COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 15 JUIN 2023
N° 2023/ 203
Rôle N° RG 22/10991 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ23D
[A] [W]
[P] [W] épouse [V]
C/
[E] [C] [S]
[D] [O] épouse [C] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me David TRAMIER,
Me Rosanna LENDOM
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 05 Juillet 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-21-1114.
APPELANTS
Monsieur [A] [W]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9] - [Localité 4]
représenté par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [P] [W] épouse [V]
née le [Date naissance 7] 1940 à [Localité 13], demeurant [Adresse 10] - [Localité 11]
représentée par Me David TRAMIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [E] [C] [S]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006900 du 10/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 12] (TUNISIE), demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
représenté par Me Rosanna LENDOM, avocat au barreau de GRASSE
Madame [D] [O] épouse [C] [S]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/006899 du 10/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 12] (TUNISIE), demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
représentée Me Rosanna LENDOM, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Avril 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 28 août 1997, Mme [L] [W] a donné à bail à M. [E] [C] [S] et Mme [D] [C] [S] née [O] un appartement situé [Adresse 6], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 3000 francs et une provision mensuelle sur charge de 800 francs, un droit de bail et des frais administratifs de 90 francs mensuels, outre un dépôt de garantie de 6000 francs.
Mme [P] [W], épouse [V], et M. [A] [W] viennent au droit de la bailleresse, décédée le [Date décès 8] 2009.
Par acte du 12 février 2021, les locataires se sont vus signifier un congé avec offre de vente pour le 31 août 2021.
Par acte d'huissier du 22 novembre 2021, Mme [P] [W], épouse [V], et M. [A] [W] ont fait assigner M. [E] [C] [S] et Mme [D] [C] [S] née [O] aux fins de voir juger qu'ils sont sans droit ni titre depuis le 31 août 2021, les voir condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation et voir ordonner leur expulsion outre le paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Par jugement contradictoire du 5 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Cannes a statué en ces termes :
- DEBOUTE Madame [P] [W], épouse [V], et Monsieur [A] [W] de leur demande en validation du congé signifié à Monsieur [E] [C] [S] et Madame [D] [C] [S], née [O], le 12 Février 2021 ;
- DECLARE le congé pour vendre délivré le 12 Février 2021 nul, faute pour les bailleurs de justifier
du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise pour vendre ;
- CONSTATE la reconduction tacite, à compter du 31 Août 2021, du bail conclu le 28 Août 1997 au pro't de Monsieur [E] [C] [S] et Madame [D] [C] [S], née [O] portant sur un appartement de 3 pièces et une cave sis [Adresse 6], à [Localité 5];
- DIT que le montant du loyer est 'xé à la somme de 944,35 €, provisions sur charges incluses, outre
revalorisation légale, somme dont Monsieur [E] [C] [S] et Madame [D] [C][S], née [O] sont redevables solidairement;
- DEBOUTE les parties de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;
- CONDAMNE Madame [P] [W], épouse [V], et Monsieur [A] [W] à payer à Monsieur [E] [C] [S] et Madame [D] [C] [S],
née [O], la somme de 900,00 € sur le fondement des dispositions de 1'article 700 du Code de
Procédure Civile ;
- DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- CONDAMNE Madame [P] [W], épouse [V], et Monsieur [A] [W] aux dépens, distraits comme en matière d'aide juridictionnelle.
Le premier juge indique qu'il convient de retenir une superficie des lieux loués de 61m2, avec une pondération pour la superficie de la 'terrasse', soit une valeur de 4400 euros/m2 et un prix de vente de 268400 ou 225700 euros pour un prix de vente au m2 à 3700 euros ; que dès lors la valeur du bien retenue par les bailleurs à 290000 euros est surévaluée et est donc dissuasive ; que de plus, ils ne justifient d'aucune visite des lieux, d'aucune diligence, démarche ou publicité à l'exception d'une demande de prix auprès de leur notaire ; qu'ainsi il rentient l'absence d'intention réelle et sérieuse de vendre de la part des bailleurs attestant du caractère frauduleux du congé délivré ; que les locataires étant à jour du règlement de leur loyer, il convient de prononcer la reconduction du bail pour une durée de trois années à compter du 31 août 2021 ; qu'en outre, les défendeurs ont démontré avoir tenté d'organiser leur relogement en vue de libérer les lieux.
Selon déclaration envoyée le 28 juillet 2022, Mme [P] [W], épouse [V], et M. [A] [W] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Par ordonnance du 5 septembre 2022, l'affaire a été fixée à bref délai.
Selon leurs drnières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [P] [W], épouse [V], et M. [A] [W] demandent de voir :
- Réformer la décision rendue en première instance en ce qu'elle a prononcé la nullité du congé et débouté les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes,
- Débouter les requis de l'ensemble de leurs demandes et argumentation,
- Valider le congé signifié le 12 février 2021,
- Dire et juger que le bail conclu entre les parties est résilié depuis le 31 aout 2021,
- Dire et juger que Monsieur et Madame [C] [S] sont sans droit ni titre depuis le 31 aout 2021,
- CONDAMER solidairement Monsieur et Madame [C] [S] au paiement de la somme mensuelle de 944,35 € à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
- ORDONNER l'expulsion des requis des lieux loués avec en tant que de besoin le concours de la force publique,
- CONDAMER solidairement Monsieur et Madame [C] [S] au paiement de la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [C] [S] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Mme [P] [W], épouse [V], et M. [A] [W] font essentiellement valoir que depuis de nombreux mois, ils ont clairement fait part de leur intention de vendre le bien loué ; que cette vente est envisagée dans le but de simplifier les rapports dans le cadre de futures successions ; que le diagnostic de mesurage fait état d'une superficie CARREZ de 57,92 m2 et une terrasse de 8,20 m2 ; que ce bien correspond à une fourchette de prix comprise entre 275000 euros et 305000 euros ; que l'évaluation proposée par les intimés ne tient pas compte de la pondération de la terrasse et que les éléments fournis par ceux-ci ne sont pas de nature à démontrer un état de dégradation suffisamment important pour justifier un impact réel sur la valeur du bien ; que l'estimation faite par l'agence PRIME AREA mentionne un prix moyen compris entre 220000 euros et 260000 euros ; que la différence avec le prix proposé dans le congé ne caractérise pas un prix nettement supérieur tel que mentionné par la jurisprudence de la cour de cassation ; que si le bien n'a pas fait l'objet de visite, cela est dû au fait que les locataires ont clairement indiqué qu'ils n'allaient pas partir.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2022, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des préntentions et moyens, M. [E] [C] [S] et Mme [D] [C] [S] née [O] demandent de voir :
- CONFIRMER la décision rendue en première instance en ce qu'elle :
* DEBOUTE Madame [W] épouse [V] et Monsieur [A] [W] de leur demande en validation du congé signifié à Monsieur [E] [C] [S] et Madame [D] [C] [S], née [O], le 12 février 2021 ;
* DECLARE le congé pour vendre délivré le 12 février 2021 nul, faute pour les bailleurs de justifier du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise pour vendre ;
* CONSTATE la reconduction tacite, à compter du 31 août 2021, du bail conclu le 28 août 1997 au profit de Monsieur [E] [C] [S] et Madame [D] [C] [S] née [O] portant sur un appartement de 3 pièces et une cave sis [Adresse 6], à [Localité 5]
* DIT que le montant du loyer est fixé à la somme de 944,35 €, provisions sur charges incluses, outre revalorisation légale, somme dont Monsieur [C] [S] et Madame [C] [S] née [O] sont redevables solidairement ;
* CONDAMNE Madame [W] épouse [V] et Monsieur [W] à payer à Monsieur [C] [S] et Madame [C] [S] née [O] la somme de 900,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* CONDAMNE Madame [W] épouse [V] et Monsieur [W] aux dépens, distraits comme en matière d'aide juridictionnelle,
- REFORMER la décision rendue en première instance en ce qu'elle :
* DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- ET STATUANT À NOUVEAU
- CONDAMNER solidairement et conjointement Monsieur [W] et Madame [V] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,
- CONDAMNER solidairement et conjointement Monsieur [W] et Madame [V] au paiement de la somme de 2.000 euros à Maître Rosanna LENDOM au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre aux entiers dépens.
M. [E] [C] [S] et Mme [D] [C] [S] née [O] font essentiellement valoir que le prix excessif de l'offre de vente lui confère un caractère dissuasif ; que l'agence ORPI a estimé le bien entre 190000 et 220000 euros, étant précisé que compte tenu des nombreux travaux à prévoir la fourchette basse est à privilégier ; qu'une offre de vente du 14 mars 2022 d'un appartement situé dans le même quartier et avec des qualités similaires a été faite à hauteur de 190000 euros ; que depuis la délivrance du congé, les bailleurs n'ont effectué aucune diligence pour vendre l'appartement ; qu'il existe une absence d'intention sérieuse de le vendre ; qu'ils louent le bien depuis 25 ans et ont toujours honoré les loyers ; que cette procédure a eu un effet néfaste sur la santé mentale de Mme [C] [S].
La procédure a été clôturée à l'audience.
MOTIVATION :
Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences :
En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
En l'espèce, par acte d'huissier du 12 février 2021, Mme [W] [P] et M. [W] [A], venant aux droits de Mme [W] [L], ont fait signifier à M et Mme [C] [S] un congé pour vente avec effet au 31 août 2021 et ax prix de 290000 euros net vendeur.
Les locataires prétendent tout d'abord que la valeur du bien loué proposé à la vente est excessive eu égard au prix du marché et est donc dissuasive.
Ils produisent une estimation faite par l'agence ORPI, datée du 14 février 2022, qui fait état d'une valeur comprise entre 190000 euros et 220000 euros en prenant en compte un certain nombre de travaux (salle de bain à refaire, peinture à refaire, menuiseries bois et simple vitrage à changer, volets manuels roulants usés, électricité pax aux normes), ainsi que d'autres références de vente pour des biens similaires.
Cependant, les références évoquées ont été faites à des dates bien antérieures à la vente envisagée du bien qu'ils louent aux consorts [W].
De plus, la réalité des travaux listés par l'agence ORPI n'est établie par aucun autre document émanant d'un tiers aux parties alors que les photographies produites par les intimés ne sont pas suffisamment probantes pour prouver les travaux invoqués par les locataires.
Or, il apparaît que la fourchette haute de l'estimation faite par l'agence ORPI rejoint la fourchette basse de l'estimation faite par l'agence PRIMEAREA le 24 octobre 2022 à la demande des bailleurs.
Si cette valeur est retenue, il existe une majoration de l'ordre de 24% par rapport au prix mentionné dans le congé, ce qui ne saurait en soi être considéré comme excessif et dissuasif.
Cependant, les époux [C] [S] prétend, en outre, que les bailleurs n'ont pas d'intention réelle et sérieuse de vendre leur bien du fait de l'absence de toute diligence pour vendre depuis la délivrance du congé du 12 février 2021.
Si les consorts [W] justifient avoir pris attache avec un notaire, par mail du 3 décembre 2020, en lui demandant de les assister dans la vente de leur bien immobilier, ils ne produisent aucun mandat de vente, aucune annonce, ni aucune autre pièce démontrant qu'ils ont accompli des démarches en vue de mettre en vente leur bien que ce soit avant ou après la date de délivrance du congé.
Ils prétendent néanmoins ne pas avoir engagé de démarche suite au refus des locataires de quitter les lieux.
Cependant, ce n'est que par mail du 30 août 2021, soit à la date d'expiration du congé, que M. [C] [S] a écrit aux bailleurs que malgré ses recherches pour trouver un nouveau logement, étant handicapé et sans emploi, il ne parvenait pas à en trouver un et les informait donc qu'il ne quitterait pas les lieux.
Aussi, jusqu'à cette date, il ne peut être considéré que les appelants avaient des motifs légitimes de ne pas faire de diligence pour rechercher un acquéreur.
C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu l'absence d'intention réelle et sérieuse des bailleurs de vendre leur bien attestant de son caractère frauduleux et a décidé d'annuler le congé délivré le 12 février 2021 aux époux [C] [S].
Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages-intérêts pour démarche abusive faite par les appelants :
Si dans le dispositif de leurs conclusions, les appelants demandent la condamnation des intimés à leur payer la somme de 8000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive, cette prétention n'est pas reprise dans les motifs de leurs écritures.
Ainsi, non seulement le bien-fondé de cette prétention n'est pas démontrée mais encore il ne saurait, de toute façon, y être fait droit dans la mesure où les appelants échouent dans leur demande principale et que la décision d'annulation du congé est confirmée par la Cour.
Le jugement déféré sera donc également confirmé sur ce point.
Sur la demande de dommages-intérêts des intimés :
Les époux [C] [S] prétendent avoir subi un préjudice moral suite à la procédure engagée par les bailleurs.
S'ils produisent un certificat médical en date du 5 janvier 2022, il convient de relever que le médecin psychiatre atteste seulement qu'il suit en consultation Mme [D] [C] [S] pour un épisode dépressif qui nécessite un traitement médicamenteux et un suivi.
Aucun élément de ce certificat ne permet d'établir que l'état de santé de Mme [C] [S], décrit comme incompatible avec une reprise du travail, est en lien causal avec la procédure engagée à leur encontre par les bailleurs.
Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef comme étant insufisamment fondée et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [P] [W], épouse [V], et M. [A] [W], qui succombent en appel, seront condamnés in solidum tant aux dépens de première instance que d'appel, le jugement déféré étant confirmé sur le premier point.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En vertu de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.
L'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle peut demander au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle à lui payer une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.
Mme [P] [W], épouse [V], et M. [A] [W], parties succombantes, seront condamnés in solidum à payer à Maître Rosanna LENDOM, avocat, au titre des dispositions combinées de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 une somme qu'il est équitable de fixer à 1500 euros, la décision déférée étant confirmée en sa dispositon sur les frais irréptibles.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par le tribunal de proximité de Cannes le 5 juillet 2022 ;
Y AJOUTANT :
CONDAMNE in solidum [P] [W], épouse [V], et M. [A] [W] à payer à Maître Rosanna LENDOM, avocat, la somme de 1500 euros, au titre des dispositions combinées de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
CONDAMNE in solidum [P] [W], épouse [V], et M. [A] [W] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux textes applicables en matière d'aide juridictionnelle.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
