COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUILLET 2023
N° 2023/ 230
Rôle N° RG 22/10156 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJX5E
[D] [F] [X]
S.C.I. ANEMOS
C/
S.C. SYNAPSE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-paul MANIN
Me Sarah GHASEM-JUPPEAUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 07 Juin 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1121000916.
APPELANTES
Madame [D] [F] [X], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE
S.C.I. ANEMOS, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-paul MANIN de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
S.C. SYNAPSE Prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sarah GHASEM-JUPPEAUX, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [E] [X] et sa mère, Madame [D] [O] [F] veuve [X] sont co-gérantes de la SCI ANEMOS.
Par acte sous seing privé du 30 octobre 2014, la société SYNAPSE a donné à bail d'habitation à la SCI ANEMOS un logement situé à [Localité 3], pour une durée de six ans, moyennant un loyer mensuel de 1200 euros charges comprises.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2020, le bailleur a délivré congé à son preneur pour le 31 octobre 2020.
Par acte d'huissier du 29 septembre 2021, la société SYNAPSE a fait assigner la SCI ANEMOS aux fins principalement de la voir dire occupante sans droit ni titre, de l'expulser sous astreinte et de la condamner à un arriéré locatif et à une indemnité d'occupation.
A l'audience du 19 avril 2022, Madame [F] veuve [X], co-gérante et occupante des lieux, a demandé à intervenir volontairement. Avec la SCI ANEMOS, elles ont notamment soulevé la nullité du bail et, subsidiairement, l'inopposabilité du bail à Madame [F] veuve [X].
Par jugement contradictoire du 07 juin 2022, le tribunal de proximité de Cannes a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de Madame [D] [O] [F] Veuve [X]
- jugé valable le bail signé le 30 octobre 2014 entre la SCI SYNAPSE et la SCI ANEMOS
- constaté que la SCI ANEMOS et Madame [D] [O] [F] Veuve [X] sont occupantes sans droit ni titre des locaux situés résidence
- ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la SCI ANEMOS et de Madame [D] [O] [F] Veuve [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- supprimé tout délai après la délivrance du commandement de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-supprimé le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa de l'article L 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ; .
- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-l et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- débouté la SCI SYNAPSE pour le surplus de ses demandes ;
- débouté la SCI ANEMOS et Madame [D] [O] [F] Veuve [X] de leur demande reconventionnelle ;
- jugé n'y avoir lieu a application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- condamné la SCI ANEMOS et Madame [D] [O] [F] Veuve [X] aux
entiers dépens ;
- rappelé que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
Le premier juge a indiqué que le bail de six ans, signé entre deux personnes morales, échappait aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et demeurait soumis aux dispositions du code civil. Il a relevé que le bailleur pouvait donner congé à son locataire avec un préavis librement fixé dans le contrat. Il a conclu que le bail souscrit entre les parties, dont le préavis contractuel avait été respecté par le bailleur, était valable.
Il a jugé valable l'action intentée par la SCI SYNAPSE, même en l'absence de notification de l'assignation au préfet conformément à l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
Il a relevé que la SCI ANEMOS et Madame [F] veuve [X] étaient occupantes sans droit ni titre et les a expulsées.
Il a rejeté la demande au titre de l'arriéré locatif au motif que le bailleur ne démontrait pas la réalité de sa créance. Il a rejeté la demande d'indemnité d'occupation, l'estimant infondée.
Il a noté n'être pas compétent pour accorder des délais pour quitter les lieux.
Le 13 juillet 2022, la SCI ANEMOS et Madame [F] veuve [X] ont relevé appel. Leur déclaration est ainsi libellée :
'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués :
- CONSTATE que la SCI ANEMOS et Madame [D] [O] [F] veuve [X] sont occupantes sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] ;
A défaut de libération volontaire, ORDONNE l'expulsion de la SCI ANEMOS et de Madame [O] [F] veuve [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- SUPPRIME tout délai après la délivrance du commandement de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- SUPPRIME le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa de l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- DÉBOUTE la SCI ANEMOS et Madame [D] [O] [F] Veuve [X] de leur demande reconventionnelle ;
- DIT ET JUGE n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile '
La SC SYNAPSE a constitué avocat et formé un appel incident.
Par conclusions notifiées le 07 novembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, la SCI ANEMOS et Madame [F] veuve [X] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :
*constaté que la SCI ANEMOS et Madame [D] [O] [F] veuve [X] sont occupantes sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] ;
*ordonné, à défaut de libération volontaire, l'expulsion de la SCI ANEMOS et de Madame [D] [O] [F] veuve [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
*supprimé tout délai après la délivrance du commandement de l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
*supprimé le bénéfice du sursis prévu au premier alinéa de l'article L 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
*débouté la SCI ANEMOS et Madame [D] [O] [F] veuve [X] de leur demande reconventionnelle ;
*condamné la SCI ANEMOS et Madame [D] [O] [F] veuve [X] aux entiers dépens.
Statuant à nouveau :
- de prononcer la nullité du bail invoqué par la SC SYNAPSE;
Subsidiairement,
- de débouter la SC SYNAPSE de l'intégralité de ses demandes ;
En tout état de cause ,
- d'accorder à la SCI ANEMOS et/ou Madame [D] [X] un délai de 24 mois pour libérer les lieux;
- de condamner la SC SYNAPSE à payer à la SCI ANEMOS et Madame [D] [X] la somme de 2.000 € chacune, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- de condamner la SC SYNAPSE aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Jean-Paul MANIN en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Elles soulèvent l'application de la loi du 06 juillet 1989 au motif que le logement est la résidence principale de Madame [F] veuve [X], âgée et handicapée. Elles indiquent que le bail a été signé par sa fille, [E] [X], co-gérante de la SCI ANEMOS et par le gérant de la SC SYNAPSE, Monsieur [K], époux de sa fille. Madame [F] veuve [X] estime que sa fille et son gendre se sont ligués pour qu'elle quitte les lieux loués.
Elles relèvent que la SCI ANEMOS n'a jamais payé le moindre loyer.
Elles concluent au caractère fictif du bail. Elles en sollicitent la nullité; à tout le moins, elles demandent qu'il soit écarté des débats. Elles prétendent ainsi obtenir le rejet de l'ensemble des prétentions adverses.
Subsidiairement, si la cour devait estimer valable le bail versé au débat, elles soutiennent que l'absence de renouvellement de celui-ci n'a pas été régulièrement notifié à la SCI ANEMOS.
Subsidiairement, elles sollicitent des délais pour quitter les lieux et rappellent la situation de Madame [F] veuve [X].
Par conclusions notifiées le 07 novembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SC SYNAPSE demande à la cour :
- de débouter Madame [F] veuve [X] et la SCI ANEMOS de leurs demandes de nullité du bail, les parties ayant acquiescé à ce chef de jugement
- de débouter Madame [F] veuve [X] et la SCI ANEMOS de leurs demandes
- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la SC SYNAPSE du surplus de ses demandes et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- de condamner in solidum Madame [D] [X] et la SCI ANEMOS à payer à la SC SYNAPSE la somme de 969,84 euros correspondant au reliquat des loyers depuis le 31 octobre 2015 du fait de l'absence d'indexation en cours de bail.
- de condamner Madame [D] [X] et la SCI ANEMOS à régler à la SC SYNAPSE une indemnité d'occupation mensuelle de 1.243,81 €
- de condamner Madame [D] [X] et la SCI ANEMOS à payer à la SC SYNAPSE la somme de 29.851,44 Euros correspondant à l'arriéré d'indemnité d'occupation depuis le mois de novembre 2020 inclus jusqu'à ce jour, à parfaire.
- de condamner Madame [D] [X] et la SCI ANEMOS à payer à la SC SYNAPSE la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance.
*en tout état de cause
- de condamner in solidum la SCI ANEMOS et Madame [D] [X] à verser à la SC SYNAPSE la somme de 3.600 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
La SC SYNAPSE indique que le chef du jugement qui a déclaré le bail valable n'a pas été valablement critiqué dans la déclaration d'appel, si bien que celui-ci est définitivement validé.
Elle ajoute qu'aux termes du dispositif de leurs conclusions, la SCI ANEMOS et Madame [F] veuve [X] n'ont pas sollicité l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a déclaré le bail valable.
Elle en conclut que les demandes d'infirmation faites par les appelantes jugées comme occupantes sans droit ni titre ne peuvent prospérer.
Elle s'oppose à tout délai de paiement. Elle relate que Madame [F] veuve [X] reconnaît vivre dans ce logement hors du cadre de ses fonctions de gérante. Elle souligne que cette dernière ne justifie pas de sa situation patrimoniale et déclare qu'elle n'est pas de bonne foi. Elle note que les autres associés de la SCI ANEMOS ne souhaite pas poursuivre le lien contractuelle.
Elle sollicite le reliquat des loyers lié à l'absence de paiement de l'indexation, pourtant prévue contractuellement.
Elle demande le paiement d'un arriéré d'indemnité d'occupation. Elle déclare que rien n'est versé depuis le mois de novembre 2020 inclus.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mai 2023.
MOTIVATION
Sur l'effet dévolutif
L'article 562 du code de procédure civile énonce que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Aux termes de sa déclaration d'appel, la SCI ANEMOS et Madame [D] [F] veuve [X] n'ont pas visé le chef du jugement déféré qui disait valable le bail signé le 30 octobre 2014. Le fait qu'elles n'aient évoqué que le chef de la décision selon laquelle il est constaté qu'elles sont occupantes sans droit ni titre n'est pas suffisant pour déférer à la cour la discussion sur la validité du bail.
En conséquence, la cour n'est pas saisie de cette demande.
Sur la notification du congé
Le jugement déféré a statué irrévocablement sur la validité du bail souscrit le 30 octobre 2014 entre la SCI SYPNAPSE, représenté par Monsieur [K] et la SCI ANEMOS, représentée par Madame [E] [X].
Aux termes de ce contrat, le bail, portant sur un immeuble à [Localité 3], avait une durée de six ans à compter du premier novembre 2014 pour s'achever le 31 octobre 2020. Il était également prévu contractuellement que 'faute de congé par l'une des parties, par lettre recommandée adressé à l'autre partie au moins trois mois avant la date d'expiration du bail, celui-ci se poursuivra par tacite reconduction, chacun pouvant y mettre fin pour une époque quelconque de terme, en donnant congé à l'autre partie au moins trois mois à l'avance et par R.A.R'.
La SCI SYNAPSE a donné congé à la SCI ANEMOS en adressant une lettre recommandée à Madame [X] en sa qualité de gérante de la SCI ANEMOS, lettre adressée à la SCI ANEMOS, dans les délais requis pour donner congé.
En conséquence, la SCI ANEMOS et sa gérante, qui ont reçu une seule et même lettre, sont devenues occupantes sans droit ni titre depuis le premier novembre 2020 à 00h00.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation
L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Le bail mentionne un loyer mensuel de 1200 euros, avec une indexation jouant de plein droit, sans notification préalable sur l'indice du coût de la construction. Il était convenu que le réajustement du loyer s'effectuerait annuellement.
La SCI ANEMOS ne démontre pas s'être acquittée des loyers dont elle est redevable ni de l'indexation. Les appelantes ne contestent pas le calcul effectué au titre de l'indexation.
Madame [F] veuve [X] est occupante des lieux.
A l'échéance du bail, la SCI ANEMOS et Madame [F] veuve [X], qui sont devenues occupantes sans droit ni titre, sont redevables d'une indemnité d'occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Elle sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1243, 81 euros.
En conséquence, il convient de condamner in solidum la SCI ANEMOS et Madame [F] à lui verser :
- 964, 84 euros au titre du reliquat de loyers dû à compter du 31 octobre 2015, compte tenu de l'indexation
- 1243, 81 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du premier novembre 2020
- 29.851, 44 euros au titre de l'arriéré locatif d'indemnité d'occupation
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur la demande pour quitter les lieux loués
Aux termes des dispositions de l'article L 412-3 du code des procédure civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Selon l'article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Madame [F] veuve [X] est âgée de 83 ans, pour être née en 1940. Elle justifie d'un handicap mais pas de sa situation financière. Compte tenu de ces éléments, il convient de lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux loués. Il n'y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
La SCI ANEMOS et Madame [F] veuve [X] sont essentiellement succombantes. Elles seront condamnées aux dépens de première instance et d'appel. Elles seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Pour des raisons tirées de l'équité, la SCI SYNAPSE sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Madame [F] veuve [X] et la SCI ANEMOS aux dépens et en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
DIT que la cour n'est pas saisie du chef du jugement infirmé qui a jugé valable le bail signé le 30 octobre 2014 entre la SCI SYNAPSE et la SCI ANEMOS,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a indiqué que Madame [D] [F] veuve [X] et la SCI ANEMOS étaient occupantes sans droit ni titre, ordonné leur expulsion, les a condamnées aux dépens et a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
INFIRME pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
DIT n'y avoir lieu à supprimer le délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
ACCORDE à Madame [D] [F] veuve [X] un délai de six mois pour quitter les lieux loués
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation dont sont redevables la SCI ANEMOS et Madame [D] [F] veuve [X] au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1243, 81 euros,
CONDAMNE in solidum la SCI ANEMOS et Madame [D] [F] veuve [X] à verser à la SCI SYNAPSE les sommes suivantes :
- 964, 84 euros au titre du reliqaut de loyers dû à compter du 31 octobre 2015, compte tenu de l'indexation
- 1243, 81 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du premier novembre 2020 jusqu'à la parfaite libération des lieux
- 29.851, 44 euros au titre de l'arriéré locatif d'indemnité d'occupation,
REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE in solidum la SCI ANEMOS et Madame [D] [F] veuve [X] à verser à la SCI SYNAPSE aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
