COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 22 JUIN 2023
N°2023/211
Rôle N° RG 22/00738 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWLO
[Z] [P] [R]
[B] [R]
C/
[T] [L]
[V] [L]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me [K] [G] de la SARL AVOXCA
Me Oum keltoum GASMI AMARA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 25 Novembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-21-0007.
APPELANTS
Monsieur [Z] [P] [R], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me José DO NASCIMENTO de la SARL AVOXCA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Madame [B] [R], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me José DO NASCIMENTO de la SARL AVOXCA, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Oum keltoum GASMI AMARA de la SELARL AMG AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Madame [V] [L], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Oum keltoum GASMI AMARA de la SELARL AMG AVOCAT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Avril 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 20 avril 2011, Monsieur et Madame [L] ont donné à bail aux époux [R], pour une durée d'un an reconduite tacitement, une maison à usage d'habitation située à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 970 euros hors charges.
Suivant exploit d'huissier de justice en date du 13 janvier 2021, Monsieur et Madame [L] ont fait délivrer à leurs locataires un congé pour reprise pour habiter avec effet au 19 avril 2021.
Monsieur et Madame [R] se maintenaient dans les lieux à l'expiration du délai de préavis.
Par acte d'huissier en date du 15 juin 2021, Monsieur et Madame [L] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité de Martigues Monsieur et Madame [R] aux fins de :
* obtenir la validation du congé pour reprise signifié aux défendeurs par acte d'huissier le 13 janvier 2021,
* voir constater que les époux [R] n'ont pas restitué les clefs du logement loué
* dire que les époux [R] sont occupants sans droit ni titre depuis le 19 avril 2021 du logement situé à [Localité 5],
* voir ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
* condamner solidairement les époux [R] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant légal au dernier loyer, soit la somme de 970 euros, jusqu'à leur départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de leur chef,
* condamner solidairement les époux [R] au paiement de la somme de 3.000 euros en vertu de l'article 1240 du Code civil,
* condamner solidairement les époux [R] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles
* condamner solidairement les époux [R] aux entiers dépens,
* voir ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir
L'affaire était appelée à l'audience du 23 septembre 2021.
Monsieur et Madame [L] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et sollicitaient également la condamnation des époux [R] au paiement de la taxe des ordures ménagères à hauteur de 282 euros pour l'année 2020 et de 257 euros au prorata de leur maintien dans les lieux pour l'année 2021 ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 150 euros à titre de remboursement du fioul outre celle de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur et Madame [R] n'étaient ni présents, ni représentés.
Par jugement réputé contradictoire en date du 25 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Rejetant tout autre demande,
* validé le congé pour reprise signifié le 13 janvier 2021 aux époux [R] par Maître [U], huissier de justice, congé justifié par la volonté des propriétaires-bailleurs de loger leur fils dans cette maison située à [Localité 5]
* constaté que Monsieur et Madame [R] se trouvent déchus de plein droit de tout titre d'occupation sur la maison louée, depuis le 19 avril 2021 date d'effet de ce congé pour reprise,
* ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame [R] ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
* condamné solidairement Monsieur et Madame [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer qui aurait été exigible à défaut d'expiration du bail, soit la somme de 970 euros, jusqu'au départ effectif des lieux et à la remise des clefs
*condamné Monsieur et Madame [R] au paiement de la taxe d'ordures ménagères de 257 euros pour l'année 2021,
* dit n'y avoir lieu au paiement de cette taxe pour l'année 2020,
* dit n'y avoir lieu au paiement de 150 euros à titre de remboursement du fioul,
* dit n'y avoir lieu au paiement de dommages et intérêts,
* condamné solidairement Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens de l'instance
* condamné Monsieur et Madame [R] solidairement au paiement à Monsieur et Madame [L] de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 18 janvier 2022, Monsieur et Madame [R] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- valide le congé pour reprise signifié le 13 janvier 2021 aux époux [R] par Maître [U], huissier de justice, congé justifié par la volonté des propriétaires-bailleurs de loger leur fils dans cette maison située à [Localité 5],
- constate que Monsieur et Madame [R] se trouvent déchus de plein droit de tout titre d'occupation sur la maison louée, depuis le 19 avril 2021 date d'effet de ce congé pour reprise
- ordonne l'expulsion de Monsieur et Madame [R] ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamne solidairement Monsieur et Madame [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer qui aurait été exigible à défaut d'expiration du bail, soit la somme de 970 euros, jusqu'au départ effectif des lieux et à la remise des clefs
- condamne Monsieur et Madame [R] au paiement de la taxe d'ordures ménagères de 257 euros pour l'année 2021
- condamne solidairement Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens de l'instance
- condamne Monsieur et Madame [R] solidairement au paiement à Monsieur et Madame [L] de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 31 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [R] demandent à la cour de :
* infirmer-réformer le jugement rendu le 25 novembre 2021 par le tribunal de proximité de Martigues dans toutes ses dispositions
Statuant à nouveau
* requalifier le bail litigieux en bail de droit commun triennal
* juger que les bailleurs n'ont pas respecté leurs obligations de bailleurs (le bail devant être meublé, ce qu'il n'a jamais été)
* juger que les appelants ont quitté les lieux courant de l'été 2021 de sorte qu'ils ne doivent aucune indemnité d'occupation
* condamner les intimés au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner les intimés aux entiers dépens des procédures engagées.
A l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [R] soutiennent que le bail doit être requalifié en bail triennal de droit commun que ne peuvent résilier comme bon leur semble les bailleurs, précisant avoir quitté les lieux courant l'été 2021, soit bien avant le jugement du 25 novembre 2021 de sorte qu'ils ne doivent pas verser d'indemnité d'occupation.
Par ordonnance en date 7 février 2023, le président de la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :
* prononcé l'irrecevabilité des conclusions des parties.
* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamné chacune des parties à ses propres dépens.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [L] demandent à la cour de :
* dire et juger que le congé délivré par les époux [L] est valide
En conséquence,
* rejeter l'ensemble des demandes de Monsieur et Madame [R] comme étant infondées et abusives.
* confirmer le Jugement rendu du 25 novembre 2021, sauf en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande de dommage et intérêt.
* condamner Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral.
* condamner Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [L] font valoir que le congé pour motif de reprise formé par eux-mêmes est conforme aux dispositions prévues par l'article 25 -8 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les exigences posées par cet article ayant été respectées.
Ils précisent que la reprise du bien a été effectuée pour leur fils [W] lequel a pu s'installer comme prévu dans le logement à la suite du départ des consorts [R], logement qu'il occupe encore aujourd'hui.
Ils ajoutent que les appelants excipent l'absence de meubles dans le logement pour soutenir le non-respect du contrat par les bailleurs ce qui est faux comme en atteste l'inventaire d'entrée dans les lieux signé par l'ensemble des parties.
Ils indiquent que dans la mesure où Monsieur et Madame [R] ont fait le choix de se maintenir dans les lieux alors qu'ils devaient les libérer à compter du 19 avril 2021, ces derniers leur sont redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation ainsi que de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2021.
Enfin ils soutiennent que le comportement de leurs anciens locataires les a beaucoup affecté , cette situation ayant eu des répercussions sur leur état de santé et privant au demeurant leur fils de ce logement pendant plus d'une année.
******
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 mars 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 12 avril 2023 et mise en délibéré au 22 juin 2023.
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1°) Sur la qualification du contrat de bail
Attendu que les époux [R] soutiennent que le bail doit être requalifié en bail triennal de droit commun que ne peuvent résilier comme bon leur semble les bailleurs, précisant que ce bail devait être meublé ce qu'il n'a jamais été.
Qu'il convient dès lors d'examiner la nature du contrat de bail liant les parties, la requalification du bail meublé en une location vide permettant au locataire de bénéficier de l'application de la loi du 6 juillet 1989.
Qu'ainsi le locataire bénéficierait d'un contrat de bail de trois ans et le congé devrait être délivré au moins 6 mois avant le terme.
Attendu que l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu' «un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. »
Qu'il est de jurisprudence constante que la cour de cassation retienne que la location ne contenant que des éléments d'équipement accessoires tel que des chaises, tables et matelas, ne constitue pas une location meublée car étaient absents les éléments d'équipement essentiels permettant la jouissance du locataire.
Que l'article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 a fixé la liste des éléments que doit comporter au minimum une location meublée
Qu'il en résulte que « le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1°Literie comprenant couette ou couverture
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
3° Plaques de cuisson
4° Four ou four à micro-ondes
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas
7° Ustensiles de cuisine
8° Table et sièges
9° Etagères de rangement
10° Luminaires
11°Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »
Qu'il doit également être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires conformément aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation.
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que les parties ont signés un bail intitulé « location meublée- habitation personnelle et principale du locataire » ainsi que l'inventaire du mobilier le 20 avril 2011.
Qu'il y est mentionné que la cuisine est équipée en cuisinière, four, réfrigérateur, congélateur, lave-linge , vaisselles, couverts et ustensiles de cuisine en nombre suffisants.
Que le salon/ salle à manger dispose d'un canapé, de 6 chaises, d'une bibliothèque, d'un tapis, d'une table de salle à manger, d'un meuble télé et d'un bahut
Que la chambre contient un lit, une table de nuit, une lampe, une armoire, deux oreillers et une couverture.
Qu'il y est également porté, au titre du matériel de nettoyage, une pelle, deux poubelles et un aspirateur.
Qu'il résulte de ces éléments que le bail liant les parties est un bail meublé.
Qu'il convient par conséquent de débouter les époux [R] de cette demande et de confirmer le jugement sur ce point.
2°) Sur la validité du congé pour reprise pour habiter
Attendu que l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ' locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
II. ' Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
III. ' Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. »
Attendu que les intimés ont fait délivrer à leurs locataires un congé reprise pour habiter suivant exploit d'huissier en date du 13 janvier 2021 pour le 19 avril 2021.
Qu'il était mentionné que cette reprise se faisait au profit de leur fils [W].
Que ces derniers versent notamment aux débats une attestation EDF en date du 23 mars 2023 précisant que [W] [L] est bien le titulaire du contrat EDF du logement précédemment occupé par les époux [R] et une attestation d'abonnement d'[Localité 4] [Localité 6] Provence du 23 mars 2023 mentionnant que [W] [L] est titulaire du contrat d'abonnement depuis le 14 mars 2022 à l'adresse dudit logement
Que par ailleurs le délai de préavis de trois mois prévu en matière de contrat de bail meublé a également été respecté.
Qu'il s'en suit que toutes les exigences de l'article sus visé ont été observées.
Qu'il convient par conséquent de débouter les époux [R] de leur demande et de confirmer le jugement querellé sur ce point.
3°) Sur l'indemnité d'occupation
Attendu qu'il résulte du congé régulièrement délivré à Monsieur et Madame [R] que ces derniers devaient libérer les lieux à compter du 19 avril 2021.
Qu'il est acquis au débat que ces derniers se sont maintenus dans le logement, devenant ainsi occupants sans droit ni titre.
Qu'il convient dès lors de fixer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours, soit la somme de 970 € et de les condamner au paiement de celle-ci jusqu'à leur départ effectif du bien.
Attendu que Monsieur et Madame [R] maintiennent avoir quitté les lieux courant l'été 2021.
Que la cour relève que ces derniers n'importent aucun élément à l'appui de leurs dires particulièrement évasifs.
Que par contre les intimés produisent un procès-verbal de reprise des lieux établi par Maître [U] , huissier justice dressé le 2 février 2022, cette date faisant foi jusqu'à preuve du contraire du départ effectif des époux [R] du bien donné à bail
Qu'il convient par conséquent de les débouter de leur demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
Attendu que les époux [R] ayant occupé les lieux l'année 2021, il y a lieu de les condamner au paiement de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2021, soit un montant de 257 € et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
4°) Sur la demande de dommages et intérêts
Attendu que Monsieur et Madame [L] demandent à la cour de condamner les appelants à leur payer la somme de 3.000 € en réparation du préjudice subi, faisant valoir que leur fils n'a pu jouir de l'appartement que plus d'un an après la délivrance du congé, ce climat tendu entretenu par leurs anciens locataires ayant eu des effets négatifs sur leur santé.
Qu'ils produisent à l'appui de leurs dires un certificat médical du 6 avril 2018 attestant que Madame [L] présenterait des réactions anxieuses à la suite d'une agression par sa locataire le 23 mars 2018.
Attendu que Monsieur et Madame [L] seront déboutés de cette demande, le certificat médical produit datant du 6 avril 2018 soit près de deux ans avant la délivrance du congé.
Qu'au surplus ils ne peuvent se prévaloir du préjudice éventuel de leur fils
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point
5° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [R] aux dépens en première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d' appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du 25 novembre 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues en toutes ses dispositions.
STATUANT A NOUVEAU,
DÉBOUTE Monsieur et Madame [R] de l'ensemble de leurs demandes,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur et Madame [R] aux dépens en première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
