COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 22 JUIN 2023
N°2023/209
Rôle N° RG 22/11948 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ6JL
[G] [V] épouse [F]
C/
[Y] [L]
[K] [F]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Serge MAREC
Me Magalie PIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de BRIGNOLES en date du 19 Juillet 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21-000506.
APPELANTE
Madame [G] [V] épouse [F]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-8213 du 09/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),
demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
représentée par Me Serge MAREC de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [Y] [L] né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 5], de nationalité française demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] Nouvelle-Calédonie,
représenté par Me Magalie PIN de la SELARL DURANCEAU PARTENAIRES & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Monsieur [K] [F], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
Assigné à personne physique le 14/09/2022
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Avril 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet au premier septembre 2019, Monsieur [Y] [L] a donné à bail d'habitation à Madame [G] [V] épouse [F], Monsieur [K] [F] et Madame [B] [F] une maison située à [Localité 6] (83), sous la forme d'une location meublée pour une durée d'un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 1300 euros.
Madame [B] [F] a donné congé en janvier 2020.
Par acte d'huissier du 17 mars 2021, Monsieur [L] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1300 euros visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 16 novembre 2021, Monsieur [L] a fait assigner Monsieur [F] et Madame [G] [V] épouse [F] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire au 17 mai 2021, d'ordonner leur expulsion, de les condamner à un arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation, à des dommages et intérêts et de rejeter la demande de révision du prix du loyer.
Par jugement réputé contradictoire (en l'absence de Monsieur [F]), le juge des contentieux de la protection de Brignoles a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 17 mai 2021
- ordonné l'expulsion de Madame [V] épouse [F] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique
- constaté que Monsieur [K] [F] avait délaissé les locaux
- dit que l'expulsion de ce dernier était devenue sans objet
- condamné solidairement Madame [V] épouse [F] et Monsieur [F] à verser à Monsieur [L] la somme de 10.400 euros au titre d'une dette locative arrêtée au 29 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement
- condamné solidairement Madame [V] épouse [F] et Monsieur [F] à verser à Monsieur [L] une indemnité d'occupation égale au dernier loyers charges en sus jusqu'à la libération effective des lieux
- condamné solidairement Madame [V] épouse [F] et Monsieur [F] à verser à Monsieur [L] aux dépens incluant le commandement de payer du 17 mars 2021
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit
- rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples
- dit que la décision sera transmise par le greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Le premier juge a rejeté l'exception d'inexécution soulevée par Madame [V] épouse [F] au motif de l'existence d'un logement indécent et inhabitable.
Il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et rejeté la demande de délais formée par Madame [V] épouse [F], au motif que cette dernière n'était pas en mesure d'apurer la dette locative.
Il a condamné solidairement Monsieur [F] au paiement des indemnités d'occupation en indiquant qu'elle était destinée à l'entretien du ménage et à l'éducation des enfants puisque Madame [V] épouse [F] était restée dans les lieux avec les six enfants du couple et que ses ressources ne lui permettaient pas d'entretenir sa famille.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame [V] épouse [F] en lien avec les désordres allégués en notant que, soit elle n'en rapportait pas la preuve, soit le bailleur avait répondu aux doléances de sa locataire.
Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [L] au motif qu'il ne démontrait pas les préjudices qu'il disait avoir subis.
Le 19 juillet 2022, Madame [V] épouse [F] a formé appel de tous les chefs de cette décision.
Monsieur [L] a constitué avocat et formé un appel incident.
Monsieur [F] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été notifiée le 14 septembre 2022.
Par conclusions notifiées le 26 décembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [V] épouse [F] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré
- de débouter Monsieur [L] de ses demandes
- de constater que la dette locative a été engendrée par la carence du bailleur qui a failli dans son obligation de communication à la CAF
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné son expulsion
- de dire et juger que la somme qui sera versée au titre des allocations logement viendra en déduction de la dette locative
- de condamner Monsieur [L] au paiement de la somme de 2000 euros pour résistance abusive et défaut de diligences
- de condamner Monsieur [L] au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle expose avoir été destinataire d'un congé pour vendre en juillet 2020 et relève qu'à compter de cette époque, son bailleur a cessé de délivrer les quittances si bien que les locataires ont été privés d'aides au logement, ce qui a conduit à la survenue d'une dette locative. Elle conteste tout préjudice subi par son bailleur.
Elle soutient que son bailleur savait que la famille se composait de huit enfants et note qu'aucune difficulté n'existe en raison du nombre d'occupants.
Elle reproche à son bailleur un manquement à son obligation d'entretien des locaux en bon état de réparation et en état de propreté.
Par conclusions notifiées le 27 mars 2023 sur le RPVA, Monsieur [L] demande à la cour:
- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté 'toutes demandes contraires ou plus amples' à savoir les demandes d'indemnisation formées par Monsieur [L]
- de débouter Madame [F] de ses demandes
* statuant à nouveau :
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] avec, si besoin est, le concours de la force publique
- de condamner solidairement les époux [F] à verser la somme de 14.278, 93 euros avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 17 mars 2021, somme à parfaire, jusqu'à la libération effective des lieux
- de condamner solidairement les époux [F] à verser à Monsieur [L] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier
- de condamner solidairement les époux [F] à verser à Monsieur [L] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral
- de condamner solidairement les époux [F] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer, outre ceux d'appel, incluant les frais de l'expulsion, pouvant être recouvrés par la SELARL DURANCEAU PARTENAIRES ET ASSOCIES.
Il expose avoir souhaité donner à bail son bien pour une seule année, car, expatrié, il ignorait s'il allait rester en Nouvelle-Calédonie. Il note avoir fait délivrer un congé pour vendre le 13 juillet 2020 car il souhaitait s'y installer dans cette collectivité d'outre-mer.
Il soutient n'avoir pas su que la famille était composée de huit enfants et fait état d'une sur-occupation qui a engendré divers problèmes avec la fosse septique.
Il conteste toute violation de ses obligations de bailleur.
Il soutient que ses locataires ont manqué à leur obligation de paiement des loyers.
Il déclare avoir fait délivrer un autre congé pour vendre le 27 janvier 2022 pour le 31 août 2022.
Il déclare n'être pas à l'origine de l'arriéré locatif en raison du défaut de délivrance de quittances de loyer.
Il actualise l'arriéré locatif.
Il explique que Monsieur [F] est revenu vivre avec sa femme.
Il souligne que les agissements de ses locataires lui nuisent car ils empêchent la venue d'agences immobilières, alors qu'il souhaite vendre le bien. Il déclare avoir cessé la première mise en vente du logement à la suite d'un incendie de cheminée le 07 janvier 2021, puisqu'il ne savait pas dans quel état était la maison. Il relate que Madame [F] refuse également l'accès du logement à un géomètre, mandaté dans le cadre de la mise en vente du bien.
Il ajoute que l'absence de versement de loyers et d'indemnités d'occupation par les locataires ont entraîné à son détriment des difficultés financières si bien qu'il a dû suspendre les échéances de son prêt immobilier.
S'agissant de l'incendie, il indique que la locataire a refusé de laisser intervenir l'expert d'assurances. Il précise n'avoir pu vérifier l'état du logement.
MOTIVATION
Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.
Madame [F] ne rapporte pas la preuve d'un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d'un logement en bon état d'entretien et décent. Ses seules allégations sont insuffisantes.
Elle verse au débat une attestation des sapeurs pompiers du 06 janvier 2021 qui notent être intervenus le 06 janvier 2021 pour un feu de cheminée éteint lors de leur arrivée. Les causes de l'incendie ne sont pas connues et Madame [F] ne démontre pas qu'il serait imputable à une carence de son bailleur.
De la même manière, elle ne démontre pas que les problèmes de fosse septique seraient imputables à son bailleur, alors même que l'entretien et la vidange de cette fosse incombent aux locataires, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987.
Madame [F] ne démontre pas plus que Monsieur [L] serait à l'origine d'une absence de l'arriéré locatif. Il lui appartient en effet de démontrer qu'elle était à jour de ses loyers, en application de l'article 1353 du code civil, ce qu'elle ne démontre pas. En conséquence, son bailleur ne pouvait lui délivrer une quittance, conformément à l'article 21 de la loi du 06 juillet 1989. Madame [F] ne peut par ailleurs pas soulever une exception d'inexécution puisqu'elle ne démontre pas que le logement aurait été inhabitable.
Madame [F] ne démontre pas s'être acquittée des sommes mentionnées par le commandement de payer délivré le 17 mars 2021 qui visait la clause résolutoire. En conséquence, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 17 mai 2021.
Madame [F], dans l'en-tête de ses conclusions, domicilie Monsieur [F], intimé non constitué, à l'adresse du bien loué. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Madame [V] épouse [F] et tous occupants de son chef, sauf à préciser que Monsieur [F] sera également expulsé dans les mêmes conditions que celles de Madame [F].
Monsieur [F], en application de l'article 220 du code civil, est tenu au paiement des loyers et des indemnités d'occupation, pour la période durant laquelle il n'a pas logé dans le bien, puisque les indemnités d'occupation constituent des dettes ménagères, Madame [F] étant restée dans le bien avec les enfants du couple.
A compter du 18 mai 2021, Monsieur et Madame [F] sont tenus à des indemnités d'occupation destinées à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Le jugement déféré qui a condamné solidairement Monsieur et Madame [F] au versement d'une indemnités d'occupation égale au dernier loyer charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux, sera confirmé.
Monsieur [L] produit au débat un décompte des sommes dues par ses locataires pour un montant de 14.278, 93 euros au titre de l'arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au 24 mars 2023 . Il en ressort que les versements effectués par la Caisse d'allocations familiales ont été pris en compte. Madame [F] ne démontre pas la fausseté de ce décompte et ne justifie pas des sommes qu'elle a réglées.
Monsieur [L] ne peut solliciter les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2021 puisque la somme susvisée est également constituée par des arriérés postérieurs à la délivrance du commandement de payer. Monsieur et Madame [F] seront donc condamnés solidairement au versement de la somme de 14.278, 93 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1300 euros à compter du 17 mars 2021 et à compter du présent arrêt pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [F]
Madame [F] ne démontre pas l'existence d'une faute commise par son bailleur qui aurait entraîné un préjudice à son détriment. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes de dommages et intérêts formée par Monsieur [L] au titre de son préjudice moral et de son préjudice financier
Monsieur [L] ne conteste pas que le congé 'pour reprise et pour vendre' daté du 13 juillet 2020, ne respectait pas les exigences légales. En effet, le logement loué n'était pas un meublé, contrairement à ce qui est mentionné dans le bail qui lie les parties et le bail n'avait donc pas une durée d'un an renouvelable.
Il reproche à ses locataires d'avoir empêché l'accès au logement pour les visites alors qu'il avait mis en vente son bien occupé.
Il convient de rappeler que le propriétaire qui envisage de vendre le logement loué, peut choisir, soit de mettre en vente le logement occupé, auquel cas le locataire en place ne bénéficie d'aucun
droit de préemption, les droits et obligations attachés à la qualité de bailleur étant alors transférés à l'acquéreur de l'immeuble, soit de mettre en vente le logement libre en donnant congé au locataire : dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption. S'il ne préempte pas, le locataire doit quitter les lieux au terme du bail et le propriétaire de l'immeuble peut vendre le logement libre de tout occupant.
Ainsi, Monsieur [L] était en droit de proposer son bien à la vente, occupé par ses locataires.
Aucune mention dans le bail ne fait état des heures de visite auquel le locataire doit se soumettre lorsque le bien est en vente.
Aux termes de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 de cette loi. Cette loi ne fait pas état d'une obligation spécifique du locataire pour laisser l'accès au logement loué en cas de mise en vente de ce dernier.
Ce sujet est uniquement abordé en creux par l'article 4-1 de la loi susvisée qui mentionne qu'est réputée non écrite la clause d'un bail qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.
Monsieur [L] démontre avoir sollicité l'agence LAFORET durant l'année 2020 afin que ce professionnel puisse se rendre dans les lieux loués pour une éventuelle mise en vente du bien. Le premier août 2020, cette agence immobilière indiquait à Monsieur [L] que la locataire refusait l'accès au bien. Il ressort des pièces produites que la visite avait pour objet d'évaluer le bien et faire visiter le bien. En décembre 2020, Monsieur [L] mettait le logement en vente sur le site SELOGER.COM. Le 11 décembre 2020, le conseil de Monsieur [L] sollicitait Madame [F] pour qu'elle lui envoie des photographies ou vidéos du bien et qu'elle convienne d'un jour pour faire visiter le bien.
Il est établi par Monsieur [L] que les locataires ont refusé l'accès au logement lors de la venue de son expert d'assurance le 21 avril 2021 à la suite de la déclaration de sinistre lié à l'incendie. Ce refus constitue un manquement de la part des locataires, en violation de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, puisqu'il s'agissait d'évaluer les travaux de remises en état à effectuer. L'expert d'assurance note que la locataire lui avait indiqué refuser de le laisser entrer pour une prochaine expertise. Il ressort des pièces produites que l'expert a essuyé un second refus, si bien que les opérations d'expertise ont été suspendues.
Il ressort de ces éléments que les locataires ont violé leur obligation légale. Ils ont également manqué à une exécution de bonne foi du contrat de bail en refusant de convenir d'une date de visite pour qu'une agence immobilière puisse entrer dans les lieux pour évaluer le bien.
Ces refus ont entraîné un préjudice moral au détriment de Monsieur [L] qui s'est trouvé en difficulté pour poursuivre sa démarche de vente du bien occupé et pour savoir dans quel état était son bien à la suite de l'incendie. Ce préjudice sera intégralement réparé par la somme de 2000 euros.
Monsieur [L] ne justifie pas du montant du prêt immobilier souscrit pour l'acquisition du bien loué ni des difficultés financières auxquelles il s'est heurté à la suite des impayés locatifs. La seule démonstration d'une demande de report d'échéances de prêt puis, le 16 septembre 2022, de la souscription d'un prêt à la consommation, sans aucune pièce relative à sa situation financière globale, n'est pas suffisante à démontrer la réalité du préjudice financier de Monsieur [L]. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier.
Le jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts sera infirmé.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
Monsieur et Madame [F] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Madame [F] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [L] les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Monsieur et Madame [F] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 2500 euros sur ce fondement.
Le jugement déféré qui a condamné Monsieur et Madame [F] aux dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer du 17 mars 2021 sera confirmé; il sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande faite par Monsieur [L] au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré sauf à préciser que Monsieur [K] [F] sera également expulsé des lieux loués dans les mêmes conditions que Madame [G] [V] épouse [F], sauf à actualiser le montant de la dette locative et sauf en ce que le jugement a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [Y] [L] ainsi que celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [G] [V] épouse [F]
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [G] [V] épouse [F] à verser à Monsieur [Y] [L] la somme de 14.278, 93 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1300 euros à compter du 17 mars 2021 et à compter du présent arrêt pour le surplus,
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [G] [V] épouse [F] à verser à Monsieur [Y] [L] la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [Y] [L] au titre de son préjudice financier,
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [F] et Madame [G] [V] épouse [F] à verser à Monsieur [Y] [L] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
REJETTE la demande de Madame [G] [V] épouse [F] au titre des frais irrépétibles d'appel.
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [F] et Madame [G] [V] épouse [F] à verser à Monsieur [Y] [L] les dépens de la présente instance qui comprendront les frais liés à l'expulsion.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
