COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 08 JUIN 2023
N° 2023/ 197
Rôle N° RG 21/10783 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2LV
[U] [P]
C/
E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Frédéri CANDAU
Me Marina POUSSIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 10 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03670.
APPELANTE
Madame [U] [P]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009233 du 03/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
Ordonnance d'irrecevabilité des conclusions du 16/03/2022
représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 11 août 2017, COTE d'AZUR HABITAT a donné à bail à Madame [P] un appartement à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 422,01 euros outre la somme de 210,62 euros au titre de provisions sur charges.
A la suite d'une série d'échéances impayées, COTE d'AZUR HABITAT faisait délivrer suivant exploit d'huissier en date du 25 février 2019 à Madame [P] un commandement de payer la somme de 1.559,03 euros au titre de l'arriéré des loyers, visant la clause résolutoire
Par ordonnance de référé en date du 7 octobre 2019, le tribunal d'instance de Nice accordait à Madame [P] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de sa dette locative par mensualités de 80 €.
Par lettre recommandée en date du 13 février 2019, COTE d'AZUR HABITAT reprochait à Madame [P] de jeter des détritus par la fenêtre de son logement et la mettait en demeure de cesser ce comportement.
Le 26 juin 2019, COTE d'AZUR HABITAT adressait un nouveau courrier à sa locataire lui reprochant encore de jeter ses détritus par la fenêtre.
Suivant exploit d'huissier en date du 26 juin 2020, COTE d'AZUR HABITAT assignait Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation et de statuer sur ses conséquences.
L'affaire était évoquée à l'audience du 13 avril 2021.
COTE d'AZUR HABITAT demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Madame [P] concluait au débouté des demandes de COTE d'AZUR HABITAT soutenant user paisiblement des lieux.
Par jugement contradictoire en date du 10 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation en date du 11 août 2017 aux torts de la locataire à effet à la date de la signification du présent jugement
*ordonné l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le Concours de la force publique.
*Dit qu'à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement litigieux, sis à [Adresse 2] avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1 à L.412-6 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
*condamné Madame [P] à payer à l'OPH COTE D'AZUR HABITAT une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et de la provision pour charges qui aurait dû être réglé si le bail s'était poursuivi, à savoir la somme de 634,24 euros par mois à compter de la signification du présent jugement et de la résiliation judiciaire du bail et jusqu'à complète libération des lieux, par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision.
* condamné Madame [P] à payer à l'OPH, COTE D'AZUR HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamné Madame [P] aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l'article 696 du CPC.
Par déclaration en date du 19 juillet 2021, Madame [P] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation en date du 11 août 2017 aux torts de la locataire à effet à la date de la signification du présent jugement,
- ordonne l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamne Madame [P] à payer à l'OPH COTE D'AZUR HABITAT une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et de la provision pour charges qui aurait dû être réglé si le bail s'était poursuivi,
- condamne Madame [P] à payer à l'OPH, COTE D'AZUR HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne Madame [P] aux entiers dépens.
Par ordonnance en date du 16 mars 2022, la présidente de la chambre 1-7 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence prononçait l'irrecevabilité des conclusions déposées par le conseil de l'OPH COTE D'AZUR HABITAT.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [P] demande à la cour de :
* déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par Madame [P].
Y faisant droit,
*réformer le jugement déféré en ce qu'il a :
- prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation en date du 11 août 2017 aux torts de la locataire à effet à la date de la signification du présent jugement,
- ordonné l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.
- condamné Madame [P] à payer à l'OPH COTE D'AZUR HABITAT une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et de la provision pour charges qui aurait dû être réglé si le bail s'était poursuivi,
- condamné Madame [P] à payer à l'OPH, COTE D'AZUR HABITAT la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamné Madame [P] aux entiers dépens.
En statuant à nouveau,
* constater que Madame [P] use paisiblement des lieux loués ;
* déboute COTE D'AZUR HABITAT de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
* déboute COTE D'AZUR HABITAT de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
* statuer sur les dépens comme en matière d'aide juridictionnelle.
A l'appui de ses demandes, Madame [P] reconnaît que son ancien compagnon faisait souvent des esclandres ce qui peut expliquer qu'il y ait pu y avoir quelques nuisances.
Cependant elle ajoute que les mises en demeures qui lui ont été adressées par le bailleur l'ont été sur la base de plusieurs plaintes qui ont toutes été faites par une seule et même voisine, Madame [L], laquelle prétendait qu'elle mettait la musique très fort toutes les nuits et qu'elle jetait ses détritus par la fenêtre, ce qu'elle conteste.
D'ailleurs elle indique qu'aucun autre voisin ne s'est plaint de son comportement.
Par arrêt déféré en date du 8 février 2023, la cour d'appel de céans a confirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance d'irrecevabilité du 16 mars 2022, a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT aux dépens de l'instance en déféré.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 avril 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 6 avril 2023 et mise en délibéré au 8 juin 2023.
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Les conclusions de l'EPIC COTE D'AZUR HABITAT ayant été déclarées irrecevables, il est réputé s'approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l'article 954 in fine du code de procédure civile.
1°) Sur la résiliation du contrat de bail
Attendu que l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. »
Que l'article 1728 du code civil énonce que « le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
Que l'article 2 en page 8/10 du règlement intérieur de l'immeuble signé par Madame [P] rappelle que « le locataire devra en outre se conformer strictement aux clauses suivantes :
1°) jouir des locaux raisonnablement sans y faire, ni souffrir, qu'il soit fait aucune détérioration, ni dégradation quelconque. En conséquence toutes rixes, scènes d'injures et autres sont formellement interdites et constitueraient des infractions donnant lieu à résiliation. De même, le locataire devra s'interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité des voisins, il est notamment interdit de faire du bruit de 22 heures à 7 heures du matin. En tout état de cause et quelle que soit l'heure, le locataire devra veiller à ne pas incommoder ses voisins par l'usage d'appareils de radio, télévision, électrophone ou autre instruments et d'une façon générale à ne
pas troubler la tranquillité des autres locataires par son comportement ou celui des personnes reçues dans son logement.
Le preneur reconnaît à COTE d'AZUR HABITAT le droit de réglementer par tous moyens et notamment par voie d'affiches et de panneaux, la circulation et le stationnement des véhicules dans les parties communes, voies de circulation et parking de la résidence HLM et s'engage à se conformer à toutes les prescriptions édictées par COTE d'AZUR HABITAT dans l'intérêt général des locataires »
Attendu que Madame [P] ne conteste pas que son bailleur lui a adressé plusieurs mises en demeure pour nuisances sonores nocturnes sur la base de plusieurs plaintes mais affirme que ces dernières ont toutes été faites par une seule et même voisine, Madame [L].
Qu'il résulte effectivement du jugement déféré que Madame [L] a déposé plainte à plusieurs reprises auprès de son bailleur les 22 janvier 2020, 4 février 2020, 11 février 2020, 4 mai 2020 et 31 janvier 2021.
Que l'intimée a produit également devant le premier juge des courriers relatant les visites des agents de surveillance de l'immeuble ainsi que des mails attestant des faits reprochés à l'appelante.
Attendu que si Madame [P] a reconnu que son ancien compagnon avait causé quelques nuisances sonores, elle maintient que les nuisances qui lui sont reprochées ne sont pas caractérisées même si elle admettait devant le premier juge que ses enfants adolescents avaient pu être à l'origine des désordres dénoncés.
Qu'il convient de relever d'une part que Madame [P] est responsable des faits commis par les personnes qu'elle héberge dans son domicile et d'autre part qu'elle ne verse aux débats aucun élément contredisant les faits qui lui sont reprochés.
Qu'il résulte de ces éléments que les violations répétées de son obligation d'user paisiblement des locaux loués caractérisent des manquements contractuels suffisamment graves en ce qu'ils nuisent à la tranquillité des autres résidents, justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail d'habitation signé entre les parties le 11 août 2017 aux torts de la locataire.
Qu'il y a lieu dès lors de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux tort de Madame [P], ordonné l'expulsion de Madame [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et condamné Madame [P] à payer à l'OPH COTE D'AZUR HABITAT une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et de la provision pour charges qui aurait dû être réglé si le bail s'était poursuivi,
2° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [P] aux dépens en première instance et en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du 10 juin 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Madame [P] aux dépens en première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
