COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 22 JUIN 2023
N° 2023/ 439
Rôle N° RG 22/03817 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJBMA
[K] [Z] [F] [B]
C/
[O] [E]
[L] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Stéphanie MARQ-DEMARCHI
Me Jérémie GHEZ
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de Nice en date du 02 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03642.
APPELANTE
Madame [K] [Z] [F] [B]
bénéficiant de l'aide juridictionnelle
Née le [Date naissance 1] 1986 au Portugal, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Stéphanie MARQ-DEMARCHI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [O] [E]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [L] [E]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 juin 2023
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail sous seing privé du 25 mars 2021, monsieur [O] [E] et madame [L] [E] ont donné en location à madame [K] [F] [B] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 570 € outre 80 € de provision sur charges.
Monsieur [O] [E] et madame [L] [E] ont fait délivrer un commandement de payer daté du 5 juillet 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure madame [K] [F] [B] de lui régler la somme de 1 820 €.
Par ordonnance de référé en date du 2 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Nice a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 septembre 2021,
' ordonné l'expulsion de madame [K] [F] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
' condamné madame [K] [F] [B] à payer à monsieur [O] [E] et madame [L] [E] à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 650 € par mois, égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives à compter du 6 septembre 2021 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, les sommes portant intérêts au taux légal à compter de la décision,
' condamné madame [K] [F] [B] à payer à monsieur [O] [E] et madame [L] [E] la somme de 5 230 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de janvier 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
' condamné madame [K] [F] [B] à payer à monsieur [O] [E] et madame [L] [E] la somme de 100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejeté les autres demandes des parties,
' condamné madame [K] [F] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Selon déclaration reçue au greffe le 15 mars 2022, madame [K] [F] [B] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 29 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [K] [F] [B] demande à la cour de :
constater qu'une indemnité d'occupation à hauteur du montant du loyer a été prononcée à compter du 6 septembre 2021,
constater que la provision allouée sur la base du décompte arrêté au 1er janvier 2022 intègre les loyers d'octobre, novembre, décision 2021 et janvier 2022,
dire que la somme de 20 € de frais de mise en demeure mensuelle ne se justifie pas,
réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné madame [K] [F] [B] à une provision de 5 230 €,
Statuant de nouveau :
dire que la provision allouée au titre de l'arriéré locatif ne peut être supérieur à 2 610 €,
lui accorder les délais les plus larges possibles pour régler les sommes dues en attendant que la commission de surendettement se prononce,
constater, au vu de la décision de droit au logement opposable du 1er mars 2022 reconnu par la commission DAHO, que la procédure d'expulsion est suspendue,
dire que l'équité ne commande pas de faire droit à une indemnité au titre des frais irrépétibles engagés par les époux [E],
confirmer la décision entreprise pour le surplus,
débouter les époux [E] de leurs demandes,
condamner les époux [E] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction.
Par dernières conclusions transmises le 25 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [O] [E] et madame [L] [E] sollicitent de la cour qu'elle :
déboute madame [K] [F] [B] de l'ensemble de ses demandes,
confirme l'ordonnance du 2 mars 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la dette qu'il convient d'actualiser,
condamne madame [K] [F] [B] à leur payer à titre de provision la somme de 7 180,41 €, frais de relance déduits, au titre des loyers, charges ainsi qu'indemnité d'occupation dues au 1er mai 2022,
condamne madame [K] [F] [B] à leur payer la somme de 1 500 € en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner madame [K] [F] [B] au paiement des dépens, avec distraction.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 2 mai 2023.
Par soit-transmis du 15 mai 2023, la cour a invité le conseil de l'appelante à justifier de la décision rendue en matière d'aide juridictionnelle avant le 30 mai suivant.
Par notes en délibéré déposées par le conseil de l'appelante le 30 mai 2023 et le 1er juin 2023, le conseil de l'appelante a justifié de ses échanges avec les bureaux d'aide juridictionnelle de Nice et Aix-en-Provence, et, a transmis la décision accordant à madame [K] [F] [B] le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale dans le cadre de la présente procédure. Dès lors, cette dernière se trouve de droit exonérée de l'obligation de s'acquitter du droit de taxe prévu par l'article 1635 bis P du code général des impôts.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la clause résolutoire et ses conséquences
Par application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer te des charges récupérables aux termes convenus. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 25 mars 2021, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.
Par acte délivré le 5 juillet 2021, monsieur [O] [E] et madame [L] [E] ont fait commandement à madame [K] [F] [B] de payer la somme de 1 820 € et ont manifesté leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.
En l'espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé, seul un versement de 600 € le 22 juillet 2021 étant intervenu, sans autre règlement avant celui du 1er mars 2022, à hauteur de 650 €, d'après le dernier décompte produit par les intimés, non contesté par l'appelant qui justifie de ce seul paiement.
En tout état de cause, madame [K] [F] [B] ne conteste pas ne pas avoir apuré sa dette dans les deux mois du commandement de payer délivré par ses bailleurs, mais sollicite la suspension du jeu de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement, au vu de sa situation financière et de la procédure de surendettement mise en oeuvre.
Il résulte des pièces produites que madame [K] [F] [B] a saisi la commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes le 4 février 2022, celle-ci validant la recevabilité d'une telle demande le 10 mars 2022. Le 11 mars 2022, la commission de surendettement a imposé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de madame [K] [F] [B] avec effacement de ses dettes, au nombre desquelles les intimés ne contestent pas que figure la dette locative ici en cause.
L'article 118 de la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, applicable au 1er mars 2019, même aux instances en cours, a modifié l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, notamment en ses paragraphes VI et VII relatifs à l'impact d'une procédure de surendettement sur la résiliation d'un bail et les délais de paiement qui s'imposent au juge, outre le livre VII du code de la consommation (L 714-1 et suivants du code de la consommation).
La décision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement des particuliers, en ce qu'elle interdit au débiteur de payer ses dettes autres qu'alimentaires nées antérieurement à cette décision, empêche le jeu de la clause résolutoire lorsqu'elle intervient avant l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer.
Par contre, si cette décision intervient postérieurement au délai de deux mois du commandement de payer resté infructueux, la clause résolutoire est acquise et doit produire ses effets. En effet, l'effacement d'une dette locative à l'issue d'une procédure de traitement du surendettement n'est pas de nature à faire obstacle à l'effet d'une clause résolutoire déjà acquise.
En l'espèce, la décision de recevabilité de la commission de surendettement est intervenue le 10 mars 2022, donc au-delà du délai de deux mois suivant le commandement de payer, de sorte qu'il n'y a pas d'empêchement à constater le jeu de la clause résolutoire. C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 5 septembre 2021.
Sur la dette locative, les délais de paiement, le surendettement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 de la même loi VI prévoit que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions prévues à cet article.
En son VII, le même article dispose que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Par application de l'article 24 (VIII) de la même loi, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Ces dispositions s'adressent toutefois uniquement aux locataires qui, au jour de l'audience où le juge a été saisi d'une demande de constatation de la résiliation du bail, ont repris le paiement du loyer et des charges.
En l'occurrence, force est de constater qu'en application de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes du 11 mars 2022, madame [K] [F] [B] a bénéficié d'un apurement de ses dettes antérieures, dont il n'est pas contesté qu'elles incluent la dette locative auprès des intimés, dans le cadre de la procédure de redressement personnel sans liquidation judiciaire décidée, à l'encontre de laquelle il n'est justifié d'aucun recours.
Pour autant, l'intégralité de la décision de la commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes n'est pas produite ; notamment ne l'est pas le tableau reprenant les dettes effacées et leur montant. D'après le décompte produit par les intimés, à la date de la décision du dépôt de la demande auprès de la commission de surendettement, à laquelle a été nécessairement joint l'état des dettes, soit au 4 février 2022, il appert que la dette de l'appelante s'élevait à 5 885 €.
Dès lors, la dette antérieure à cette date, à hauteur de 5 885 € doit être retenue comme sérieusement contestable comme étant probablement effacée dans le cadre de la procédure de surendettement. En tout état de cause, elle ne peut être considérée comme acquise avec l'évidence requise en référé. Ainsi, les contestations émises par madame [K] [F] [B] au titre d'un double paiement prononcé par le premier juge au titre des mois d'octobre, novembre et décembre 2021, outre janvier 2022, perdent toute pertinence. Il en est de même des frais de relance, à hauteur de 20 € au total, dont il est acquis qu'ils ne peuvent être mis à la charge de madame [K] [F] [B].
En revanche, il ressort du dernier décompte produit par les intimés, arrêté au mois de mai 2022, que madame [K] [F] [B] a procédé à un versement de 650 € au titre du mois de mars 2022, mais n'a pas réglé le loyer courant au titre des mois d'avril et mai 2022. L'appelante ne justifie d'aucun paiement ultérieur.
Ainsi, dans ces conditions, madame [K] [F] [B] ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 24 VI et suivant de la loi du 6 juillet 1989, ci-dessus reprises, ne justifiant pas avoir repris, au jour où la cour statue sur la demande de constatation de la résiliation du bail, le paiement du loyer et des charges.
En conséquence, d'une part, il appert que madame [K] [F] [B] apparaît redevable envers monsieur [O] [E] et madame [L] [E] d'un arriéré locatif non sérieusement contestable au titre des indemnités d'occupation et charges arrêtées au mois de mai 2022, échéance de mai incluse, à hauteur de 1 198,34 €, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner, par réformation de l'ordonnance entreprise. De même, madame [K] [F] [B] est redevable d'une indemnité d'occupation fixée au loyer et charges, soit 650 € par mois, à titre provisionnel à compter du mois de juin 2022.
D'autre part, aucune suspension automatique des effets de la clause résolutoire acquise au 5 septembre 2021 n'a lieu d'être, l'existence de la procédure de surendettement n'y faisant pas valablement obstacle, faute de reprise du paiement du loyer courant.
Madame [K] [F] [B] a été reconnue prioritaire pour être accueillie dans un logement de transmission par la commission DALO. Cet élément n'empêche pas pour autant que son expulsion soit ordonnée.
Pour justifier de l'octroi de délais de paiement classiques, en exécution de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil, madame [K] [F] [B] justifie être salariée en contrat à durée indéterminée, percevoir 1 013 € par mois, et avoir une fille à charge. Il appert manifestement que le montant du loyer est bien trop élevé par rapport à ses ressources. De plus, bien qu'ayant bénéficié d'une mesure favorable d'effacement de ses dettes, l'appelante ne s'est acquittée d'aucun paiement, même partiel, envers ses bailleurs, depuis mars 2022. Dans ces conditions, elle ne démontre pas en quoi l'octroi de délais de paiement lui permettrait de faire face à ses engagements financiers. C'est donc à juste titre que le premier juge n'a pas fait droit à sa demande de délais.
En définitive, l'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion immédiate de madame [K] [F] [B] en rejetant sa demande de délais de paiement. De même, c'est à juste titre que le premier juge a condamné madame [K] [F] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation à hauteur de 650 € par mois à titre provisionnel, cette condamnation ne pouvant toutefois intervenir qu'à compter de juin 2022.
Sur les dépens et demandes accessoires
En l'état de la confirmation pour le principal de la décision entreprise, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise également en ce qu'elle a condamné l'appelante au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. En revanche, il n'y a pas lieu, au vu de l'équité et de la situation économique des parties, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel, les dépens demeurant à la charge de madame [K] [F] [B] qui bénéficie de l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- condamné madame [K] [F] [B] à payer à monsieur [O] [E] et madame [L] [E] à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 650 € par mois, égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives à compter du 6 septembre 2021 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, les sommes portant intérêts au taux légal à compter de la décision,
-condamné madame [K] [F] [B] à payer à monsieur [O] [E] et madame [L] [E] la somme de 5 230 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de janvier 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
Confirme l'ordonnance en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne madame [K] [F] [B] à payer à monsieur [O] [E] et madame [L] [E] à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 650 € par mois, égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges locatives à compter du mois de juin 2022 et jusqu'à libération complète et effective des lieux,
Condamne madame [K] [F] [B] à payer à monsieur [O] [E] et madame [L] [E] la somme de 1 198,34 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de mai 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute madame [K] [F] [B] de sa demande sur ce même fondement,
Déboute monsieur [O] [E] et madame [L] [E] de leur demande sur ce même fondement,
Condamne madame [K] [F] [B] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle et conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière La Présidente
