COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 07 MARS 2024
N° 2024/ 127
Rôle N° RG 20/04961 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF3CH
Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [5]
C/
[S] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA AVOCATS
Me Corinne SANTIAGO de la SELARL BAYETTI SANTIAGO REVAH
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DIGNE LES BAINS en date du 29 Avril 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/0588.
APPELANTE
Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [5] Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] », sise [Adresse 4] à [Localité 6], régi par les lois des 10 juillet 1965 et subséquentes, représenté par son Syndic en exercice, la société AGENCE [U] [Y], SARL au capital de 107.700,00 €, immatriculée au RCS de MANOSQUE sous le n° B 391 630 852, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 1] et prise en la personne de son représentant légal (Monsieur [X] [Y]) domicilié ès-qualités audit siège, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Olivier DE PERMENTIER de la SCP TGA AVOCATS, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE
INTIME
Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Corinne SANTIAGO de la SELARL BAYETTI SANTIAGO REVAH, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2024,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [N] est copropriétaire des lots 8, 16, 23, 24, 31, 32, 39, 47 et 48 dans l'ensemble immobilier dénommé '[5] 'à [Localité 6].
En 2005 alors que la copropriété est dépourvue de syndic, la mère de Monsieur [N] a fait réaliser à ses frais , sans autorisation, ni de l'assemblée générale , ni de la mairie une reprise de la toiture nord de l'immeuble (58m²) qui couvre immédiatement ses lots de copropriétés au motif que cette partie de toiture présentait des fuites.
En 2007, un conseil syndical bénévole a été formé par l'ensemble des copropriétaires.
En 2007 à la demande de la mairie un rapport d'expertise était réalisé pour établir l'état des bâtiments de l'ilot lequel rapport constatait qu'une partie de la toiture avait été refait et préconisait seulement pour cet immeuble la reprise d'une plaque d'égout et le rehaussement des gardes corps.
En 2014 des tuiles de la partie nord de la toiture de l'immeuble s'envolaient et tombaient sur les coursives.
Les copropriétaires décidaient alors de réaliser eux-mêmes des travaux urgents de changement de tuiles après une réunion des copropriétaires à l'occasion de laquelle Monsieur [N] rappelait que sa mère avait fait faire la reprise d'une autre partie de la toiture Nord en raison des fuites qu'elle avait constatées.
Cependant Monsieur [N] s'opposait à la décision prise par les copropriétaires estimant que le conseil syndical n'avait pas le pouvoir de décider d'engager des travaux sans que ceux-ci n'aient été débattus, délibérés et votés par une assemblée générale quelque soit le degré de l'urgence.
L'assemblée générale du 26 août 2014 entérinait la décision de poursuivre les travaux de réfection par les copropriétaires eux-mêmes et ce jusqu'à la jonction de la partie déjà faite par les parents de Monsieur [N] à propos de laquelle les copropriétaires se désolidarisaient de Monsieur [N] en cas de réparation, réfection ou litige qui interviendrait.
Monsieur [N] s'opposait alors à cette décision en estimant qu'il n'avait pas à participer à l'appel de fonds opérés dans le but de financer l'achat des matériaux qui seraient utilisés par les copropriétaires eux-mêmes dans la réfection de la toiture.
Aussi ne s'estimant plus être lié au syndicat des copropriétaires '[5]' , il envisageait la désignation d'un syndic professionnel lequel était désigné en 2017 en la personne de l'agence [U] [Y].
Le 19 mars 2018 se tenait l'assemblée générale réunissant le syndicat des copropriétaires ' [5]' sur convocation du syndic.
Le procès-verbal de l'assemblée générale était dressé par l'agence [U] [Y] le 5 avril 2018 et reçu par Monsieur [N] le 6 avril 2018.
Suivant exploit d'huissier en date du 31 mai 2018, Monsieur [N] a assigné devant le tribunal judiciaire de Digne-les- Bains le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] aux fins de voir :
* prononcer l'annulation des résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale du 19 mars 2018.
* condamner le défendeur au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
L'affaire était appelée à l'audience du 20 novembre 2019.
Monsieur [N] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] concluait à voir dire la demande d'annulation des résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale du 19 mars 2018 sollicitée par Monsieur [N] infondée, de la rejeter, et condamner ce dernier au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Suivant jugement contradictoire en date du 29 avril 2020, le tribunal judiciaire de Digne- les- Bains a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* annulé les résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale du 19 mars 2018
* renvoyé le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] à statuer à nouveau sur la base d'une appréciation par sapiteur éclairé, architecte ou homme de l'art.
* rejeté la demande de dommages et intérêts.
* condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] à payer à Monsieur [N] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] aux entiers dépens de la procédure.
Suivant déclaration en date du 26 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- annule les résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale du 19 mars 2018,
- renvoyé le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] à statuer à nouveau sur la base d'une appréciation par sapiteur éclairé, architecte ou homme de l'art .
- rejete la demande de dommages et intérêts.
- condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] à payer à Monsieur [N] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] aux entiers dépens de la procédure.
- ordonne l'exécution provisoire de la décision.
Aux terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [N] demande à la cour de :
* confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] au paiement de la somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] aux entiers dépens de l'appel.
À l'appui de ses demandes, Monsieur [N] fait valoir qu'au moment du vote, la réfection de la toiture était décrite comme un chantier urgent.
Or il souligne qu'il a été décidé de continuer à entretenir la toiture à l'exception de la partie se trouvant au-dessus de ses biens , sauf que les réparations que sa mère avait fait faire, n'ont pas suffit puisqu'il a subi des dégâts des eaux en avril 2015.
Il précise que l'abus de majorité concernant les résolutions 8 et 9 de l'assemblée générale du 19 mars 2018 est caractérisé puisque les copropriétaires ont estimé, s'agissant de la résolution n°8, devoir faire une pause dans la réfection de la toiture et s'agissant de la résolution n°9, que les travaux ne présentant pas de risque pour les exécutants, devaient continuer à être effectués par les copropriétaires eux-mêmes pour des raisons de coût.
Il ajoute que sa demande de recourir à une entreprise spécialisée pour réaliser la réfection totale intervient tant dans son intérêt personnel en ce que les travaux réalisés précédemment par les copropriétaires eux-mêmes auraient occasionné un dégât des eaux sur sa propriété, que dans l'intérêt collectif en ce que la réalisation des travaux par un professionnel permettrait d'effectuer la réfection de la totalité de la toiture dans les règles de l'art et de disposer d'une assurance décennale.
Monsieur [N] indique par ailleurs qu'en 2018 une tuile de rive s'est décrochée du toit et que l'intervention ponctuelle de l'entreprise LE GALL en octobre 2018 s'est révélée insuffisante puisqu'il a subi une nouvelle inondation en novembre 2018.
Par ailleurs il constate que les comptes de gestion ne font apparaître aucune révision régulière de la toiture comme le soutient de manière erronée le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5]' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y].
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 février 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] demande à la cour de :
* réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions et de :
- Sur l'action en nullité.
* dire et juger que la demande d'annulation des résolutions n°8 et 9 du 19 mars 2018 est mal fondée et la rejeter.
- À titre reconventionnel, sur la demande de dommages-intérêts.
* dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] est contraint en justice sur de mauvais fondement pour une mauvaise querelle.
* condamner en conséquence Monsieur [N] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour la procédure téméraire et illégitime.
- Sur les frais dépens.
* condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 4.000 € pour la procédure de première instance au titre des frais de défense.
* condamner Monsieur [N] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de la procédure d'appel au titre des frais de défense.
* condamner Monsieur [N] à payer les entiers dépens de première instance et d'appel.
À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] explique que l'intimé se prétend victime d'un abus de majorité s'agissant des travaux de toiture et des travaux sur les autres parties communes qu'il compte laisser à des entreprises.
Il soutient que Monsieur [N] prétend à tort que ses appartements situés sous la partie nord de la toiture seraient régulièrement l'objet des dégâts des eaux, le dernier dénoncé par celui-ci datant de 2015 alors que le syndicat indique avoir fait réviser régulièrement la toiture par les copropriétaires jusqu'en février 2017 et par une entreprise depuis février 2017.
Il explique ainsi que lors de l'assemblée de 2018 la toiture ayant été révisée et non fuyarde, le syndicat a refusé des travaux de réfection de la totalité de cette toiture.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] estime que c'est à tort que le premier juge a considéré qu'il aurait dû faire à cette date contrôler la toiture par un homme de l'art et soutient que l'intimé souhaite la réfection totale de la toiture afin de financer les défauts éventuels d'étanchéité de la partie de la toiture située au-dessus de ses appartements suite aux travaux effectués par sa mère en 2005.
Toutefois le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] ajoute qu'à la suite du jugement de première instance ils ont fait réaliser par un architecte un rapport sur l'état de la toiture.
La résolution en litige a donc été représentée à l'assemblée générale du 27 avril 2021 laquelle a été à nouveau rejetée.
Enfin il soutient que l'abus de majorité n'est absolument pas caractérisé lors du vote des résolutions 8 et 9 de l'assemblée du 19 mars 2018.
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L'ordonnance de cloture a été prononcée le 27 décembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 10 janvier 2024 et mis en délibéré au 7 mars 2024.
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1°) Sur les résolutions n° 8 et n° 9 de l'assemblée générale du 19 mars 2018.
Attendu que les résolutions n°8 et n°9 ont été mises à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 19 mars 2018 à la demande de Monsieur [N].
Que ce dernier a souhaité, aux termes de la résolution n°8, la réfection totale de la toiture et pas seulement de la partie nord ,soit une dépense de plus de 60'000 € pour la totalité des travaux
Que cette résolution a été refusée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Qu'aux termes de la résolution n°9, Monsieur [N] a demandé que tous les travaux qui concernent les parties communes soient systématiquement confiés à des entreprises spécialisées et qu'aucun copropriétaire ne puisse y déroger.
Qu'il a également demandé l'enlèvement des matériaux qui selon lui squattent les parties communes.
Que la première partie de cette résolution a été refusée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Quant à la deuxième partie de la résolution , celle -ci est devenue sans objet car la totalité des encombrants déposés sur les parties communes de la copropriété avaient été débarrassés avant l'assemblée générale.
Attendu que Monsieur [N] soutient que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] ne saurait réfuter l'abus de majorité indiquant que la décision prise lors de l'assemblée générale du 19 mars 2018 aurait dû être guidée par l'intérêt collectif.
Que ce derrnier fait valoir qu'il n'y a pas eu abus de majorité , les copropriétaires ayant opté pour un mode de fonctionnement plus économique sous réserve toutefois de l'autorisation du syndic et si les travaux ne présentaient pas de risques pour les copropriétaires bénévoles.
Que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' ajoute que Monsieur [N] a agi dans son unique intérêt personnel, rappelant que ce dernier a toujours refusé de participer financièrement aux travaux votés par l'assemblée générale depuis l'année 2014 contraignant ainsi les autres copropriétaires à avancer sa quote-part des appels de fonds de travaux.
Attendu que la 3ème chambre civile de la cour de cassation a jugé dans un arrêt en date du 17 décembre 2014 qu'il y avait abus de majorité si une décision d'assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Qu'aux termes d'un arrêt en date du 11 janvier 1984 , la 3ème chambre de la cour de cassation a considéré qu'il y avait abus de majorité lorsque des copropriétaires majoritaires refusaient la réalisation de travaux sans aucun motif valable et mettaient ainsi en péril une partie commune de l'immeuble.
Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] souligne qu'aucun élément probant ne justifiait la réfection totale de la toiture au moment de l'assemblée générale du 19 mars 2018 dans la mesure où l'entretien avait été effectué de façon régulière par les copropriétaires eux-mêmes jusqu'en février 2017 puis par une entreprise professionnelle depuis cette date.
Qu'il fait valoir que la demande de Monsieur [N] de réfection totale de la toiture présentée en 2018 n'a été initiée que dans le but de financer les défauts éventuels d'étanchéité de la partie de la toiture située au-dessus de ses appartements suite aux travaux effectués par sa mère en 2005, précisant que les travaux qui avaient été effectués sur l'autre partie de la toiture l'avaient été sous la surveillance de Monsieur [B] dans les règles de l'art dans la mesure où ce dernier était maçon de métier.
Attendu qu'il résulte d'un courriel adressé le 10 avril 2014 à Monsieur [N] par Monsieur [L], copropriétaire, que ce dernier lui indiquait qu'il fallait 'pour commencer refaire par tiers la toiture coté Nord seulement, la seule qui en a besoin en URGENCE '
Qu'il prenait le soin d'écrire en majuscule le mot urgence.
Qu'il était également mentionné dans le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 26 août 2014 en préambule des remerciements très appuyés par toute l'assemblée à Monsieur [B] , copropriétaire et trésorier lequel était intervenu pour le remplacement en urgence et à l'identique pour des raisons de sécurité des tuiles tombées sur l'escalier, le palier et la coursive de la copropriété sachant que d'autre étaient sur le point de tomber aussi risquant de blesser ou plus grave encore pour les résidents ou les visiteurs ( d'où l'urgence de commencer la réfection du côté nord de notre toiture).
Qu'il ressort également de ce procès-verbal que Monsieur [N] avait relevé que les travaux de réfection de la toiture n'avaient pas été décidés lors de l'assemblée générale de l'été 2013 ce à quoi il lui était répondu que ce dernier, comme tous les autres copropriétaires, avaient été informés de l'urgence pour des raisons de sécurité de ce début de réfection à l'identique de l'existant dès le printemps et sans attendre l'assemblée générale.
Qu'il était également acté que la réfection de la toiture à l'identique et nécessaire se poursuivrait en 2015 et 2016 et cela uniquement jusqu'à la jonction de la partie déjà faite et cause du litige avec Monsieur [N].
Qu'il est par ailleurs acquis que Monsieur [N] a été victime d'un dégat des eaux la 14 avril 2015.
Que si effectivement l'expertise qui avait été diligentée par la mairie en 2007 sur l'état des batiment de cette ancienne cité minière n'avait pas mis en exergue des désodres quant à la toiture de l'immeuble litigieux, force est de constater au travers des pièces ci dessus évoquées, que l'état de cette dernière s'est profondément dégradé depuis lors, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5]' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] parlant 7 ans plus tard d'urgence à intervenir.
Qu'il résulte de ces éléments que l'assemblée générale s'est prononcée le 19 mars 2018 en rejetant la demandes de Monsieur [N] aux termes de la résolution n°8 et de la résolution n° 9 , 'décidant pour cette année de faire une pause sur la fin de réfection de la toiture côté nord sauf incident qui demanderait une intervention urgente ' et ce, malgrè ces nombreuses alertes, sans produire d'avis techniques éclairés sur une réfection totale ou non de la toiture , ni d'interventions de professionnel sur la toiture alors même que le syndicat soutient avoir confié l'entretien de la toiture à des professionnels depuis février 2017sans en justifier, aucune somme relative à l'entretien de la toiture n'apparaissant dans les comptes de gestion.
Qu'il convient par conséquent de constater que les résolutions de rejet n° 8 et n°9 ont été adoptées dans des conditions qui ne sont pas conformes à l'intérêt collectif de la copropriété caractérisant ainsi un abus de majorité, peu importe peu que des travaux ou expertises aient eu lieu postérieurement à cette assemblée générale, la notion d'abus de majorité s'appréciant au moment de la prise de décision.
Qu'il y a lieu ainsi de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] de ses demandes et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
2° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] au paiement des entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du 29 avril 2020 du tribunal judiciaire de Digne-les- Bains en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] à payer à Monsieur [N] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[5] ' repésenté par son syndic en excercice la SAS Agence [U][Y] aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
