COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 05 JUILLET 2023
N° 2023/ 317
N° RG 21/13889
N° Portalis DBVB-V-B7F-BIE54
[O] [P] épouse [Z]
C/
S.C.I. KENDRA & KENNETH
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Nathalie HARROP
Me Benoît
BROGINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 23 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120-161.
APPELANTE
Madame [O] [P] épouse [Z]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie HARROP, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par Me Lucile GASNOT, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.C.I. KENDRA & KENNETH
prise en la personne de son représentant légal en exercice, Mr [K] [J], domicilié es-qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Benoît BROGINI, membre de la SELARL NEVEU- CHARLES & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée et plaidant par Me Matthieu BOTTIN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant contrat conclu sous signatures privées, la société civile immobilière KENDRA & KENNETH a donné à bail d'habitation, à titre de résidence secondaire, à Madame [O] [P] [Z] un appartement meublé situé dans la résidence [Adresse 3]), pour une durée d'un an commençant à courir le 1er décembre 2017, moyennant un loyer mensuel de 3.750 euros.
Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement le 27 novembre 2017.
Le bail a été renouvelé pour une durée de six mois venant à échéance le 1er juin 2019.
Un procès-verbal de constat de l'état des lieux après le départ de la locataire a été établi le 7 juin 2019 par Maître [F], huissier de justice requis par le bailleur.
Par acte du 14 mai 2020, Madame [P] [Z] a assigné la SCI KENDRA & KENNETH à comparaître devant le tribunal de proximité de Menton pour l'entendre condamner à lui restituer l'intégralité du dépôt de garantie, soit la somme de 7.500 euros, outre les majorations prévues par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu'à lui verser des dommages-intérêts.
La défenderesse s'est opposée à ces demandes et a revendiqué une créance de 16.262,16 euros au titre de la remise en état de l'appartement, outre 1.569 euros au titre de la taxe d'habitation 2018. Elle a réclamé en conséquence à titre reconventionnel paiement d'une somme de 10.331,16 euros, déduction faite du dépôt de garantie.
Aux termes d'un jugement rendu le 23 juillet 2021, le tribunal a débouté Madame [P] [Z] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée en revanche à payer à la SCI KENDRA & KENNETH la somme de 1.959 euros, déduction faite du dépôt de garantie, outre les dépens et une indemnité de 750 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, écartant cependant l'exécution provisoire.
Madame [P] [Z] a interjeté appel total de cette décision par déclaration adressée le 30 septembre 2021 au greffe de la cour.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 17 juin 2022, Madame [O] [P] [Z] fait valoir en premier lieu que l'irrégularité de l'acte d'appel invoquée par la partie intimée ne peut être sanctionnée qu'à charge de démontrer l'existence d'un grief, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Sur le fond, elle soutient avoir restitué les lieux en bon état de réparations locatives, sans y avoir commis aucune dégradation, et ajoute :
- que l'état des lieux de sortie, réalisé de manière non contradictoire, ne lui est pas opposable,
- que des prises de vue réalisées avant son départ attestent du bon état de l'appartement,
- qu'en réalité le bailleur avait prévu d'effectuer des travaux de rénovation dès avant la conclusion du contrat, dont il tente à présent de lui faire supporter le coût,
- et que les factures et devis produits par la partie adverse ne sont pas sincères.
Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la SCI KENDRA & KENNETH à lui payer les sommes suivantes :
- 9.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré de 10 %, somme à parfaire à la date du prononcé de l'arrêt,
- 599,50 euros en remboursement du coût de réparation des volets roulants,
- 624,09 euros en remboursement de ses frais d'huissier,
- 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,
- 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.
Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 15 mai 2023, la société KENDRA et KENNETH demande principalement à la cour de constater l'absence de tout effet dévolutif de la déclaration d'appel par application des articles 562 et 901-4° du code de procédure civile.
Subsidiairement au fond, elle soutient que l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, et que la comparaison avec l'état des lieux d'entrée fait apparaître des dégradations dont elle est fondée à obtenir réparation à hauteur de la somme totale de 16.262,16 euros, suivant factures et devis produits au dossier.
Elle poursuit également le remboursement de la somme de 1.569 euros au titre de la taxe d'habitation 2018 incombant au locataire, et non pas de la taxe foncière comme indiqué par erreur dans le jugement entrepris.
Elle réitère en conséquence la demande en paiement de la somme de 10.331,16 euros qu'elle avait formulée en première instance, déduction faite du dépôt de garantie, outre ses entiers dépens et une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mai 2023.
DISCUSSION
Sur le moyen tiré de l'absence d'effet dévolutif de l'acte d'appel :
En vertu de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
En l'espèce, l'objet du litige apparaît indivisible dans la mesure où le rejet de la demande en restitution du dépôt de garantie formée par la locataire est directement lié à la reconnaissance d'une créance du bailleur au titre de la remise en état du logement et des charges restant dues. En conséquence, il convient de considérer que l'acte d'appel a dévolu à la cour la connaissance de l'ensemble des chefs du jugement, même s'ils n'ont pas été littéralement retranscrits.
Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie :
Le contrat de bail conclu entre les parties, portant sur un logement meublé constituant une résidence secondaire, n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 mais se trouve régi par les dispositions de droit commun du code civil.
Suivant l'article 1730 dudit code, lorsqu'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
En l'espèce un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 27 novembre 2017, décrivant dans l'ensemble un logement en bon état d'entretien.
Il est également produit aux débats un procès-verbal de constat dressé le 7 juin 2019 par Maître [F], huissier de justice requis par le bailleur, valant état des lieux de sortie contradictoire. En effet, l'officier ministériel précise avoir effectué ses constatations en présence des deux parties, cette mention faisant foi jusqu'à inscription de faux.
Ce document fait état des désordres suivants :
- une plaque de propreté descellée devant la porte palière,
- des dalles de marbre jaunies dans le couloir,
- un cadre manquant,
- un crochet de vantail abîmé,
- une porte 'Scrigno' bloquée dans la chambre principale,
- une applique de chevet cassée,
- une réglette de chauffage défectueuse dans la salle de bain,
- une porte du meuble TV abîmée,
- une tête de lit 'clic-clac' cassée,
- des brûlures de cigarettes et des griffures sur les parois de la pergola,
- un jardin sale, non entretenu et encombré,
- un plan de travail extérieur affaissé,
- trois télécommandes manquantes.
Cependant, la majeure partie des factures et devis de réparation produits par le bailleur ne peut être retenue par la cour dans la mesure où ces documents sont rédigés en langue italienne, de sorte qu'il est impossible de vérifier qu'ils se rapportent bien aux désordres sus-mentionnés (pièces numérotées 1, 3, 4, 5, 7 et 10). Les parties évoquent certes dans leurs conclusions respectives une traduction qui aurait été communiquée en première instance, mais force est de constater que celle-ci ne figure pas parmi les pièces versées en cause d'appel.
D'autre part, la facture de la société G&G relative à la réparation des commandes d'un lit électrique (pièce n° 6) ne correspond pas à un défaut mentionné dans l'état des lieux de sortie, et il en est de même pour la facture de la société LA REDOUTE relative à l'achat d'un lit d'appoint (pièce n° 2), le lit porté manquant en page n° 4 du constat ayant été finalement inventorié dans le garage en page 17.
En définitive, seules peuvent être imputées au compte du preneur sortant :
- la facture de la société AZUREA SERVICES d'un montant de 801,26 euros relative à des travaux de débouchage et de curage de l'évacuation des toilettes de l'appartement (pièce n° 8),
- la taxe d'habitation 2018 d'un montant de 1.569 euros (pièce n° 9),
- et la moitié du coût du constat, soit 200 euros (pièce n° 14).
La société KENDRA & KENNETH doit être en conséquence condamnée à restituer à Madame [P] [Z] la somme de 4.929,74 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, soit le 14 mai 2020, la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 étant inapplicable pour les motifs ci-dessus exposés.
Sur les demandes additionnelles :
Madame [P] [Z] est également en droit d'obtenir le remboursement du coût de réparation des volets roulants, soit 599,50 euros suivant factures versées aux débats, que le bailleur s'était engagé à prendre à sa charge aux termes de l'avenant portant renouvellement du contrat de location.
Elle doit être en revanche déboutée de sa demande en remboursement des frais d'huissier qu'elle a elle-même exposés sans réelle nécessité.
Enfin, le préjudice moral qu'elle allègue n'apparaît pas caractérisé, de sorte qu'il convient de rejeter la demande en dommages-intérêts formulée de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle :
Pour les motifs développés plus avant, la société KENDRA & KENNETH doit être déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Rejette le moyen tiré de l'absence d'effet dévolutif de l'acte d'appel,
Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :
Condamne la société KENDRA & KENNETH à payer à Madame [P] [Z] la somme de 5.529,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2020,
Déboute Madame [P] [Z] du surplus de ses demandes,
Déboute la société KENDRA & KENNETH de sa demande reconventionnelle,
Condamne la société KENDRA & KENNETH aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Madame [P] [Z] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
