COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 07 MARS 2024
N° 2024/ 129
Rôle N° RG 20/05069 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF3OY
[D] [X]
C/
Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMO BILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Caroline CAUSSE
Me Aurelie BERENGER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 28 Janvier 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/10852.
APPELANTE
Madame [D] [X]
née le 11 Janvier 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMO BILIER Prise en la personne son syndic en exercice le Cabinet l'Immobilière PUJOL situé [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte authentique en date du 15 juin 2015, Mme [D] [X] a acquis de la SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (SOGIMA), dans l'ensemb1e immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5], le lot n° 159 correspondant à un appartement de type 3 comprenant un hall, une cuisine, un séjour, une salle de bains, un WC, un dégagement, deux chambres et une terrasse, situé dans le bâtiment C cage d'escalier C 1 au RDC, et le lot N° 74 correspondant à un emplacement de parking au sous-sol de ce bâtiment.
Lors de l'assemblée générale en date du 10 juin 2016, la résolution (n°30) suivante était proposée au vote: 'A la demande de Madame [X], Copropriétaire Bat C RDC, décision à prendre concernant la mise en place de deux poteaux amovibles et d'une chaine sur la voie des pompiers (article 24); Résolution : à la suite des problèmes rencontrés par Madame [X], suite au stationnement régulier de véhicules sur la voie pompiers qui est interdit, l'A.G décide de mettre en place deux poteaux amovibles et l'installation d'une chaine afin d'empêcher tout stationnement.'
Cette résolution a été rejetée.
Par exploit d'huissier du 14 septembre 2016, [D] [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] afin d'obtenir, au bénéfice de l'exécution provisoire, l'annulation de la résolution n° 30 du Procès-Verbal l'Assemblée Générale en date du 10 juin 2016, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5000 € en réparation du préjudice subi du fait de la persistance abusive du refus de l'ensemble des copropriétaires de mettre fin aux nuisances subies par cette dernière, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2500€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par ordonnance de référé en date du 2 juin 2017, [D] [X] a été déboutée de ses demandes en exécution de travaux à l'encontre de la SOGIMA, son vendeur et du syndicat des copropriétaires, condamné en revanche à lui payer à titre provisionnel la somme de 6000 € à valoir sur l'indemnisation du trouble de jouissance résultant de la carence du syndicat à faire respecter l'interdiction de stationner sur la zone de zébras délimitant l'espace prévu pour un camion de pompier et la somme de 1500 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par arrêt en date du 5 juillet 2018, la Cour d'appel a confirmé cette ordonnance sauf en ce qu'elle a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à [D] [X] une provision à valoir sur la réparation d'un préjudice de jouissance, ainsi qu'une somme au titre de 1'article 700 du Code de procédure civile et l'a condamné aux dépens, et, statuant à nouveau, l'a déboutée de sa demande, dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et l'a condamnée aux dépens.
Par ordonnance de référé en date du 6 avril 2018, il était dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation sous astreinte et de provision présentées par [D] [X] à l'encontre du syndicat des copropriétaires.
Par jugement contradictoire du 28 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a statué ainsi :
- déboute [D] [X] de toutes ses demandes ;
- condamne [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice, le cabinet Immobilière PUJOL, la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute les parties de toutes leurs autres demandes, ainsi que celles plus amples et contraires,
- condamne [D] [X] aux dépens,
- ordonne l'exécution provisoire.
Le jugement précité retient, pour l'essentiel, qu'il n'est pas justifé que le refus de positionner deux poteaux amovibles et une chaine afin d'empêcher tout stationnement résulte d'un abus de majorité et soit contraire à l'intérêt de la requérante ; que l'espace en cause n'a aucune affectation particulière qui justifierait au regard de l'intérêt collectif de la copropriété qu'il soit fait droit à ses demandes ; que le règlement de copropriété, les documents contractuels ou même les plans produits n'induisent pas que la pose de poteaux et d'une chaîne les reliant soit conforme à l'intérêt de la copropriété ; que de plus cet espace doit demeurer libre de tous obstacles afin de garantir qu'il puisse y être circulé au besoin par les engins de secours qui auraient pu être gênés dans leur manoeuvre par la réduction de la taille de la voie, ce qui justifie au plus fort le rejet de la demande de Mme [X] ; que la pose de zébras et de panneaux d'interdiction suffit à établir les diligences accomplies par le syndicat afin de faire en sorte que cet espace reste libre de stationnement ; qu'il n'est pas établi que cet espace a été affecté au syndic, au conseil syndical ou aux fournisseurs de la copropriété.
Par déclaration du 1er juin 2020, Mme [X] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Par ordonnance du 2 février 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé l'irrecevabilité des conclusions de l'intimé en application des articles 909, 910 et 911-1 du code de procédure civile.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2023, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [X] demande de voir :
- Déclarer Madame [D] [X] recevable et bien fondée en son appel.
- Réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.
- Annuler la résolution N° 30 du Procès-Verbal l'Assemblée Générale en date du 10 juin 2016.
- En conséquence,
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser à Madame [X] la somme de 5000 € en réparation du préjudice résultant du refus abusif de l'ensemble des Copropriétaires de mettre fin aux nuisances subies.
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser à Madame [X] la somme de 13600 € au titre de son préjudice de jouissance, somme à parfaire.
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires à effectuer des travaux consistant, sur l'emplacement des zébras jouxtant la terrasse de Madame [X], d'un dispositif composé de potelets et d'une chaîne les reliant.
- Déclarer que Madame [X] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l'Article 10-1 de la Loi du 10.07.1965.
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser à Madame [X] la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Mme [X] fait valoir, pour l'essentiel, que devant le mur de sa terrasse, il existe une voie de pompiers sur laquelle des véhicules stationnent, la gênant dans l'usage de sa terrasse et son intimité alors que sur le plan cadastral, il était prévu l'installation d'un trottoir et d'une voie piétonne et que cette voie pompiers ne figure pas dans son acte de vente ; que les marins pompiers n'ont pas réclamé l'installation de cette voie ; qu'elle a un usage collectif ; que le syndic n'a effectué aucune diligence pour faire respecter les consignes de stationnement ; qu'il est dans l'intérêt de tous les copropriétaires que les véhicules de secours puissent stationner sur les parties communes aux emplacements attribués de facto par le syndicat ; que le refus de la résolution litigieuse repose sur un abus de majorité et concrétise une rupture d'égalité ; que le fait qu'une décision d'assemblée générale ne soit pas motivée constitue en elle-même un abus de majorité ; qu'elle subit un stationnement sauvage avec pollutions sonore, olfactive et visuelle.
La procédure a été clôturée le 27 décembre 2023.
MOTIVATION :
En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, dès lors que les conclusions de l'intimé ont été déclarées irrecevables, celui-ci est réputé s'en approprier les motifs du jugment critiqué.
Sur la demande d'annulation de la résolution n°30 de l'assemblée générale du 10 juin 2016 et la demande de faire effectuer les travaux :
L'abus de majorité s'entend d'une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d'une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d'une décision prise dans l'intention de nuire à certains copropriétaires.
Il appartient au copropriétaire qui l'invoque de le prouver.
En l'espèce, Mme [X] prétend que la voie pompier n'existait pas lors de l'achat de ses lots dans la copropriété située [Adresse 1], à [Localité 5] en indiquant qu'il était initialement prévu, au regard du permis de construire de la société SOGIMA, l'aménagement d'un trottoir devant longer la terrasse de son appartement.
Or, il résulte d'un courrier envoyé à CORNER IMMOBILIER, en charge de la commercialisation des lots, le jour même de la signature de l'acte authentique de vente, soit le 15 juin 2015, que Mme [X] a constaté la présence d'une voie pompier peinte en rouge devant la terrasse de son appartement et non celle de plots en ciment tels qu'il avait été soit-disant convenu.
Compte tenu de la concommittance de ces documents, il n'est pas possible de considérer que cette voie pompier n'existait pas lors la vente de l'appartement.
De plus, Mme [X] est censée avoir acheté le bien en toute connaissance de cause à moins de démontrer qu'elle a été induite en erreur par le vendeur ou son mandataire, parties qu'elle n'a pas pas attraites dans le présent litige.
En outre, il ne résulte pas clairement du plan annexé au permis de construire modificatif, accordé par le ville de [Localité 4] à la société SOGIMA le 18 juillet 2013, la mention de l'aménagement d'un trottoir devant la terrasse du futur lot de Mme [X], au contraire de ce qu'elle prétend.
Il apparaît bien plutôt, comme l'a relevé la Cour de céans dans son arrêt du 5 juillet 2018, qu'une simple voie de circulation était prévue.
De plus, comme l'a justement précisé le jugement déféré, ce plan est relatif à l'octroi d'un permis de construire, qui relève d'une autorisation administrative, et est sans rapport avec la vente liant le promoteur et Mme [X].
La présence de trottoirs ou de plots ne ressort pas non plus du règlement de copropriété, étant précisé que le fait que la SOGIMA ait porté à sa connaissance, par courrier du 5 juillet 2016, qu'un aménagement des trottoirs afin d'éviter le stationnement intempestif était en discussion à l'époque de son acquisition ne suffit pas à en faire un élément contractuel entre Mme [X] et ladite société.
Mme [X] prétend que cette voie pompier est régulièrement utilisée par des copropriétaires, notamment par le président du conseil syndical, comme place de stationnement, ce qui lui cause un trouble de jouissance du fait de la proximité de son appartement et de sa terrasse et soutient que le refus de la résolution qu'elle avait demandé de voir voter, lors de l'assemblée générale du 10 juin 2016, aux fins de mettre en place deux poteaux amovibles et une chaine, résulte d'un abus de majorité.
Cependant, l'existence de tensions entre certains membres du conseil syndical et Mme [X] ou encore le fait que le véhicule de son compagnon ait été dégradé sans que l'auteur ne soit identifié ne suffisent pas à caractériser l'intention de lui nuire alors que cette la résolution a été largement rejetée par 7460 millièmes sur 8244, seuls Mme [X] et un autre copopriétaire ayant voté en sa faveur.
De même, les échanges de mails entre l'appelante et la SOGIMA au sujet du vote lors de l'assemblée générale du 15 juin 2016 ne peuvent suffire à démontrer l'intention de lui nuire de la part d'autres copropriétaires, dont le président du conseil syndical.
En outre, Mme [X] ne démontre pas que ce vote est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été fait dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En effet, le fait que des potelets et arceaux métalliques soit posé en face du local poubelles dans un autre endroit de la copropriété, sans plus de précision de la part de Mme [X], ne saurait suffire à caractériser la rupture d'égalité entre les copropriétaires concernant le vote de la résolution souhaitée par cette dernière.
De même, il n'est pas établi que le refus de poser deux poteaux amovibles reliés par une chaîne sur une zone déjà clairement identifiée comme étant réservée aux pompiers en cas d'urgence soit contraire à l'intérêt collectif ou favorisent les intérêts de certains au détriment d'autres copropriétaires et par des motifs retenus par les premiers juges que le Cour adopte, c'est le fait d'y accéder qui aurait pu l'être s'agissant d'un espace devant demeurer libre de tout obstacle afin de garantir qu'il puisse y être circulé par des engins de secours.
Il convient donc de débouter Mme [X] de sa demande d'annulation de la résolution litigieuse et de sa demande aux fins de voir ordonner lesdits travaux alors qu'ils ne sont pas conformes à l'intérêt collectif et que leur caractère indispensable n'est pas établi par l'appelante.
Sur les demandes de dommages-intérêts de Mme [X] :
En vertu de l'ancien article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En l'espèce, Mme [X] sollicite à la fois une indemnisation à hauteur de la somme de 5000 euros en réparation du préjudice résultant du refus abusif de l'ensemble des copropriétaires de mettre fin aux nuisances subies et une indemnisation à hauteur de 13600 euros (somme à parfaire) au titre de son préjudice de jouissance.
Or, il résulte des débats, et notamment du procès-verbal de constat d'huissier du 2 juin 2020 établi à la demande de l'appelante, que le syndicat des copropriétaires a fait installer deux potelets pour empêcher le stationnement devant le compteur électrique situé derrière les zébras en rouge qui marquent l'emplacement de la voie pompier.
De même, un panneau d'interdiction de stationner est collé sur l'habillage de façade au niveau de la jardinière commune, au dessus des zébras rouges.
Il existe ainsi des signes clairs interdisant le stationnement sur cet espace, formellent indiqué comme étant une voie pompier.
En outre, par une note du 8 janvier 2018 valant premier avertissement, le syndic a rappelé aux copropriétaires l'interdiction de stationner sur l'allée principale ou tout autre espace commun destiné à la circulation des véhicules ou des piétons en mentionnant que les véhicules doivent être garés dans les emplacements privatifs prévus à cet effet.
Ainsi, comme l'ont relevé les premiers juges ou encore la Cour d'appel d'Aix en Provence dans son arrêt du 5 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires a fait les démarches nécessaires auprès des marins pompiers pour s'assurer de la possibilité de procéder à des installations empêchant le parking et a pris les mesures nécessaires pour assurer l'absence de stionnement à l'endroit litigieux sans qu'il puisse être exiger qu'il procède à une surveillance constante des lieux, ni qu'il soit tenu pour responsable des agissements individuels qui contreviennent à l'interdiction de stationnement.
De plus, il convient de relever qu'encore récemment, par mail du 9 janvier 2023 adressé à tous les copropriétaires, le syndic en exercice a alerté ces deniers sur 'la situation des stationnements interdits qui s'aggrave de plus en plus dans la copropriété et devient inacceptable', évoquant la survenance d'un incendie le 24 décembre 2022 et le fait que des stationnements ont empêché les accès au camion de pompiers.
Le syndic précise que suite à cet incident, 'un signalement de tous les véhicules persistants à stationner à des emplacements interdits sera désormais réalisé', appelant chacun à sa responsabilité.
Aussi, le refus de la copropriété de mettre fin aux nuisances invoquées par Mme [X] n'est ni abusif, ni fautif, le syndicat des copropriétaires ayant fait diligence.
Quant au préjudice de jouissance invoqué, il résulte des débats que la voie pompier ne jouxte pas les fenêtres de son appartement mais est située en contrebas de sa terrasse qui est elle-même close par une clôture en bois.
Au vu des différents photogaphies prises lors des constats d'huissier que Mme [X] verse aux débats, il n'existe aucun vis-à-vis avec les véhicules qui contreviennent à l'interdiction de stationner sur cet espace.
Il n'est pas ainsi démontré la réalité d'un trouble visuel portant atteinte à son intimité, ni celle d'un trouble olfactif et sonore alors qu'il apparaît que son appartement est situé également à proximité de plusieurs emplacements de parking privatif pouvant, eux aussi, être à la source de nuisances sonores et olfactives.
Par conséquent, en l'absence de faute démontrée du syndicat des copropriétaires et de preuve préjudice invoqué et d'une relation de cause effet, Mme [X] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes de dommages-intérêts formées à l'encontre de l'intimé.
Aussi, le jugement déféré sera confirmé sur ces points.
Sur les dépens, les frais de l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 700 du code de procédure civile :
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il convient de condamner Mme [X], qui succombe, aux dépens d'appel.
En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première instance.
De même, il ne sera pas fait application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en faveur de l'appelante puisqu'elle succombe en toutes ses prétentions. Ainsi, le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu le 28 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Marseille ;
Y AJOUTANT ;
DÉBOUTE Mme [D] [X] de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE Mme [D] [X] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
