| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 06 juillet 2023, 21/17179

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 JUILLET 2023

N° 2023/ 233

Rôle N° RG 21/17179 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQAK

[U] [B]

[I] [B]

C/

[D] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles REINAUD

Me Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 26 Novembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1119000612.

APPELANTS

Monsieur [U] [B] en sa qualité d'héritier de Madame [Y] [B] décédée le [Date décès 2] 2020., demeurant [Adresse 3]

Monsieur [I] [B] En sa qualité d'héritier de Mme [Y] [B] décédée le [Date décès 2] 2020, demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assisté de Me Cédrine RAYBAUD de la SELARL LEXVOX AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de TARASCON,

INTIME

Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Gilles GIGUET, avocat au barreau de TARASCON

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Monsieur [X] [B] né le [Date naissance 1] 1953 en [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

assigné en appel provoqué en étude d'huissier le 03/06/2022

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 10 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2023,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 17 janvier 2006, Mme [Y] [R] veuve [B] a consenti à ses trois fils, MM. [U] [B], [X] [B] et [I] [B] une donation-partage portant notamment sur une villa située [Adresse 8].

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2012 prenant effet le 15 décembre 2012, Mme [Y] [B], représentée par l'Agence de l'Olivier, a donné à bail à M. [D] [L] une villa située [Adresse 8], à [Localité 7] pour un loyer mensuel révisable de 1020 euros outre 30 euros de provisions sur charges (ordures ménagères). Il était également prévu le paiement d'un dépôt de garantie de 1020 euros.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 28 décembre 2012.

Le locataire a quitté les lieux le 31 octobre 2020 et un constat d'état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 6 novembre 2020.

Par acte du 25 juillet 2019, M. [D] [L] a fait citer Mme [Y] [B] pour la voir condamner à lui payer la somme de 29804,30 euros pour inexécution déloyale du bail et en remboursement de son dépôt de garantie.

Mme [Y] [B] née [R] est décédée le [Date décès 2] 2020.

Par jugement contradictoire du 26 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon a statué ainsi :

- Prend acte du décès de Madame [B] [Y] en date [Date décès 2] 2020.

- Prend acte que suite à l'acte de notoriété du 17 janvier 2006 et du décès de la donatrice, Messieurs [U] [G], [X] [G], [X] [G] sont aujourd'hui propriétaires indivis de l'immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 7] loué à Monsieur [L] [D],

- En conséquence,

- Condamne solidairement Messieurs [U] [G], [X] [G] et [X] [G] à payer à Monsieur [L] [D] la sormne de 1 000 € au titre de l'exécution déloyale du contrat de bail

- Condamne solidairement Messieurs [U] [G], [X] [G] et [X] [G] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance pour travaux non réalisés,

- Condamne solidairement Messieurs [U] [G], [X] [G] et [X] [G] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 3060 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'absence de chauffage.

- Condamne solidairement Messieurs [U] [G], [X] [G] et [X] [G] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 548,30 € au titre du préjudice matériel,

- Condamne solidairement Messieurs [U] [G], [X] [G] et [X] [G] à restituer à Monsieur [L] [D] la somme de 1 020 € au titre du dépôt de garantie avec majoration de 102 € par mois de retard à compter du 1er janvier 2021,

- Condamne solidairement Messieurs [U] [G], [X] [G] et [X] [G] aux dépens.

- Condamne solidairement Messieurs [U] [G], [X] [G] et [X] [G] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- déboute Monsieur [L] [D] du surplus de ses demandes,

- Déboute Messieurs [U] [G], [X] [G] et [X] [G] du surplus de leurs demandes,

- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Le premier juge retient que la bailleresse n'a pas exécuté les travaux qu'elle avait promis d'effectuer (travaux de rénovation de la façade, des volets et entretien initial du jardin) ; que le locataire a subi un préjudice de jouissance lié à la vétusté des menuiseries et aux aménagements du jardin ; que ce dernier a subi une absence de chauffage pendant l'hiver 2019 entraînant un degré d'humidité important ; que le dépôt de garantie n'a pas été restitué au locataire qui a rendu les clés le 31 octobre 2020 alors qu'il a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 septembre 2020 ; que la demande d'expertise est inopportune au vu de la date d'audience par rapport à celle de la libération des lieux.

Par déclaration du 7 décembre 2021, M. [U] [B] et M. [I] [B] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions de condamnation.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 août 2022, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] [B] et M. [I] [B] demandent de voir :

- Recevant les concluants en leur appel,

- REFORMER le jugement en ce qu'il :

' A CONDAMNE solidairement Messieurs [B] à payer à Monsieur [L] la somme

de 1000 € au titre de l'exécution déloyale du contrat de bail.

' A CONDAMNE solidairement Messieurs [B] à payer à Monsieur [L] la somme

de 5000 € au titre du préjudice de jouissance pour travaux non réalisés.

' A CONDAMNE solidairement Messieurs [B] à payer à Monsieur [L] la somme

de 3060 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'absence de chauffage.

' A CONDAMNE solidairement Messieurs [B] à payer à Monsieur [L] la somme

de 548,30 € au titre du préjudice de jouissance matériel.

' A CONDAMNE solidairement Messieurs [B] à payer à Monsieur [L] la somme

de 1020 € au titre du dépôt de garantie avec majoration de 120 € par mois de retard à

compter du 1er janvier 2021.

' A CONDAMNE solidairement Messieurs [B] à payer à Monsieur [L] la somme

de 1500 € au titre de l'article 700 ainsi que les dépens.

' A DEBOUTE Messieurs [B] de l'ensemble de leurs demandes et notamment tendant à

condamner M. [L] à payer la somme de 4 825,82 euros au titre de la dette locative,

' A débouté de la demande concernant les dégradations du locataire et de la désignation d'un

expert pour prendre en compte l'état du bien,

' a débouté Messieurs [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens

- STATUANT A NOUVEAU,

- CONDAMNER Monsieur [L] à verser à Messieurs [B] la somme de 4825,82 euros au titre de la dette locative,

- JUGER responsable Mr [L] de la dégradation du bien et la nécessité de réparation pour remise en état du bien loué,

- En conséquence, CONDAMNER Mr [L] à payer 4.303,97 euros au titre de la dégradation du bien,

- Au surplus, DEBOUTER Monsieur [L], de l'ensemble de ses demandes, fins et

conclusions et appel incident,

- CONDAMNER Monsieur [L] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER Monsieur [L] aux entiers dépens d'instance.

M. [U] [B] et M. [I] [B] font essentiellement valoir que le locataire n'a pas respecté ses obligations et n'a pas justifié d'une assurance depuis 2014 ; que le locataire n'a pas payé l'intégralité du loyer et le règlait avec retard ; qu'il n'a pas justifié de l'entretien annuel de la chaudière à gaz et du ramonage ; qu'il ne justifie d'aucun préjudice suite à la prétendue inexécution déloyale du bail ; que selon l'état des lieux d'entrée, la logement était en bon état ; que la chaudière à gaz était en très bon état ; que le bailleur a fait diligence suite au signalement par l'intimé de l'existence d'une fuite d'eau le 6 septembre 2018 en déclarant le sinistre le 18 septembre 2018 ; que le locataire a mal utilisé la chaudière ; qu'il n'a pas respecté le préavis de trois mois et ne justifie pas de ses problèmes de santé ; qu'il n'en a pas justifié dans sa lettre de préavis ; qu'il convient de remettre le bien en état.

Selon ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 mai 2022, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] [L] demande de voir:

- Le RECEVOIR en son appel provoqué à l'encontre de Monsieur [X] [G],

- CONFIRMER le jugement en ce qu'il :

* CONDAMNE solidairement Messieurs [U] et [X] [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 3 060 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'absence de chauffage,

* CONDAMNE solidairement Messieurs [U] et [X] [B] à restituer à Monsieur [L] la somme de 1 020 € au titre du dépot de garantie avec majoration de 102 € par mois de retard à compter du ler janvier 2021,

* DEBOUTE Messieurs [B] du surplus de leurs demandes,

- Y ajoutant,

- CONDAMNER Monsieur [I] [G] solidairement avec Messieurs [U] et [X]

[B] à payer à Monsieur [L] la somme de 3 060 € au titre du préjudice de jouissance lié à l'absence de chauffage,

- CONDAMNE Monsieur [I] [G] solidairement avec solidairement Messieurs [U]

et [X] [B] à restituer à Monsieur [L] la somme de 1 020 € au titre du dépôt de garantie avec majoration de 102 € par mois de retard à compter du ler janvier 2021,

- CONDAMNER solidairement Messieurs [I], [U] et [X] [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 1 734 € au titre de la majoration légale du dépot de garantie à compter du ler janvier 2021, somme à parfaire au jour de la décision,

- CONFIRMER LE JUGEMENT DANS SON PRINCIPE ET LE REFORMER DANS SON QUANTUM, en ce qu'il :

- CONDAMNE solidairement Messieurs [U] et [X] [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 1 000 € au titre de l'exécution déloyale du contrat de bail,

- CONDAMNE solidairement Messieurs [U] et [X] [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 5 000 € au titre du préjudice de jouissance pour travaux non réalisés,

- CONDAMNER solidairement Messieurs [U] et [X] [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 548,30 € au titre du préjudice matériel,

- STATUANT A NOUVEAU

- CONDAMNER solidairement Messieurs [I], [U] et [X] [B] à verser à Monsieur [L] les sommes de :

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'exécution de déloyale par la bailleresse du contrat de bail conclu le 7 décembre 2012,

* 15 300 euros en réparation du préjudice de jouissance dû à l'absence de travaux prévus au bail relatif au jardin et à l'intégralité des volets,

* 3 876 euros en réparation du préjudice de jouissance postérieur à mars 2019,

* 3 548,30 euros en réparation du préjudice matériel

- DEBOUTER Messieurs [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- En toutes hypothèses,

- CONDAMNER solidairement Messieurs [I], [U] et [X] [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens.

M. [D] [L] fait essentiellement valoir que les travaux mentionnés dans le bail n'ont pas été exécutés ; qu'il a subi un préjudice de jouissance du fait de la vétusté de la menuiserie et du mauvais entretien du jardin ; qu'il a subi une absence de chauffage et une humidité dans la maison, les travaux n'ayant pas été effectués rapidement ; que l'inspecteur de salubrité a pu constater les infractions au code de la santé publique et au règlement sanitaire départemental ; que la bailleresse n'a pas respecté son obligation de délivrance ; que ses meubles ont été dégradés par l'humidité et il a dû louer un déshumidificateur d'air industriel pendant 7 jours ; que le délai de préavis d'un mois résulte du fait que la commune d'[Localité 7] est en zone tendue ; qu'il verse une attestation d'assurance rapportant la preuve que le bien était assuré depuis le 1er janvier 2016 ; que lors de l'entrée dans les lieux, le bien nécessitait déjà une remise en état.

Selon acte remis à étude le 3 juin 2022, M. [L] a fait signifier ses conclusions à M. [X] [B] ainsi qu'une assignation en appel provoqué.

Par acte du 2 septembre 2022 remis à domicile, M. [U] [B] et M. [I] [B] ont fait signifier leurs conclusions à M. [X] [B].

M. [X] [B] n'a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 26 avril 2023.

MOTIVATION :

En vertu de l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile, la décision n'étant pas susceptible d'appel et l'un des intimés, qui est défaillant, n'a pas été cité à personne, le présent arrêt sera rendu par défaut à son égard.

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la rectification d'erreurs matérielles du jugement déféré :

L'article 12 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux fait et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L'article 462 du code de procédure civile prévoit que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l'une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d'office.

La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement.

En l'espèce, à la lecture des motifs et du dispositif de la décision déférée ainsi que des pièces versées aux débats, il apparaît qu'il existe des erreurs matérielles au sein du jugement précité.

En effet, non seulement le nom [G] s'ecrit en réalité [B] et les héritiers de Mme [Y] [B] sont Messieurs [U], [X] et [I] [B] et non [U], [X] et [X] comme cela figure à tort dans le dispositif.

Il conviendra donc de procéder aux rectifications nécessaires en ce sens.

Sur la demande de dommages-intérêts pour exécution déloyale du contrat de bail par le bailleur:

En vertu de l'ancien article 1134 du code civil, applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l'ancien article 1315 du code civil, celui qui invoque l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, par acte sous seing privé du 7 décembre 2012 prenant effet le 15 décembre 2012, Mme [Y] [B], représentée par l'Agence de l'Olivier, a donné à bail à M. [D] [L] une villa située [Adresse 8], à [Localité 7] pour un loyer mensuel révisable de 1020 euros outre 30 euros de provisions sur charges.

Il ne résulte d'aucune clause du contrat de bail signé entre les parties que la bailleresse s'engageait à rénover la façade et les volets, ni faire l'entretien initial du jardin.

Il ressort uniquement de la dernière page de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 28 décembre 2012 la mention suivante : 'Il y aura rénovation de la façade et des volets courant 2013 ainsi que l'entretien initial du jardin'.

Si l'état des lieux d'entrée complète le contrat de bail, il ne peut valablement contenir des engagements contractuels de la part de l'une ou l'autre partie, qui doivent nécessairement figurer dans le corps même du contrat de bail.

En effet, l'état des lieux se borne à constater une situation de fait et n'est pas soumis à l'exigence de l'article 1325 du code civil en vertu duquel les actes sous seing privé contenant des conventions synallagmatiques ne sont valables qu'autant qu'ils ont été faits en autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (Cass. Civ., 3ème, 23 mai 2002, n°01-00.938 P).

Par conséquent, il ne peut être tiré aucune conséquence des mentions susvisées en terme d'obligation prise par Mme [B] à l'égard de son locataire, M. [L].

C'est donc à tort que le premier juge en a déduit que cette dernière avait manqué à son obligation d'exécuter loyalement le contrat de bail en se fondant sur ces seules mentions figurant dans l'état des lieux d'entrée.

Or, M. [L] n'apporte aucun autre élément au soutien de sa demande de dommages-intérêts pour exécution déloyale du contrat par la bailleresse ; il sera donc débouté de sa prétention et le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les préjudices de jouissance :

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature du bail litigieux, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (...).

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...).

Le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, dans un premier temps, M. [L] invoque, au soutien de ses prétentions, le mauvais état du jardin et des extérieurs, celui des menuiseries qui n'étaient pas étanches à l'air et sollicite la somme de 15300 euros de dommages-intérêts qui a été réduite par le jugement déféré à la somme de 5000 euros.

Concernant l'état des menuiseries, il résulte de l'état des lieux d'entrée du 28 décembre 2012 que:

- la fenêtre des WC est en état moyen avec les mastics abîmés,

- la fenêtre de la salle de bains est en état moyen avec les mastics abîmés,

- la fenêtre de la buanderie est en état d'usage avec les mastics abimés,

- les volets du garage, du séjour, de la cuisine et de la chambre côté entrée sont dégradés.

Les fenêtres des autres pièces sont décrites comme étant, soit en état d'usage soit en bon état, et les volets des autres pièces sont en état d'usage.

Cependant, suite à la visite effectuée le 6 mars 2019 par le service communal d'hygiène et de santé de la ville d'[Localité 7], il a été constaté par l'inspecteur d'insalubrité un renouvellement de l'air intérieur insuffisant suite à l'absence de réglettes dans les fenêtres du logement ainsi qu'un mauvais état des menuiseries extérieures.

L'inspecteur en a conclu qu'il appartenait au bailleur, dans un délai de trois mois à réception de son rapport, de mettre fin aux désordres constatés, notamment mettre en place une ventilation efficace et remettre en état les menuiseries intérieures (porte d'entrée, porte du cabinet d'aisance) et extérieures, étant précisé que l'humidité du logement, le manque de renouvellement de l'air et les moisissures faisaient courir des risques pour la santé des locataires.

Or, en vertu de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit permettre une aération suffisante ; les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Même si le constat établi le 31 octobre 2020 par Maître [H], huissier de justice diligenté à la demande de M. [L], ne figure dans ses pièces qu'en l'état de projet, il peut être noté qu'il relève que :

- les volets n'ont pas été changés ou réparés et que certains se ferment avec une grande difficulté,

- les portes-volets du garage sont dans un état d'usure encore plus important (il est impossible de les fermer),

- le fenêtre du salon ferme difficilement (le bois semble déformé),

- même remarque générale sur la porte-fenêtre de la chambre 1 et la chambre 2.

Ainsi, au vu de l'ensemble des débats, il apparaît que le bailleur n'a pas suivi les préconisations de l'inspecteur de salubrité et que le renouvellement de l'air n'était pas correctement assuré par les fenêtres du logement et que les volets n'avaient pas été remis en état.

Par conséquent, il convient d'en déduire qu'il a manqué, sur ce point, à son obligation de fournir un logement décent au locataire et qu'il n'a pas correctemment entretenu le bien loué, ces manquements justifiant l'allocation de domages-intérêts à M. [L].

Concernant l'entretien du jardin et des extérieurs, il résulte de l'état des lieux d'entrée que les pelouses étaient non tondues mais que les 12 oliviers étaient entretenus, que les carrelages des deux terrasses étaient fissurés et sales, que la plante grimpante sur la terrasse côté garage semblait sèche, que le portail en fer, en état d'usage, était rouillé, et qu'il manquait une pierre côté gauche sur la terrasse côté de la porte d'entrée.

Dans la dernière page de ce document, il est indiqué 'qu'il y aura l'entretien initial du jardin'.

Si l'état des lieux précité fait apparaître que le jardin et les extérieurs n'étaient globalement pas entretenus lors de la prise en location par M. [L], il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, le locataire doit prendre en charge les réparations locatives que sont les travaux d'entretien courant et les menues réparations tels que l'entretien courant des jardins privatifs (allées, pelouse, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes).

De même, il n'est pas démontré par M. [L] que le mauvais état d'entretien des extérieurs lors de la prise des lieux a eu des conséquences sur sa sécurité physique ou sa santé ou qu'il l'a empêché de faire un usage normal du bien.

Par conséquent, il ne peut être fait droit à sa demande de dommages-intérêts faite sur ce fondement.

Ainsi, seul le mauvais état des menuiseries, qui ne permettent notamment pas le renouvellement de l'air intérieur de manière suffisante, peut permettre de faire droit à la demande d'indemnisation du locataire.

Par conséquent, la demande de M. [L] à hauteur de la somme de 15300 euros apparaît excessive et il convient d'évaluer son préjudice au montant retenu par le premier juge, soit la somme de 5000 euros.

Ainsi, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Dans un second temps, M. [L] sollicite la somme de 3060 euros de dommages-intérêts suite à l'absence de chauffage pendant six mois d'automne/hiver outre la somme de 3876 euros de dommages-intérêts suite à un taux d'humidité anormalement élevé.

Il résulte des clauses particulières du contrat de bail que l'entretien de la chaudière gaz et le ramonage à faire une fois par an est à la charge du locataire et qu'à l'entrée du locataire, le ramonage et l'entretien sont faits.

Le 3 septembre 2018, M. [L] a déclaré un dégât des eaux de type canalisation enterrée à son assureur, un constat amiable ayant été dressé le 24 septembre 2018.

Le 24 septembre 2018, une recherche de fuite a été effectuée par l'entreprise SOCHAM puis s'en sont suivies trois convocations à des réunions d'expertise pour le 24 octobre 2018, le 23 novembre 2018 et le 7 février 2019 suite à un report de celle du 7 janvier 2019.

S'il est indiqué dans le courrier de la société SOCHAM du 6 mars 2019 que M. [L] n'est pas joignable malgré plusieurs appels et messages vocaux, il résulte de la facture n°308-19 de cette même société qu'elle a pu intervenir le 11 mars 2019 pour fournir et poser un nouveau réseau chauffage en vide sanitaire, avec mise en service et contrôle étanchéité. Le 12 mars 2019, elle a également remplacé la soupape chauffage sur la chaudière à gaz puis un radiateur perçé d'une chambre (facture n°403-19 du 3 avril 2019).

Ainsi, il ne ressort pas des débats que le retard dans l'exécution des travaux suite aux dégâts des eaux est dû au locataire.

De même, même si la société SOCHAM expose, dans ses courriers des 13 mars et 15 avril 2019, que c'est lors de l'intervention sur le réseau chauffage d'un radiateur qu'elle s'est rendue compte que dans le vide sanitaire un tuyau PVC s'évacuait en permanence (évacuation de la soupape de sécurité) et explique que la soupape est hors service du fait de l'ouverture de la vanne de remplissage de la chaudière et donc suite à une mauvaise utilisation, il ne peut être déduit de cette seule affirmation faite par un professionnel au service d'une partie, et non par un technicien dans le cadre d'une expertise contradictoire, que la responsabilité en incombe au seul locataire.

D'autre part, si M. [L] a fait établir un constat d'huissier le 23 janvier 2019, qui fait état que le tuyau qui part sous le plancher est coupé et bouché, que la chaudière est éteinte et les radiateurs ne peuvent fonctionner et qu'il a adressé une lettre au bailleur le 31 janvier 2019 demandant la réalisation des travaux suite au dégât des eaux, il n'établit pas que la responsabilité du retard pris dans l'exécution des travaux de remise en état en incombe au seul propriétaire.

En effet, les travaux ne pouvant avoir lieu avant l'expertise qui s'est déroulée le 7 février 2019, ne sont pas établies les causes des reports des dates d'expertise alors que la recherche de la fuite a eu lieu rapidement après la déclaration de sinistre et que les travaux ont été effectués un peu plus d'un mois après la dernière réunion d'expertise.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, M. [L] se fonde également sur le rapport précité de l'inspecteur de salubrité de la ville d'[Localité 7] du 7 mars 2019 qui préconise la remise en état de fonctionnement, dans les meilleurs délais (sous trois mois), de l'installation du chauffage central et de procéder à une recherche des fuites d'eau.

Or, cette remise en fonctionnement a eu lieu quelques jours après la visite de l'inspecteur.

Aussi, il n'est pas possible de retenir que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible privant le locataire de chauffage pendant les six mois d'automne et hiver 2019 alors qu'il n'a pas fait preuve d'inaction suite au dégât des eaux subi par le locataire, que ne sont pas établies avec certitude et objectivité les causes de cette fuite et qu'il justifie avoir veillé à réparer la chaudière en 2013, 2014 et 2016.

Par conséquent, il ne sauraît être fait droit à la demande d'indemnisation à hauteur de la somme réclamée de 3060 euros et le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

Quant à la demande de M. [L] concernant le préjudice de jouissance postérieur à mars 2019, s'il ne peut être nié que les lieux loués ont fait l'objet de plusieurs interventions à compter de cette date (dépannage et remplacement de matériel le 12 septembre 2019 par l'entreprise SOCHAM, déclaration de sinistre d'un dégât des eaux du 9 septembre 2019, visite d'entretien du 4 novembre 2019 par l'entreprise CAPRA, devis du 3 octobre 2019 de l'entreprise CALVO pour le remplacement d'un portail électrique suite à dégât des eaux, sommation de faire du 6 janvier 2020), il n'est pas suffisamment établi par le locataire que la bailleresse a manqué à son obligation d'entretien au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, les appelants versent aux débats une facture du 20 septembre 2019 de la société SOCHAM qui a procédé à une recherche de fuite et a remplacé la vanne de remplissage de la chaudière et une autre facture du 22 novembre 2019 de la même société suite à deux interventions, la première suite à la fuite d'un radiateur, la seconde consistant à remplacer ledit radiateur.

Quant au constat d'humidité des lieux, l'inspecteur de salubrité de la ville d'[Localité 7] préconise que le propriétaire recherche les causes d'humidité et de la présence des moisissures dans tout le logement pour y remédier et mette en place une ventilation efficace.

Cependant, la société SOCHAM explique, dans sa lettre du 15 avril 2019, que la vanne de remplissage était complètement ouverte suite à une mauvaise utilisation, ce qui a rempli en grande partie le vide sanitaire, provoquant des remontées d'humidité.

De même, elle explique que la fuite sur le radiateur du salon constaté le 5 novembre 2019 peut être en lien avec le non fonctionnement de la chaudière pendant plusieurs années (sa lettre du 25 novembre 2019).

En outre, il est dans les obligations du locataire, en vertu de contrat de bail, de procéder à l'entretien de la chaudière une fois par an. Or ce dernier ne justifie que de deux factures d'entretien depuis la prise d'effet du contrat de bail (celle de novembre 2014 et et celle de novembre 2019) alors qu'il a loué le bien pendant huit années.

Ainsi, au vu des pièces produites et en l'absence de l'avis d'un homme de l'art, indépendant des parties, ne sont établies les causes réelles de l'humidité qui affecte le logement et il n'est pas possible d'en déduire que la responsabilité en incombe au seul bailleur.

Par conséquent, il ne saurait être fait droit à la demande supplémentaire en dommages-intérêts formée par M. [L].

Sur le préjudice matériel du locataire :

En vertu de l'ancien article 1315 du code civil, celui qui invoque l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, M. [L] estime que ses biens matériels ont subi des dégradations dues à l'humidité des lieux et estime son préjudice à la somme de 3000 euros, outre le prix de la location d'un déshumidificateur d'air (pour un montant de 548,30 euros).

Or, non seulement comme il a été dit précédemment, il n'est pas établi que cette humidité incombe au seul bailleur mais aussi l'intimé ne justifie d'aucun élément objectif permettent d'évaluer son préjudice à la somme réclamée.

Par conséquent, il y a lieu de le débouter de cette demande de ce chef et d'infirmer le jugement déféré sur ce point.

Sur la demande au titre de la dette locative :

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'ancien article 1315 du code civil, celui qui invoque l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, par acte d'huissier du 16 mars 2019, Mme [B] a fait délivrer à M. [L] un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d'assurance visant la clause résolutoire et sommation de faire pour un montant de 1675,82 euros, comprenant la clause pénale de 10% et les frais d'huissier.

Cependant, ledit commandement invoque le contrat de bail du 7 décembre 2012, 'qui s'est tacitement reconduit pour trois ans le 15 décembre 2015, stipulant un loyer de 1030 euros et une provision sur charges d'un montant de 30 euros'.

Or, ce commandement contient une erreur sur le montant du loyer en principal qui est de 1020 euros et non de 1030 euros alors que la bailleresse n'invoque aucune réévaluation du loyer du fait de l'indexation.

Ainsi, au vu des paiements effectués par le locataire, il résulte des débats que les loyers de décembre 2018, de janvier, février et mars 2019 ont été intégralement réglés par ce dernier.

Quant à la clause pénale, il est stipulé par le contrat de bail, en son article 19, qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10% à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant pas une amende, mais la réparation d'un préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l'application de la clause résolutoire de l'article 18.

Ainsi, le seul loyer qui n'a pas été payé à son terme exacte, soit le 1er du mois, est le loyer du mois de mars 2019, ce qui représente une clause pénale d'un montant de 105 euros.

De même, à défaut de prodution du commandement de payer du 20 septembre 2018, les seuls frais d'huissier dûment justifiés sont de 87,87 euros correspondant au coût du seul commandement de payer du 16 mars 2019.

Par conséquent, alors que M. [L] ne prouve pas sa libération, il convient de fixer sa dette locative à la somme de 192,87 euros au titre de la clause pénale et du coût dudit commandement de payer.

Sur les réparations locatives :

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le locataire droit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l'ancien article 1315 du code civil, celui qui invoque l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, les consorts [B] produisent un devis du 3 mars 2021 de la société LEROY MERLIN pour la réfection des meubles de la cuisine pour un total de 1873,37 euros TTC.

Or, en comparant l'état des lieux d'entrée et le constat d'état des lieux de sortie du 6 novembre 2020, il n'apparaît pas que les meubles de la cuisine sont dégradés par rapport à leur état lors de la prise d'effet du bail même s'ils ont été repeints en blanc par le locataire.

Le four de marque DIETRICH ne figure pas dans l'état des lieux d'entrée et les fissures sur le plan de travail existaient déjà lors de l'entrée dans les lieux.

De même, l'évier est décrit par l'état des lieux d'entrée comme étant sale avec des traces au fond des bacs.

Ainsi, il n'y a pas lieu de retenir des réparations locatives pour la cuisine à la charge de M. [L].

En revanche, ce dernier ne justifie pas de l'entretien de la chaudière pour l'année 2020 ; il convient donc qu'il prenne à sa charge la facture du 1er février 2021 de l'entreprise SOCHAM pour l'entretien de la chaudière fait aux frais des bailleurs, soit la somme de 94,60 euros TTC.

De même, le constat d'état des lieux de sortie fait état d'une fosse septique non vidangée alors qu'en vertu du décret n°87-712 du 26 août 1987, elle consiste en une réparation locative à la charge du locataire, telle que le précise également le contrat de bail qui, dans ses clauses particulières, mentionne 'fosse septique propre à l'entrée du locataire et à rendre à la sortie également nettoyée'.

Par conséquent, M. [L] sera tenu de prendre à sa charge les frais de vidange de la fosse septique, engagés par les consorts [B] qui produisent un devis daté du 16 novembre 2020 de l'entreprise AB Débouchage Vidange de 429 euros.

Comme évoqué précédemment, le locataire doit prendre en charge l'entretien courant des jardins privatifs (allées, pelouse, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ; remplacement des arbustes).

Or, il résulte du constat d'état des lieux de sortie que les arbres ne sont pas entretenus, qu'il y a de nombreuses feuilles au sol et que les espaces verts n'ont pas été taillés.

Ainsi, les bailleurs sont justifiés à demander la prise en charge de la pose d'une benne et de son retrait pour y jeter les végétaux abîmés, soit la somme de 443,88 euros selon facture du 28 février 2021 (pièce n°47).

Par conséquent, le montant total au titre des réparations locatives dues par M. [L] peut être fixé à la somme de 967,48 euros.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourraient être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourraient être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En vertu de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Il est d'un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ou encore pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois.

En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception déposée le 15 septembre 2020, M. [L] a informé M. [U] [B], de la résiliation du bail à effet au 31 octobre 2020, mentionnant 'comprenant le temps de préavis légal (état de santé du locataire âgé de plus de 60 ans)'.

Or, la lettre de congé de M. [L] n'est accompagné d'aucun certificat médical justifiant que son état de santé implique un changement de domicile alors que le fait d'être âgé de 60 ans ne suffit pas à justifier de la réduction du délai de préavis à un mois.

De même, sa lettre de congé ne mentionne pas le motif fondé sur le 1° de l'article 15 I, à savoir la localisation des lieux loués en zone tendue au sens de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de retenir que le délai de préavis applicable est, en l'espèce, de trois mois et non d'un mois, comme décidé à tort par le premier juge.

Par conséquent, M. [L] est redevable des loyers et charges courants pendant la période du 15 septembre au 15 décembre 2020 (soit la somme de 3150 euros = 1050 X 3), même s'il n'est pas contesté qu'il a restitué les lieux le 31 octobre 2020.

Aussi, si le montant du dépôt de garantie s'élève à la somme de 1020 euros, M. [L] doit aux consorts [B] la somme totale de 4310,35 euros (3150 + 192,87 + 967,48).

Par conséquent, il apparaît que M. [L] est débiteur envers les bailleurs qui n'ont donc pas à lui restituer le montant du dépôt de garantie qui viendra en déduction de la somme due.

Il convient donc de débouter M. [L] de ses demandes faites au titre de la restitution du dépôt de garantie et par là même d'infirmer le jugement déféré sur ce point.

M. [L] sera condamné à payer à M. [I] [B] et M. [U] [B] la somme de 3290,35 euros (4310,35 - 1020), déduction faite du dépôt de garantie, au titre de la dette et des réparations locatives.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de condamner in solidum M. [I] [B] et M. [U] [B], qui succombent partiellement, aux dépens d'appel.

De même, il convient de confirmer le jugement déféré sur les dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Il paraît équitable de condamner in solidum M. [I] [B] et M. [U] [B] à payer à M. [D] [L] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

Le jugement déféré sera confirmé sur les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement par arrêt de défaut et en dernier ressort :

RECTIFIE le jugement déféré rendu le 26 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon en ce qu'il convient de lire [B] en lieu et place de [G] et de lire Messieurs [U], [X] et [I] [B] en lieu et place de [U], [X] et [X] [G] comme cela figure à tort dans le dispositif ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il condamne solidairement Messieurs [U], [X] et [I] [B] à payer à M. [D] [L] :

- la somme de 5000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- aux dépens.

L'INFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

DIT que M. [D] [L] est débiteur envers M. [U] [B] et M. [I] [B] de la somme de 4310,35 euros au titre de la dette et des réparations locatives ;

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à M. [U] [B] et M. [I] [B] la somme de 3290,35 euros, déduction faite du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE M. [D] [L] du surplus de ses demandes principales ;

DÉBOUTE M. [U] [B] et M. [I] [B] du surplus de leurs demandes principales ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [B] et M. [I] [B] à payer à M. [D] [L] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [B] et M. [I] [B] aux dépens d'appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,