COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 08 JUIN 2023
N° 2023/ 188
Rôle N° RG 21/15440 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKKY
[J] [Z]
C/
[K] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Aubane MALVEZIN
Me Marie SUZAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité d'AUBAGNE en date du 15 Octobre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 1121000190.
APPELANTE
Madame [J] [Z]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-13970 du 07/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 1] 1964 de nationalité Française, domiciliée chez Madame [U] [Y] au [Adresse 2] à [Localité 4]
(13420)
représentée par Me Aubane MALVEZIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIME
Monsieur [K] [X], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Marie SUZAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Mars 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 21 novembre 2014 à effet au premier décembre 2014, Monsieur [K] [X] a consenti à Madame [J] [Z] un bail d'habitation sur un bien situé à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 540 euros.
Madame [Z] est entrée dans les lieux le 15 décembre 2014.
Par acte du 18 juin 2021, Madame [Z], a fait assigner son bailleur auquel elle reprochait un manquement à son obligation d'entretien du logement, pour obtenir l'autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce qu'il ait remédié aux désordres et afin de le voir condamner à des dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.
Par acte d'huissier du 26 mai 2020, Monsieur [X] a fait délivrer à sa locataire un congé pour vendre.
Madame [Z] a quitté les lieux fin novembre 2020.
Par jugement du 15 octobre 2021, le tribunal de proximité d'Aubagne a :
- débouté Madame [J] [Z] de l'intégralité de ses demandes,
- rejeté la demande de Monsieur [K] [X] d'allocation de somme à titre de dommage et intérêts,
- condamné Madame [J] [Z] à payer à Monsieur [K] [X] la somme de HUIT CENTS EUROS (800,00 €) au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure
civile,
- rejeté toutes autres demandes des parties plus amples ou contraires,
- dit que les entiers dépens seront supportés par Madame [J] [Z].
Le premier juge a relevé que le bailleur avait toujours tenté de répondre aux doléances de sa locataire mais que cette dernière, soit n'avait pas rappelé les entreprises mandatées pour convenir d'un rendez-vous, soit leur avait refusé l'accès au logement.
Il a ajouté que Madame [Z] ne rapportait pas la preuve d'un manquement du bailleur en lien avec les désordres évoqués.
Il a estimé que ni la preuve de l'indécence du logement, ni celle d'un trouble de jouissance n'était rapportée par Madame [Z] dont il a rejeté les prétentions.
Il a également rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [X] en l'estimant injustifiée.
Par déclarations du 29 octobre 2021, Madame [Z] a formé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [X].
Monsieur [X] a constitué avocat et formé un appel incident.
Par conclusions notifiées le 06 mars 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [Z] demande à la cour :
'-d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- débouté Madame [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- condamné Madame [Z] au paiement de 800 € au titre des frais irrépétibles et aux
entiers dépens,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur [X]
d'allocation de dommages et intérêts à son profit,
* statuant à nouveau :
- de condamner Monsieur [X] au versement de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance,
- de condamner Monsieur [X] au paiement de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- de condamner Monsieur [X] aux entiers dépens'
Elle expose avoir dénoncé à son bailleur, dès le mois de décembre 2016, des problèmes d'infiltrations, d'humidité et de mauvaise isolation dans le logement loué.
Elle affirme justifier du caractère insalubre et indécent du logement.
Elle précise avoir quitté le logement à la suite de la délivrance d'un congé pour vendre et relate n'avoir pu obtenir l'état des lieux de sortie qui s'est déroulé le 30 novembre 2020.
Elle conteste avoir empêché la venue d'entreprises mandatées par son bailleur. Elle affirme que les attestations produites au débat sont de complaisance. Elle déclare n'avoir pas débranché la VMC existante.
Elle fait état d'un préjudice de jouissance dont elle demande réparation.
Elle conteste avoir commis des manquements et être à l'origine de dégradations dans le logement.
Par conclusions notifiées le 27 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [X] demande à la cour :
- de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts
*statuant à nouveau :
- de condamner Madame [Z] à lui verser 30.000 euros de dommages et intérêts
- de condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il conteste toute indécence du logement et tout manquement à son obligation de délivrance d'un logement en bon état de réparation; Il indique avoir toujours réagi aux doléances de sa locataire et avoir mis en oeuvre les travaux nécessaires. Il déclare que certains n'ont pu être effectués en raison de l'absence de diligence de Madame [Z] qui ne prenait pas rendez-vous avec les entreprises qu'il avait mandatées et du refus de cette dernière de laisser intervenir certains entrepreneurs. Il soutient qu'elle n'a jamais répondu aux courriers de son assureur 'protection juridique'. Il fait état de la mauvaise foi de sa locataire. Il note qu'elle a refusé de signer l'état des lieux de sortie.
Il estime en conséquence que les agissements de sa locataire, outre le débranchement d'une VMC, ont entraîné la dégradation du bien loué.
Il ajoute qu'elle a adopté un comportement inadapté lors des visites du bien par d'éventuels acquéreurs, si bien qu'elle a empêché la vente du bien pendant un an.
Il sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 mars 2023.
MOTIVATION
En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.
Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.
Le bien loué par Madame [Z] est un appartement de 46m², au deuxième et dernier étage d'un immeuble, comprenant une entrée, un séjour/cuisine équipée, une chambre avec vélux, un petit bureau, un salle d'eau et un wc.
L'état des lieux d'entrée établi le 15 décembre 2014 mentionne essentiellement un appartement en bon état d'entretien, avec des pièces repeintes (chambre; salon/séjour; entrée).
Par lettre recommandée du 26 décembre 2016, Madame [Z] indiquait à son bailleur que l'appartement était difficile à chauffer en raison d'un problème d'isolation. Elle faisait état de murs imprégnés d'eau avec la survenance de champignons et de salpêtre. Elle déclarait avoir avisé Monsieur [X] plusieurs mois auparavant de l'existence de fuites au niveau du toit, alors que son appartement est au dernier étage et d'un simple 'colmatage' par un artisan. Elle notait que l'installation électrique n'était pas aux normes et déplorait des problèmes de surtension. Elle soulignait devoir vivre dans le froid et l'humidité, avec des vêtements mouillés et des draps humides. Elle sollicitait l'intervention de son bailleur afin qu'il procède à des travaux nécessaires pour remédier à ces difficultés.
Par courrier recommandé du 04 janvier 2017, Monsieur [X] indiquait à sa locataire prendre note des difficultés évoquées et déclarait contacter des professionnels pour établir un diagnostic des travaux à effectuer.
Monsieur [W], gérant de la société BATIPOSE, attestait en avril 2019 s'être rendu sur les lieux en janvier 2017 afin d'effectuer des travaux de réparation d'étanchéité, côté vélux, sur la toiture. Il relevait que Madame [Z] devait le rappeler, afin de déterminer d'un rendez-vous, à sa convenance, pour effectuer des travaux de pose d'une VMC avec Monsieur [D], électricien au sein de la société GSE; il indiquait qu'elle ne l'avait pas rappelé (pièce 4 de l'intimé). Un devis de la société GSE était établi le 18 février 2017 pour la pose d'une VMC et une installation d'un tableau électrique. Monsieur [D], dans un courriel du 15 mars 2019 et une attestation du 06 juillet 2019, précisait que le maçon qui devait intervenir avec lui avait dit que Madame [Z] avait refusé de prendre rendez-vous, car elle estimait que la pose d'une VMC ne pouvait résoudre les difficultés rencontrées dans le logement. Il relatait qu'une VMC avait été posée dans la salle de bains (selon facture du 20 mars 2013) mais que la locataire l'avait débranchée, la jugeant bruyante et sans efficacité. Il expliquait qu'elle avait refusé qu'il la rebranche lorsqu'il était intervenu en 2017.
Le 08 mars 2017, l'association 'santé et environnement pour tous', à la suite d'une visite faite à la même date, notait qu'il convenait de faire intervenir un professionnel pour comprendre les causes de l'humidité et y remédier. Elle relevait l'existence d'inquiétants problèmes d'humidité dans la cuisine et le dressing, avec, à cet endroit, une surface de contamination en moisissures d'environ 3m². Elle notait que le mur extérieur de la cuisine présentait un taux d'humidité proche de 100%.
Par lettre recommandée du 27 novembre 2018, Madame [Z] déclarait à son bailleur souffrir d'une humidité persistante qui s'aggravait. Elle soulignait devoir prévoir un seau dans la chambre lors d'épisodes pluvieux. Elle évoquait des problèmes avec un vieux vélux qui ne présentait plus d'étanchéité.
Par courrier recommandé du 13 décembre 2018, Monsieur [X] lui indiquait avoir mandaté une personne de la société EDEN IMMOBILIER afin de dresser un constat amiable du dégâts des eaux et résoudre rapidement la difficulté. Il soulignait n'avoir pas compris pourquoi elle avait refusé l'accès de l'appartement à cette dernière. Par lettre recommandée du 08 janvier 2019, Monsieur [X] indiquait à sa locataire l'avoir rencontrée avec deux professionnels du bâtiment pour résoudre les problèmes d'humidité et les avoir mandatés pour effectuer les travaux nécessaires. Il lui déclarait qu'ils avaient convenu qu'elle devait laisser l'accès au logement à ces derniers et lui laissait les coordonnées des entrepreneurs. En janvier 2019 (pièce 9 de l'intimé),du silicone était posé sur le vélux existant et le joint d'étanchéité était gratté. Le 17 février 2019, Monsieur [W] de la société BATIPOSE indiquait s'être rendu dans le logement le 20 décembre 2018 et s'être heurté au refus de Madame [Z] pour qu'il procède aux 'travaux d'aération avec l'électricien Monsieur [D]', ce que confirmait ce dernier dans un courriel du 15 mars 2019.
Par lettre du 14 février 2019, Madame [Z] soulignait à son bailleur que les désordres persistaient, que l'ADIL avait déclaré l'appartement insalubre et qu'une association s'était inquiétée de la toxicité des lieux. Elle évoquait rencontrer des problèmes respiratoires, avoir des vêtements dégradés par de la moisissures et souffrir psychologiquement de cette situation. Elle proposait, à défaut de saisir la justice, un accord au terme duquel elle cesserait de payer son loyer, avec la possibilité pour le bailleur de continuer à percevoir des allocations logement, le temps qu'elle trouve un nouveau logement. Elle estimait que cet arrangement réparerait a minima les dommages et intérêts qui seraient sollicités si une procédure était lancée. Elle expliquait n'avoir rien à perdre, tout à gagner et disposer de tous les éléments en sa faveur.
Par courriel du 15 mars 2019, Monsieur [D], de la société GSE, indiquait au bailleur n'avoir pas de nouvelle de Madame [Z] et n'avoir pu installer la VMC. Il notait avoir convenu avec cette dernière qu'elle rappelle lors d'un dernier rendez-vous avec Madame [Z], Monsieur [X] et l'agent immobilier, ce qu'elle n'a pas fait. Il expliquait s'être heurté à la même difficulté deux ans auparavant, pour les mêmes travaux. Le 15 mars 2019, Madame [V] ,de la société EDEN IMMOBILIER, expliquait avoir été contactée plus d'un an auparavant par Monsieur et Madame [X] à propos de la locataire de [Localité 5] qui s'était plaint de fuites d'eau par le vélux et de moisissures dans un dressing mais qui refusait de laisser les entreprises intervenir pour procéder aux réparations. Elle relatait avoir rencontré Madame [Z], mais difficilement, en raison de rendez-vous annulés, s'être rendue dans l'appartement, avoir constaté qu'il était surchauffé par le biais de radiateurs que la locataire disait avoir installés, avoir constaté une fuite légère au niveau du vélux, n'avoir pu obtenir la déclaration de sinistre de dégâts des eaux que devait rédiger la locataire pour la donner à l'assureur du propriétaire et avoir convenu avec cette dernière de l'utilité d'installer une VMC. Madame [V] exposait avoir été contactée par la suite par Monsieur [X] car sa locataire refusait l'accès au logement pour les travaux; il lui demandait d'appeler la locataire. Elle notait avoir appelé cette dernière qui lui manifestait son refus de laisser intervenir les entreprises. Madame [V] notait que les propriétaires, épuisés par cette situation de blocage, avaient décidé de mettre l'immeuble en vente; elle soulignait qu'il était difficile de rentrer dans le logement de Madame [Z] et que lorsque d'éventuels acquéreurs se rendaient sur place, ils repartaient en raison de l'état du logement.
Par courrier recommandé du 07 février 2019, l'assureur de Monsieur [X] écrivait à Madame [Z] pour lui demander de laisser l'accès au logement, le bailleur étant prêt à faire exécuter les travaux nécessaires. Par courrier recommandé du 28 février 2019, l'assureur protection juridique de Monsieur [X] écrivait à Madame [Z] lui rappelait que le bailleur était prêt à faire les travaux et qu'elle devait permettre l'accès au logement.
Par procès-verbal du 30 avril 2019, un huissier de justice constatait que le mur de la façade de l'immeuble côté rue, au niveau du séjour et de la cuisine du bien loué, était tâché et moisi. Il relevait la présence de moisissures à l'intérieur du bien loué, dans un renfoncement à usage de placard, de l'humidité et de la moisissures sur le mur de la cuisine et de la moisissures le long d'une fenêtre du toit et à l'intérieur de la salle de bains.
A la suite d'un signalement effectué par Madame [Z], la CAF indiquait à Monsieur et Madame [X], par lettre du 25 août 2020, que l'opérateur FACONEO interviendrait pour réaliser un diagnostic du logement, ce à quoi Madame [X] répondait favorablement.
Par courriel du 16 septembre 2020, l'opérateur FACONEO, mandaté par la CAF, indiquait avoir contacté Madame [Z] le 09 septembre 2020 pour effectuer le diagnostic technique mais avoir essuyé un refus de cette dernière qui faisait état d'un prochain déménagement.
Il est établi que le logement loué à Madame [Z] était affecté d'humidité et de moisissures.
Toutefois, il ressort des pièces concordantes du dossier que Monsieur [X] a tenté de résoudre les difficultés évoquées par Madame [Z] dès qu'il en était saisi mais qu'il s'est heurté aux refus répétés de cette dernière de laisser intervenir les entreprises qu'il mandatait pour effectuer la totalité des travaux envisagés. Les attestations d'amis de Madame [Z] n'ont pas de valeur probante suffisante pour écarter ces éléments factuels. Madame [Z] n'a pas permis la pose d'une VMC et a refusé que soit rebranchée une installation de 2013 dans la salle de bains. Seuls quelques travaux ont pu être effectués (démontage du vélux existant avec grattage du joint d'étanchéité et pose de silicone); le refus de Madame [Z] de permettre la réalisation d'autres travaux (constatés par les entrepreneurs eux-même et Madame [V]) et même de permettre l'accès à l'organisme mandaté par la CAF afin d'obtenir diagnostic complet du bien (même si la visite était proche de son déménagement), visite qui aurait permis de connaître les causes des désordres et les moyens d'y remédier, interdit à cette dernière de solliciter des dommages et intérêts puisqu'elle a participé à son préjudice et qu'elle a violé son obligation de permettre l'accès aux lieux loués conformément à l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Z].
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [X]
Ce dernier sollicite des dommages et intérêts pour préjudice moral.
Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Le contrat de bail stipule, au paragraphe 2.3.4 qu' en cas de mise en vente ou relocation, le locataire devra laisser visiter les lieux loués deux heures pendant les jours ouvrables qui seront conventionnellement arrêtés par le bailleur. A défaut d'accord, les heures de visite sont fixées entre 17 et 19 heures (...).
Il ressort de l'attestation de l'agent immobilier chargé de la vente que Madame [Z] a rendu difficiles les visites, puisqu'elle ne les autorisait pas durant deux heures, qu'elle proposait des visites uniquement le samedi et qu'elle dénigrait les bailleurs pendant les visites.
Il résulte des pièces du dossier qu'en dépit d'une demande de son bailleur, d'un mandataire de son bailleur (Madame [V]) et de l'assureur protection juridique de ce dernier, elle s'est opposée à l'intervention d'entrepreneurs mandatés pour poser une VMC. Madame [V] fait aussi état de l'épuisement de Monsieur [X].
Madame [Z] a quitté les lieux en novembre 2020. L'immeuble a été vendu le 12 mai 2021.
Madame [Z] n'a pas exécuté de bonne foi le contrat de bail. Ses agissements et sa violation à son obligation de permettre l'accès au logement pour effectuer des travaux ont entraîné un préjudice moral au préjudice de Monsieur [X], comme le démontre l'attestation de Madame [V].
Madame [Z] sera condamnée à verser à Monsieur [X] la somme de 500 euros qui répare intégralement le préjudice moral de ce dernier.
Le jugement, qui a rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral subi par Monsieur [X], sera infirmé.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
Madame [Z] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [X] les frais irrépétibles qu'il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Madame [Z] sera condamnée à lui verser 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
Le jugement déféré qui a mis les dépens à la charge de Madame [Z] et l'a condamnée à verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [K] [X],
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame [J] [Z] à verser à Monsieur [K] [X] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral,
CONDAMNE Madame [J] [Z] à verser à Monsieur [K] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE Madame [J] [Z] aux dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
