| France, Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 01 juin 2023, 21/13791

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUIN 2023

N°2023/185

Rôle N° RG 21/13791 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIESX

S.C.I. LA TARENTE

C/

[P] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Patrick LOPASSO

Me Jonathan HADDAD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 26 Juillet 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-3160.

APPELANTE

S.C.I. LA TARENTE, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Patrick LOPASSO de la SELARL MAUDUIT-LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

INTIME

Monsieur [P] [H]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 5], demeurant Chez Madame [B], [Adresse 2]

représenté par Me Jonathan HADDAD, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2016 , la SCI LA TARENTE a donné à bail à Monsieur [H] un appartement situé à Ollioules moyennant un loyer de 750 euros.

Le 1er mars 2016, Monsieur [H] signait en lieu et place du précédent bail, un nouveau bail d'une durée de trois mois avec prise d'effet au 1er mars 2016 et terme au 31 mai 2016 moyennant un loyer de 800 €.

Monsieur [H] recevait une lettre du 22 avril 2016 du mandataire de la SCI LA TARENTE l'informant que le bail ne serait pas renouvelé et prenait fin au 31 mai 2016.

La SCI LA TARENTE reprenait possession des lieux le 23 juin 2016.

Suivant exploit d'huissier en date du 26 septembre 2019, Monsieur [H] a assigné la SCI LA TARENTE devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire condamner cette dernière au paiement de :

* la somme de 3.000 € au titre de son trouble de jouissance du 1er au 22 juin 2016.

* la somme de 5.000 € au titre de la perte de jouissance de son appartement à compter du 23 juin 2016

* la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral.

* la somme de 700 € avec intérêts de droit à compter du 23 juin 2016 au titre de la caution non restituée.

* la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

* des entiers dépens.

L'affaire était appelée à l'audience du 19 mai 2021.

Monsieur [H] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance, concluant au rejet de l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI LA TARENTE , indiquant qu'en raison de son comportement fautif, cette dernière n'avait pas assuré la jouissance paisible du logement jusqu'au 23 juin 2016.

Il précisait également que la bailleresse avait mis fin au bail abusivement en le laissant dans une situation précaire.

La SCI LA TARENTE demandait au tribunal, à titre principal et in limine litis, de dire et juger irrecevables les demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre pour défaut de qualité à agir et à titre subsidiaire, concluait au débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur [H].

À titre reconventionnel, elle sollicitait la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 39.'630 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 1.600 € au titre de l'arriéré locatif .

Enfin elle demandait au tribunal, en tout état de cause, de condamner son ancien locataire au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 26 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a :

*rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LA TARENTE tirée du défaut de qualité à agir.

*condamné la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 1.500 € à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance subi.

*condamné la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 1.500 € à titre d'indemnisation du préjudice de perte de jouissance.

*condamné la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 500 € à titre d'indemnisation du préjudice moral subi.

*condamné Monsieur [H] à payer à la SCI LA TARENTE la somme de 900 € au titre du reliquat des loyers impayés.

* débouté Monsieur [H] et la SCI LA TARENTE du surplus de leurs prétentions.

*condamné la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*condamné la SCI LA TARENTE aux dépens.

*dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 29 septembre 2021 , la SCI LA TARENTE interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :

- rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LA TARENTE tirée du défaut de qualité à agir.

- condamne la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 1.500 € à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance subi.

- condamne la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 1.500 € à titre d'indemnisation du préjudice de perte de jouissance.

- condamne la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 500 € à titre d'indemnisation du préjudice moral subi.

- condamne la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamne la SCI LA TARENTE aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 décembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI LA TARENTE demande à la cour de :

* réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a:

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LA TARENTE tirée du défaut de qualité à agir.

- condamné la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 1.500 € à titre d'indemnisation du préjudice de jouissance subi.

- condamné la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 1.500 € à titre d'indemnisation du préjudice de perte de jouissance.

- condamné la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 500 € à titre d'indemnisation du préjudice moral subi.

- condamné la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné la SCI LA TARENTE aux dépens.

Et statuant à nouveau

* prononcer l' irrecevabilité des demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre pour défaut de qualité à agir et à titre subsidiaire

* condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 39.'630 € à titre de dommages et intérêts avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil

* débouter Monsieur [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions

* confirmer le juement entrepris pour le surplus

En tout état de cause,

*condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

* condamner Monsieur [H] aux entiers dépens.

À l'appui de ses demandes, la SCI LA TARENTE indique que Monsieur [H] a quitté les lieux avec ses affaires le 24 juin 2016 et avoir saisi un huissier de justice afin d'établir un procès-verbal de constat le 28 juin 2016 lequel a listé de nombreuses dégradations.

Elle souligne que si son gérant Monsieur [L] a été condamné pénalement pour ses agissements personnels à l'égard de Monsieur [H], elle ne saurait être tenue responsable des infractions aux lois effectuées par son gérant.

Elle déclare que la portée probante du contrat de bail du 30 janvier 2016 produit par Monsieur [H] peut sérieusement être mise en doute, le local étant situé aux [Adresse 3] et non pas aux [Adresse 4] et comporte une signature différente de celle du mandataire de la SCI LA TARENTE.

Par contre elle souligne que le contrat de location du 1er mars 2016 précise bien qu'il s'agit d'un bail dérogatoire indiquant expressément que la location déroge dans toutes ses dispositions au statut des baux d'habitation et qu'elle est donc régie par le Code civil.

Aussi ce bail prenait fin au 31 mai 2016 ce que le mandataire immobilier de la SCI LA TARENTE rappelait à Monsieur [H] aux terme d'une lettre recommandée en date du 22 avril 2016.

S'agissant du préjudice moral sollicité par Monsieur [H], la SCI LA TARENTE rappelle que son gérant a été condamné à indemniser celui-ci à hauteur de 32.'463,11 € au titre du préjudice matériel et la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral lui a été également allouée.

Elle souligne que ces préjudices ont été accordés à l'aune des conclusions d'intimé de Monsieur [H] lequel a développé une argumentation identique à celle présentée devant la juridiction de premier degré.

Aussi la SCI LA TARENTE soutient que le jugement querellé sera réformé en ce qu'il l'a condamnée à indemniser Monsieur [H] au titre du préjudice moral pour la seconde fois pour les mêmes faits.

Quant au préjudice pour trouble de jouissance allégué par Monsieur [H], la SCI LA TARENTE indique que la juridiction du premier degré s'est appuyée sur les attestations produites par ce dernier lesquelles sont contredites par une attestation du 21 juin 2016 d'une autre locataire Madame [S] d'une parfaite neutralité n'étant pas affiliée à la SCI LA TARENTE.

Par ailleurs elle souligne que le 13 juin 2016, l'huissier de justice n'avait pas constaté que l'installation électrique et les arrivées d'eau du logement de Monsieur [H] avaient été détériorées, seulement celles des habitations mitoyennes inoccupées.

Elle ajoute que le 22 juin 2016, alors que la logement était presque vide, il était constaté par huissier de justice des dégradations de l'installation électrique à l'intérieur du logement.

La SCI LA TARENTE rappelle qu'il est de jurisprudence constante qu'aucun trouble de jouissance ne peut être pris en compte et indemnisé au-delà de la date à laquelle le locataire est devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [H] ne pouvant dés lors invoquer aucun préjudice de jouissance postérieurement au 31 mai 2016.

Elle souligne que la juridiction de premier degré motivant sa condamnation par le fait que Monsieur [H] avait été brutalement privé de son domicile et contraint de se faire héberger par sa mère a, sous couvert d'une perte de jouissance, alors qu'elle avait constaté la fin du contrat de bail au mieux au 22 juin 2016, indemnisé une nouvelle fois à tort le préjudice moral de l'intimé.

Enfin la SCI LA TARENTE soutient que son locataire a commis des dégradations locatives constatées notamment par huissier de justice à plusieurs reprises et corroborées par les attestations d'autres occupants de l'immeuble

Quant à l'arriéré de loyers, elle relève que Monsieur [H] n'a pas rapporté la preuve du paiement des loyers et charges de sorte qu'il conviendra de confirmer la décision de la juridiction de premier degré sur ce point.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 mars 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [H] demande à la cour de :

*rejeter les demandes de la SCI LA TARENTE.

*confirmer le jugement rendu le 26 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon

En conséquence.

*débouter la SCI LA TARENTE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

*condamner la SCI LA TARENTE à lui verser :

- la somme de 3.000 € au titre de son trouble de jouissance du 1er au 22 juin 2016.

- la somme de 5.000 € au titre de la perte de jouissance de son appartement à compter du 23 juin 2016

- la somme de 5.000 €au titre de son préjudice moral.

- la somme de 700 € avec intérêts de droit à compter du 23 juin 2016 au titre de la caution non restituée.

* condamner la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

* condamner la SCI LA TARENTE aux entiers dépens.

À l'appui de ses demandes, Monsieur [H] conteste sa signature du deuxième bail ainsi que sa signature sur la rupture du 31 mai indiquant que la SCI LA TARENTE a fait un faux.

Il rappelle que son bailleur n'a pas hésité, à changer les serrures de l'appartement, à lui couper l'eau ainsi que l'électricité de l'appartement et le menacer de mort, ce qui lui a valu une condamnation pénale.

Il ajoute avoir réglé l'intégralité de ses loyers, les APL ayant toujours été versées à son bailleur.

Enfin il souligne que la SCI LA TARENTE a attendu 4 ans pour formuler des demandes relatives à des prétendues dégradations de l'appartement, demande parfaitement infondée ajoutant que les photos produites ne sont pas datées.

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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er mars 2023.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 15 mars 2023 et mise en délibéré au 1er juin 2023.

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1°) Sur le défaut à agir du défendeur

Attendu que la SCI LA TARENTE demande à la cour de constater que les demandes de Monsieur [H] sont uniquement fondées sur les agissements personnels de Monsieur [L], cogérant de ladite SCI laquelle ne saurait être tenue responsable des infractions aux lois effectuées par son gérant.

Attendu qu'il convient de constater que le comportement personnel de Monsieur [L] a fait l'objet de poursuites pénales, ce dernier ayant été condamné par le tribunal correctionnel de Toulon le 26 mai 2017 pour vol dans un local d'habitation et violation de domicile.

Qu'un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 13 décembre 2019 a statué sur les intérêts civils en réparation du dommage causé par le délit commis par Monsieur [L].

Attendu que le litige porté devant la présente instance concerne le respect ou non des obligations contractuelles du bailleur au vu des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil.

Que les demandes formulées par Monsieur [H] à l'encontre de sa bailleresse , la SCI TARENTE découlent directement de l'exécution ou non du contrat de location pour fonder les dommages et intérêts.

Que dès lors il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point, la SCI LA TARENTE ayant effectivement qualité à agir.

2°) Sur le contrat de bail

Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que 2 baux ont été signés entre les parties, le premier portant sur une habitation vide suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2016 pour une durée de 6 ans, moyennant un loyer de 750 euros , habitation situé à Ollioule, puis un second en date du 1er mars 2016 conclu pour une durée de trois mois prenant fin le 31 mai 2016 moyennant la somme de 800 € pour un appartement situé à Ollioule.

Que Monsieur [H] ne peut valablement contester la signature du second bail alors qu'il déclarait le 19 septembre 2016 au brigadier de police en charge de recueillir sa plainte pour vol avec effraction que Monsieur [L] l'avait redirigé vers l'agence Albert immobilier à [Localité 6] et qu'ils avaient signé un nouveau contrat de location pour une durée de trois mois valable jusqu'au 31 mai 2016.

Attendu qu'il résulte de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 que ' le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. '

Que l'article 11 de ladite loi dispose que 'quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément à l'article 17-1.'

Attendu qu'il résulte de ces éléments que le bail signé le 1er mars 2016 pour une durée de trois mois contrevient aux dispositions d'ordre public de la loi sus visée et ne pouvait donc prendre fin au 31 mai 2016.

Que la SCI LA TARENTE soutient qu'il s'agit d'un bail dérogatoire, le contrat de location précisant que la location était régie par les articles 1714 à 1762 du Code civil.

Qu'elle ajoute que cette exclusion est d'ailleurs prévue par l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Attendu qu'effectivemment l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que ' les dispositions du présent titre sont d'ordre public.

Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, ce titre ne s'applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1.'

Que cependant la SCI LA TARENTE ne démontre pas que le local donné à bail ne constitue pas la résidence principale de Monsieur [H].

Que dés lors il y a lieu de dire et juger que le bail conclu le 1er mars 2016 n'est pas valable et de retenir comme bail liant les parties le contrat établi le 30 janvier 2016.

Attendu que la SCI l LA TARENTE soutient que le contrat de bail du 30 janvier 2016 versé aux débats par Monsieur [H] n'apparaît pas régulier, comportant notamment une signature différente de celle du mandataire de la SCI et aucun tampon de l'agence , ce bail mentionnnant en outre comme adresse des locaux loués 873 chemin Piedardant , alors que les locaux effectivemment loués sont au [Adresse 4].

Attendu qu'il convient de relever que le bail du 30 janvier 2016 a été directement établi entre la SCI LA TARENTE et Monsieur [H], sans le recours à un mandataire.

Qu'en effet Madame [T], agent immobilier entendue le 28 septembre 2016 par les services de police indiquait qu'après avoir loué un premier logement du 31 juillet 2015 au 18 janvier 2016 en passant par l'agence, Monsieur [H] avait souhaité obtenir un logement plus grand et s'était arrangé avec Monsieur [L] sans passer par l'agence afin de louer un T4 à la même adresse avec sa nouvelle compagne, Monsieur [L] établissant un contrat de location pour une durée de six ans.

Que par ailleurs il résulte du procès verbal de transport établi le 22 juin 2016 par les services de police de [Localité 7] que ces derniers ont accompagné Monsieur [H] à son domicile sis [Adresse 3].

Qu'il convient par conséquent de dire e t juger ce bail établi entre les parties le 30 janvier 2016 régulier

3° ) Sur les demandes de Monsieur [H]

a) Sur l'indemnisation au titre du préjudice moral

Attendu que Monsieur [H] demande de condamner la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral.

Qu'il soutient que sa bailleresse l'a privé de la location de l'appartement à compter du 23 juin 2016, se trouvant dans l'impossibilité de trouver à louer un appartement en raison de ses difficultés financières.

Qu'il ajoute avoir du dormir dans sa voiture comme l'indique Madame [K] dans son attestation du 10 avril 2019 et n'avoir pu recevoir sa fille durant de long mois en raison de cette situation.

Que la SCI LA TARENTE fait valoir que ce dernier a déjà obtenu la somme de 1.500 € de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral suivant l'arrêt de la courd 'appel d'Aix-en-Provence du 13 décembre 2019.

Qu'il convient toutefois de rappeler que cette demande découle du respect ou non des obligations contractuelles de la bailleresse au vu des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du Code civil

Que la somme préalablement obtenue faisait suite à une condamnation pénale du gérant de la SCI LA TARENTE.

Qu'il ne peut en aucun cas avoir autorité de la chose jugée comme le soutient à tort l'appelante.

Qu'il convient par conséquent de déclarer la demande de Monsieur [H] recevable et de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant du préjudice moral à la somme de 500€

b) Sur l'indemnisation au titre du trouble de jouissance et de perte de jouissance

Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Conformément au III de l'article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, les présentes dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023.

Les contrats de location en cours à cette date d'entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.'

Attendu que l'article 1719 du code civil dispose que ' le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblemet le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

Attendu que Monsieur [H] fait valoir qu'entre le 1er juin 2016 et le 22 juin 2016, la SCI LA TARENTE a supprimé l'alimentation d'eau et d'électricité de son appartement afin de l'obliger à quitter les lieux.

Qu'il produit à l'appui de ses dires les attestations de Mesdames [C], [A] et [B] et de Monsieur [E] lesquels indiquent avoir constaté qu'à compter du 1er juin 2016 le logement de Monsieur [H] n'était plus alimenté en eau et en électricité

Que la SCI LA TARENTE soutient que ces attestations sont contredites par celle d'une autre le locataire Madame [S].

Que contrairement à ce qu'affirme l'appelante, cette dernière indique seulement que Monsieur [H] le 1er juin cherchait son compteur électrique et qu'il éteignait pour se faire tous les compteurs pour pouvoir l'identifier.

Qu'il ne saurait être déduit de cette attestation que Monsieur [H] serait à l'origine de la coupure d'électricité, ce dernier cherchant seulement à localiser son compteur ce qui s'explique aisèment puisque Madame [L] déclarait aux services de police lors de son audition du 14 juin 2016 que le compteur de Monsieur [H] avait été fermé le 31 mai 2026.

Qu'il est indéniable qu'en coupant l'électricté du logement , ce dernier ne pouvait jouir paisiblement des lieux, la SCI LA TARENTE ne lui offrant plus des conditions d'habitabilité décentes et ce d 'autant plus qu'il y recevait son enfant

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnisation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [H] sur la période du 1er juin au 22 juin 2016 à la somme de 1.500 €.

Attendu qu'il est par ailleurs acquis qu'à compter du 22 juin 2016 Monsieur [H] ne pouvait plus jouir de l'appartement, le gérant de la bailleresse ayant reconnu avoir changé les serrures de l'entrée du logement après l'avoir vidé de ses meubles et des affaires du locataire et d'en brûler une partie alors que la SCI LA TARENTE n'avait obtenu aucune décision de justice lui permettant de faire expulser ce dernier.

Que dès lors la SCI LA TARENTE ne peut valablement soutenir que son locataire a quitté les lieux de sa propre initiative le 24 juin 2016.

Qu'il convient dès lors de dire et juger que l'appelante a violé son obligation légale d'assurer la jouissance paisible des lieux loués et de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 1.500 € en indemnisation du préjudice subi au titre d'une perte de jouissance.

c) Sur la restitution de la caution

Attendu que l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.'

Attendu qu'il ressort du contrat de bail signé le 30 janvier 2016 qu'un dépôt de garantie d'un montant de 750 € a été versé par Monsieur [H].

Que ce dernier sollicite sa restitution.

Qu'il convient toutefois de relever que la SCI LA TARENTE verse aux débats un décompte arrêté au 1er mai 2016 aux termes duquel son locataire reste redevable de la somme de 1.600 € au titre des loyers impayés.

Que faute pour ce dernier de rapporter la preuve du paiement de cette somme, il n'y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie.

Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LA TARENTE

Attendu que l'article 7c) de la loi du 6 juillet énonce que 'le locataire a l'obligation de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement' ;

Que l'article 7d) de ladite loi dispose que 'le locataire a l'obligation de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées'

Attendu que la SCI LA TARENTE demande à la cour de condamner Monsieur [H] au paiement d'une somme de 39.'630 € à titre de dommages et intérêts, ce dernier ayant volontairement commis des dégradations dans les parties communes de l'immeuble et dans le logement.

Qu'elle verse à l'appui de se demande plusieurs attestations de voisins de Monsieur [H], 3 procés verbaux de constat d'huissier de justice en date des 13 juin, 22 juin 2016 et 28 juin 2016 ainsi que des devis et factures.

Attendu que Maître [Y] , huissier de justice a constaté le 13 juin 2016 au niveau de la voie d'accès aux logements des tuyaux noirs d'alimentation en eau des logements sectionnés ainsi que de nombreuses dégradation au niveau des installations électriques des trois logements mitoyen au logement de Monsieur [H].

Que cependant l'imputabilité de ces dégradations à Monsieur [H] n'est pas démontrée, la déposition de Madame [L] devant les services de police le 14 juin 2026 au terme de laquelle elle affirme l'avoir vu le 12 juin couper des tuyaux n'étant corroborée par aucun autre élément.

Attendu qu'il résulte du procés verbal de constat d'huissier de justice en date du 28 juin 2016 que de nombreuses dégradation ont été relevées.

Que des radiateurs ont été arrachés, que des meubles manquent, que certaines tringles sont tordues, que le tableau électrique a été en partie détérioré et des lattes de parquet abimées.

Que ces dégradations n'exitaient pas le 22 juin 2016 comme l'atteste le procès verbal de constat de Maitre [Y].

Qu'il résulte par ailleurs des attestations de Monsieur [U], de Madame [V] et de Madame [D] , voisins de Monsieur [H] que ce dernier est revenu le 24 juin déménager le restant de ses affaires ce qu'il ne conteste pas.

Que tous trois affirment avoir entendu des bris de verre

Qu'il convient de souligner que leurs dires sont corroborés par les constatations de l'huissier lequel a relevé le 28 juin 2016 des taches avec débris de verre sur le sol de l'étage ainsi que la porte de communication à même le sol avec verre brisé.

Que dés lors il convient de dire et juger que Monsieur [H] a commis des dégradations locatives limitées à ces bris de verre, la SCI LA TARENTE échouant à démontrer que les autres dégradations seraient imputables au locataire et ce d'autnt plus ce dernier a quitté le logement le 24 juin 2016 et les dégradations constatées 4 jours après.

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [H] à payer à la SCI LA TARENTE la somme de 1.000 euros pour la dépose et pose d'une porte vitrée et évaucation tel que cela résulte de la facture établie le 15 octobre 2016 par la société MAJIBAT.

5° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI LA TARENTE aux dépens en cause d'appel.

Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 26 juillet 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a débouté la SCI LA TARENTE de sa demande de dommages et intérêts,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Monsieur [H] à payer à la SCI LA TARENTE la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI LA TARENTE au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

CONDAMNE la SCI LA TARENTE aux entiers dépens en cause d'appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,