COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 15 JUIN 2023
N° 2023/ 200
Rôle N° RG 22/11499 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4M6
[O] [C],
[N] [I] épouse [C]
C/
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Juliette BOUZEREAU
Me Talissa ABEGG
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de Draguignan en date du 13 Juillet 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/02700.
APPELANTS
Monsieur [O] [C],
né le [Date naissance 3] 1992 à [Localité 6] (Saône et Loire), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [N] [I] épouse [C]
née le [Date naissance 4] 1996 à [Localité 7] (ISERE), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Talissa ABEGG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Avril 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 05 septembre 2019, Monsieur [U] [K] et Madame [J] [R] épouse [K] ont donné à bail d'habitation à Monsieur [O] [C] et Madame [N] [I] un logement situé à [Localité 5] (83), moyennant un loyer mensuel de 1000 euros majoré d'une provision sur charges de 22 euros.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est porté caution de Monsieur et Madame [C] pour le paiement des loyers et charges.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé la somme de 10.367, 76 euros à Monsieur [U] [K] suivant quittance subrogative du 30 janvier 2022.
Par acte d'huissier du 22 février 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3107, 88 euros visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 10 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur et Madame [C] aux fins principalement de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation du bail aux torts des locataires, ordonner leur expulsion, les voir condamner à un arriéré locatif et à une indemnité d'occupation.
Par jugement du 13 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection de Draguignan a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 22 avril 2021
- autorisé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l'expulsion de Monsieur et Madame [C] des lieux loués à défaut pour eux d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, avec, si besoin est, le concours de la force publique
- dit que l'expulsion aura lieu selon les formes et délais prévus par les articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur et Madame [C] jusqu'à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire, au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges qui auraient été payés si le bail avait continué
- condamné solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.167, 76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 07 février 2022 assortie du taux d'intérêt légal à compter du 22 février 2021 sur la somme de 3107, 88 euros et du 10 mars 2022 pour le surplus
- rejeté la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de paiement des indemnités d'occupation
- débouté Monsieur et Madame [C] de leurs demandes de délais de paiement
- condamné solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné in solidum Monsieur et Madame [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 22 février 2021
- rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit.
Le premier juge a relevé que la quittance subrogative stipulait que la subrogation pouvait s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation de bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.
Il a noté que le contrat de bail contenait une clause résolutoire, qu'un commandement de payer visant cette clause avait été délivré et que l'arriéré n'avait pas été réglé dans les deux mois. Il a ainsi constaté l'acquisition de la clause résolutoire, statué sur ses conséquences, condamné Monsieur et Madame [C] au titre de l'arriéré locatif au visa de la quittance subrogative et rejeté la demande de délais de paiement.
Il a rejeté la demande de condamnation de Monsieur et Madame [C] au titre des indemnités d'occupation qui n'étaient sont pas encore acquises à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en l'absence de quittances subrogatives.
Le 09 août 2022, Monsieur et Madame [C] ont fait appel de tous les chefs de cette décision.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a constitué avocat.
Par conclusions notifiées le 26 septembre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame [C] demandent à la cour :
- de déclarer leur appel recevable
- de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions
- de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer
- de déclarer irrecevable la demande en expulsion
- de faire injonction à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de produire le décompte détaillé des droits dans lesquels elle est subrogée
- de dire qu'ils pourront s'acquitter de la dette locative selon un échéancier de 250 euros par mois, en sus du loyer courant
- de condamner la SAS LOGEMENT SERVICES au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Ils soulèvent la nullité du commandement de payer au motif qu'il n'a pas été délivré à leur personne et qu'ils ignorent les modalités de signification de cet acte d'huissier.
Ils indiquent n'avoir pu prendre connaissance en temps utile des conséquences de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ils soutiennent que la caution n'est pas subrogée dans les droits du créancier pour solliciter leur expulsion. Ils ajoutent que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n'a pas adressé copie de l'assignation au préfet deux mois avant l'audience. Ils concluent, pour ces motifs, à l'irrecevabilité de la demande d'expulsion.
Par conclusions notifiées le 25 octobre 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté sa demande au titre des indemnités d'occupation
* statuant à nouveau et en réactualisation de la créance
- de condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à lui verser la somme de 18.430, 08 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 février 2021 sur la somme de 3107, 88 euros et pour le surplus à compter de l'assignation
- de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.
- de condamner solidairement Monsieur [O] [C] et Madame [N] [C] (née [I]) à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux.
A titre subsidiaire, il est demandé à la Cour de prononcer la résiliation du bail aux griefs de
Monsieur [O] [C] et Madame [N] [C] pour le manquement à l'obligation
principale des preneurs de régler le loyer.
Y ajoutant,
- de condamner solidairement Monsieur [O] [C] et Madame [N] [C] (née [I]) à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- de dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit.
- de condamner in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [N] [C] (née [I]) en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer'
Elle indique que le commandement de payer visant la clause résolutoire a bien été signifié aux époux [C], qu'il y ait fait mention de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il a été notifié au préfet, comme l'assignation.
Elle souligne être subrogée dans tous les droits du créancier comme le dispose l'article 2306 du code civil et le contrat de cautionnement VISALE; elle en conclut qu'elle est en droit de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail. Elle indique qu'il en est de même pour les indemnités d'occupation, comme le mentionne l'article 8 de la convention VISALE.
Subsidiairement, elle sollicite la résiliation du bail.
Elle fait état de la dette actuelle.
Elle s'oppose à tout délai de paiement au motif qu'aucun loyer n'est payé dans son intégralité depuis le mois d'octobre 2020.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 avril 2023.
MOTIVATION
Sur la nullité du commandement de payer
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 février 2021 (pièce 7 de l'intimée) et à la personne de Monsieur [O] [C] et à la personne de Madame [N] [C] née [I].
Ce commandement de payer a été envoyé électroniquement au représentant de l'Etat dans le département le 24 février 2021.
Cet acte est régulier (il contient notamment la mention que le locataire dispose d'un délai deux mois pour payer sa dette) et n'encourt aucune nullité. Monsieur et Madame [C] seront déboutés de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de cet acte.
Sur l'irrecevabilité de la demande en expulsion
Monsieur et Madame [C] soulèventl'irrecevabilité de l'expulsion au motif de l'irrecevabilité de la demande en constatation de la résiliation de plein droit du bail à la suite de la délivrance du commandement de payer; ils soutiennent que l'assignation n'a pas été notifiée par l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience.
Or, (pièce 14), l'intimée justifie avoir notifié électroniquement cette assignation, conformément à l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, au représentant de l'Etat, le 15 mars 2022, soit au moins deux mois avant l'audience qui s'est tenue le premier juin 2022.
Selon l'article 2306 du code civil dans sa version applicable avant l'ordonnance du 15 septembre 2021, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Le contrat de cautionnement Visale conclu le 11 septembre 2019 entre Monsieur et Madame [C] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale précisant dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur ( résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire ).
Ainsi, c'est à tort que Monsieur et Madame [C] soulève l'irrecevabilité de la demande d'expulsion.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur le montant de l'arriéré locatif et sur les indemnités d'occupation
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La clause résolutoire est acquise depuis le 22 avril 2021 à défaut de paiement par les locataires de l'arriéré locatif dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Il sera également confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur et Madame [C] jusqu'à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire, au montant mensuel du loyer contractuel augmenté des charges qui auraient été payés si le bail avait continué.
C'est à bon droit, compte tenu des explications précédemment fournies sur le cautionnement et le dispositif VISALE, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande à voir condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à leur verser les indemnités d'occupation dès lors que les paiement seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux.
Compte tenu des décomptes produits au débat, qui ne sont pas valablement contestés par Monsieur et Madame [C], il apparaît que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé (pièce 15) la somme de 18.630,08 euros au titre des impayés locatifs, somme arrêtée en septembre 2022. La SAS LOGEMENT SERVICES, dans le dispositif de ses conclusions et dans le corps de ces dernières, sollicite 18.430, 08 euros compte tenu du versement de la somme de 200 euros par les locataires. Il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 18.480,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 février 2021 sur la somme de 3107, 88 euros, à compter de l'assignation du 10 mars 2022 sur la somme de 8092, 67 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus. En effet, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut solliciter des intérêts moratoires à compter de l'assignation pour des sommes dues postérieurement à cet acte. Le jugement déféré sera infirmé sur le quantum des sommes dues.
Sur la demande de délais de paiement
Monsieur et Madame [C] ne justifient pas pouvoir s'acquitter, en sus du loyer et charges courants, de la dette locative avec un échéancier de 36 mois. La proposition qu'ils formulent, avec un échéancier de 250 euros par mois, ne leur permettrait que de s'acquitter de la dette à hauteur de 9000 euros (soit la moitié de ce qui est dû). Le jugement, qui a rejeté leur demande de délais de paiement, sera confirmé sur ce point.
En l'absence de délais de paiement et donc de suspension des effets de la clause résolutoire, le jugement déféré sera confirmé s'agissant de l'expulsion de Monsieur et Madame [C] et de tous occupants de leur chef.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
Monsieur et Madame [C] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Ils seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel. Monsieur et Madame [C] seront condamnés in solidum à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 400 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le jugement déféré qui a condamné in solidum Monsieur et Madame [C] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et au versement de la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
REJETTE la demande de nullité du commandement de payer délivré à Monsieur [O] [C] et Madame [N] [C] le 22 février 2021,
REJETTE la demande formée par Monsieur [O] [C] et Madame [N] [I] épouse [C] tendant à voir déclarer irrecevable la demande d'expulsion,
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [O] [C] et Madame [N] [I] épouse [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.167, 76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 07 février 2022 assortie du taux d'intérêt légal à compter du 22 février 2021 sur la somme de 3107, 88 euros et du 10 mars 2022 pour le surplus,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [C] et Madame [N] [I] épouse [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 18.480,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 février 2021 sur la somme de 3107, 88 euros, à compter de l'assignation du 10 mars 2022 sur la somme de 8092, 67 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [C] et Madame [N] [I] épouse [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d'occupation dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [N] [I] épouse [C] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [N] [I] épouse [C] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
