COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 15 JUIN 2023
N° 2023/ 202
Rôle N° RG 22/10278 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJYNS
[F] [H]
C/
[I] [X] épouse [D]
[E] [G] [X] épouse [K]
[A], [V], [Z] [M]
[R], [L], [U] [M]
S.A.S. NIDAZUR PROMOTION
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Bertrand D'ORTOLI
Me Bertrand D'ORTOLI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de Menton en date du 28 Juin 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11.22.000030.
APPELANTE
Madame [F] [H]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Bertrand D'ORTOLI, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [I] [X] épouse [D], demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Karima REGUIG, avocat au barreau de NICE
Madame [E] [G] [X] épouse [K]
Assignée en Italie le 19 Octobre 2022, demeurant [Adresse 10] - ITALIE
représentée par Me Karima REGUIG, avocat au barreau de NICE
Monsieur [A], [V], [Z] [M], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Karima REGUIG, avocat au barreau de NICE
Monsieur [R], [L], [U] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Karima REGUIG, avocat au barreau de NICE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
Intervenant volontaire
S.A.S. NIDAZUR PROMOTION, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Karima REGUIG, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Avril 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé le 1er mars 2007, Mme [E] [X] a donné à bail à Mme [F] [H] un logement meublé situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 350 euros outre 60 euros de provisions sur charges.
Par jugement du 10 septembre 2018, le tribunal d'instance de Nice a requalifié le bail en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et annulé le congé délivré le 13 octobre 2017 à effet au 13 janvier 2018.
Par acte du 17 septembre 2021, Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [X] veuve [K], M. [A] [M] et M. [R] [M] venant aux droits de la bailleresse ont fait délivrer à la locataire un congé avec offre de vente.
Par acte d'huissier du 19 janvier 2022, Mme [F] [H] a fait citer les propriétaires aux fins de voir prononcer la nullité dudit congé et les voir condamner à la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 28 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Menton a statué ainsi :
- REJETTE la demande en nullité du congé pour vendre en date du 21 septembre 2021 avec effet au 30 avril 2022, formée par Mme [F] [H] ;
- DIT que le congé pour vendre en date du 21 septembre 2021 portant sur le logement situé [Adresse 9], qui a été signifié par acte d'huissier par Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [X] veuve [K], M. [A] [M] et M. [R] [M] à Mme [F] [H] est régulier et valable et qu'il a produit effet le 30 avril 2022 ;
- CONSTATE que Mme [F] [H] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 30 avril 2022;
- CONDAMNE en conséquence Mme [F] [H] à quitter les lieux situés [Adresse 8],
[Adresse 9] ;
- DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
- FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 410 euros par mois, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;
- CONDAMNE Mme [F] [H] à payer à Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [X] veuve [K], M. [A] [M] et M. [R] [M] une indemnité d'occupation de 410 euros par mois à compter du 1er mai 2022 et ce jusqu'à la libération des lieux ;
- DÉBOUTE Mme [H] de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAME Mme [F] [H] à payer à Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [X] veuve [K], M. [A] [M] et M. [R] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- CONDAMNE Mme [F] [H] aux dépens ;
- REJETTE le surplus des demandes ;
- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le jugement déféré expose que le congé délivré à la locataire est régulier ; qu'il porte notamment sur le prix de 900 000 euros net vendeur ; que cette dernière n'a pas usé de son droit de préemption dans le délai de deux mois et n'a formulé aucune offre de vente ; que si le congé avec offre de vente ne doit porter que sur le bien objet de la location, une exception est prévue lorsque les lieux loués sont indissociables des autres locaux compris dans le prix de vente ; que dans ce cas, lorsque l'immeuble est indivisible, le congé peut porter sur l'intégralité du bien ; que le studio loué est situé au rez de chaussée d'une maison individuelle, avec un seul accès ; que le premier étage est inoccupé et que Mme [H] est la seule locataire de la maison.
Selon déclaration du 18 juillet 2022, Mme [F] [H] a relevé appel de cette décision dans son intégralité.
Par ordonnance du 5 septembre 2022, l'affaire a été fixée à bref délai.
Selon ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022, auxquelles il sera reféré pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [F] [H] demande de voir :
- INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge du Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nice, chambre de Proximité de Menton en date du 28 juin 2022, en ce que le Congé pour vente signifié le 17 septembre 2021, à Madame [F] [H], par acte de la SCP LEYDET et Associés, Huissier de Justice, agissant à la requête de Madame [I] [X] épouse [D], Madame [E] [K], Monsieur [R] [M] et Monsieur [A] [M], est nul et de nul effet,
- CONDAMNER Madame [I] [X] épouse [D], Madame [E] [K], Monsieur [R] [M] et Monsieur [A] [M] au paiement de la somme de 3.000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Mme [H] fait essentiellement valoir que le congé pour vendre doit porter sur le seul logement du locataire alors que les lieux loués sont parfaitement désignés dans le bail ; qu'elle dispose d'un accès totalement indépendant à son appartement en rez de chaussée à l'exception du portail d'entrée du jardin de la villa ; qu'il n'existe aucune communication intérieure entre ledit appartement et le reste de la villa.
Selon leurs conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Madame [I] [X] épouse [D], Madame [E] [K], Monsieur [R] [M], Monsieur [A] [M], et la société NIDAZUR PROMOTION SARL, intervenant volontaire, demandent de voir :
- CONFIRMER LA DECISION querellée en ce qu'elle :
* REJETTE la demande en nullité du congé pour vendre en date du 21 septembre 2021 avec effet au 30 avril 2022, formée par Mme [F] [H] ;
* DIT que le congé pour vendre en date du 21 septembre 2021 portant sur le logement situé [Adresse 9], qui a été signifié par acte d'huissier par Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [X] veuve [K], M. [A] [M] et M. [R] [M] à Mme [F] [H] est régulier et valable et qu'il a produit effet le 30 avril 2022 ;
* CONSTATE que Mme [F] [H] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 30 avril 2022 ;
* CONDAMNE en conséquence Mme [F] [H] à quitter les lieux situés [Adresse 9] ;
* FIXE le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 410 euros par mois, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;
* CONDAMNE Mme [F] [H] à payer à Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [X] veuve [K], M. [A] [M] et M. [R] [M] une indemnité d'occupation de 410 euros par mois à compter du 1er mai 2022 et ce jusqu'à la libération des lieux ;
* DÉBOUTE Mme [H] de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* CONDAMNE Mme [F] [H] à payer à Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [X] veuve [K], M. [A] [M] et M. [R] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- D'INFIRMER la décision en ce qu'elle a :
* DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
- Et statuant à nouveau,
- ORDONNER à Mme [H] de libérer les lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard avec effet rétroactif au 1er mai 2022,
- CONDAMNER Madame [H] à payer à Madame [I] [X] épouse [D], Madame [E] [X] épouse [K], Monsieur [R] [M] et Monsieur [A] [M] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER Madame [H] à payer à la société NIDAZUR PROMOTION la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER Madame [H] aux entiers dépens,
- CONDAMNER Mme [H] à payer aux défendeurs la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Les intimés font essentiellement valoir que suite à des impayés de loyers, une instance aux fins d'expulsion est pendante devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Menton statuant en référé ; qu'en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, il existe une exception qui permet au bailleur de faire une offre qui porte sur l'immeuble en son entier dès lors que les locaux loués font partie avec d'autres, non loués, d'un ensemble indivisible ; que la locataire n'a pas usé de son droit de préemption dans le délai de deux mois ; que celle-ci a refusé les propositions amiables ; qu'elle est de mauvaise foi alors qu'elle est informée depuis plusieurs années de l'intention de vendre des bailleurs.
La procédure a été clôturée lors de l'audience du 5 avril 2023.
Par note en délibéré du 7 avril 2023, la Cour a demandé, avant le 4 mai 2023, les observations des parties sur l'absence de paiement du timbre fiscal de 225 euros par les intimés, prévu à peine d'irrecevabilité par l'article 1693 P du code général des impôts.
Par courrier et conclusions du 28 avril 2023, les intimés ont demandé de voir révoquer l'ordonnance de clôture et de dire recevable le timbre fiscal de 225 euros régularisé avant le prononcé de la décision d'irrecevabilité.
Par courrier du 4 mai 2023, l'appelante demande de voir déclarer irrecevables les conclusions de la partie adverse.
MOTIVATION :
Sur la recevabilité des conclusions des intimés :
En vertu de l'article 963 du code de procédure civile selon lequel, lorsque l'appel rentre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses, selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article.
En vertu de l'article 126 du code de procédure civile, dans les cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
En l'espèce, les intimés ont réglé le timbre fiscal prévu par l'article 1635 bis P du code général des impôts après l'ordonnance de clôture mais avant que la Cour ne statue sur le fond de l'affaire.
Sans qu'il soit nécessaire de révoquer l'ordonnance de clôture, les parties ayant pu formuler leurs observations à la demande de la Cour dans le cadre de son délibéré, il convient de considérer que les intimés ont valablement régularisé l'absence de paiement du timbre fiscal à la date de l'audience.
Il convient par conséquent de déclarer leurs demandes et conclusions recevables.
Sur la demande de nullité du congé et ses conséquences :
En vertu de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Il résulte de cette disposition que la cession proposée ne peut porter que sur les locaux qui font l'objet du bail qui régit les parties.
En l'espèce, par acte d'huissier du 17 septembre 2021, les consorts [X]/[M] venant aux droits de Mme [E] [X], décédée, ont fait signifier à Mme [F] [H] un congé pour vendre à effet au 30 avril 2022.
Ledit congé expose que Mme [H] est locataire de divers locaux à usage d'habitation, sis [Adresse 5] et tels que plus amplement désignés audit bail du 1er mai 2007.
Or le bail décrit le logement loué comme étant un appartement F1 comportant une cuisine et une salle d'eau, WC.
Le prix indiqué dans le congé est de 900 000 euros net vendeur.
Or, au vu de l'attestation notariée du 31 août 2022 qui certifie que les consorts [X]/[M] ont vendu le bien à la société NIDAZUR PROMOTION au prix de 950000 euros, il apparaît clairement que le bien, objet du congé, est l'immeuble en son entier, soit une maison d'habitation comprenant un studio en rez-de-jardin, un appartement de quatre pièces au premier étage et une partie d'habitation sans cloison à l'état brut, et non le seul logement F1, objet du bail conclu entre les parties.
De plus, il résulte du constat d'huissier établi le 28 juillet 2022 à la demande de Mme [H] que l'appartement loué par cette dernière est situé au rez-de-chaussée, en partie gauche par rapport à l'entrée de la villa proprement dite ; que l'entrée à la villa se fait par un grand escalier et est située en partie supérieure, en haut de l'escalier ; qu'il ne peut être pénétré dans le logement loué que par le rez-de-chaussée en logeant ce niveau et après avoir laissé sur la droite l'escalier et qu'il n'existe pas d'autre possibilité d'accéder à l'entrée de l'appartement où réside la locataire.
Il résulte également de ce constat qu'il n'existe aucune possibilité d'accéder à d'autres pièces de la villa par l'intérieur dudit appartement, qui est totalement indépendant du reste de la villa.
Ainsi, s'il existe une seule entrée pour pénétrer dans le jardin de la propriété, l'appartement loué à Mme [H] est bien indépendant du reste de la villa, chacun ayant sa propre entrée.
Aussi, au contraire de ce qu'à décidé le premier juge, le bien, objet du contrat de bail, est dissociable des autres locaux et peut être divisé de ces derniers.
Ainsi la cession ne devait porter que sur le bien, objet du bail, et non sur la totalité de la propriété des intimés, comme c'est le cas en l'espèce.
Par conséquent, il convient de déclarer nul le congé délivré par acte d'huissier du 17 septembre 2021et par la même d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [K], M. [R] [M], M. [A] [M] et la société NIDAZUR PROMOTION, qui succombent en appel, seront condamnés tant aux dépens de première instance que d'appel, le jugement déféré étant infirmé sur le premier point.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Madame [I] [X] épouse [D], Madame [E] [K], Monsieur [R] [M] et Monsieur [A] [M], parties succombantes, seront condamnés à payer à Mme [F] [H] une somme qu'il est équitable de fixer à 2500 euros, la décision déférée étant infirmée en ce qu'elle a condamné celle-ci à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
DIT n'y avoir lieu à la révocation de l'ordonnance de clôture du 5 avril 2023 ;
DÉCLARE recevables les demandes et conclusions de Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [K], M. [R] [M], M. [A] [M] et de la société NIDAZUR PROMOTION, intervenant volontaire ;
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Menton le 28 juin 2022 ;
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :
DÉCLARE nul le congé délivré à Mme [F] [H], par acte d'huissier du 17 septembre 2021, à la demande de Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [K], M. [R] [M] et M. [A] [M] ;
CONDAMNE Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [K], M. [R] [M] et M. [A] [M] à payer à Mme [F] [H] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure, tant pour la procédure en première instance qu'en cause d'appel ;
CONDAMNE Mme [I] [X] épouse [D], Mme [E] [K], M. [R] [M], M. [A] [M] et la société NIDAZUR PROMOTION aux dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
