des travaux nécessaires à la résolution des désordres
*Donner tout élément pour évaluer les troubles de jouissance de Monsieur [D],
- de condamner Monsieur [P] à lui payer une provision sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 1.000 euros,
- d'ordonner la suspension de son obligation de paiement concernant sa consommation d'eau à défaut de production des factures correspondantes par Monsieur [P],
- de l'autoriser à consigner le montant du loyer auprès de la CARPA de TARASCON, dans l'attente de la décision à intervenir après dépôt du rapport d'expertise,
- de condamner Monsieur [P] à lui payer à Monsieur [D] une somme de 1.500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il soulève l'absence de validité du congé pour motifs sérieux et légitimes. Il déclare que l'assignation introductive d'instance n'évoque que les nuisances sonores, si bien que les autres griefs développés par la suite ne peuvent étayer la demande de M.[P], qu'il conteste par ailleurs. Il déclare que les attestations produites par ce dernier n'ont pas été écrites par leurs auteurs allégués mais par M.[P] lui-même et affirme n'avoir pas fait pression sur ses voisins pour qu'ils attestent en sa faveur.
Il déclare que le congé lui a été délivré après qu'il s'est plaint de l'état du logement. Il reproche ainsi à son bailleur de ne pas lui avoir délivré un logement en bon état de réparations et note que l'état des lieux d'entrée est incomplet. Il fait également état de la présence de punaises de lit et relève l'insalubrité des lieux.
Il sollicite une expertise judiciaire et une provision sur l'indemnisation de son trouble de jouissance.
Il demande la suspension de son obligation de paiement concernant sa consommation d'eau, puisqu'il se plaint d'une fuite d'eau et qu'il n'est pas démontré que la facture produite au débat lui serait imputable.
Par conclusions notifiées par RPVA le 02 août 2023 auxquelles il convient de se reporter, M. [P] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- de débouter M.[D] de ses demandes,
- de condamner M.[D] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M.[D] aux dépens.
Il sollicite la validation de son congé pour motifs sérieux et légitimes. Il fait sienne la motivation du premier juge relative aux nuisances sonores. Il ajoute démontrer l'absence d'attestations d'assurance, la sous-location, la dégradation du logement et l'existence d'un chèque sans provision. Il indique que son locataire s'adonne à une activité de marchand de sommeil.
Il soutient avoir remis à son locataire un logement en bon état d'entretien et note que les dégradations dont se plaint M.[D] sont exclusivement imputables à ce dernier qui sous-loue l'appartement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.
MOTIVATION
Selon l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...).
Selon l'article 202 du code de procédure civile, l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.
Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.
Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.
L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.
Les mentions prescrites par l'article 202 du code de procédure civile ne sont pas prescrites à peine de nullité. Il appartient au juge du fond d'apprécier souverainement si les attestations non conformes présentent des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.
Le congé pour motif légitime et sérieux délivré le premier février 2021 par M.[P] évoque les raisons suivantes :
- attestation d'assurance non fournie pendant les deux premières années,
- sous-location à des tiers,
- absence d'accès des lieux aux artisans pour les travaux nécessaires notamment la plomberie
- vols d'ampoules dans les parties communes,
- dégradation de la porte d'entrée des parties communes,
- dégradation du logement,
- nuisances sonores ('M.[H] [V] a dû partir à cause du bruit'),
- consommation abusive de l'eau (surfacturation de 1600 euros de la SEA),
- fuite d'eau non réparée,
- chèque impayée de 780 euros.
Le fait que les attestations ne sont pas écrites de la main de leur auteur n'est pas suffisant pour les écarter s'il existe d'autres éléments permettant de s'assurer de leur caractère probant. Or, le fait que les attestations produites soient accompagnées de la copie d'une pièce justifiant de l'identité de leur auteur et que la signature apparaisse identique sur la pièce d'identité et l'attestation donne aux attestations un caractère probant.
Il convient de rappeler que le titulaire du bail est responsable des nuisances causées par les occupants de son chef.
Les nuisances sonores reprochées par M.[P] à son locataire sont démontrées par :
- l'attestation de M.[B] [V], du mois de janvier 2021, qui indique avoir dû partir de sa location, située dans le même immeuble, en raison du bruit 'les 3/4 de la nuit' et des 'disputes dans la nuit dans le couloir et les escaliers' (attestation accompagnée d'un titre de séjour justifiant de son identité)
- l'attestation du 15 septembre 2022 de M.[W] (accompagnée de sa pièce d'identité), voisin de l'immeuble par une cour intérieure, qui se plaint du bruit d'un certain [R], locataire de M.[P], au 2ème étage.
Par ailleurs, les parties produisent des attestations, écrites au nom de deux autres locataires de M. [P], se contredisant les unes les autres. Ainsi, est-il versé au débat par M.[P] des attestations (accompagnées des copies des titres de séjour) du 07 janvier 2021 de Messieurs [M] et [X] qui font état des nuisances sonores importantes provoquées par M. [D]. En réponse, ce dernier a produit des attestations de Messieurs [M] et [X] du 28 décembre 2021, également accompagnées de leurs titres de séjour, qui sont, à trois mots près, rédigées exactement avec les mêmes termes, les mêmes fautes d'orthographes, et qui indiquent en substance qu'ils n'ont jamais témoigné contre M.[D], que ce dernier est un voisin propre et respectueux, et que les témoignages présentés par M.[P] ont été fabriqués sans qu'ils le sachent.
A la suite de ces attestations, M.[P] a produit de nouvelles attestations de ces derniers, dont celles du 15 mars 2022 de M.[X], (accompagnée de la copie de son titre de séjour), qui indique être locataire de M.[P] depuis le mois de juillet 2018, confirme qu'il y a beaucoup de bruit la nuit, note que la police est venue à deux reprises en raison de 'bagarres' entre les colocataires de M.[R] [D] et relève que ce dernier est venu lui faire signer un papier contre le propriétaire [M. [P]].
Les contre-témoignages produits par M.[D], dont l'un est à nouveau contredit, ne permettent pas d'écarter les témoignages de M.[B] et [W], qui font état des mêmes problèmes que ceux évoqués par Messieurs [M] et [X], dans les attestations produites par M.[P].
L'attestation produite par M.[D], émanant de M.[J] [N], accompagnée de son titre de séjour, qui précise, avec ses mots et son orthographe, que ce dernier est un très bon voisin, correct et respectable, n'est pas non plus suffisante à écarter les autres témoignages concordants qui décrivent une situation tout à fait inverse.
Il est enfin établi que M.[D] n'a pas justifié, avant le 07 juillet 2019, d'une assurance locative.
Les autres griefs formés par M.[P] ne sont pas démontrés.
La persistance des nuisances sonores et l'absence d'assurance locative avant le 07 juillet 2019 constituent des motifs sérieux et légitimes. Le jugement déféré qui a validé le congé délivré par M.[P] sera confirmé. Les conséquences de cette validation de congé seront également confirmées (expulsion; indemnité d'occupation).
M.[D] est ainsi devenu occupant sans droit ni titre à compter du 15 août 2021.
Il ne peut dès lors prétendre à bénéficier de la protection de la loi du 06 juillet 1989 et solliciter une expertise judiciaire sur l'état de décence du logement. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande d'expertise, sa demande d'autorisation à consigner les loyers auprès de la CARPA de TARASCON en l'attente du dépôt du rapport d'expertise, et sa demande de provision sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance, sera confirmé.
M.[D] sera également débouté de sa demande de suspension de l'obligation de paiement concernant sa consommation d'eau puisqu'il est redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant, confirmé par la cour, a été fixé par le premier juge au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles
M.[D] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Ses demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetés.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.[P] les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel pour faire valoir ses droits.
Le jugement déféré qui a condamné M.[D] aux dépens (comprenant le coût du congé) et à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
M.[D]sera condamné en outre à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
REJETTE les demandes de M.[R] [D] de sa demande de suspension de l'obligation de paiement concernant sa consommation d'eau,
CONDAMNE M.[R] [D] à verser à M.[K] [P] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
REJETTE la demande de M.[R] [D] au titre de ses frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE M.[R] [D] aux dépens de la présente procédure.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
