France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 06 juillet 2023, 22/04729

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 JUILLET 2023

N° 2023/ 242

Rôle N° RG 22/04729 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJETO

[H] [K]

[D] [X] épouse [K]

[G] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Caroline SALAVERT-BULLOT

Me Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 22 Février 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 11-21-0003.

APPELANTS

Monsieur [H] [K]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Caroline SALAVERT-BULLOT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [D] [X] épouse [K]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Caroline SALAVERT-BULLOT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Monsieur [G] [O]

né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Julien ANTON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 10 Mai 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambrea fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 mars 2009, Monsieur [O] a donné à bail à Monsieur [K] et à Madame [X] une maison située à [Localité 6] moyennant un loyer mesnuel de 1.350 euros .

Un avenant était signé, le même jour, par les parties comportant des précisions sur les obligations de chacun.

Suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020, Monsieur [O] faisait délivrer à ses locataires un congé aux fins de vente pour le 31 mars 2021 avec offre de vente au prix de 320.'000 €.

Suivant exploit d'huissier en date du 17 mars 2021, Monsieur [K] et Madame [X] ont assigné Monsieur [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Martigues afin de voir prononcer la nullité du congé pour vente comme étant frauduleux et abusif, de dire en conséquence que le bail sera tacitement reconduit à compter du 30 mars 2021 et de condamner leur bailleur à réaliser un certain nombre de travaux ainsi que sa condamnation au paiement de diverses sommes.

L'affaire était appelée à l'audience du 7 décembre 2021.

Monsieur [K] et à Madame [X] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance, ajoutant un certain nombre de prétentions supplémentaires.

Ils faisaient valoir que le congé pour vente délivré par Monsieur [O] ne portait pas sur l'intégralité du bien objet du contrat de bail dans la mesure où il n'intégrait pas le jardin clôturé et que le prix de vente proposé était excessif, surévalué, ne correspondant nullement à la valeur exacte du bien.

Par ailleurs ils indiquaient que leur bailleur n'avait pas respecté ses obligations de délivrance, d'entretien de la chose louée et de jouissance paisible des lieux puisque la maison donnée à bail comportait de nombreux désordres au niveau de la toiture, de la chaudière ou encore de la fosse septique.

Enfin ils maintenaient avoir réglé l'intégralité des loyers dus ainsi que des frais incombant au bailleur qu'ils avaient déduits des loyers et que contrairement à ce qui était soutenu, n'avoir jamais sous-loué le studio mais hébergé à titre gratuit une cousine.

Monsieur [O] demandait au tribunal de débouter Monsieur [K] et Madame [X] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour vente , de constater que ces derniers étaient déchus de tout titre d'occupation des lieux loués depuis le 1er avril 2021 et par conséquent d'ordonner leur expulsion et leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charges en sus et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il concluait également à l'irrecevabilité des demandes de travaux de Monsieur [K] et de Madame [X] ainsi que de leur demandes de dommages-intérêts.

Si ses demande étaient déclarées recevables, il sollicitait la désignation d'un expert et la condamantion des requérants au paiement d'un arriéré de loyers arrêté au 2 décembre 2021.

À titre subsidiaire dans l'hypothèse où le congé ne serait pas validé par le tribunal, Monsieur [O] demandait que soit prononcé la résolution judiciaire du bail pour non-respect des obligations contractuelles des locataires, leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, charge en sus jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Suivant jugement contradictoire en date du 22 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

* débouté Monsieur [K] et Madame [X] de leur demande tendant à voir déclarer nul le congé pour vente délivré par Monsieur [O] suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

* validé le congé pour vente délivré par Monsieur [O] à Monsieur [K] et Madame [X] suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

* constaté la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [O] d'une part et Monsieur [K] et Madame [X] d'autre part par l'effet du congé pour vente délivré suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

* constaté que Monsieur [K] et Madame [X] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 31 mars 2021 à minuit.

* ordonné l'expulsion de Monsieur [K] et Madame [X] et de tous occupants de leur chef des lieux donnés à bail , à l'issue d'un délai de deux mois courant à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux donnés à bail ,délivré en application de la présente décision et avec le concours de la force publique si besoin est.

* condamné in solidum Monsieur [K] et Madame [X] à payer Monsieur [O] la somme mensuelle de 1.000 euros à titre d'indemnité d'occupation , à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération effective des lieux.

* débouté Monsieur [K] et Madame [X] de leur demande tendant à voir réaliser des travaux sous astreinte.

* débouté Monsieur [K] et Madame [X] de leurs demandes en réduction du montant du loyer, en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissanc et préjudice matériel , en remboursement de frais d'expertise.

* débouté Monsieur [O] de sa demande au titre de l'arriéré de loyers ou indemnités d'occupation.

* débouté Monsieur [O] de sa demande tendant au paiement d'une indexation de loyers et indemnité d'occupation.

* débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

* condamné in solidum Monsieur [K] et Madame [X] aux entiers dépens.

Suivant déclaration en date du 30 mars 2022, Monsieur [K] et Madame [X] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- déboute Monsieur [K] et Madame [X] de leur demande tendant à voir déclarer nul le congé pour vente délivré par Monsieur [O] suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

- valide le congé pour vente délivré par Monsieur [O] à Monsieur [K] et Madame [X] suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

- constate la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [O] d'une part et Monsieur [K] et Madame [X] d'autre part par l'effet du congé pour vente délivré suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

- constate que Monsieur [K] et Madame [X] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 31 mars 2021 à minuit.

- ordonne l'expulsion de Monsieur [K] et Madame [X] et de tous occupants de leur chef des lieux donnés à bail, à l'issue d'un délai de deux mois courant à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux donnés à bail ,délivré en application de la présente décision et avec le concours de la force publique si besoin est.

- condamne in solidum Monsieur [K] et Madame [X] à payer Monsieur [O] la somme mensuelle de 1.000 euros à titre d'indemnité d'occupation , à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération effective des lieux.

- déboute Monsieur [K] et Madame [X] de leurs demandes tendant à voir réaliser des travaux sous astreinte.

- déboute Monsieur [K] et Madame [X] de leurs demandes en réduction du montant du loyer, en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissanc et préjudice matériel , en remboursement de frais d'expertise.

- déboute Monsieur [O] de sa demande au titre de l'arriéré de loyers ou indemnités d'occupation.

- déboute Monsieur [O] de sa demande tendant au paiement d'une indexation de loyers et indemnité d'occupation.

- déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

- condamne in solidum Monsieur [K] et Madame [X] aux entiers dépens.

Par ordonnance d'incident en date du 22 novembre 2022 , le président de la chambre 1-7 de la cour d'appel Aix-en-Provence a prononcé l'irrecevabilité de la requête et des conclusions des parties et réservé les dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions récapitulatives et en réplique signifiées par RPVA le 13 juillet 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [K] demandent à la cour de :

* réforme r le jugement du tribunal de proximité de Martigues du 22 février 2022 en ce qu'il a

- validé le congé pour vente délivré par Monsieur [O] à Monsieur [K] et Madame [X] suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

- constaté la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [O] d'une part et Monsieur [K] et Madame [X] d'autre part par l'effet du congé pour vente délivré suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

- constaté que Monsieur [K] et Madame [X] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 31 mars 2021 à minuit

- ordonné l'expulsion de Monsieur [K] et Madame [X] et de tous occupants de leur chef des lieux donnés à bail , à l'issue d'un délai de deux mois courant à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux donnés à bail ,délivré en application de la présente décision et avec le concours de la force publique si besoin est.

- condamné in solidum Monsieur [K] et Madame [X] à payer Monsieur [O] la somme mensuelle de 1.000 euros à titre d'indemnité d'occupation , à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération effective des lieux

- débouté Monsieur [K] et Madame [X] de leurs demandes tendant à voir réaliser des travaux sous astreinte

- débouté Monsieur [K] et Madame [X] de leurs demandes en réduction du montant du loyer, en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissanc et préjudice matériel, en remboursement de frais d'expertise.

- débouté Monsieur [O] de sa demande au titre de l'arriéré de loyers ou indemnités d'occupation.

- débouté Monsieur [O] de sa demande tendant au paiement d'une indexation de loyers et indemnité d'occupation.

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

- condamné in solidum Monsieur [K] et Madame [X] aux entiers dépens

- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

Et statuant à nouveau :

* prononcer la nullité du congé pour vendre notifié le 28 septembre 2020 comme étant frauduleux et abusif.

* dire et juger en conséquence que le bail a été tacitement reconduit à compter du 30 mars 2021.

* condamner Monsieur [O] à réaliser ou faire réaliser les travaux de réfection tels que prescrits par la responsable du service Eradication Habitat Indigne de la commune de [Localité 6] dans son rapport de visite du 5 février 2021 et repris par le rapport de l' ARS du 21 janvier 2022 visé par l'arrêté préfectoral d'insalubrité n°2022-12 du 31 janvier 2022 et notifié à Monsieur [O] le 24 février 2022 et par l'arrêté préfectoral de traitement d'insalubrité du 21 avril 2022.

* assortir la condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

* dire et juger que la juridiction de céans se réservera le droit de liquider l'astreinte.

Et vu les désordres affectant le logement donné à bail.

* ordonner qu'à compter du 17 avril 2018, date de la première mise en demeure adressée au bailleur, le loyer dû soit fixé à la somme de 850 € par mois, charge comprises

* dire et juger que le montant du loyer réduit restera du jusqu'à la réalisation des travaux de réfection prescrits par la commune de [Localité 6] et son service de l'habitat indigne, repris par le rapport de l'ARS du 21 janvier 2022 et visé à l'arrêté préfectoral d'insalubrité n° 2022- 12 du 31 janvier 2022 et à l'arrêté préfectoral du 21 avril 2022, par la production par Monsieur [O] de tout justificatif de travaux qu'il aura fait effectuer par un homme de l'art, professionnel de la construction.

En conséquence.

* condamner Monsieur [O] à rembourser aux époux [K] la somme de 20.390,40€.

à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance qu'ils ont subi du chef des désordres pour la période d'avril 2018 au 30 mars 2021 (soit 40 % de 1416 € = 566,4 € X 36 mois ).

* condamner Monsieur [O] à rembourser aux époux [K] la somme de 4.531,20 euros au titre d'indemnisation du préjudice de jouissance qu'ils ont subi du chef des désordres pour la période d'avril 2021 au 30 novembre 2021 (soit 40 % de 1416 € = 566,40 € X 8 mois)

* condamner Monsieur [O] à rembourser aux époux [K] la somme de 4.531,20 euros à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance qu'ils ont subi du chef des désordres pour la période du 1er décembre 2021 au 31 juillet 2022 (soit 40 % de 1416 € = 566, 40 euros X 8 mois)

Et vu l'arrêté préfectoral de traitement d'insalubrité du 31 janvier 2022 n° 2022- 12 et l'arrêté préfectoral de traitement d'insalubrité n°2022- 36 du 21 avril 2022

* dire et juger que tout paiement de loyers étant suspendu à compter du 1er jour du mois suivant la notification de l'arrêté préfectoral qui a été fait à Monsieur [O] par courrier recommandé avec accusé de réception du Préfet du 24 février 2022, qu'aucun loyer n'est du par les époux [K] à compter du 1er mars 2022 et ce tant que le bailleur n'aura pas fait réaliser les travaux prescrits par l'ARS et visés à l'arrêté d'insalubrité dans les règles de l'art, aux fins de mettre le logement hors d'eau, hors d'air et d'assurer le bon fonctionnement des équipements de chauffage, d'électricité et de la fosse septique conformément aux critères de décence prévue par la loi.

* condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 10.000 € à titre d'indemnisation du préjudice moral subi du chef des désordres affectant le logement donné à bail et la carence du bailleur.

* condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 900 € à en remboursement des frais d'expertise de Monsieur [T].

À titre subsidiaire, si la cour devait déclarer le congé valable

* fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer réduit, du chef des désordres, soit à hauteur de la somme de 850 € par mois, charges comprises.

Et vu l'arrêté préfectoral de traitement d'insalubrité du 31 janvier 2022 n° 2022- 12 et l'arrêté préfectoral de traitement d'insalubrité n°2022- 36 du 21 avril 2022

* dire et juger que tout paiement de loyers étant suspendu à compter du 1er jour du mois suivant la notification de l'arrêté préfectoral qui a été fait à Monsieur [O] par courrier recommandé avec accusé de réception du Préfet du 24 février 2022, qu'aucune indemnité d'occupation n'est due par les époux [K] à compter du 1er mars 2022 et ce tant que le bailleur n'aura pas fait réaliser les travaux prescrits par l'ARS et visés à l'arrêté d'insalubrité dans les règles de l'art, aux fins de mettre le logement hors d'eau, hors d'air et d'assurer le bon fonctionnement des équipements de chauffage, d'électricité et de la fosse septique conformément aux critères de décence prévue par la loi.

* Confirmer le jugement pour le surplus en ce qu'il a :

- débouté Monsieur [O] de ses demandes au titre de l'arriéré de loyers, d'indemnité d'occupation et d'arriérés d'indexation.

-jugé que les époux [K] n'étaient redevables d'aucune dette au titre des loyers ou indemnité d'occupation de décembre 2018 au 31 décembre 2021.

-débouté Monsieur [O] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles.

*condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.

*condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

*condamner Monsieur [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel , ces derniers distraits au profit de Maître SALAVERT-BULLOT qui y a pourvu.

A l'appui de leurs demandes, les époux [K] indiquent que le bien donné en location a très vite présenté des désordres au niveau de la toiture , du chauffage et de la fosse septique.

Ils rappellent qu'il s'agit de réparations incombant à leur bailleur, ce dernier n'ayant pas donné suite à leurs doléances.

Ils précisent qu'ils étaient intéressés pour se porter acquéreurs du bien et avaient demandé à leur bailleur de leur confirmer au préalable que la vente portait bien sur l'assiette du bail, soit sur le terrain clôturé qu'ils occupent depuis 12 ans en vertu du bail.

Ils indiquent que Monsieur [O] leur a adressé un courrier précisant qu'il refusait leur offre d'achat en leur indiquant qu'il n'avait l'intention de ne vendre qu'une partie du terrain, objet du bail pour une superficie de 2000 m², après détachement de parcelle et bornage.

Aussi les époux [K] maintiennent que le congé pour vente ne pouvait porter que sur la superficie du terrain, objet du bail, et non pas sur une partie seulement d'une surface de terrain bien moindre et d'au moins de 500 m².

Par ailleurs ils soulignent que l'offre de vente au prix de 320.000 € est excessive en raison des nombreux désordres qui affectent le bien comme cela résulte de l'estimation de l'agence MARIUS IMMO du 3 décembre 2021 ajoutant que les travaux de remise en état s'élèvent à la somme de 70.'147 € TTC selon devis du 10 décembre 2021.

Enfin ils font valoir qu'ils sont bien fondés à demander une réduction du loyer en raison des manquements du bailleur à ses obligations et des dommages et intérêts comme cela est confirmé par le rapport d'enquête relative à l'état d'insalubrité d'occupation établie par l'ARS le 21 janvier 2022, le Préfet des Bouches-du-Rhône ayant pris un arrêté de traitement d'insalubrité le 31 janvier 2022 avec obligation de relogement et d'hébergement des occupants.

Au terme de ses dernières conclusions récapitulatives et en réponse signifiées par RPVA le 21 octobre 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [O] demande à la cour de :

* confirmer le jugement du tribunal de proximité de Martigues du 22 février 2022 en ce qu'il a

- débouté Monsieur [K] et Madame [X] de leur demande tendant à voir déclarer nul le congé pour vente délivré par Monsieur [O] suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

- validé le congé pour vente délivré par Monsieur [O] à Monsieur [K] et Madame [X] suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021.

- constaté que Monsieur [K] et Madame [X] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 31 mars 2021 à minuit

- condamné in solidum Monsieur [K] et Madame [X] à payer Monsieur [O] une indemnité d'occupation , à compter du 1er avril 2021 jusqu'à libération effective des lieux

- débouté Monsieur [K] et Madame [X] de leurs demandes tendant à voir réaliser des travaux sous astreinte

- débouté Monsieur [O] de sa demande au titre de l'arriéré de loyers ou indemnités d'occupation

* réformer le jugement entrepris sur le montant de l'indemnité d'occupation qui devra être fixée au montant du dernier loyer, charge en sus avec indexation dans les conditions prévues au contrat de bail au 13 février de chaque année.

* débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

* condamner in solidum les époux [K] au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner in solidum les époux [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

À l'appui de ses demandes, Monsieur [O] soutient que le congé délivré est parfaitement valide, ce dernier reprenant exactement les termes du contrat de location quant à la consistance des locaux loués.

Quant à l'offre de vente, il indique qu'elle est conforme à l'assiette du bail et ne présente pas un caractère frauduleux, les époux [K] ne démontrant pas au surplus que le prix de vente demandé dans le congé serait excessif.

Par ailleurs il indique que le montant de l'indemnité d'occupation devra être fixée au montant du loyer en cours soit à la somme de 1.416 €, le premier juge l'ayant fixée à 1.000 € en tenant compte de désordres affectant la maison sans que ces derniers ne résultent d'aucune expertise contradictoire.

Subsidiairement dans l'hypothèse où le congé serait annulé par la cour et/ou la demande de travaux à réaliser dans les lieux loués serait recevable, Monsieur [O] fait valoir que la demande d'exécution des travaux réclamés par les époux [K] apparaît éminemment contestable dans la mesure où elle repose sur des constats établis de façon non contradictoire sans qu'il n'ait été convoqué pour constater l'existence de désordres et sans que l'origine n'en était déterminée.

Il ajoute que seule une expertise contradictoire en présence de l'ensemble des parties aurait permis de déterminer l'origine des désordres dont se sont plaints les époux [K], les travaux propres à y remédier et vérifier si les travaux exécutés par ces derniers n'avaient pas contribué notamment à la dégradation de la toiture qui ne fuyait pas lors de la prise du bail en mars 2009, ajoutant qu'en tout état de cause elle avait été réparée en février 2022.

S'agissant des difficultés rencontrées avec le chauffage, Monsieur [O] indique que les époux [K] ne peuvent se prévaloir d'aucun préjudice de jouissance pour absence de chauffage puisque l'origine du dysfonctionnement de la chaudière est inconnue tout comme il n'est pas établi que la fosse septique présenterait des désordres structurels qui auraient nécessité son remplacement

Enfin il maintient que la demande de réduction de loyer sollicitée par les époux [K] ne saurait prospérer dans la mesure où le défaut d'entretien du bailleur n'est absolument pas démontré.

******

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 avril 2023.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 10 mai 2023 et mise en délibéré au 6 juillet 2023.

******

1° ) Sur la révocation de l'ordonnance de clôture

Attendu que l'article 803 du code de procédure civile dispose que 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.'

Attendu que le conseil des appelants a signifié par RPVA le 4 mai 2023 des conclusions récapitulatives et en réplique n°2 aux termes desquelles il demande notamment de révoquer l'ordonnance de cloture prononcée le 26 avril 2023.

Qu'il précise que les époux [K] lui ont fait parvenir deux pièces postérieurement au prononcé de la clôture, ces dernières apparaissant pour autant nécessaires à l'appréciation du contexte des faits.

Que le conseil de l'intimé s'oppose à cette demande de révocation.

Attendu qu'il convient de relever que les deux pièces dont il est fait état datent pour l'une du 27 février 2023, pour l'autre du 6 avril 2023 soit antérieurement au prononcé de l'ordonnance de clôture.

Que par ailleurs, aucune cause grave n'est soutenue à l'appui de cette demande de révocation

Qu'il convient par conséquent de débouter les époux [K] de cette demande, de rejeter les conclusions récapitulatives et en réplique n°2 ainsi que le bordereau de pièces y afférent et de retenir les conclusions et pièces signifiées par RPVA le 13 juillet 2022.

2°) Sur la validité du congé délivré par Monsieur [O]

Attendu que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. - Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Conformément à l'article 8 de l'ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020, ces dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d'Etat, et au plus tard le 1er juillet 2021.'

Attendu que Monsieur et Madame [K] exposent que le bail consenti depuis 2009 porte sur l'habitation et son jardin clôturé.

Qu'ils soutiennent que le congé pour vendre ne pouvait porter que sur la superficie du terrain objet du bail et non pas sur une partie seulement d'une surface de terrain bien moindre et d'au moins 500 m².

Qu'ils ajoutent qu'il est incontestablement établi que Monsieur [O] n'avait pas l'intention réelle, aux termes du congé qu'il a délivré, de vendre le terrain d'assiette du bail dans son ensemble mais seulement d'une surface bien moindre et d'au moins 500 m² après détachement d'une partie du terrain loué.

Qu'ainsi ils maintiennent que le congé pour vendre peut être annulé dans la mesure où l'assiette de l'offre de vente qui leur a été faite ne correspondait pas à celle du bail.

Qu'ils ajoutent par ailleurs que le prix de vente mentionné au congé est excessif et surévalué , ne correspondant pas à la valeur exacte du bien en l'état des nombreux désordres dont est affectée la maison.

Qu'ils demandent dés lors de réformer le jugement déféré et de déclarer nul le congé qui leur a été délivré.

Attendu qu'il résulte du contrat de location signé des parties le 31 mars 2009 que Monsieur [O] a donné à bail aux époux [K] une maison individuelle située à [Localité 6] composée d'un hangar de 90 m², d'une cuisine, d'un séjour, d'une buanderie, d'une salle de bain, d'une mezzanine, d'un WC , de deux chambres, d'un garage et d'un jardin d'environ 2500 m² Que le congé pour vendre délivré suivant exploit d'huissier en date du 28 septembre 2020 reprend exactement ce même descriptif.

Qu'il convient de relever qu'il n'est en aucun cas mentionné au bail ni dans le congé pour vendre un terrain clôturé.

Attendu que les appelants se prévalent de l'avenant au contrat de location signé le 31 mars 2009 lequel stipule que ' la consommation d'eau étant partagée entre deux occupants : le locataire de l'habitation et le fermier utilisant les terres, un compteur pour l'habitation ainsi qu'un autre pour le terrain clôturé seront mis en place par le propriétaire si un litige survenait sur la facturation

Que cet avenant ditingue d'une part l'habitation du locataire et d'autre part le terrain du fermier qui est clôturé '

Qu'il convient par ailleurs de relever que la parcelle [Cadastre 4] sur laquelle se trouve l'habitation et le jardin donnés à bail porte sur une superficie de 4988 m²

Qu'or il n'est nullement mentionné au contrat de bail que la totalité de la parcelle a été donnée en location aux appelants mais seulement 2500 m².

Que si la volonté du bailleur avait été de donner en location la totalité de la parcelle , il n'aurait pas pris le soin d'en préciser la superficie .

Qu'il ne saurait par ailleurs être tiré des photos versées aux débats par les appelants et des délimitations qui y ont été mentionnées ou du rapport d'expertise de Monsieur [T] du 25 novembre 2020 qui indique que le terrain cloturé mesurait 4988,88 m², que le terrain donné en location serait de près de 5000m² alors qu'il est clairement indiqué dans le contrat de bail un jardin d'une superficie d'environ 2500 m².

Que si les époux [K] ont utilisé une surface supérieure à celle prévue au contrat de bail, ils n'ont pas acquis pour autant de droit sur cette surface supplémentaire.

Qu'il convient dés lors de constater que l'offre de vente formulée dans le congé par Monsieur [O] est parfaitement régulière au regard de la consistance des lieux loués tel que cela est indiqué dans le contrat de bail signé des parties.

Attendu que les époux [K] soutiennent également que le prix de vente proposé est excessif de telle sorte que le congé donné serait frauduleux.

Qu'ils produisent à l'appui de leurs dires une étude de marché réalisée par MARIUS IMMO datée du 3 décembre 2021 qui évalue le bien à 250.100 € alors que le congé pour vente vise un prix de 320'000 €.

Que cette estimation ne saurait être retenue.

Qu'en effet , il convient de souligner qu'il n'est pas précisé que le bien a été visité.

Que la description de la maison tel qu'elle apparait dans cette étude de marché à savoir:

- nombre de pièce: 0

- nombre de chambres :3

- nombre de niveau: 0

ne correspond absolument pas à la réalité du bien donné à bail qui comprend un hangar de 90 m², une cuisine, un séjour, une buanderie, une salle de bain, une mezzanine, un WC , deux chambres, un garage , étant précisé que les locataires y ont aménagé un studio comme cela résulte du procés verbal de onstat d'huissier de 22 janvier 2021 .

Qu'il est indiqué un terrain de 4830 m² alors que le jardin ne fait que 2500 m²

Que surtout il est indiqué un montant de travaux à prévoir à hauteur de 70.000 euros sans aucun descriptif ni devis, aucun élément concernant l'état de la maison n'étant mentionné.

Que Monsieur et Madame [K] ne versent aucune autre estimation au soutien de ce moyen de nullité, démontrant que le prix de vente demandé par l'intimé serait excessif étant rappelé que ce dernier a produit un avis de valeur de CAPIFRANCE en date du 11 juin 2018 qui avait estimé le bien entre 280.000 euros et 320.000 euros avec une valeur moyenen de 300.000 euros

Qu'il conviendra, tenent ces éléments de les débouter de leur demande et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé pour vente délivré par Monsieur [O] à Monsieur [K] et Madame [X] suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021, constaté la résiliation du contrat de bail liant Monsieur [O] d'une part et Monsieur [K] et Madame [X] d'autre part par l'effet du congé pour vente délivré suivant acte d'huissier en date du 28 septembre 2020 avec effet au 31 mars 2021, constaté que Monsieur [K] et Madame [X] sont occupants sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 31 mars 2021 à minuit et ordonné l'expulsion de Monsieur [K] et Madame [X] et de tous occupants de leur chef des lieux donnés à bail , à l'issue d'un délai de deux mois courant à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux donnés à bail ,délivré en application de la présente décision et avec le concours de la force publique si besoin est.

2°) Sur l'indemnité d'occupation

Attendu que les époux [K] sont à compter du 1er avril 2021 occupant sans droit ni titre du logement donné à bail et doivent à ce titre, jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation.

Que si cette indemnité d'occupation est de nature mixte , à la fois compensatoire et indemnitaire, la valeur locative du bien demeure un élément de référence pour calculer le montant de cette indemnité.

Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que le bien donné à bail a connu de nombreux désordres.

Que les appelants dénoncent des infiltrations provenant de la toiture, un dysfonctionnement de la chaudière, des remontées d'eau usée en raison du dysfonctionnement et de la non-conformité de la fosse septique, la présence d'importantes fissures provoquant des passage d'air à l'intérieur, une ventilation insuffisante et un système électrique non conforme, désordres dénoncés à plusieurs reprises à travers les nombreux courriers et mail adressés à leur bailleur.

Attendu que les infiltrations toiture sont parfaitement établies.

Qu'il résulte en effet du procès-verbal de constat des lieux établi le 22 janvier 2021 par Maître [S] que des taches d'infitration d'eau ont été constatées au plafond du séjour, de la cuisine, des chambres du logement, l'huissier relevant que des gouttes d'eau s'infiltraient dans l'habitation par une des poutres du salon.

Que Maître [S] atteste avoir filmé par ses soins cette infiltration d'eau en direct dans le salon.

Que par ailleur la responsable du service Eradication Habitat Indigne, dans un courrier adressé à Monsieur [O] suite au rapport concernant la visite du logement en date du 5 février 2021, l'informait qu'il devait vérifier l'étanchéité du bâtiment en toiture afin de corriger d'éventuels problèmes, elle-même ayant relevé l'absence de tuiles en toiture et la présence de tâches d'humidité à divers emplacements du plafond.

Que Monsieur [T] lors de son expertise du 25 novembre 2020 relevait lui aussi de multiples tâches et auréoles au plafond des deux toitures, celle du rez-de-chaussée ainsi que de l'étage en décalé, représentant d'importantes fuites d'eau provenant d'une toiture vétuste et sans tuile.

Attendu que s'agissant de la chaudière , aucun élément ne permet à la cour de constater son dysfonctionnement.

Qu'en effet Monsieu [T] mentionne un non fonctionnement de la chaudière (aux dires de ses clients cela remonte à plusieurs années.), sans plus de précision.

Que Maitre [S] , huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 22 janvier 2021 indique que Madame [K] précise que sa chaudière ne fonctionne pas et lui adresse des photos de cette dernière hors service, la responsable du service Eradication Habitat Indigne mentionnant quant à elle que la locataire les informe que la chaudière à fioul est hors service.

Que cependant les appelants ne produisent aucun élement confirmant que la chaudière aurait connu un dysfonctionnement, ni la cause de ce dysfonctionnement s'il existe.

Qu'il en est de même des désordres relatifs au problème de ventilation et de l'installation éléctrique, les éléments produits ne permettant pas de les caractériser.

Que par contre, Monsieur [T], Maitre [S] et la responsable du service Eradication Habitat Indigne ont constaté la présence de fissures plus ou moins profondes à de nombreux endroits en façade et à l'intérieur du logement.

Attendu par ailleurs que la fosse septique présente incontestablement un désodres, la responsable du service Eradication Habitat Indigne mentionannt que ce problème avait déjà été soulevé par la régie des eaux en 2016.

Que la caractère obsoléte de cet équipement a également été constaté par Monsieur [T] , Maitre [S] indiquant pour sa part que Madame [K] lui avait fait part que celle ci se bouchait régulièrement.

Que ses déclarations sont corroborées par de nombreuses factures produites au débat démontrant ainsi un réel dysfonctionnement, certaines d'entre elles mentionnant une fosse écrasée et un drain saturé.

Attendu que Monsieur [O] était informé de certains de ces désodres dés 2018, les époux [K] lui ayant adressé à compter de cette date de nombreux mails l'avisant notamment que la toiture présentait des fuites.

Qu'il ressort également d'un mail du 18 décembre 2018 que ces derniers l'informaient qu'ils allaient réaliser des travaux de réparation de toiture et procéder au changement du velux

Que toutefois en l'absence de facture , il n'est pas démontré que ces travaux ont effectivement été réalisés.

Que dés lors Monsieur [O] ne peut affirmer qu'il n'est pas exclu que les locataires ont contribué à la dégradation de la toiture.

Qu'enfin par un nouveau courriel du 25 novembre 2019 , les époux [K] dénonçaient de nouvelles fuites et infiltration d'eau dûes à la vétusté de la toiture ainsi qu'en janvier et février 2020.

Attendu qu'il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Conformément au III de l'article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, les présentes dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023.

Les contrats de location en cours à cette date d'entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.'

Qu'en l'état des éléments produits, il est établi que le logement donné à bail présentait des désodres.

Que la nature et l'ampleur de ceux-ci conduisent à une diminution de la valeur locative du bien.

Que le loyer étant de 1.416 euros, il convient de fixer à la somme de 1.000 euros le montant de l'indemnité d'occupation due par les époux [K] et ce à compter du 1er avril 2021 jusqu'à la libération effective des lieux et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur les demandes de Monsieur et Madame [K]

a) Sur la réalisation de travaux sous astreinte

Attendu que les appelants demandent à la cour de condamner Monsieur [O] à réaliser ou faire réaliser les travaux de réfection tels que prescrits par la responsable du service Eradication Habitat Indigne de la commune de [Localité 6] dans son rapport de visite du 5 février 2021 et repris par le rapport de l' ARS du 21 janvier 2022 visé par l'arrêté préfectoral d'insalubrité n°2022-12 du 31 janvier 2022 et notifié à Monsieur [O] le 24 février 2022 et par l'arrêté préfectoral de traitement d'insalubrité du 21 avril 2022, d'assortir la condamnation d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et de dire et juger que la juridiction de céans se réservera le droit de liquider l'astreinte

Attendu que l'article 122 du code de procédure civile dispose que ' constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.'

Qu'en l'état Monsieur et Madame [K] ne justifient pas d'un intérêt à solliciter la réalisation de travaux, ces derniers étant occupants sans droit ni titre de la maison objet du contrat de bail depuis le 1er avril 2021.

Qu'il convient par conséquent de déclarer cette demande irrecevable et de confirmer le jugement déféré sur ce point

b) Sur la demande de réduction de loyers

Attendu que les époux [K] demandent à la cour d'ordonner qu'à compter du 17 avril 2018, date de la première mise en demeure adressée au bailleur, le loyer dû soit fixé à la somme de 850 € par mois, charge comprises

Qu'ils soutiennent que l'état dans lequel se trouve la maison louée ne leur permet aucunement d'y habiter dans des conditions normales, ajoutant que sur rapport d'enquête relatif à l'état d'insalubrité d'occupation établi par l'ARS le 21 janvier 2022, le préfet des Bouches-du-Rhône a, sur procédure d'urgence, pris un arrêté de traitement d'insalubrité le 31 janvier 2022 avec obligation de relogement et d'hébergement des occupants, un deuxième arrêté de traitement d'insalubrité en date du 21 avril 2022 étant venu confirmer l'état d'insalubrité de la maison reprenant les désordres relevés par le précédent rapport de l'ARS.

Attendu qu'il convient de relever que Monsieur [O] a incontestablement manqué à ses obligations de bailleur s'agissant du défaut d'étanchéité de la toiture ou encore des dysfonctionnements de la fosse septique.

Qu'il est par ailleurs acquis et non contesté que la cave de la maison est régulièrement inondée sans qu'il soit indiqué qu'il s'agisse d'un terrain inondable ce qui laisse supposer un désordre affectant cette pièce.

Que le recours gracieux interjeté par Monsieur [O] à l'encontre de l'arrêté de traitement d'insalubrité du 31 janviers 2022 ne le dispensait pas de ses obligations étant souligné qu'un second arrêté d'insalubrité a été pris le 21 avril 2022 malgré ce recours gracieux .

Qu'il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement querellé sur ce point, de faire droit à la demande de Monsieur et de Madame [K] , de fixer le loyer à la somme mensuelle de 1.000 euros à compter du mois d'avril 2018 jusqu'au 30 mars 2021 et de condamner Monsieur [O] à rembourser aux époux [K] la somme de 14.976 € ( 416 € x 36 mois ).

c) Sur le préjudice de jouissance de Monsieur et Madame [K]

Attendu que les conditions d'habitabilité du logement donné à bail ont été altérées par le manquement de leur bailleur à ses obligations d'entretiens

Qu'il résulte notamment du procés verbal de constat de Maître [S] que des baches ont été posées sur certains meubles pour les protéger des infiltrations ou que des récipents ont été posés à même le sol pour recueillir l'eau des infiltations

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point, de faire droit aux demandes des appelants et de condamner Monsieur [O] à leur payer à titre de dommages et intérêt pour la période comprise entre le mois d'avril 2018 à mars 2021 la somme de 3.600 euros ( 100 euros X 36 mois)

d) Sur le préjudice moral de Monsieur et Madame [K]

Attendu que les époux [K] soutiennent que la défaillance de leur bailleur face à ses obligations leur a causé un préjudice sur le plan psychologique.

Que Madame [K] précise notamment avoir été mise en arrêt maladie par la CPMA depuis juin 2021 pour dépression.

Que toutefois ces derniers n'apportent pas d'éléments suffisants afin d'établir un lien de causalité entre le préjudice avancé et un manquement de leur bailleur.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de cette demande

5° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de réformer le jugement déféré sur ce point, de condamner Monsieur [O] d'une part et les époux [K] d'autre part au paiement de leur propres dépens en première instance et de condamaner Monsieur [O] d'une part et les époux [K] d'autre part au paiement de leur propres dépens en cause d'appel.

Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur et Madame [K] de leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 26 avril 2023,

REJETTE les conclusions récapitulatives et en réplique n°2 ainsi que le bordereau de pièces de Monsieur et Madame [K] en date du 4 mai 2023,

CONFIRME le jugement du tribunal de proximité de Martigues du 22 février 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [K] de leurs demandes en réduction du montant du loyer et en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et a condamné Monsieur et Madame [K] aux dépens en première instance,

STATUANT A NOUVEAU,

FIXE le loyer à la somme mensuelle de 1.000 euros à compter du mois d'avril 2018 jusqu'au 30 mars 2021,

CONDAMNE Monsieur [O] à rembourser Monsieur et Madame [K] la somme de 14.976 € ( 416 € x 36 mois ),

CONDAMNE Monsieur [O] à payer à Monsieur et Madame [K], pour la période comprise entre le mois d'avril 2018 à mars 2021, la somme de 3.600 euros ( 100 euros X 36 mois) de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [O] d'une part et les époux [K] d'autre part au paiement de leur propres dépens en première instance,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur [O] d'une part et les époux [K] d'autre part au paiement de leur propres dépens en cause d'appel,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 06 juillet 2023, 22/04729

Synthèse

Origine de la décision