COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 08 JUIN 2023
N° 2023/ 193
Rôle N° RG 21/15408 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKIM
S.A.S. CAPON
C/
S.C.I. DU MAURIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alain-david POTHET
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 03 Août 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1120780.
APPELANTE
S.A.S. CAPON, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.C.I. DU MAURIER prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Geoffrey BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Mars 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SAS CAPON a pour président la SARL SIX dont l'un des gérants est M. [N] [L].
Par acte sous seing privé du 4 juin 2020, la société civile immobilière (SCI) DU MAURIER a consenti à la SAS CAPON un bail d'habitation saisonnier meublé portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 3]) pour la période du 29 août 2020 au 26 novembre 2020 moyennant paiement d'un loyer mensuel de 8250 euros outre une provision mensuelle sur charges de 200 euros.
Le locataire a versé un dépôt de garantie de 16500 euros ainsi qu'un loyer de 8450 euros.
Un constat d'état des lieux d'entrée a été établi par procès-verbal d'huissier de justice le 28 août 2020.
Le locataire a restitué les clés le 22 septembre 2020 et un constat d'état des lieux de sortie a alors été dressé par huissier de justice.
Par acte du 6 novembre 2020, la SAS CAPON a assigné la SCI DU MAURIER aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du contrat de bail pour non respect de l'obligation de délivrance, sa condamnation à lui restituer le montant du loyer et des charges payés pour la période d'occupation et la somme de 16500 euros au titre du dépôt de garantie ainsi qu'une indemnisation de son préjudice moral et matériel.
Par jugement contradictoire du 3 août 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Fréjus a statué en ces termes :
- DIT n'y avoir lieu de rejeter les dernières écritures prises par la société par actions simplifiée (SAS)
CAPON,
- DEBOUTE la SAS CAPON de l'intégralité de ses prétentions,
- La CONDAMNE à verser à la société civile immobilière (SCI) DU MAURIER les sommes suivantes :
* 15767,74 euros au titre des loyers impayés,
* 768 euros au titre des frais de remise en état du logement,
- DIT que ces sommes se compenseront avec le dépôt de garantie versé par la SAS CAPON à la signature du contrat de location et que la SCI DU MAURIER est en droit de conserver,
- CONDAMNE la SAS CAPON à verser à la défenderesse la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- DEBOUTE la SCI DU MAURIER pour le surplus de ses prétentions,
- RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,
- CONDAMNE la SAS CAPON aux entiers dépensens de la procédure.
Le jugement déféré retient essentiellement que la SAS CAPON ne rapporte pas la preuve d'un manquement de la SCI DU MAURIER à son obligation de délivrance conforme, ni que les griefs relevés rendent le logement loué inhabitable ; qu'elle ne pouvait donc prétendre résilier le bail avant son terme et n'est pas fondée à demander la restitution des loyers payés (8540 euros) ; que concernant les demandes d'indemnisation au titre d'un préjudice moral et matériel, la SAS CAPON ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjduice qui lui est propre ; que des traces de frottement sur les murs de la chambre 1, de la chambre 3 et de la chambre de maître sont relevées ainsi qu'une tâche à l'arrière du canapé en tissu au niveau du salon, d'importantes tâches et salissures sur les matelas des transats extérieurs et dans la chambre de maître, un effritement de l'habillage de la baignoire ; que seule la somme de 640 euros HT, soit 768 TTC, peut faire l'objet d'une retenue auprès du locataire ; que la rupture anticipée du bail n'étant pas fondée, la SAS CAPON reste tenue du paiement du loyer fixé jusqu'à la date d'échéance du contrat, soit le 26 novembre 2020 ; que les charges locatives ne sont pas justifiées par le bailleur.
Selon déclaration du 29 octobre 2021, la SAS CAPON a relevé appel de ce jugement en ce qu'il l'a
déboutée de l'intégralité de ses prétentions, l'a condamnée à verser à la société civile immobilière (SCI) DU MAURIER les sommes de 15767,74 euros au titre des loyers impayés et 768 euros au titre des frais de remise en état du logement, la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, a débouté la SCI DU MAURIER pour le surplus de ses prétentions.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2022, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS CAPON demande de voir:
- INFIRMER le jugement déféré en toutes ses dispositions,
- Et statuant à nouveau,
- A titre principal, PRONONCER la résolution du contrat de bail conclu entre les parties le 4 juin 2020,
- Et en conséquence,
- CONDAMNER la SCI DU MAURIER à payer à la SAS CAPON les sommes suivantes :
* 8450 euros au titre de loyers et charges payés pour la période d'occupation,
*16500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail à compter du jour du départ des locataires des lieux,
- En conséquence, CONDAMNER la SCI DU MAURIER à payer à la SAS CAPON dans cette hypothèse la somme de 16500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
- En tout état de cause, REJETER les demandes de la SCI DU MAURIER,
- CONDAMNER la SCI DU MAURIER à payer à la SAS CAPON les sommes suivantes :
* 3000 euros au titre de préjudice moral,
* 3000 euros de dommages et intérêts pour attitude fautive,
* 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la SCI DU MAURIER aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 euros et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La SAS CAPON fait essentiellement valoir que le bien loué de haut standing n'était pas achevé et nécessitait l'intervention journalière d'un certain nombre d'entrepreneurs ; qu'il n'était pas entièrement meublé ; que le 22 septembre 2020, la SAS CAPON a restitué les clés et un procès-verbal a été établi par huissier de justice ; que son action est fondée sur l'exception d'inexécution du fait d'avoir dû subir notamment l'intervention de ces entrepreneur et l'intervention de l'entreprise de nettoyage à des horaires non prévus par le contrat ; que des meubles faisaient défaut et que le ménage de préparation de saison n'avait pas été fait ; que le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance paisible que l'on pouvait attendre d'un bien de ce standing ; que le premier juge a relevé que sur les treize désordres invoqués par le bailleur, onze préexistaient.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique 16 mars 2022, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI DU MAURIER demande de voir :
- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SCI DU MAURIER de sa demande de condamnation pour procédure abusive,
- Statuant à nouveau de ce chef,
- Condamner la SAS CAPON à la somme de 1 000 euros pour procédure abusive,
- Condamner la SAS CAPON à la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Françoise BOULAN, avocat aux offres de droit.
La SCI DU MAURIER fait essentiellement valoir que le contrat de bail prévoit que le dépôt de garantie n'est pas restitué en cas d'absence de réglement intégral du loyer et des charges et en cas de dégradation du bien loué ; que l'absence de jouissance paisible des lieux n'est pas établie alors que le bien était en parfait état de locatif ; que le locataire a résilié unilatéralement le contrat de sa propre initiative.
La procédure a été clôturée le 8 mars 2023.
MOTIVATION :
Sur la demande en résolution du contrat de bail :
Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il résulte de l'article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En vertu de l'article 1709 du code civil, le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
En l'espèce, par acte sous seing privé du 4 juin 2020, la société civile immobilière DU MAURIER a consenti à la SAS CAPON un bail d'habitation saisonnier meublé portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 3]) pour la période du 29 août 2020 au 26 novembre 2020 moyennant paiement d'un loyer mensuel de 8250 euros outre une provision mensuelle sur charges de 200 euros.
Il est de plus prévu le paiement par le locataire au bailleur d'un dépôt de garantie de 16500 euros lors de la remise des clés ; que cette somme sera restituée par le bailleur dans un délai de 8 jours au plus tard après la restitution des clés par le locataire et dès lors qu'il aura été constaté que le loyer et les charges locatives ont été intégralement acquittés ; aucun meuble, objet ou linge, n'est absent ou dégradé ; les lieux loués n'ont subi aucune dégradation et que les lieux loués sont propres.
Il est constant que ce contrat de bail est soumis aux dispositions du code civil et non à celle de la loi du 6 juillet 1989.
La SAS CAPON reproche à la SCI DU MAURIER de ne pas avoir rempli son obligation de délivrance.
Elle invoque notamment l'absence de certains meubles, que le ménage de préparation de saison n'avait pas été effectué, que les travaux n'étaient pas achevés et que la VMC ne fonctionnait pas.
Cependant, selon constat d'état des lieux d'entrée établi par huissier de justice le 28 août 2020, soit la veille de la prise d'effet du bail, il ressort que les lieux sont globalement en parfait état et qu'il est dressé un inventaire des meubles présents.
Si M. [N] [L], qui habite les lieux avec sa famille, a envoyé, dès le 2 septembre 2020, plusieurs mails au bailleur relatant les reproches qu'il fait à la villa qu'il loue, il apparaît que les éléments manquants listés par ce dernier sont des éléments de décoration ou de confort qui lui sont personnels et ne sont pas indispensables pour rendre le logement conforme à une jouissance paisible.
Il invoque également l'absence de propreté des intérieurs de placard et de certains objets mobiliers ainsi que l'absence d'achèvement des travaux sans en apporter la preuve alors que l'état des lieux d'entrée n'en fait pas état.
Même s'il résulte de la lettre établie le 12 janvier 2020 par la société FABIO HOME SERVICES que celle-ci a eu peu de temps pour préparer et organiser la maison qui n'avait encore jamais accueilli de locataires, cela ne suffit pas à justifier qu'elle n'était pas correctement nettoyée avant l'entrée dans les lieux, ni qu'elle ne l'était pas pendant la durée de la location comme le prétend l'appelante.
De même, dans son courriel du 14 septembre 2020, M. [L] prétend que plusieurs matériaux n'ont pas été suffisamment traités ou qu'il doit subir des visites de la maison non prévues.
Au soutien de ses prétentions, la SAS CAPON versent aux débats plusieurs attestations qui ne remplissent d'ailleurs pas les conditions fixées par l'article 202 du code de procédure civile.
Ainsi, dans la même lettre précitée, la société FABIO HOME indique avoir été, dès les premiers jours, sollicitée par les locataires pour des problèmes divers, lumières qui ne s'éteignaient pas, des problèmes de plomberies (grosses fuites d'eau dans une douche), des problèmes d'électricité, des soucis de VMC (générant des vibrations et des nuisances sonores), de climatisation, des problèmes de finition générales de la maison.
Cependant, elle précise avoir essayé de statisfaire au mieux les demandes des locataires et avoir géré certaines des interventions d'entreprises durant les premières semaines du mois de septembre ce qui a engendré la présence d'ouvriers dans la maison, ce qui est corroboré par deux autres attestations.
Ainsi, il apparaît que le bailleur a bien mandaté cette entreprise pour répondre aux problèmes de jouissance invoquées par les occupants des lieux.
Si ces interventions ont pu nuire à la jouissance paisible des lieux loués, la SAS CAPON ne démontre pas qu'elles étaient journalières pendant toute la période d'occupation des lieux et donc que cette inexécution contractuelle de la part du bailleur était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat alors qu'elle ne conteste pas l'habitabilité de la villa et son standing.
En outre, la locataire ne démontre pas que les lieux n'étaient pas achevés ni que le bailleur a manqué de diligence dans les interventions qu'elle a sollicitées pour résoudre les dysfonctionnements susvisés.
D'ailleurs, elle ne pouvait pas ignorer que la villa venait d'être achevée puisque sur une photographie figurant dans le constat d'entrée dans les lieux figure la panneau d'affichage du permis de construire.
De plus, il convient de souligner que M. [L] se présente comme étant 'versé dans la chose immobilière' et qu'il ne pouvait donc pas ignorer l'état du bien loué.
Aussi, aucune exception d'inexécution ne peut être valablement invoquée en l'espèce.
De même, l'appelante ne démontre pas la gravité de l'inexécution contractuelle reprochée au bailleur, qui seule peut conduire à la résolution ou la résiliation du contrat de bail.
Par conséquent, il ne saurait être fait droit aux demandes principale et subsidiaire de la SAS CAPON aux fins de voir prononcer la résolution ou la résiliation du bail.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré sur ce point.
Sur les préjudices invoqués par la société appelante :
En vertu de l'article 1719 du code civil, le preneur personne morale peut obtenir l'indemnisation de son trouble de jouissance dès lors qu'il établit l'existence d'un préjudice personnel distinct de celui de ses membres ou salariés.
En cause d'appel, la SAS CAPON demande à nouveau de condamner la SCI DU MAURIER à lui verser des dommages-intérêts pour préjudice moral et pour attitude fautive.
Cependant, si elle justifie que M. [N] [L] est bien l'un des deux gérants de la SARL SIX, elle n'établit pas avoir subi un préjudice qui lui est propre distinct de celui subi par ce dernier, étant précisé que c'est la SARL SIX et non M. [L] qui est le président de la SAS CAPON.
Par conséquent, il convient de débouter la SAS CAPON de ses demandes indemnitaires et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
Sur les demandes reconventionnelles de l'intimée :
La SCI DU MAURIER demande la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SAS CAPON à lui verser la somme de 15767,74 euros au titre des loyers impayés et celle de 768 euros au titre des frais de remise en état du logement.
L'intimée demande, dans un premier temps, l'application des stipulations contractuelles qui prévoient le paiement par le locataire au bailleur d'un dépôt de garantie de 16500 euros lors de la remise des clés et que cette somme sera restituée par le bailleur dans un délai de 8 jours au plus tard après la restitution des clés par le locataire, dès lors qu'il aura été constaté que le loyer et les charges locatives ont été intégralement acquittés, qu'aucun meuble, objet ou linge, n'est absent ou dégradé; que les lieux loués n'ont subi aucune dégradation et que les lieux loués sont propres.
Or, en l'absence de résolution ou de résiliation du bail, le locataire est tenu à l'intégralité du paiement des loyers et charges échus jusqu'à la date contractuelle de fin du bail, soit en l'espèce le 26 novembre 2020, peu important qu'il ait quitté les lieux avant cette date.
Le premier juge a décidé que les charges locatives n'étaient pas justifiées par la SCI DU MAURIER, ce qu'elle ne conteste pas en cause d'appel, et a fixé l'arriéré de loyers dû par la SAS CAPON à la somme de 24217,74 euros, de laquelle il faut déduire la somme déjà réglée de 8450 euros, soit un solde dû de 15767,74 euros.
De plus, le jugement déféré a retenu que la SAS CAPON était débitrice de la somme de 768 euros TTC au titre des réparations locatives.
Alors que la SCI DU MAURIER ne conteste pas le calcul opéré par le premier juge, la SAS CAPON ne produit aucun élément en cause d'appel permettant de le remettre en cause alors que le jugement entrepris a pris le soin de d'apprécier poste par poste les dégradations invoquées par le bailleur et de procéder par comparaison entre les constats d'entrée et de sortie des lieux.
Enfin, la SAS CAPON étant redevable de loyers impayés et se voyant imputer des dégradations locatives, il ne peut lui être restitué le dépôt de garantie qu'elle a réglé lors de l'entrée dans les lieux pour un montant de 16500 euros, somme qui se compensera avec les sommes de 15767,74 euros et de 768 euros mises à sa charge.
Par conséquent, il convient de confirmer en tous ces points le jugement entrepris.
Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive formée par l'intimée :
En vertu de l'article 1241 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur équipollente au dol.
En l'espèce, la SCI DU MAURIER n'établit pas la mauvaise foi ou la faute de la SAS CAPON dans l'exercice de son droit de faire appel d'une décision qui l'a déboutée de toutes ses demandes et a fait droit à la grande majorité des demandes reconventionnelles formées à son encontre.
Par conséquent, l'intimée sera déboutée de sa demande reconventionnelle formée de ce chef et le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SAS CAPON, partie succombante, sera condamnée aux dépens, le jugement déféré étant confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance.
Il y a lieu de dire que les dépens d'appel seront recouvrés directement par la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Françoise BOULAN, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
L'appelante, partie succombante, sera condamnée à payer à la SCI DU MAURIER une somme qu'il est équitable de fixer à 3000 euros, la décision déférée étant confirmée en ce qu'elle l'a condamnée à payer à la SCI DU MAURIER la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu le 3 août 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Fréjus ;
Y AJOUTANT ;
CONDAMNE la SAS CAPON à payer à la SCI DU MAURIER la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS CAPON aux dépens d'appel qui seront recouvrés directement par la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Françoise BOULAN, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
