COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 06 JUILLET 2023
N° 2023/ 240
Rôle N° RG 22/10081 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJXVX
[S] [P]
C/
S.A.R.L. LES APPARTEMENTS D'EDMOND
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-françois JOURDAN
Me Michel REYNE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 17 Mai 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/04680.
APPELANTE
Madame [S] [P]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-5629 du 08/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.A.R.L. LES APPARTEMENTS D'EDMOND
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Michel REYNE de la SCP REYNE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant bail commercial en date du 24 janvier 2019, la SCI CITADEL a donné à bail à la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND un appartement situé à [Localité 4] pour une durée de neuf ans, les lieux loués étant destinés exclusivement aux activités de location meublée saisonnière ou de location à usage autre que résidence principale.
Cet appartement est occupé depuis le 29 août 2019 par Madame [P].
Par ordonnance en date du 1er juillet 2021 le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a débouté la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND de ses demandes tendant à voir expulser Madame [P] et le paiement par cette dernière des sommes dues au titre d'indemnité d'occupation disant qu'il n'y avait pas lieu à référé en raison d'une contestation sérieuse.
Suivant exploit d'huissier en date du 17 août 2021, la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND a assigné Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de :
* voir constater que Madame [P] est occupante sans droit ni titre du logement ou à titre subsidiaire constater que le commandement de quitter les lieux a été signifié le 17 août 2021.
* ordonner l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef.
* condamner Madame [P] au paiement de la somme de 31.199 €, compte arrêté au 23 mars 2022 avec intérêts à compter du 17 août 2021.
* condamner Madame [P] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Madame [P] aux dépens.
L'affaire était appelée à l'audience du 22 mars 2022.
La SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Madame [P] demandait au tribunal de débouter la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND de l'intégralité de ses demandes, de déclarer irrégulière la procédure d'expulsion et de condamner cette dernière au paiement de la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Suivant jugement contradictoire en date du 17 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille a :
* dit que Madame [P] est occupante sans droit ni titre du logement loué par la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND à la SCI CITADEL suivant bail commercial en date du 24 janvier 2019, depuis le 29 mai 2020.
* ordonné l'expulsion de Madame [P] ainsi que tous occupants de son chef du logement situé à [Localité 4] avec, si besoin est, le concours de la force publique.
* dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
* rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions satisfaisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
*condamné Madame [P] à payer à la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND la somme de 31.199 € au titre des indemnités d'occupation dues entre le 29 mai 2020 et le 23 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2021.
*dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamné Madame [P] aux dépens de l'instance.
*débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Suivant déclaration en date du 13 juillet 2022, Madame [P] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- dit que Madame [P] est occupante sans droit ni titre du logement loué par la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND à la SCI CITADEL suivant bail commercial en date du 24 janvier 2019, depuis le 29 mai 2020.
- ordonne l'expulsion de Madame [P] ainsi que tous occupants de son chef du logement situé à [Localité 4] avec, si besoin est, le concours de la force publique.
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- rappelle en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions satisfaisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
- condamne Madame [P] à payer à la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND la somme de 31.199 € au titre des indemnités d'occupation dues entre le 29 mai 2020 et le 23 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2021.
- dit n'y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Madame [P] aux dépens de l'instance.
Par ordonnance d'incident en date du 28 février 2023, le président de la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a déclaré irrecevables toutes conclusions de la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND postérieures au 10 novembre 2022 et l'a condamnée aux entiers dépens d'incident.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 février 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [P] demande à la cour de :
* réformer la décision entreprise
À titre principal.
* constater l'absence de contrat écrit de location touristique.
* constater qu'en tout état de cause du fait de la durée de l'occupation, les relations contractuelles entre la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND et elle-même sont réglées par la loi du 6 juillet 1989.
* requalifier le bail en contrat de location de droit commun.
En conséquence.
* déclarer irrégulière la procédure d'expulsion engagée par la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND à son encontre.
* débouter la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement,
Du fait de la faute de la bailleresse.
* réduire l'indemnité d'occupation pouvant être réclamée à Madame [P] à la somme de 500€ par mois.
*dit que seront déduits de la dette ainsi recalculée, les versements opérés à hauteur de 12.762,76€ + 326,50 euros + 326,50 €.
* accorder à Madame [P] les plus larges délais de règlement pour le solde
* condamner la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND au paiement de la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND aux entiers dépens.
À l'appui de ses demandes, Madame [P] soutient que depuis trois ans, il s'agit de sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi de 1989 rappelant que par ordonnance en date du 1er juillet 2021 le juge des référés avait débouté la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND disant qu'il n'y avait pas lieu à référé en raison d'une contestation sérieuse.
Elle précise qu'aucun contrat de location prévoyant les modalités de celle-ci n'a été conclu, tout comme aucune quittance de loyer n'a été établie alors même qu'elle s'est acquittée de 38 paiements pour la somme totale de 13.'583 €.
Elle rappelle par ailleurs que toute location saisonnière étant nécessairement temporaire et donc limitée dans le temps, le contrat la prévoyant doit mentionner la durée ce qui n'est pas le cas en l'espèce, ajoutant qu'elle n'a réalisé aucune réservation de l'appartement via un site Internet contrairement à ce que la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND tente de faire croire.
Elle fait remarquer que s'il s'agissait d'un contrat de location saisonnière, la durée maximale non renouvelable était de 90 jours consécutifs et qu'ainsi le contrat n'aurait pas pu aller au-delà du 29 novembre 2019 alors même que la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND a continué à encaisser des paiements du 29 août 2019 au 28 mai 2020.
Aussi considérant qu'il s'agit de sa résidence principale, Madame [P] soutient que la loi du 6 juillet 1989 s'applique et qu'en l'état la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND l'a assignée en résiliation du contrat de location ainsi qu'en expulsion alors même qu'elle n'avait pas accompli les diligences prévues par la loi du 6 juillet 1989 qui prescrivent la délivrance préalable d'un commandement de payer et le signalement auprès de la CCAPEX de l'impayé de loyer lorsqu'elle entame une procédure d'expulsion
Subsidiairement si la cour faisait droit aux demandes de la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND, Madame [P] soutient que cette dernière a commis une fraude et qu'il convient dés lors de ramener le loyer à une somme maximale de 500 € par mois compte tenu de l'état du bien loué et de lui accorder des délais de paiement.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 mai 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 10 mai 2023 et mise en délibéré au 6 juillet 2023.
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Les conclusions de la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND ayant été déclarées irrecevables, cette dernière est réputée s'approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l'article 954 in fine du code de procédure civile.
1°) Sur nature du contrat de bail liant Madame [P] et la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND
Attendu que l'article L 324-2 du code du tourisme énonce que 'toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l'indication du prix demandé ainsi qu'un état descriptif des lieux.'
Qu'il résulte de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 qu' un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.'
Que l'article L 25-3 de la dite loi énonce que 'les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.'
Attendu que Madame [P] soutient que la SARL ES APPARTEMENTS D'EDMOND ne peut se prévaloir d'un bail touristique , précisant que l'appartement donné à bail constitue sa résidence principale de sorte que la loi du 6 juillet 1989 doit s'appliquer.
Attendu qu'il est acquis aux débats qu'aucun contrat de location n'a été établi entre les parties
Que dés lors la cour est dans l'impossibilité de vérifier la durée de cette location , élément caractéristique d'un locatation à vocation touristique.
Qu'en effet dans son article 1er , la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), précise qu'une location saisonnière est celle d'un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs (et de 120 jours par année).
Qu'il résulte incontestablement des pièces produites aux débats et des demandes de la SARL SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND portées devant le premier juge que Madame [P] occupe les lieux bien au dela de la durée réglementaire applicable aux locations touristiques.
Que par ailleurs Madame [P] justifie de ce que le logement donné à bail est sa résidence principale et verse son avis d'impôt 2022 mentionnant l'adresse du logement occupé.
Qu'elle rappelle en effet que l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 entend comme résidence principale, le logement occupé par le preneur au moins huit mois par an ce qui est le cas en l'espèce puisqu'elle y réside depuis le 29 août 2019.
Qu'il convient dés lors de constater que le logement occupé par Madame [P] a été donné en location à cette dernière par la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND, suivant contrat de bail verbal soumis au dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Qu'il y a lieu par conséquent de réformer le jugement querellé sur ce point.
2°) Sur l'expulsion de Madame [P]
Attendu sur l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énocne que 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.'
Attendu que la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND a assigné devant le premier juge l'appelante aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de location ainsi que son expulsion.
Que toutefois la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND ne justifie pas avoir accompli les diligences prévues par la loi du 6 juillet 1989 qui prescrivaient d'une part la délivrance préalable d'un commandement de payer (la délivrance de l'assignation devant le juge des contentieux de la protection date du 17 août 2021 ne constituant pas un commandement de payer) et d'autre part l'obligation de signaler auprès de la CCAPEX l'impayé de loyer lorsqu'une procédure d'expulsion est engagée.
Que dès lors il conviendra de déclarer la demande de la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND irrecevable tenant les dispositions de l'article susvisé et d'infirmer le jugement déféré sur ce point.
Qu'il convient par ailleurs de rappeler que les sommes dues par Madame [P] sont des loyers et non des indemnités d'occupation.
Que la cour observe qu'elle n'est pas saisie d'une demande de paiement d'arriéré de loyers.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND aux dépens en première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d' appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement du 17 mai 2022 du tribunal de proximité de Marseille en toutes ses dispositions,
STATUANT A NOUVEAU,
REQUALIFIE le bail en contrat de location de droit commun,
DÉCLARE irrecevable la procédure d'expulsion engagée par la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND,
DÉBOUTE la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND de l'ensemble de ses demandes,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SARL LES APPARTEMENTS D'EDMOND aux dépens en première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENTE,
