COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 08 JUIN 2023
N° 2023/ 410
Rôle N° RG 22/05370 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGWY
[M] [N] [P] [Y]
[S] [R] [Z] [G] [F] épouse [Y]
S.C.I. IMMOTECK
C/
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Caroline CAUSSE
Me Laura SARKISSIAN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 09 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05198.
APPELANTS
Monsieur [M] [Y]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/3935 du 06/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 23 juin 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
Madame [S] [F] épouse [Y]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/3936 du 06/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 16 juillet 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
S.C.I. IMMOTECK
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentés par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION - SIGA, dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par Me Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Kim RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 02 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023,
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI Immoteck est une société familiale détenue à parts égales par monsieur [M] [Y], gérant, et madame [S] [F] épouse [Y]. Elle était propriétaire de deux biens immobiliers :
- un appartement situé [Adresse 1],
- un appartement situé [Adresse 6].
Ces biens ont été acquis moyennant deux crédits immobiliers souscrits auprès de la Banque Patrimoine et Immobilier, que les loyers générés devaient permettre de régler. La gestion de ces biens a été confiée à la SA SIGA par contrat de mandat du 21 juillet 2016, à la suite de précédents mandats.
A raison du non paiement des échéances des emprunts par le gérant, les ventes forcées des deux biens immobiliers ont été ordonnées par jugements d'adjudication du 14 février 2019.
A la demande des époux [Y] et de la SCI Immoteck, la SA SIGA leur a transmis différents éléments comptables pour rendre compte de sa gestion au titre des années 2016 à 2019.
Par ordonnance en date du 9 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :
débouté la SA SIGA de toutes ses exceptions d'irrecevabilité,
dit n'y avoir lieu à référé concernant la mesure d'expertise judiciaire sollicitée par monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck,
condamné in solidum monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck à payer à la SA SIGA la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Selon déclaration reçue au greffe le 11 avril 2022, monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck ont interjeté appel de la décision, l'appel portant uniquement sur le rejet de leur demande d'expertise et sur leur condamnation au paiement des dépens et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon déclaration reçue au greffe le 12 avril 2022, monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck ont interjeté appel de la décision, l'appel portant uniquement sur le rejet de leur demande d'expertise et sur leur condamnation au paiement des dépens et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon ordonnance du 21 avril 2022, les procédures ont été jointes.
Par dernières conclusions transmises le 9 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck demandent à la cour de :
réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté leur demande d'expertise, les a condamnés au paiement des dépens et d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus,
désigner un expert aux fins de se faire remettre l'ensemble des éléments contractuels relatifs à la gestion des biens immobiliers appartenant à la SCI Immoteck, à les analyser, à analyser les différentes prestations confiées à la SA SIGA, à déterminer les responsabilités encourues et à apprécier les préjudices soufferts,
débouter la SA SIGA de ses demandes,
condamner la SA SIGA au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de référés et les dépens,
Y ajoutant :
condamner la SA SIGA au paiement de la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dépens d'appel.
Dans un premier temps, les appelants soutiennent la recevabilité de leur demande. S'agissant de la SCI Immoteck, ils font valoir qu'en application de l'article 1844-7 du code civil, seule la dissolution d'une société peut entraîner la perte de sa personnalité morale, conséquence à laquelle ne conduit pas sa radiation d'office du registre du commerce et des sociétés. Ils en déduisent qu'étant toujours pourvue de sa personnalité morale comme n'étant pas dissoute comme le démontre l'extrait K-bis au 7 février 2022, la SCI Immoteck a toujours qualité pour agir.
S'agissant des époux [Y], ils invoquent les dispositions de l'article 1240 du code civil pour dénoncer un préjudice personnel distinct de celui éprouvé par la société, rendant leur action parfaitement recevable sur le fondement extra-contractuel.
Dans un deuxième temps, les appelants invoquent les dispositions des articles 1984 et 1993 du code civil relatives au mandat de gestion et à la reddition des comptes par le mandataire au mandant. Ils font valoir que les éléments transmis par la SA SIGA, à savoir les relevés de compte et les extraits de compte, ne sont pas exploitables car manquant de lisibilité et de clarté, qui plus est à destination de non professionnels de l'immobilier. Les appelants indiquent vouloir comprendre le manque de revenus générés par la gestion des deux biens immobiliers qui ont fini par être vendus aux enchères. Ils soutiennent que les documents produits ne permettent pas de vérifier les comptes, de déterminer les revenus perçus pour chaque bien, les dépenses engagées pour chaque bien, les démarches et/ou frais entrepris pour l'entretien des biens et pour le recouvrement de potentiels impayés locatifs, ni les frais de gestion facturés. Ainsi, les appelants s'interrogent sur l'existence d'un potentiel impayé locatif, sur lequel la SA SIGA reste taisante, et font valoir que l'obligation de reddition des comptes lui incombant ne se limite pas à la communication des arrêtés de comptes mais vise la justification des opérations retracées dans ces arrêtés.
En l'état de l'obligation pesant sur la SA SIGA, du caractère confus des éléments transmis par la SA SIGA et de leur impossibilité d'exercer une vérification à partir des éléments transmis, les appelants soutiennent démontrer l'existence d'un motif légitime à l'instauration d'une mesure d'expertise, alors que leurs propres analyses, établies par un expert-comptable par eux sollicités, concluent à une différence majeure de résultat avec le décompte produit par l'intimée.
Par dernières conclusions transmises le 2 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA société immobilière de gestion et d'administration (la SA SIGA) sollicite de la cour qu'elle :
Sur appel incident :
réforme l'ordonnance en ce qu'elle l'a déboutée de ses exceptions d'irrecevabilité,
juge que la SCI Immoteck et les époux [Y] ne disposent pas de la qualité et d'un intérêt à agir,
juge leur action irrecevable,
Sur appel principal :
déboute monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck de leurs demandes,
confirme l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté leur demande d'expertise, les a condamné au paiement d'un article 700 du code de procédure civile et des dépens,
En tout état de cause :
condamne in solidum monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamne in solidum monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck aux dépens d'appel.
A titre d'appel incident, la SA SIGA soulève le défaut de droit d'agir des époux [Y] en ce qu'ils ne sont pas signataires du mandat que leur a confié en 2016 la SCI Immoteck, seulement, ce en application des articles 32 et 122 du code de procédure civile. A l'égard de la SCI Immoteck, la SA SIGA soutient que celle-ci a été radiée du RCS de Marseille le 6 décembre 2021, ce que le répertoire SIREN confirme, de sorte qu'elle ne détient plus de personnalité morale et n'a donc plus qualité pour agir.
S'agissant de la mesure d'expertise judiciaire sollicitée par les appelants, la SA SIGA dénie tout intérêt légitime de ces derniers pour l'organisation d'une telle mesure d'instruction in futurum. L'intimée affirme avoir transmis aux appelants l'intégralité des éléments comptables et de gestion en sa possession. Elle assure les avoir parfaitement informés de la gestion des biens de la SCI, ainsi qu'un courrier du 28 novembre 2016 et les redditions des comptes des années 2016, 2017, 2018 et 2019 en attestent. Elle indique avoir transmis une correspondance complète le 7 avril 2020 outre un nouveau mail récapitulatif le 14 septembre 2021, parfaitement éclairant sur sa gestion des biens en cause. La SA SIGA assure que ces éléments détaillent pour chaque bien les loyers, taxes, charges et autres mouvements. Elle en déduit avoir parfaitement rempli son obligation de reddition des comptes envers son mandataire. Elle ajoute que les appelants ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude et manquements dans leur propre gestion pour justifier la mesure d'expertise sollicitée.
La SA SIGA soutient encore que la mesure d'instruction sollicitée ne peut palier la carence du mandataire qui n'avance aucun élément sérieux démontrant le bienfondé de sa demande. Elle conteste l'analyse comparative réalisée pour les besoins de la cause par les appelants.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 11 avril 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'expertise de gestion immobilière
En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La demande d'une mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux appelants de rapporter le preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations, et de démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.
Sur la recevabilité de la demande présentée par les époux [Y]
En vertu de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En application de l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En vertu des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'occurrence, il est acquis que les époux [Y] sont les seuls associés de la SCI Immoteck, dont le seul actif social tenait aux deux biens immobiliers, depuis vendus, mais gérés de 2016 à 2019 par la SA SIGA. A ce titre, ils ont vocation au partage des dividendes et au boni de liquidation de celle-ci. Monsieur [M] [Y] est en outre le gérant de la SCI Immoteck.
Ils sont susceptibles de faire valoir un préjudice imputable à la SA SIGA au titre de l'engagement de la responsabilité extra-contractuelle de la SA SIGA, quand bien même ils ne sont effectivement pas contractuellement liés à l'intimée.
Ainsi que retenu par le premier juge, les époux [Y] disposent donc d'un intérêt légitime à avoir une exacte connaissance des opérations comptables qui ont été effectuées pour le compte de la SCI Immoteck par l'intimée. Ils ont donc intérêt à agir et aucune irrecevabilité n'est démontrée à ce titre.
L'ordonnance entreprise doit être confirmée sur ce point.
Sur la recevabilité de la demande présentée par la SCI Immoteck
En application de l'article 1844-7 du code civil, une société, telle la SCI Immoteck, prend fin :
1° Par l'expiration du temps pour lequel elle a été constituée, sauf prorogation effectuée conformément à l'article 1844-6 ;
2° Par la réalisation ou l'extinction de son objet ;
3° Par l'annulation du contrat de société ;
4° Par la dissolution anticipée décidée par les associés ;
5° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment en cas d'inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ;
6° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal dans le cas prévu à l'article 1844-5 ;
7° Par l'effet d'un jugement ordonnant la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif ;
8° Pour toute autre cause prévue par les statuts.
En l'occurrence, il résulte de l'extrait K-bis de la société appelante, édité au 7 février 2022, que celle-ci a effectivement été radiée du registre du commerce et des sociétés s'agissant de son siège de Marseille à la date du 6 décembre 2021, avec publication au BODACC du 8 décembre 2021. Toutefois, aucune dissolution de cette société n'est intervenue, du moins n'est justifiée. Dès lors, la SCI Immoteck a conservé sa personnalité morale, malgré sa radiation, de sorte qu'elle a toujours qualité pour agir en justice. Ses demandes sont donc recevables, ce qu'a justement retenu le premier juge.
Sur ce point également, l'ordonnance entreprise doit être confirmée.
Sur le bien fondé de la demande
En vertu de l'article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.
Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.
L'article 1993 du même code dispose que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
En l'occurrence, la SA SIGA justifie avoir transmis à la SCI Immoteck le compte rendu de gestion du 28 novembre 2016, les comptes et relevés des années 2016, 2017, 2018 et 2019, soit de la prise de son mandat à la vente aux enchères des biens, outre l'intégralité des décomptes des années 2016 à 2019 selon lettre recommandée avec accusé de réception du 7 avril 2020, comprenant 72 pages.
Contrairement à ce que font valoir les appelants, ces décomptes sont détaillés, reprennent l'affectation débit / crédit, pour chaque période et pour chacun des deux biens. De même, les annulations d'écritures correspondant à la gestion ont été expliquées par l'intimée dans son mail du 21 septembre 2021, par lequel elle a également de nouveau édité et transmis l'ensemble des décomptes y afférents. Dès avril 2020, la SA SIGA expliquait également le paiement de certaines sommes au titre d'avis à tiers détenteur au bénéfice du Trésor Public, ainsi que d'autres règlements à des huissiers pour le compte de la SCI Immoteck dans le cadre de saisies.
Ainsi, la SA SIGA justifie avoir satisfait à son obligation de reddition de compte à son mandant.
Les appelants invoquent l'incohérence, l'imprécision et le caractère peu compréhensible des documents qu'ils reconnaissent avoir reçus. Or, la lecture des pièces fait apparaître au contraire, de manière claire, les opérations comptables réalisées pour chaque exercice et pour chaque bien.
Le décompte comparatif produit par les appelants en leur pièce n°10 est, en revanche, peu lisible et surtout incomplet puisque certaines opérations figurant dans les décomptes de la SA SIGA ne sont pas repris. Ainsi, l'écart financier de gestion, à hauteur de 39 515 €, est le fruit d'un document, établi par les appelants eux-mêmes à leur profit, de manière parcellaire et peu compréhensible. Leurs allégations tenant en un solde financier en leur faveur s'avèrent ainsi vagues et imprécises.
De même, les époux [Y] et la SCI Immoteck produisent un courrier d'un expert-comptable auquel ils auraient soumis les pièces comptables remises par la SA SIGA. Ce dernier, monsieur [K] [H], indique, très succinctement, que 'les appels de fond ont bien été effectués et honorés par la SCI Immoteck, et que les travaux ou demandes de fonds pour travaux ont bien été réglés par la SCI Immoteck'. En revanche, cet expert-comptable souligne que 'plusieurs chèques ont été faits ou demandés par la SA SIGA sans justificatif': cette assertion imprécise ne peut être vérifiée. Le même expert-comptable ajoute 'qu'aucun loyer n'a été perçu sur le compte bancaire de la SCI Immoteck, ni sur le compte personnel de monsieur [M] [Y]'. A supposer cet élément exact, étant observé que les comptes de la SCI Immoteck ne sont pas produits au dossier, ni ceux de monsieur [M] [Y], il convient de relever que ce point ressort d'une question de preuve, à laquelle une expertise comptable de la gestion par la SA SIGA n'est pas susceptible d'apporter quelques éléments que ce soit. Ainsi, cette analyse lacunaire de l'expert-comptable apparaît peu pertinente pour caractériser l'intérêt légitime des appelants à l'instauration d'une mesure d'expertise et justifier la nécessité de celle-ci.
Le fait que les biens détenus par la SCI Immoteck aient été vendus aux enchères ne peut en soi justifier l'instauration d'une mesure d'expertise de la gestion réalisée par le mandataire alors qu'il appert que les crédits au remboursement desquels monsieur [M] [Y] et madame [S] [F] épouse [Y] étaient tenus n'ont pas été honorés, ces derniers rencontrant leurs propres difficultés qui ont notamment affecté les comptes gérés par la SA SIGA au travers des sommes prélevées dans le cadre d'avis à tiers détenteur ou de saisies.
En définitive, il appert que la SA SIGA a bien procédé à la reddition de ses comptes à son mandant et que ceux-ci apparaissent complets et clairs. En tout état de cause, les appelants n'établissent aucune critique sérieuse et circonstanciée justifiant la nécessité d'une analyse technique de la gestion par l'intimée. Dès lors, ils ne peuvent se prévaloir d'aucun motif légitime justifiant que soit ordonnée une mesure d'instruction in futurum.
L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande des appelants.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck qui succombent au litige seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la SA SIGA les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense.
L'indemnité qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 2 000 euros en cause d'appel.
Les appelants supporteront in solidum en outre les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant :
Condamne in solidum monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck à payer à la SA SIGA la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck de leurs demandes sur ce même fondement,
Condamne in solidum monsieur [M] [Y], madame [S] [F] épouse [Y] et la SCI Immoteck au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
La Greffière La Présidente
