COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 15 JUIN 2023
N° 2023/ 201
Rôle N° RG 22/11508 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4N6
[M] [F]
C/
[T] [O]
[J] [B] épouse [O] épouse [O]
[E] [S]
Syndic. de copro. [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN
Me Paul GUEDJ
Me Loïc BENSAID
Me Jean-marc COHEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 06 Juillet 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/04058.
APPELANT
Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMES
Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me David ALLOUCHE, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [J] [B] épouse [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me David ALLOUCHE, avocat au barreau de NICE, plaidant
Madame [E] [S], demeurant [Adresse 1]/France
Ordonnance d'irrecevabilité des conclusions 22 -M170
représentée par Me Loïc BENSAID, avocat au ba rreau de NICE
Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le CABINET LAMORTE, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jean-marc COHEN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Jane AMOURIC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Avril 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [M] [F] a donné à bail d'habitation à Madame [E] [S] un bien situé au premier étage d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1]. Cette dernière héberge son petit-fils, Monsieur [D] [S], les trois enfants de ce dernier et sa compagne.
Monsieur et Madame [O], copropriétaires de cet immeuble et occupants d'un logement situé au rez-de-chaussée, se sont plaints de troubles anormaux du voisinage provenant des occupants du logement appartenant à Monsieur [F].
Par acte d'huissier du 16 septembre 2020, Monsieur et Madame [O] ont fait assigner Monsieur [F], Madame [S] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble COTTAGE BUENOS AIRES aux fins d'ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [S] et aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice économique, de leur préjudice moral et d'un trouble de jouissance.
Par jugement avant dire-droit du 22 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure sur l'existence d'une créance patrimoniale, certaine, liquide et exigible et sur la nécessité pour le syndicat des copropriétaires d'obtenir une autorisation spécifique d'agir en justice.
Par jugement contradictoire du 06 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :
- déclaré recevable l'action oblique de Mme [J] [B] épouse [O] et de M. [T]
[O] ;
- déclaré recevable l'action oblique du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ;
- prononcé la résiliation du bail en date du 1er avril 1980 conclu entre M. [M] [F] et Mme
[E] [S], à effet à la date de signification du présent jugement ;
- ordonné l'expulsion de Mme [E] [S] et celle de tout occupant de son chef, au
besoin avec le concours de la force publique ;
- dit qu'à défaut de départ volontaire du locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être
procédé à la procédure d'expulsion à son encontre du logement litigieux sis [Adresse 1]
[C], [Adresse 1], avec le concours de la force
publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 41 1- 1, L. 412-1 a L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
- déboute Mme [J] [B] épouse [O] et M. [T] [O] de leur demande de dommages et intérêts formulée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] ;
- condamné in solidum M. [M] [F] et Mme [E] [S] à verser à Mme [J]
[B] épouse [O] et M [T] [O] la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- débouté Mme [J] [B] épouse [O] et M. [T] [O] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice économique ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de sa
demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] de ses
demandes de dommages et intérêts formulées à l'encontre de Mme [E] [S] ;
- condamné M. [M] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1 200 euros correspondant aux frais de rénovation de la cage d'escalier de l'immeuble ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble COTTAGE LE BUENOS AIRES du surplus de ses demandes ;
- condamné M. [M] [F] et Mme [E] [S] à verser à Mme [J] [B]
épouse [O] et M. [T] [O] d'une part et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble
COTTAGE LE BUENOS AIRES d'autre part, chacun la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [M] [F] et Mme [E] [S] aux dépens ;
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge a estimé que le syndicat des copropriétaires avait été régulièrement autorisé à agir en justice et que ses demandes reconventionnelles étaient recevables ; Il a relevé qu'elles étaient en lien direct avec celles des consorts [O] tendant à la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [S].
Il a jugé recevable l'action oblique formée par les consorts [O] et le syndicat des copropriétaires.
Il a estimé bien fondée la demande en résiliation du bail en évoquant les troubles anormaux de voisinage caractérisés par les manquements graves et répétés, depuis l'année 2019, de la famille [S] à l'obligation d'usage paisible des lieux et aux stipulations du règlement de copropriété. Il a relevé la persistance d'un dégât des eaux dont la cause provenait du logement loué par Madame [S] et qui a occasionné des désordres dans les parties communes et dans un appartement.
Il a indemnisé les consorts [O] de leur préjudice moral, lié aux troubles anxieux de Madame [O] et à leur désarroi. Il a rejeté leur demande au titre du préjudice économique en relevant qu'ils ne démontraient pas leur volonté de vendre effectivement le bien.
Il a rejeté les demandes d'indemnisation formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de Madame [S] et de Monsieur [F], sauf en ce qui concerne le montant de rénovation de la cage d'escalier à hauteur de 1200 euros, mis à la seule charge de Monsieur [F] puisqu'il n'était pas démontré que cette demande avait été portée à la connaissance de Madame [S]. Il a jugé que n'était pas démontrée l'existence d'un préjudice de jouissance subi collectivement par les copropriétaires mais uniquement un préjudice matériel résultant d'un dégât des eaux provenant de l'appartement loué à Madame [S] ayant affecté le hall d'entrée.
Monsieur [F] a fait appel de la décision en ce qu'elle a déclaré recevable l'action oblique des consorts [O], en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion de Madame [S] et de tous occupants de son chef, en ce qu'il a été condamné in solidum avec Madame [S] à verser aux consorts [O] la somme de 5000 euros, en ce qu'il a été condamné à verser la somme de 1200 euros au syndicat des copropriétaires, en ce qu'il a été condamné avec Madame [S] à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens et en qu'il a été débouté de ses demandes.
Monsieur et Madame [O] ont constitué avocat et formé un appel incident.
Madame [S] a constitué avocat. Ses conclusions ont été déclarées irrecevables.
Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et formé un appel incident.
Par conclusions notifiées le premier décembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [F] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions
*statuant à nouveau :
* titre principal
- de déclarer irrecevables les demandes des consorts [O] dirigées à son encontre
- de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires BUENOS AIRES faute pour lui d'être dûment autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967
- de déclarer irrecevables toutes les demandes du syndicat des copropriétaires BUENOS AIRES formées à son encontre, après le jugement de réouverture des débats
* à titre subsidiaire
- de débouter les consorts [O] des demandes faites à son encontre
- de débouter le syndicat des copropriétaires COTTAGE BUENOS AIRES de ses demandes reconventionnelles formées à son encontre
En tout état de cause,
- de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires BUENOS AIRES et les consorts [O] au paiement, chacun, à lui verser la somme de 4000 euros pour procédure particulièrement abusive, injustifiée et vexatoire
- de condamner les consorts [O] et le syndicat des copropriétaires COTTAGE BUENOS AIRES in solidum et chacun, au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Il estime irrecevables les demandes formées par les consorts [O] à son encontre, dans le cadre d'une action oblique, faute pour eux de démontrer le caractère patrimonial et liquide de leur créance; en tout état de cause, il indique que ces derniers ne démontrent pas sa carence, alors qu'il a pris attache à plusieurs reprises avec sa locataire âgée de 83 ans. Il soutient que le manquement à l'obligation de jouissance paisible ne constitue pas pour les consorts [O] un droit personnel, réel ou intellectuel ayant une valeur pécuniaire, ce qui exclut toute action oblique.
Il précise que sa locataire ne viole pas son obligation de jouissance paisible et que le petit-fils de cette dernière, seul auteur des troubles, est tiers par rapport à lui. Il ajoute que sa locataire bénéficie d'une protection puisqu'elle est âgée de plus de 65 ans.
Il juge irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre au motif que celui-ci ne démontre pas avoir été dûment autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires à exercer une action oblique. Il estime également irrecevables les demandes reconventionnelles de ce syndicat faites à son encontre, postérieures à la réouverture des débats, sans lien avec la demande initiale et sans lien avec les motifs de réouverture des débats, au visa de l'article 445 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, il conclut au rejet des demandes des consorts [O] au motif qu'il a multiplié les diligences en se rapprochant de sa locataire, que les agissements qui sont reprochés à cette dernière sont les faits du petit-fils de sa locataire, qui est un tiers à la relation contractuelle. Il ajoute que la demande de dommages et intérêts répare plusieurs préjudices, sans chiffrage distinct. Il soutient que les préjudices ne sont pas démontrés, tout comme ne sont justifiés ni une faute de sa part ni un lien de causalité. Il déclare que les consorts [O] ne démontrent pas avoir eu l'intention de vendre leur bien si bien qu'ils ne peuvent solliciter un préjudice économique.
Il conclut au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires à son encontre qu'il estime injustifiées. Il précise n'être pas responsable des agissements du petit-fils de sa locataire qui est un tiers. Il ajoute qu'il n'est pas même rapporté la preuve que celui-ci serait responsable de tous les désordres évoqués par le syndicat des copropriétaires. S'agissant du dégât des eaux provenant du logement de Madame [S] et de ses conséquences, il relève que cette dernière est assurée et qu'une action pourrait être engagée à l'encontre de son assureur. Il ajoute qu'aucun élément probant n'est par ailleurs apporté sur l'origine des fuites.
Par conclusions notifiées le 28 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame [O] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il les a déboutés de leur préjudice économique
- de condamner in solidum Madame [S] et Monsieur [F] à leur verser la somme de 30.000 euros en réparation de leur préjudice économique
- de débouter Monsieur [F] et Madame [S] de leurs demandes
- de condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [S] à leur verser 5000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif
- de condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [S] au versement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel, distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL.
Ils exposent subir depuis 2018 un trouble anormal du voisinage émanant du petit-fils de Madame [S] et des trois enfants de ce dernier. Ils font état de nuisances sonores, d'insultes, de dégradations des parties communes et de jets de détritus. Ils ajoutent avoir subi un dégât des eaux provenant de l'appartement loué à Madame [S]. Ils relèvent que le syndicat des copropriétaires a également été victime d'un important dégât des eaux émanant de ce même logement, qui n'a été réglé que tardivement, en raison de la résistance opposée par l'occupant du local. Ils indiquent vivre, ainsi que les occupants de l'immeuble, dans la terreur de Monsieur [S], qui, violent et menaçant, organise des trafics.
Ils estiment que Madame [S] est responsable des agissements des occupants de son chef et notent qu'elle viole son obligation d'une jouissance paisible du logement.
Ils soutiennent que Monsieur [F], bailleur de Madame [S], a l'obligation d'intervenir pour faire cesser ces troubles. Ils lui reprochent son inaction pour n'avoir pas agi en justice contre sa locataire.
Ils déclarent pouvoir, tout comme le syndicat des copropriétaires, exercer une action oblique en cas de défaillance de Monsieur [F], en application de l'article 1341-1 du code civil, action qui n'est pas limitée aux créances de sommes d'argent.
Ils soulèvent subir, outre un préjudice moral, un préjudice économique lié aux troubles anormaux du voisinage. Ils font état d'une perte de valeur de leur bien.
Ils reprochent à Monsieur [F] et Madame [S], qui n'a pas exécuté le jugement, un appel abusif.
Par conclusions notifiées le 27 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble COTTAGE LE BUENOS AIRES demande à la cour :
- de juger recevables son action et celle des consorts [O]
- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, en ce qu'il a été débouté de ses demandes formulées à l'encontre de Madame [S], en ce que Monsieur [F] a été condamné à lui verser 1200 euros au titre de la réparation du la cage d'escalier et en ce qu'il a débouté du surplus de ses demandes
* statuant à nouveau :
- de condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [S] à lui verser 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subis par les copropriétaires
- de condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [S] au paiement de la somme de 1.947,94 € à titre de dommages et intérêts relatifs à la réparation de la serrure du portail
- de condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [S] au paiement de la
somme de 1.485 € à titre de dommages et intérêts relatifs à la réparation de la salle de bains, partie privative du logement
- de condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [S] au paiement de la
somme de 88 € au titre de la recherche de fuite démontrant l'origine des désordres dans les parties privatives du logement
- de condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [S] au paiement de la
somme de 2.007,60 € à titre de dommages et intérêts relatifs à la rénovation de la cage
d'escalier.
*en tout état de cause
- de débouter toutes demandes, fins et conclusions en sens contraire
- de condamner in solidum Monsieur [F] et Mme [S] solidairement au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Il expose que Monsieur [D] [S], occupant le logement loué à Madame [E] [S] appartenant à Monsieur [F], commet des troubles anormaux du voisinage (bruits; insultes, menaces), provoque des dégradations dans les parties communes (serrures du portail ; dégât des eaux) et fait régner la terreur dans l'immeuble. Il note que ces agissements contreviennent au règlement de copropriété.
Il estime recevable l'action oblique formée par les consorts [O].
Il indique pouvoir lui-même ester en justice, en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, puisqu'il était défendeur aux actions intentées contre lui. Il ajoute qu'il n'avait pas besoin de se faire autoriser pour former une demande reconventionnelle qui est la suite et la conséquence de la demande principale. En tout état de cause, il fait état d'une autorisation de l'assemblée générale du 03 janvier 2022.
Il conteste l'irrecevabilité des demandes qu'il a formées après la réouverture des débats. Il expose avoir demandé, avant cette réouverture, la résiliation du bail, la condamnation solidaire de Monsieur [F] et Madame [S] à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance des copropriétaires, celle de 1947, 94 euros correspondant au frais de réparation de la serrure du portail, celle de 88 euros pour la recherche de fuite à l'origine des désordres dans les parties privatives du logement et leur condamnation solidaire sous astreinte de 200 euros par jour de laisser le syndicat et toutes entreprises mandatées par ce dernier accéder au logement. Il note avoir pu pénétrer dans le logement et relève avoir été contraint d'assumer la charge de dépenses de nature privative, ce qui lui permet d'en solliciter le remboursement. Il indique avoir fait des demandes reconventionnelles qui ne sont que les conséquences indemnitaires des fautes du bailleur et de sa locataire.
Il sollicite la confirmation du jugement déféré qui a prononcé la résiliation du bail, au motif de la violation par la locataire de son obligation de jouissance paisible des locaux, alors qu'elle est responsable des occupants de son chef. Il rappelle que le règlement de copropriété impose aux locataires le respect des prescriptions du règlement et donc le respect de la tranquillité de l'immeuble.
Il fait état de la négligence et de la carence de Monsieur [F] qui ne justifie de l'envoi d'aucune sommation, mise en demeure ou lettre à sa locataire.
Il reproche au premier juge d'avoir rejeté ses demandes à l'encontre de Madame [S] au motif qu'elles n'auraient pas été contradictoires à l'égard de cette dernière qui n'avait pas comparu à l'audience du 25 mai. Il note que Madame [S] était représentée par Maître [Y] à laquelle il avait notifié ses demandes nouvelles le 04 avril 2022. Il précise que le conseil de Madame [S] n'a indiqué se décharger du dossier que le 19 mai 2022.
Il sollicite le remboursement de la porte d'entrée en expliquant avoir fait procéder fin 2019 à son renforcement en raison du passage important des amis de Monsieur [S] et reproche à ce dernier d'avoir détruit le mécanisme qui avait été mis en place. Il estime engagée la responsabilité de la locataire et celle de Monsieur [F] au visa du règlement de copropriété, alors qu'il doit répondre de sa locataire.
Il estime recevables ses demandes reconventionnelles au titre de la salle de bains et de la remise en état des parties communes. Il expose que le dégât des eaux affectant les parties communes trouve son origine dans le logement loué à Madame [S], du fait d'un carrelage mal posé et de l'absence de joint au pourtour de la baignoire. Il déclare être intervenu pour réparer la baignoire et être bien fondé à en demander le remboursement. Il sollicite également le remboursement de la réparation de la cage d'escalier en lien avec ce dégât des eaux.
Il demande enfin la condamnation solidaire de Madame [S] et de Monsieur [F] au titre du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires en lien avec les troubles anormaux du voisinage.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 avril 2023.
MOTIVATION
Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires et de l'action de Monsieur et Madame [O]
L'article 1341-1 du code civil énonce que lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.
Un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires.
Le copropriétaire-bailleur, cocontractant au contrat constitutif de la copropriété, répond du fait de son locataire à l'égard tant du syndicat des copropriétaires que des autres copropriétaires.
Il doit donc veiller au respect par le preneur des prescriptions du règlement de copropriété. En cas d'agissements dommageables du preneur ou de troubles causés à la copropriété, le copropriétaire bailleur peut être directement poursuivi par la victime, que celle-ci soit un autre copropriétaire ou le syndicat lui-même.
Le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres. Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.
Aux termes de l'article 1735 du code civil, le locataire est tenu des dégradations et pertes qui arrivent des occupants de son chef. Madame [S] est donc responsable, à l'égard de son bailleur, des troubles du voisinage et dégradations commis par son petit-fils, occupant de son chef.
En application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, 'lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférent au lot loué dans chacune des catégories de charges (...)'.
Le règlement de copropriété mentionne :
- que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble, ni de porter atteinte à sa destination
- que les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonne vie et moeurs et qu'ils respectent les prescriptions du présent règlement, ainsi que la destination de l'immeuble (...). Les baux et engagements de location devront imposer aux locataires l'obligation de se conformer aux prescriptions du (...) règlement. En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l'exécution de cette obligation.
- que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leurs famille, de leurs invités ou des personnes à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal(...) qui serait de nature à (...) gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur, les vibrations ou autrement. Tous bruits ou tapages nocturnes, que quelque nature qu'ils soient, alors même qu'ils auraient lieu à l'intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits.
- que les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l'exécution des réparations ou des travaux d'entretien qui seraient nécessaires aux parties communes quelle qu'en soit la durée et, si besoin est, livrer accès au syndic, aux architectes, entrepreneurs, techniciens ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces travaux.
- que tout copropriétaire restera responsable à l'égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence ou celle des personnes dont il doit répondre ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable.
Il ressort des pièces produites au débat (attestations de certains copropriétaires et occupants de l'immeuble-Monsieur et Madame [O] ; Madame [Z], Madame [H] ; amis de passage des consorts [O]) que le petit-fils de Madame [S] crée d'importantes nuisances dans l'immeuble : nuisances sonores (disputes; hurlements; portes qui claquent; jets d'ordures). Ce dernier se montre également violent verbalement à l'égard de Monsieur et Madame [O].
Enfin, une fuite provenant de l'appartement loué par Monsieur [F] non réparée en temps et en heure a entraîné des désordres chez Monsieur et Madame [O] et au sein des parties communes.
Ces faits constituent des manquements aux stipulations du règlement de copropriété.
Monsieur [F] ne conteste pas avoir été avisé des difficultés rencontrées par les consorts [O] et le syndicat des copropriétaires à raison du comportement du petit-fils de Madame [S] et du dégât des eaux. Le syndicat des copropriétaires (pièce 10 des consorts [O]) a, dès le mois d'octobre 2019, dans un courriel en copie à Monsieur [F], sollicité un plombier pour faire une recherche de fuite dans l'appartement loué à Madame [S] et fait état de la violence de Monsieur [D] [S].
Monsieur [F] a également été destinataire, le 25 novembre 2019, d'une lettre recommandée envoyée par Monsieur et Madame [O] aux termes de laquelle ces derniers lui reprochaient de ne pas tenir compte de leurs textos et de leurs mails alors que ses locataires étaient 'hors de contrôle'(musique toute la journée; hurlements, claquements de portes, insultes; dégradations du jardin et des parties communes; menaces à l'encontre de Madame [O]). Ils évoquaient également un dégâts des eaux provenant de l'appartement loué et demandaient à Monsieur [F] d'agir.
Monsieur [F], dans un courriel du 13 mars 2020, envoyé notamment au syndic et à Madame [O], a indiqué ne pouvoir être tenu pour responsable de' tous les malheurs de la copropriété', indiquait qu'il fallait laisser le syndic faire son travail et n'être que le bailleur de Madame [S].
Monsieur [F] produit au débat la photocopie d'un courrier du 11 février 2020 qu'il aurait remis à Madame [S]. Cette unique pièce, censée être adressée à Madame [S], qui note que Monsieur [F] souhaite lui parler de problème de voisinage dont il a eu vent, sans autre précision, et dont la cour ignore si elle a été remise à la locataire, ne démontre pas l'existence de démarches réelles et suffisantes du bailleur à l'égard de cette dernière. De la même manière, la photographie d'une lettre du 06 septembre 2020, aux termes de laquelle Madame [S] indique que son propriétaire l'a toujours tenue au courant des plaintes de Monsieur [O], n'est pas suffisante pour démontrer l'existence de réelles démarches du bailleur pour faire cesser les atteintes au règlement de copropriété commises par l'occupant de sa locataire.
Les consorts [O] et le syndicat des copropriétaires démontrent l'existence de troubles anormaux du voisinage et de nuisances provoqués par l'occupant du chef de Madame [S], locataire de Monsieur [F], dont ce dernier doit répondre, nuisances s'analysant en des manquements aux stipulations du règlement de copropriété. Il en est de même pour une fuite d'eau provenant du logement loué et qui n'a pas été réparée en temps et en heure. Monsieur [F] est resté négligent face aux nombreuses difficultés provenant de l'occupant du chef de sa locataire.
L'argument de Monsieur [F], tendant à voir dire que sa locataire est protégée du fait de son âge, en application de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 est inopérant puisque la protection du locataire âgée concerne les congés et non les demandes de résiliation judiciaire d'un bail au titre de la violation des obligations issues du bail.
En conséquence, l'action oblique du syndicat des copropriétaires et des consorts [O] est recevable. S'agissant du syndicat des copropriétaires, celui-ci a été autorisé à ester en justice le 03 janvier 2022 par une habilitation précise puisqu'il était autorisé ' à engager toute action au fond, y compris devant les juridictions d'appel, à l'encontre de Monsieur [F] et/ou toute autre personne physique ou morale s'y substituant et de Madame [S] et /ou toute autre personne physique ou morale s'y substituant ou ayant trait à ce dossier relatif aux troubles du voisinage et aux dégradations subies afin de mettre un terme aux nuisances par tous moyens en ceux compris une procédure d'expulsion et d'obtenir réparation de l'ensemble des préjudices subis par le syndicat et l'ensemble des copropriétaires'.
Le jugement déféré qui a estimé recevables les action obliques en résiliation de bail formées par les consorts [O] et le syndicat des copropriétaires sera confirmé.
Sur le bien fondé de la demande de résiliation judiciaire du bail
Il est établi par les pièces du dossier que le petit-fils de Madame [S] a, de façon répétée, perpétré des nuisances sonores, des dégradations des parties communes et proféré des menaces sur des copropriétaires ; Madame [E] [S], locataire de Monsieur [F], est responsable des agissements de son petit-fils, occupant de son chef, qui contreviennent aux obligations du règlement de copropriété et du bail. Ainsi, c'est par des motifs pertinents en fait et en droit que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail et statué sur les conséquences de cette résiliation. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail et ordonné l'expulsion de Madame [E] [S] et de tous occupants de son chef.
Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur et Madame [O]
Ces derniers justifient avoir subi de façon répétée les nuisances sonores provenant des occupants du logement loué à Madame [S], notamment de son petit-fils et des enfants de ce dernier. Ils démontrent que ces agissements ont perduré, en dépit de leurs doléances et de leur demande faite auprès de Monsieur [F].
Il a été indiqué précédemment que ce dernier était responsable des agissements de sa locataire et des occupants du chef de cette dernière.
C'est donc par des motifs pertinents en fait et en droit que le premier juge a condamné in solidum Monsieur [F] et Madame [S] à verser aux consorts [O] la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral, étant précisé qu'un certificat médical du 02 juin 2020 notait que cette dernière disait souffrir d'insomnies, de troubles digestif et d'anxiété l'ayant conduite à des consultations spécialisées.
Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il convient de relever que les consorts [O] ont, dans le dispositif de leurs conclusions d'appel, sollicité la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [S] et Monsieur [F] in solidum à leur verser la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral.
C'est également par des motifs pertinents en fait et en droit que la cour adopte que le premier juge a rejeté leur demande au titre d'un préjudice économique allégué, en l'absence de démonstration par ces derniers d'une volonté de vendre leur bien. Le jugement déféré qui a rejeté cette demande sera confirmé.
Sur la demande de dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires
* à l'égard de Madame [S]
Aux termes de l'article L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
Selon l'article 761 1° du code de procédure civile, les parties sont dispensées de constituer avocat
dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.
La procédure intentée devant le juge des contentieux de la protection de Nice est une procédure orale, en application de l'article 817 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires démontre que Madame [S] était représentée par Maître [Y] [I] jusqu'au 19 mai 2022, date à laquelle cette dernière indiquait ne plus représenter sa cliente. Si le syndicat des copropriétaires justifie avoir envoyé à Maître [Y] des 'écritures d'actualisation' le 04 mai 2022 par courriel, il ne démontre pas qu'il s'agirait des dernières conclusions déposées lors de l'audience du 25 mai 2022. C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre de Madame [S].
Les demandes formées par le syndicat à l'encontre de Madame [S], qui a constitué avocat devant la cour d'appel, sont néanmoins contradictoires.
*à l'égard de Monsieur [F]
L'article 70 du code de procédure civile énonce que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout.
La demande principale en première instance, formée par les consorts [O], avait pour objet la résiliation judiciaire du bail en raison de nuisances sonores provoquées par l'occupant du chef de la locataire de Monsieur [F], de dégradations des parties communes et d'un dégât des eaux provenant de ce logement. Les consorts [O] sollicitaient la réparation de leurs préjudices en lien avec ces diverses nuisances. Les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires tendaient à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et à voir condamner Monsieur [F] et Madame [S] au paiement de dommages et intérêts pour troubles de jouissance subis par les copropriétaires, au paiement des réparations de la serrure du portail, au paiement de la recherche de fuite à l'origine des désordres dans les parties privatives et à laisser le syndicat et/ou toute entreprise mandatée sous astreinte à accéder au logement afin de permettre de réaliser les travaux de réparation de la salle de bains du logement de Monsieur [F].
Ces demandes reconventionnelles, qui s'appuyaient sur des faits dénoncés par les demandeurs principaux et sur la violation du règlement de copropriété, avec des conséquences pouvant affecter l'ensemble de la copropriété, se rattachaient aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Il en est de même des demandes qui ont été faites par le syndicat des copropriétaires postérieurement au jugement de réouverture des débats. Les demandes de ce dernier ont évolué puisqu'il a pu entrer dans le logement et faire procéder aux travaux nécessaires. Il convient en outre de rappeler que la procédure devant le premier juge était orale et qu'il n'y avait pas d'ordonnance de clôture des débats si bien que les demandes formées après le jugement de réouverture des débats, en lien avec les prétentions originaires, étaient recevables.
C'est à tort que Monsieur [F] estime que les demandes reconventionnelles formées à son encontre après le jugement de réouverture des débats seraient irrecevables au motif qu'elles seraient sans lien avec la demande initiale et sans lien avec les motifs de réouverture des débats.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre du trouble de jouissance subi par la copropriété
Les nuisances sonores répétées dont se plaignent les consorts [O] sont également étayées par Madame [Z], dans une attestation du 25 juin 2020, (pièce 2 des consorts [O]) qui indique être copropriétaire ; cette dernière note être intervenue à une reprise en raison des cris, portes 'tapées', bruits sur les murs et pleurs dans l'appartement de Madame [S]. Elle expose que le petit-fils de cette dernière était en train de se disputer et semblait hors de contrôle. Elle relate avoir expliqué à ce dernier qu'il devait être plus discret et que son comportement, 'qu'il [avait] très régulièrement n'était pas compatible avec la vie en communauté dans un immeuble'. Elle ajoute que ' ce genre de situation de violence est récurrente depuis plusieurs mois, tout comme les dégradations de l'immeuble sur les murs, une fuite d'eau non réparée, les insultes à l'encontre des voisins, sans que le propriétaire de l'appartement ne daigne faire quoi que ce soit (...').
Madame [H], occupante d'un logement dans l'immeuble, atteste, le 24 février 2020, que l'on a plus aucune vie tranquille dans la maison(....). Toute la journée, on subit les disputes permanentes de la famille [S](...). Personne n'ose plus leur parler à cause de leurs réactions possibles, de se faire insulter. Chaque fois que les enfants montent et descendent les escaliers, ils mettaient des coups de pieds à ma porte. On entend les bruits de hurlements d'enfants (...). On a l'impression que c'est eux qui font la loi ici, ils vivent comme s'ils étaient tout seuls. Sans tenir compte du règlement de la copro, aucun respect pour rien'.
Le syndicat des copropriétaires justifie donc que l'ensemble de la copropriété subit des nuisances provenant des occupants du chef de Madame [S], nuisances constitutives de manquements au règlement de la copropriété.
En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en réparation de ce préjudice de jouissance. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande formée à l'encontre de Monsieur [F].
*Sur la demande de condamnation in solidum de Monsieur [F] et Madame [S] au versement de la somme de 1947, 94 euros au titre de la réparation de la serrure du portail d'entrée
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le renforcement de la porte d'entrée de l'immeuble avait été rendu nécessaire en raison des agissements du petit-fils de Madame [S]. S'il est démontré par les témoignages de Monsieur et Madame [O] que Monsieur [D] [S] faisait en sorte que le système de sécurité ne fonctionne pas pour laisser la porte d'entrée ouverte, il n'est pas démontré que ce dernier aurait cassé la porte d'entrée ou nuit au système de sécurité de telle sorte que celui-ci ne fonctionnerait plus du tout et justifierait le remboursement du coût de la porte d'entrée. En conséquence, il convient de rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
*Sur la demande de condamnation in solidum de Monsieur [F] et Madame [S] au paiement de la somme de 1485 euros au titre de la réparation de la salle de bains, de celle de 88 euros au titre de la recherche de fuites et de celle de 2007, 60 euros en réparation des dommages aux partie communes
La société ALLIANCE PLOMBERIE (pièce 21 des consorts [O]) notait, dans une facture du 07 mai 2019, avoir constaté une fuite d'eau affectant le plafond de l'appartement de Monsieur et Madame [O] provenant des WC du logement occupé par Madame [S] et mentionnait que les locataires étaient en train de refaire totalement ces WC (plomberie, sanitaire, sol et mur). La société PLOMBERIE SERVICES, dans une facture du 28 octobre 2019, notait avoir constaté, le 25 octobre 2019, dans le logement occupé par Madame [S], une fuite sur le carrelage non terminé, au droit de la baignoire.
Par courriel du 30 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires avait indiqué à Monsieur [F] qu'un dégât des eaux semblant provenir de son logement affectait le plafond du hall d'entrée de l'immeuble et lui demandait de faire procéder à une recherche de fuite; Ce dernier, par un courriel en réponse du 07 janvier 2020, estimait qu'il n'était que le bailleur et faisait état des doléances de sa locataire à l'égard d'une colonne d'eau usées.
La société PLOMBERIE SERVICES, mandatée pour rechercher la cause d'une fuite au plafond du hall d'entrée de l'immeuble notait (pièce 22 des consorts [O]), dans une facture du 14 janvier 2020 d'un montant de 88 euros, avoir constaté à la même date une fuite dans l'appartement loué à Madame [S], provenant d'un carrelage mal posé et de l'absence de joint de pourtour au droit de la baignoire.
Les conséquences de ce dégât des eaux a été constaté par un huissier de justice le 03 mars 2021 (pièce 3 du syndicat des copropriétaires).
Monsieur [F] n'apporte pas la preuve que l'analyse des causes de la fuite formulée par la société PLOMBERIE SERVICES serait discutable s'agissant du dégât des eaux affectant le hall d'entrée. Il ne produit aucune pièce permettant d'incriminer la colonne d'eaux usées dans la survenance des désordres du hall d'entrée de l'immeuble.
L'expert d'assurance du syndicat des copropriétaires, dans un rapport du 26 mars 2021, notait avoir constaté des dommages aux embellissements et immobiliers au niveau des hall d'entrée et cage d'escalier des rez-de-chaussée et premier étage dont l'origine, privative et liée à l'occupation, provenait d'infiltration d'eau au travers des joints périmétriques et de la faïence murale située en périmétrie de la baignoire de l'appartement du premier étage occupé par Madame [S]. L'expert d'assurance a évalué le coût de la réparation à la somme de 2007, 60 euros.
Il n'est pas démontré que cette somme a été versée au syndicat des copropriétaires par son assureur.
Dès lors, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] et Madame [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2007, 60 euros au titre des désordres subis par les parties communes (cage d'escalier dans le hall d'entrée de l'immeuble) en raison du dégât des eaux provenant du logement appartenant à Monsieur [F], loué à Madame [S] et liés aux tavaux effectués dans le logement par la locataire. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.
Le syndicat des copropriétaires (sa pièce 9) a fait procéder aux travaux nécessaires le 10 mars 2021, pour un montant de 1485 euros, afin de rendre étanche la salle de bains du logement loué à Madame [S]; pour ce faire, la société mandatée a procédé à la réfection du carrelage au droit de la baignoire.
Il est établi par les pièces du dossier que le défaut d'étanchéité de la salle de bain du logement loué à Madame [S] était consécutif à des travaux effectués par la locataire. Monsieur [F] est responsable des agissements de sa locataire, conformément au règlement de copropriété.
Ainsi, Monsieur [F] et Madame [S] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1485 euros au titre des réparations faites dans les parties privatives du logement appartenant à Monsieur [F]. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a mis hors de cause Monsieur [F] qui est responsable des agissements dommageables de sa locataire. Il convient de rappeler que ce dernier disposait d'une action récursoire à l'encontre de sa locataire.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre de la recherche des causes de la fuite (88 euros), cette dépense lui incombant puisqu'il s'agissait de comprendre les causes d'un dégât affectant les parties communes. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [F] au titre d'une procédure abusive
La procédure intentée par Monsieur et Madame [O] et le syndicat des copropriétaires a partiellement abouti. Elle n'a pas dégénéré en abus de droit. Monsieur [F] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame [O] au titre d'une procédure abusive d'appel
Même si les appels formés par Monsieur [F] et Madame [S] n'ont pas abouti, ceux-ci n'ont pas dégénéré en abus de droit. Monsieur et Madame [O] seront déboutés de leur demande.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
Monsieur [F] et Madame [S] sont essentiellement succombants. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens de première instance. Ils seront en outre condamnés in solidum aux dépens d'appel. Monsieur [F] sera débouté de ses demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [O] et du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [F] et Madame [S] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et à verser la même somme au syndicat des copropriétaires.
Monsieur [F] et Madame [S] seront également condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par Monsieur et Madame [O] et la même somme au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [M] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre des frais de rénovation de la cage d'escalier et sauf en ce qu'il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de réparations effectuées dans le logement appartenant à Monsieur [M] [F]
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum Madame [E] [S] et Monsieur [M] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1500 euros en réparation de son trouble de jouissance,
CONDAMNE in solidum Madame [E] [S] et Monsieur [M] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 2007, 60 euros au titre de la réparation de la cage d'escalier dans le hall de l'immeuble,
CONDAMNE in solidum Madame [E] [S] et Monsieur [M] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1485 euros au titre de la réparation de la salle de bains
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [T] [O] et Madame [J] [B] épouse [O] à l'encontre de Monsieur [M] [F] et Madame [E] [S] au titre d'un appel abusif,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [M] [F] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et de Monsieur et Madame [O] au titre d'une procédure abusive,
CONDAMNE in solidum Madame [E] [S] et Monsieur [M] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE in solidum Madame [E] [S] et Monsieur [M] [F] à verser à Monsieur [T] [O] et Madame [J] [B] épouse [O] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE in solidum Madame [E] [S] et Monsieur [M] [F] aux dépens de la présente décision qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
