COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 29 JUIN 2023
N° 2023/ 225
Rôle N° RG 21/16686 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOQZ
[B] [E]
[Y] [L]
[Y] [E]
C/
[D] [M]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe BERTOLINO
Me Jacqueline MAROLLEAU
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN en date du 28 Octobre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-406.
APPELANTS
Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 2]
Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 2]
Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 2]
Tous représentés par Me Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
Madame [D] [M]
née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jacqueline MAROLLEAU de l'AARPI MAROLLEAU & TAUPENAS, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2015 , Madame [M] a donné à bail aux époux [E] une maison à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1.550 euros et pour lequel ces derniers versaient un dépôt de garantie de 1.550 euros.
À la suite d'une série de loyers impayés, Madame [M] délivrait un commandement de payer suivant exploit de huissier en date du 26 janvier 2017 à ses locataires, ces derniers restant lui devoir la somme de 7.611,76 €.
Par jugement en date du 5 décembre 2017 le tribunal d'instance de Draguignan constatait la résiliation du bail conclu le 1er octobre 2015, ordonnait l'expulsion des époux [E] à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux, condamnait solidairement ces derniers à payer à Madame [M] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer diminué de 130 € , la somme de 9.971,76 € au titre des loyers impayés outre les entiers dépens et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
Sur appel interjeté par les époux [E], la cour d'appel d'Aix en Provence, par arrêt en date du 6 novembre 2018, ordonnait la radiation de l'affaire faute d'exécution de la décision de première instance assortie de l'exécution provisoire.
Monsieur et Madame [E] quittaient le logement le 15 janvier 2018.
Suivant exploit de huissier en date du 23 juillet 2019, Madame [M] a assigné devant le tribunal judiciaire de Draguignan les époux [E] aux fins de les voir solidairement condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au paiement de :
- la somme de 80'103,25 € au titre des dégradations et défaut d'entretien assortie des intérêts au taux légal.
- la somme de 9.300 € au titre de son préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal.
- la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- aux entiers dépens.
L'affaire était appelée à l'audience du 15 septembre 2021.
Madame [M] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance et concluait au rejet des demandes des époux [E] .
Les époux [E] demandaient au tribunal de rejeter les demandes de Madame [M] et à titre reconventionnel sollicitaient la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pout procédure abusive, celle de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Ils demandaient également d'écarter l'exécution provisoire.
Par jugement contradictoire en date du 28 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan a :
*condamné les époux [E] solidairement à payer à Madame [M] la somme de 21.279,56 € au titre de la réparation des dégradations locatives.
* rejeté le surplus des demandes de Madame [M] sur les réparations locatives.
* rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance de Madame [M].
* rejeté la demande de dommages et intérêts au titre d'une résistance abusive des époux [E]
* partagé les dépens de l'instance par moitié entre les parties.
* rejeté les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* écarté l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration en date du 29 novembre 2021, Monsieur et Madame [E] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- condamne les époux [E] solidairement à payer à Madame [M] la somme de 21.279,56 € au titre de la réparation des dégradations locatives.
- rejete la demande de dommages et intérêts au titre d'une résistance abusive des époux [E] -partage les dépens de l'instance par moitié entre les parties.
- rejete les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 février 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [E] demandent à la cour de :
* les recevoir en leur appel du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan du 28 octobre 2021 et le dire fondé.
* infirmer la décision ainsi déférée en ce que, considérant comment rapportée la preuve de la dégradation ou du défaut d'entretien concernant ces parties et en ne leur imputant pas la vétusté elle a :
- condamné les époux [E] solidairement à payer à Madame [M] la somme de 21.279,56 € au titre de la réparation des dégradations locatives.
- rejeté la demande de dommages et intérêts au titre d'une résistance abusive des époux [E] -partagé les dépens de l'instance par moitié entre les parties.
- rejeté les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau de ces chefs.
* débouter Madame [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
* condamner Madame [M] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
* condamner Madame [M] à leur payer la somme de 5.000 €'par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu'en cause d'appel.
* condamner Madame [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits en tant que de besoin pour ces derniers au profit de Maître Philippe BERTOLINO , avocat aux offres de droit.
À l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [E] indiquent que le premier juge a rendu sa décision en tenant compte de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie alors que la comparaison entre ces deux états ne peut en l'occurrence s'effectuer utilement dès lors que le premier est inopérant et que le second est tout aussi discutable.
Ils font valoir d'une part n'avoir jamais obtenu communication des annexes du bail et donc de l'état des lieux d'entrée.
D'autre part s'agissant de l'état des lieux de sortie, ils précisent que les constatations portées doivent être appréciées à la lumière de l'ensemble des explications qu'ils entendent apporter quant à l'état général du bien.
Ils précisent en effet avoir également fait un état des lieux de sortie le 8 janvier 2018 .
Aussi ils indiquent que le 8 janvier 2018 il a été constaté que l'installation électrique dans la véranda était sommaire de sorte que la réfection ne saurait leur être imputée ne serait-ce que pour un quart comme l'a injustement décidé le tribunal.
Ils ajoutent que les dégradations soulignées par leur propriétaire ne sont que les signes d'un état préexistant et d'un vieillissement normal de la bâtisse datant de 1870
Ils maintiennent ne pas avoir dégradé la terrasse mais au contraire l'avoir recouverte d'un gravier de bel aspect tout comme ils soutiennent que la piscine a été parfaitement entretenue à l'instar du jardin.
Ils rappellent qu'ils ne sauraient supporter les conséquences des propres manquements de la bailleresse et de la vétusté caractérisée du bien loué, Madame [M] entendant manifestement obtenir la
rénovation d'une maison âgée de 150 ans alors en vente aux frais de ses anciens locataires et bénéficier ainsi d'une plus-value et donc s'enrichir à leurs dépens
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [M] demande à la cour de :
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné les époux [E] solidairement à payer à Madame [M] la somme de 21.279,56 € au titre de la réparation des dégradations locatives.
- rejeté la demande de dommages et intérêts au titre d'une résistance abusive des époux [E]
*infirmer les chefs de jugement critiqué et ci-dessous expressément mentionnés:
- rejete le surplus des demandes de Madame [M] sur les réparations locatives.
- rejete la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance de Madame [M].
-partage les dépens de l'instance par moitié entre les parties.
- rejete les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- écarte l'exécution provisoire de droit.
Statuer à nouveau.
* débouter Monsieur et Madame [E] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à son égard.
* dire et juger que Monsieur et Madame [E] ont manifestement violé leur obligation d'entretien du bien.
* dire et juger que la demande de condamnation à indemnisation au titre de dégradations constatées au départ des locataires est la conséquence directe des demandes de première instance notamment en expulsion.
* condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 58.'868,69€ ( = différence entre les demandes de première instance et la condamnation de première instance) au titre des dégradations et défaut d'entretien intérieur et extérieur outre intérêts au taux légal.
* condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 9.300 € au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [M] du 15 janvier 2018 au 15 juin 2018 outre intérêts au taux légal.
* condamner solidairement les époux [E] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la somme de 3.000 € en cause d'appel.
* condamner solidairement Monsieur et Madame [E] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de ses demandes, Madame [M] fait valoir que l'état des lieux d'entrée produit doit être retenu et comparé avec l'état des lieux de sortie pour déterminer les dégradations et leur indemnisation à la charge de ses anciens locataires.
Elle rappelle que le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie réalisée via le ministère de la SCP BERGE -RAMOINO , huissiers de justice à Draguignan a constaté l'état d'une maison très fortement dégradée tant à l'intérieur qu'à l'extérieu,r, certaines dégradations comportant en leur sein la manifestation évidente de dégradations volontaires
Elle précise que contrairement à ce que soutiennent les époux [E] , elle a effectué les travaux qui s'imposaient dans la véranda en décembre 2015 suite à une inondation en contrepartie de la réduction du loyer.
Elle constate que certains pièces de la maison , notamment les combles, ont été transformées par ses locataires en pièce habitable ce qui n'était pas la destination première
Elle précise également que l'état déplorable du jardin s'explique par la présence de chevaux en parfaite violation de la clause du bail.
Elle ajoute s'agissant de la prétendue absence de compteurs individuels d'eau et d'électricité que la pose de sous compteurs est autorisée dans les baux soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où les locataire étaient parfaitement informés du mode de décompte des consommations électriques.
Elle ajoute qu'elle a du faire des devis mais qu'elle n'a pu réaliser qu'en partie des travaux immédiatement faute de trésorerie, la somme totale des réparations intérieures et extérieures s'élevant à 80.148,25 € alors que le premier juge a ramené la somme à la charge des locataires à 21'.79,56 €.
Quant au préjudice de jouissance caractérisé par les dégradations, elle précise qu'il n'y a pas lieu de démontrer que des travaux ont effectivement été réalisés mais plutôt de démontrer la durée nécessaire aux dits travaux.
En l'espèce elle rappelle qu'elle n'a pas pu remettre à la location ou à la vente son bien jusque mi-juin 2018.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 avril 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 3 mai 2023 et mise en délibéré au 29 juin 2023.
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1° ) Sur les demandes de Madame [M]
a) Sur la validité des états des lieux d'entrée et de sortie
Attendu que l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.
Conformément à l'article 8 de l'ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020, ces dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d'Etat, et au plus tard le 1er juillet 2021.'
Attendu que la loi La loi ALUR permet au locataire de contester un état des lieux d'entrée dans les 10 jours qui suivent sa signature, cette contestation pouvant concerner un vice caché ou tout autre détail qui aurait échappé au locataire lors de l'établissement de l'état des lieux.
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats qu'un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre le mandataire de la bailleresse et les locataires entrants le 14 septembre 2015 , signé de l'ensemble des parties.
Qu'en l'absence de contestation de cet état des lieux d'entrée par Monsieur et Madame [E] dans les 10 jours, il convient de le retenir comme tel et de constater qu'il fait état d'un bon état général de l'immeuble donné à bail.
Attendu que ces derniers ont quitté les lieux et restitués les clés le 15 janvier 2018.
Qu'un procès verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le même jour via le ministère de la SCP BERGER-RAMOINO, huissier de justice à Draguignan en présence du conseil des locataires les représentants à cet acte.
Qu'il conviendra dés lors de le retenir pour comparer l'état dans lequel se trouvait le bien lors de la remise des clés par rapport à l'état dans lequel il a été pris par Monsieur et Madame [E] lors de leur entrée dans les lieux.
b ) Sur les réparations locatives
Attendu que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.'
Attendu que l'annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations ayant le caractère de réparations locatives comme suit :
I - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des butons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.
Attendu qu'il convient d'indiquer que le procés-verbal de constat d'état des lieux de sortie contradictoire dressé le 15 janvier 2018 par la SCP BERGER-RAMOINO , huissiers de justice à Draguignan n'a mentionné, avec l'accord des locataires, que les éléments que la bailleresse considerait ayant subi des dégradations par rapport à l'entrée dans les lieux des locataires en 2015
¿ ¿¿ Sur les dégradations commises à l'intérieur
Qu'il était ainsi relevé :
Que la salle d'eau attenante à la cuisine était inondée.
Que dans la cuisine, le robinet de l'évier était tordu et le carrelage cassé; deux lumière de la hotte aspirante ne fonctionnaient pas, le placard sous l'évier de rangement était dégradé, le four comme la hotte aspirante étaient très sales et quatre trous chevilles au mur étaient notés.
Qu'il était également constaté la présence dans la salle à manger/ entrée d'une prise de courant cassée, d'une phlinte cassée, de deux pans de murs avec des trous et papiers peint enlevé ainsi que l'absence d'ampoule et de douille.
Que dans la pièce immédiatement attenante, il était constaté que le couvercle de la boîte de dérivation était enlevé, la présence d'un trou dans le mur au-dessus de la plinthe ainsi que la présence de trous rebouchés sur deux pans de murs sans reprise de peinture.
Qu'il était indiqué dans la véranda que deux battants de volets étaient pour partie mal décapés.
Que les murs du WC se trouvant à l'étage avaient été grossièrement passés en blanc.
Que dans l'une des chambre, le travail de peinture avait été très mal réalisé; que la porte en bois était fissurée et que le sol présentait plusieurs taches de peinture.
Qu'au niveau de la suite parentale, il était relevé un gros trou dans la cloison, des dégradations sous la fenêtre et une prise arrachée.
Qu'au niveau des combles aménagés, l'huissier constatait que la climatisation ne fonctionnait pas, que la fenêtre était impossible à fermer, que deux prise étaient détériorées et la présence d'un trou dans le plafond.
Attendu qu'il convient de relever que les désordres concernant des travaux de peinture ou la présence de trous dans les closions ne sauraient être imputés aux époux [E] dans la mesure où l'état des lieux d'entrée mentionnait déjà des désordres de ce type .
Qu'il était en effet noté en page 1 de l' état des lieux d'entrée la présence de trous dans les murs de l'entrée , du séjour et du dégagement ainsi que des taches et des différences de couleur dans une chambre ou encore dans le séjour.
Que si de tels désordres ont également été portés en page 2 de cet état des lieux, il est cependant impossible de déterminer quelles pièces sont concernées.
Qu'ainsi ces postes d'indemnisation ne sauraient prospérer en l'absence de la preuve de la réalité des dégradations commises par les locataires
Qu'il convient dés lors de débouter Madame [M] de sa demande de condamantion des appelants à ce titre et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
Attendu qu'il a été constaté contradictoirement que le robinet de l'évier était tordu , ce qui a été également relevé par la SCP ODIN -MELIQUE , huissier mandaté le 15 janvier 2018 par les appelants lequel a réalisé un état de lieux de sortie contradictoirement avec la bailleresse
Que cette dernière produit un devis de 300 euros
Qu'il convient de dire et juger sa demande fondée et de confirmer le juement déféré sur ce point.
Attendu qu'il ressort du procès verbal de l'état des lieux de sortie établi par la SCP BERGE-RAMOINO et des photos annexées que des prises éléctriques ont été arrachées ou détériorées ce qui n'apparait pas dans l'état des lieux d'entrée, ces réparations ayant incontestablement le caractère de réparation locative
Que Madame [M] demande à la cour de condamner ses anciens locataires au paiement de la somme de 7.158, 25 euros au titre des travaux de remplacement du matériel cassé et remise en état à l'identique de l'installation tel que cela ressort du devis de la SARL ENVELEC du 7 mai 2018, ce dernier ayant constaté que des fils avaient été coupés dans les boites de connections .
Attendu toutefois qu'il résulte des pièces produites par les appelants que de nombreux mails ont été échangés entre les parties au sujet des problèmes électriques.
Que le 10 octobre 2015 ils alertaient le mandataire de leur bailleresse en ce qu'il avait été constatée dans la véranda et la salle de bains une fuite importante, l'eau s'écoulant du plafond ayant inondé le compteur électrique impactant le fonctionnement de la pompe du puit, des lumières extérieures et du portail électrique.
Que le 30 novembre 2016 ces derniers informaient Madame [M] que l'absence de réparation de la toiture entrainait des dégâts sur le compteur électrique
Que dans un courriel du 24 janvier 2016 cette dernière interrogée sur l'inversion des fils constatée par l'électricien se disait 'surprise précisant que depuis 2008 je suis comme cela . Si nous devons remettre l'électricité prévoir terrasse et piscine en arrivée. je vais demander à l'électricien d'enlever le reste on aura moins de problème.'
Que dans un nouveau mail du 24 février 2016 Madame [E] rappelait à sa bailleresse que s'il venait à pleuvoir beaucoup et si le boîtier prenait l'eau au niveau des câblages, les dégâts électriques seraient plus importants que la fois passée.
Qu'il résulte de ces éléments que le premier juge a, à juste titre, réduit des 3/4 ce devis le reste devant rester à la charge de la propriétaire, les désordres constatés s'agissant de l'instalaltion élctrique n'étant pas imputables aux époux [E]
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de débouter Madame [M] du surplus de ses demandes relatives aux réparations des dégradations intérieurs
¿¿¿ Sur les dégradations commises à l'extérieur
Qu'il était ainsi relevé
Que la terrasse située au-devant de l'entrée était entièrement recouverte de gravier.
Que les murs et interrupteurs de la véranda avaient été grossièrement repeints.
Que la piscine n'était pas entretenue et avait tourné
Que les éclairages extérieurs avaient tous été arrachés
Que de nombreux arbres et arbustes en pot étaient desséchés
Que le terrain sur lequel se trouvaient des chevaux n'était plus recouvert que de terre.
Que la clôture grillagée était totalement détruite.
Que les pots de décoration en plastique de couleur rose qui ornaient l'allée et qui étaient reliées aux prises arrachées étaient stockés à côté du débarras.
Que le portail d'accès à la maison qui était automatisée ne fonctionnait pas
Que le système d'arrosage se trouvait coupé
Qu'il convient de relever que Madame [M] verse aux débats un devis de Monsieur [J] en date du 15 mai 2018 d'un montant de 3.800 € correspondant à l'achat d'un liner, d'un bloc filtrant et d'une pompe/ coffret étanche
Qu'elle sollicite la condamnation des appelants au paiement de cette somme.
Que toutefois l'huissier de justice, lors de son procés verbal d'état des lieux de sortie, a constaté que la piscine n'était pas entretenue et avait tourné mais en aucun cas n'a relevé des désordres justifiant la réfection de cette piscine.
Que d'ailleurs les épouxx [E] produisent des factures du 20 mai 2016 et du 22 mai 2017 démontrant qu'ils achetaient les produits d'entretien de la piscine
Qu'enfin l'intimée demande à la cour de condamner ces derniers à lui payer la somme de 800 € au titre du remplacement du robot
Que si effectivement il est indiqué la présence de cet équipement dans l'état des lieux d'entrée, aucun élément n'est porté dans l'état des lieux de sortie attestant de ce que celui-ci serait endommagé ou manquant.
Qu'il convient par conséquent de rejeter ces demandes et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a alloué la somme forfaitaire de 150 € à l'intimée correspondant aux frais de traitement de l'eau
Que s'agissant de la remise en état du jardin , Madame [M] produit un devis établi le 12 mars 2018 de la Maison de la Construction d'un montant de 34.'740 € consistant en l'élagage de nombreux arbres, en le nettoyage de massifs, de plantation de 20 lauriers-roses , en la création d'un arrosage automatique , d'un engazonnement ainsi que d'un terrassement.
Que la cour relève qu'aucune observation n'est portée dans l'état des lieux d'entrée quant à l'existence de ce jardin ni sur sa composition à l'exception de 6 pots en plastiques rose et 13 plantes en pot.
Qu'il est juste indiqué dans le contrat de location dans le paragraphe intitulé- Description- une villa sur un terrain de 4300 m² environ .
Que Madame [M] verse également un procès verbal de constat établi par la SCP BERGE-RAMOINO, huissiers de justice le 6 juin 2017 notant sur le terrain donné en location la présence de deux chevaux sur une partie de celui-ci ne dépassant pas 1500 m² ainsi que la destruction complète des clôtures.
Qu'il convient de souligner que l'huissier de justice a constaté le 15 janvier 2018 que de nombreux arbres et arbustes en pot étaient desséchés sans plus de précision
Qu'il n'est fait aucune description du terrain , ni de son état, ni des arbres et arbustes le composant.
Que la cour est dés lors dans l'impossibilité de vérifier si les locataires ont manqué à leur obligation d'entretien dans la mesure où aucun descriptif de ce terrain n'a été annexé au bail.
Qu'au contraire ces derniers soutiennent avoir régulièrement entretenu le jardin et verse à l'appui de leurs dires diverses photos et une facture de DRAGUI BATIMENT du 13 février 2018 concernant la mise en sécurité d'un arbre tombé sur la clôture, la coupe des mauvaises herbes, la taille des haies, le ramassage des feuilles et des végétaux ainsi que leur évacuation
Que s'agissant du système d'arrosage automatique , aucune dégradation n'a été constaté, l'huissier de justice indiquant seulement que le système d'arrosage se trouve coupé
Que s'agissant de l'engazonnement , il ressort des photos annexées au procès verbal de constat établi par la SCP BERGE-RAMOINO, huissiers de justice le 6 juin 2017 que le terrain sur lequel se trouvaient les deux chevaux n'était pas gazonné.
Que l'intimée ne produit pas d'élements démontrant que cette partie était en pré lors de la prise de possession des lieux par les époux [E] de sorte qu'ils ne sauraient été tenus au paiement de ce poste.
Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [M] de cette demande d'indemnisation et d'infirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'engazonnement de la moitié du terrain était à la charge des locataires.
Attendu que Madame [M] sollicite la condamnation des appelants à lui payer la somme de 3.000 € au titre de la dépose du grillage de la clôture existant y compris enlèvement des piquets avec évacuation et celle de 9.500 euros au titre de la pose d'un nouveau grillage et des piquets tel que cela ressort du devis de [U] [G] en date du 9 mars 2018.
Qu'il ressort effectivement du constat d'huissier du 15 janvier 2018 que la clôture grillagée était totalement détruite comme cela était également relevé dans le procès verbal de constat établi par la SCP BERGE-RAMOINO, huissiers de justice le 6 juin 2017.
Que la cause de ces dégradations ne sont pas indiquées , les appelants expliquant que cela serait la conséquence de la chute d'un arbre.
Que la cour observe que les époux [E] ne contestent pas l'état de la clôture.
Qu'ils avaient obligation dés lors de veiller à son entretien étant au surplus rappelé qu'il était de leur responsabilité d'entretenir le jardin et d'élaguer les arbres susceptibles de chuter.
Qu'il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point en ce qu'il a condamné les époux [E] au paiement de ces sommes.
Attendu par ailleurs que les époux [E] ne contestent pas avoir installé du gravier sur la terrasse sans obtenir l'autorisation de leur bailleresse laquelle est en droit de leur demander de remettre les lieux en leur état initial.
Qu'elle produit aux débats le devis de [U] [G] du 9 mars 2018 chiffrant à la somme de 1.500€ l'enlèvement des cailloux de la terrasse et la remise en état de l'allée.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les appelants au paiement de cette somme.
Attendu enfin que la cour ne peut retenir les différentes factures produites par Madame [M] de la société ENTREPOT DU BRICOLAGE dans la mesure où certains articles concernent des travaux de peintures dont l'indemnisation a été rejetée et ou la destination d'autres articles n'est pas déterminée.
Qu'il convient tenant l'ensemble de ces éléments de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [E] solidairement à payer à Madame [M] les réparations des dégradations locatives mais d'infirmer sur le montant et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme de 16.239,56 euros
2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [M] au titre de son jouissance de jouissance
Attendu que Madame [M] sollicite la réformation du jugement de ce chef et sollicite du fait de la faute des locataires, l'indemnisation du préjudice de jouissance pour une période de 6 mois, soit la somme de 9.300 € au motif qu'elle n'a pas été en mesure en raison, des dégradations et du défaut d'entretien, de jouir de son bien et de le remettre à la location ou à la vente compte tenu de son état de mi-janvier 2018 à mi juin 2018.
Qu'il convient de relever que les dégradations imputable aux appelants n'empéchaient pas Madame [M] de remettre son bien à la location ou à la vente.
Qu'au surplus elle ne démontre pas qu'elle avait envisagé de louer son bien ou de le mettre à la vente dès le départ de ses locataires .
Qu'il convient par conséquent de débouter Madame [M] de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [E] au titre d'une résistance abusive.
Attendu qu'une action en justice ne peut constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction.
Qu'en l'état, force est de constater que les demandes de Madame [M] ont été partiellement accueillies
Qu'il n'est par ailleurs nullement établi que son action serait abusivet.
Qu'il y a lieu par conséquent de débouter les appelants de cette demande et de confirmer le jugement querellé sur ce point.
4° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [E] aux dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d 'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du 28 octobre 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné les époux [E] solidairement à payer à Madame [M] la somme de 21.279,56 € au titre de la réparation des dégradations locatives.
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE les époux [E] solidairement à payer à Madame [M] la somme de 16.239,56 euros au titre de la réparation des dégradations locatives.
Y AJOUTANT
CONDAMNE Monsieur et Madame [E] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d 'appel.
CONDAMNE Monsieur et Madame [E] aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
