COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 22 JUIN 2023
N°2023/208
Rôle N° RG 22/11810 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ5UZ
[P] [N]
C/
E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Céline SCHIAVOLINI
Me Marina POUSSIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 29 Juillet 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/03590.
APPELANT
Monsieur [P] [N]
né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Céline SCHIAVOLINI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Julian METENIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié es qualité audit siège., demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Avril 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 31 mai 2001 à effet au premier juin 2001, l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT a donné à bail d'habitation à Monsieur [P] [N] un bien situé à [Localité 7].
Par lettre recommandée du 23 octobre 2020 avec accusé de réception, non retirée par Monsieur [N], le bailleur a mis en demeure ce dernier de justifier de son occupation personnelle et effective du logement sur une période de huit mois au cours de l'année écoulée. Il lui était indiqué que cette mise en demeure vaudrait congé à défaut de la transmission des justificatifs sollicités dans un délai de 20 jours.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2020, le bailleur a fait délivrer à son locataire un congé portant déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Monsieur [N] n'a pas libéré les lieux loués.
Par acte d'huissier du 07 octobre 2021, l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [N] aux fins principalement de voir constater la résiliation judiciaire du bail et statuer sur les conséquences de celles-ci.
Par jugement contradictoire du 29 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection de Nice a :
- déclaré l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT recevable en ses demandes ;
- déclaré valable le congé portant déchéance du droit au maintien dans les lieux délivré par l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT à Monsieur [P] [N] pour le 30 avril 2021 ;
- constaté la résiliation du bail signé entre l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT et Monsieur [P] [N] concernant le logement situé [Adresse 6], par l'effet du congé daté du 21 décembre 2020 ;
- dit que Monsieur [P] [N] est déchu du droit au maintien dans l'appartement situé [Adresse 6], depuis le ler mai 2021 ;
- ordonné en conséquence à Monsieur [P] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
- dit qu'à défaut pour Monsieur [P] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné Monsieur [P] [N] à verser à l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du ler mai 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;--condamné Monsieur [P] [N] à verser à l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Monsieur [P] [N] aux dépens ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples on contraires ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit'.
Le premier juge, s'appuyant sur des enquêtes effectuées par un garde assermenté, a retenu que le locataire n'occupait pas effectivement les locaux loués durant huit mois par an, notamment dans l'année précédant l'échéance du congé. Il a estimé que Monsieur [N] ne rapportait pas la preuve d'un motif légitime justifiant une occupation moindre.
Il a noté que le congé, valable, portait déchéance du droit au maintien dans les lieux. Il a souligné que la réception du congé n'était pas contestée. Il a soutenu que les conditions de délivrance d'un tel congé différaient de celles visées par l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989.
Il en a conclu que le bail était résilié de plein droit au 30 avril 2021 et que Monsieur [N] était déchu de son droit au maintien dans les lieux depuis le premier mai 2021.
Le 24 août 2022, Monsieur [N] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.
L'établissement public COTE D'AZUR HABITAT a constitué avocat.
Par conclusions notifiées le 09 septembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [N] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré
* à titre principal
- de dire et juger que le congé délivré par Côte d'Azur Habitat à l'encontre de Monsieur [N] ne respecte pas le délai de préavis de 6 mois fixé au bail qui s'impose au bailleur.
- de dire et juger que le congé ne comprend aucune solution de relogement et ce en violation des dispositions d'ordre public prévues à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.
- en conséquence
- de dire et juger que congé en date du 21 décembre 2020 ne saurait produire aucun effet.
- de dire et juger que Monsieur [N] a droit au maintien dans les lieux fixés à [Localité 7] [Adresse 6].
- de rejeter les demandes, fins et prétentions formées par Côte d'Azur Habitat.
- de dire et juger que Côte d'Azur Habitat ne rapporte pas la preuve suffisante d'une occupation insuffisante des lieux loués imputable à Monsieur [N] dans les conditions fixées à l'article 10 2° de la loi du 1 er septembre 1948.
- en conséquence
- de dire et juger que Monsieur [N] a droit au maintien dans les lieux
- de rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions formées par Côte d'Azur
Habitat.
* à titre subsidiaire
- de dire et juger que Monsieur [N] justifie d'un motif légitime justifiant une occupation d'une durée moindre que celle fixée à l'article 10 2° de la loi du 1 er septembre 1948.
- en conséquence
- de dire et juger que Monsieur [N] a droit au maintien dans les lieux
- de rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions formées par Côte d'Azur Habitat.
*en tout état de cause
- de débouter Côte d'Azur Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
- de condamner Côte d'Azur Habitat à régler à Monsieur [N] une somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions prévues à l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Il conteste tout effet au congé qui lui a été délivré. Il indique que la date de réception du congé n'est pas précisée et que son bailleur se prévaut d'un préavis de trois mois, alors qu'il ressort du bail que le préavis est de six mois.
Il ajoute que son bailleur a violé les dispositions de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 qui disposent que le bailleur ne peut donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources ne dépassent pas le plafond pour l'attribution d'un logement locatif conventionné sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du premier septembre 1948.
Il soutient que la preuve n'est pas faite d'une inoccupation insuffisante des locaux. Il indique que le point de départ du délai de 8 mois est l'année précédant la date de prise d'effet du congé. Il en conclut que la période à prendre en compte est celle courant entre le 30 avril 2020 et le 30 avril 2021. Il fait valoir que le bailleur ne produit au débat qu'un seul rapport d'enquête concernant cette période, ce qui est insuffisant.
Subsidiairement, il déclare justifier d'un motif légitime pour une occupation moindre. Il indique être âgé de 67 ans et devoir s'occuper seul et depuis l'année 2019 de sa mère très âgée qui vit seule au [Adresse 3] à [Localité 4]. Il explique être associé co-gérant d'un restaurant sur [Localité 4] qui existe depuis 1972, mais ne pas y travailler.
Par conclusions notifiées le 04 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT demande à la cour :
- de rejeter l'appel de Monsieur [N]
- de confirmer le jugement déféré
- de condamner Monsieur [N] à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose justifier que Monsieur [N], qui se domicilie à [Localité 4] sur les relevés de la CPAM en 2010, ne réside pas dans les lieux loués à titre de résidence principale au moins depuis le 27 mars 2019 et jusqu'à la date de l'assignation. Il note que sa résidence effective est le [Adresse 3] à [Localité 4]. Il soutient que ce dernier ne peut prétendre à un maintien dans les lieux.
Il estime régulier son congé visant la déchéance du droit au maintien dans les lieux, dérogatoire à celui des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, et obéissant aux dispositions de la loi du premier septembre 1948. Il relève avoir notifié un congé par courrier du 23 octobre 2020 que son locataire n'a jamais retiré et par courrier du 21 décembre 2020, reçu par Monsieur [N], même si l'avis de réception retourné par la poste ne précise pas la date de distribution. Il note que le congé, qui porte déchéance du droit au maintien dans les lieux, n'a pas à respecter un préavis.
Il souligne que Monsieur [N] n'a été vu qu'une seule fois dans son logement entre le 11 mai 2020 (fin du confinement) et le 05 octobre 2021 et qu'il ne produit aucun élément susceptible de démontrer une occupation personnelle et effective du logement, pas plus que de motifs légitimes d'une occupation moindre.
MOTIVATION
Aux termes de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8.
Selon l'article 10 2° de la loi du premier septembre 1948, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre. En particulier, lorsque l'occupant apportera la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2020, non retirée par Monsieur [N], le bailleur a notifié à ce dernier un congé avec un préavis de trois mois si ce dernier ne pouvait justifier de son occupation effective et personnelle du logement loué sur une période de huit mois au cours de l'année écoulée. Il était noté qu'à l'expiration de ce délai et dans l'hypothèse où il n'aurait pas restitué le logement, le bailleur saisirait le tribunal pour voir constater la résiliation de son bail.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2020, réceptionnée par Monsieur [N], le bailleur délivrait à ce dernier un congé portant déchéance du droit au maintien dans les lieux, avec un préavis de trois mois, jusqu'au 30 avril 2021, au motif d'une violation de son obligation d'une occupation effective et personnelle des lieux loués selon les prescriptions de l'article 10 2° de la loi du premier septembre 1948.
Le congé délivré au locataire au visa de l'article 10 de la loi du premier septembre 1948 tend à mettre fin au bail en déniant au locataire tout droit au maintien dans les lieux. Il n'a, pour être valable, ni à être précédé d'un congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948, ni à respecter les prescriptions de cet article 4.
Le droit au maintien dans les lieux naissant à l'expiration du bail, il incombe au bailleur, qui entend le contester, de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d'une action en déchéance de ce droit.
Le bailleur, avant son assignation du 07 octobre 2021, a délivré un congé à Monsieur [N] par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2020.
Les dispositions applicables de la loi du premier septembre 1948 sont d'ordre public et prévalent sur les dispositions contractuelles.
Aucun formalisme particulier n'est visé pour la délivrance du congé. Ainsi, c'est à tort que Monsieur [N] estime que le congé du 21 décembre 2020 ne peut avoir aucun effet puisqu'il ne respecte pas un délai de six mois.
Le congé délivré au visa de l'article 10 de la loi du premier septembre 1948 est spécifique et n'a pas à obéir aux dispositions de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989. Ainsi, c'est à tort que Monsieur [N] estime qu'en l'absence de proposition de relogement, le congé qui lui a été délivré ne peut avoir aucun effet.
Ainsi, le congé du 21 décembre 2020 à effet au 30 avril 2021, dûment réceptionné par Monsieur [N], est-il régulier.
Pour calculer le délai d'occupation de huit mois, il faut se placer à la date d'effet du congé lorsque l'assignation est délivrée dans l'année qui suit cette date et vérifier pendant quelle durée le local a été occupé dans l'année qui précède et dans les années antérieures.
Il convient ainsi de se placer au 30 avril 2021 et vérifier que les lieux loués ont bien été occupés huit mois dans l'année qui précède, soit du 30 avril 2020 au 30 avril 2021 ou dans les années antérieures.
La démonstration de l'absence d'occupation personnelle et effective pendant une durée de huit mois incombe au bailleur.
Les pièces produites par le bailleur sont essentiellement des rapports effectués par des gardes assermentés qui sont probantes et ne sont pas partiales.
Il ressort d'un rapport du 08 avril 2019 que Monsieur [N], dont le logement est le n° 64, n'était présent ni le 27 mars 2019, ni le 03 avril 2019. Interrogée, sa voisine du logement n° 65 notait qu'il ne venait qu'une fois par mois et que le logement était vide le reste du temps.
Selon un rapport du 23 avril 2019, personne n'était présent dans le logement n° 64 le 10 avril 2019. La gardienne de l'immeuble résidant au logement n° 66, voisine de Monsieur [N], indiquait que ce dernier résidait à [Localité 4] et qu'il n'était jamais présent.
Un rapport du 16 décembre 2019 précisait que personne ne semblait être présent dans le logement loué à Monsieur [N].
Monsieur [N] n'a pas retiré le pli recommandé qui lui avait été envoyé le 23 octobre 2020 à l'adresse louée.
Un rapport du 04 décembre 2020 mentionnait que personne n'était présent dans le logement loué à Monsieur [N] lors d'un passage les 02 et 03 décembre 2020. Il était mentionné que l'enquête de voisinage établissait que ce dernier ne résidait pas dans l'appartement à l'année mais 'par épisode' et qu'il habiterait dans une autre résidence.
Un rapport du 17 mai 2021 notait que personne n'était présent dans le logement loué à Monsieur [N] lors d'un passage du 12 mai 2021 et que l'enquête de voisinage révélait que le locataire n'y résiderait pas et ne viendrait qu'une fois par mois.
Un rapport du 07 octobre 2021, établi lors d'une visite du 5 octobre 2021, notait n'avoir pu entrer en contact avec Monsieur [N] et relevait que le voisinage l'avait vu par moment lors du confinement en 2020 et à une reprise il y a quatre mois, sans l'avoir revu depuis.
Le bailleur établit en conséquence, sans pièces probantes adverses témoignant du contraire, que Monsieur [N] n'a pas occupé personnellement et effectivement pendant une durée de huit mois le logement qui lui a été loué dans l'année qui précède soit du 30 avril 2020 au 30 avril 2021 ou dans les années antérieures.
Monsieur [N] rapporte uniquement la preuve que sa mère, très âgée, pour être née en [Date naissance 5] 1927, vivante en février 2022, résidait à [Localité 4]. Il ne verse aucune pièce témoignant qu'il s'occupe de façon fréquente de cette dernière. En conséquence, il ne démontre pas l'existence d'un motif légitime justifiant d'une occupation d'une durée moindre.
Dès lors, il ne peut prétendre bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré par l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT pour le 30 avril 2021, en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, en ce qu'il a dit que Monsieur [N] était déchu de son droit au maintien dans les lieux loués, en ce qu'il lui a ordonné de libérer les lieux et à défaut en ce qu'il l'a expulsé, en ce qu'il a statué sur le sort des meubles et en ce qu'il a condamné Monsieur [N] à verser à l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du premier mai 2021 et jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
Monsieur [N] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits. Monsieur [N] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 300 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [N] aux dépens et qui l'a condamné à verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [P] [N] à verser à l'établissement public COTE D'AZUR HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
CONDAMNE Monsieur [P] [N] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
