COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 25 MAI 2023
N°2023/372
Rôle N° RG 22/10692 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZ3X
S.A.R.L. PAOLI'ES
C/
SARL AGENCE DE LA COMTESSE(GIA MAZET)
Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Armelle BOUTY
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 06 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04259.
APPELANTE
S.A.R.L. PAOLI'ES
dont le siège social est situé [Adresse 5]
représentée par Me Armelle BOUTY DUPARC de la SELARL RACINE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
SARL AGENCE DE LA COMTESSE(GIA MAZET)
dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
et assistée de Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Syndicat des coproprietaires de l'immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE DE LA COMTESSE (GIA MAZET) dont le siège social est situé [Adresse 4]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et Madame Myriam GINOUX, Conseillère, chargés du rapport.
Madame Myriam GINOUX, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
La copropriété de l'immeuble du [Adresse 3], dont le syndic est la SAS AGENCE DE LA COMTESSE est composée de quatre lots.
Le réglement de copropriété relatif à cet immeuble a été établi le 3 juin 1964.
Aux termes d'un jugement d'adjudication sur licitation en date du 6 juin 2019, la SARL PAOLI'ES a acquis le lot n° 4, soit un appartement de type 2 au sein de cette copropriété.
Cet appartement, inhabité depuis plus de 15 ans n'était pas raccordé à un compteur d'eau individualisé.
Se plaignant de ce que malgré les résolutions 10 à 12 votées en assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2020 et non contestées, validant la décision d'individualisation des compteurs d'eau , et le devis pour la réalisation des travaux de réfection de l'alimentation d'eau afin d'individualisation des contrats de fournitures d'eau, outre la résolution 16 non votée mais actée, relative à la régularisation de la fourniture d'électricité, malgré une lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2021 valant mise en demeure, aucune diligence n'avait été effectuée par le syndic de copropriété, la SARL PAOLI'ES a assigné le syndicat de copropriétaires et son syndic, la SAS AGENCE DE LA COMTESSE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille par acte du 28 septembre 2021.
Par ordonnance contradictoire en date du 6 mai 2022, ce magistrat a :
- dit n'y avoir lieu à référé ,
- renvoyé la requérante à se pourvoir au fond,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- laissé les dépens à la charge de la requérante.
Le premier juge a estimé que la contestation soulevée par le syndicat de copropriétaires était sérieuse en ce que les résolutions votées en assemblée générale étaient manifestement contraires au réglement de copropriété ; il a précisé que ces résolutions n'ont été votées que par la SARL PAOLI'ES, seule présente physiquement à l'assemblée générale ; qu'en conséquence, le refus d'exécution du syndic était ainsi manifestement justifié.
Selon déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2022, la SARL PAOLI'ES a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 1er Mars 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL PAOLI'ES sollicite de la cour qu'elle :
- réforme l'ordonnance de référé entreprise, et statuant à nouveau,
- condamne la SAS AGENCE DE LA COMTESSE en sa qualité de syndic du syndicat de copropriétaires à engager toutes diligences utiles :
' pour mettre à exécution les résolutions n°s 10 à 12 votées lors de l'assemblée générale du 2 mars 2020 afin de permettre le raccordement à l'eau du lot n° 4 lui appartenant,
' pour mettre fin aux anomalies listées dans la résolution n° 16 de la même assemblée générale concernant le raccordement électrque des parties communes et la présence d'un compteur de gaz dans les parties communes,
' sous astreinte de 800 € passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamne la La SAS AGENCE DE LA COMTESSE à lui payer la somme provisionnelle de 28 600 € à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices, provision qu'il conviendra d'actualiser au jour de la décision à intrevenir,
- condamne la La SAS AGENCE DE LA COMTESSE à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL PAOLI'ES soutient que le juge des référés comme le syndic ne peuvent remettre en cause la validité et le caractère exécutoire des décisions votées en assemblée générale des copropriétaires et non contestées.
Elle fait valoir que bien que contestant la validité des résolutions en cause, le syndic a néanmoins émis des appels de fond afin de couvrir les travaux relatifs à ces résolutions et que tous les co propriétaires ont unanimement exprimé leur demande de voir appliquer ces décisions.
Elle précise que le réglement de copropriété, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge ne qualifie pas de parties privatives l'ensemble des canalisations en eau de l'immeuble, mais seulement celles, affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire et intérieures à son lot.
Elle indique encore, au regard du réglement du service de l'eau de la SEM métropole qu'afin de raccorder son appartement à l'eau et de permettre la création de son compteur individuel, il était nécessaire de voir créer un compteur collectif de l'immeuble, et qu'à défaut, elle se trouve confrontée à une impossibilité administrative de raccordement.
Les résolutions votées en assemblée générale permettent la réfection de l'alimentation en eau de l'immeuble et sont par ailleurs sollicitées par l'ensemble des copropriétaires.
Du fait de l'inexécution du syndic, la SARL PAOLI'ES soutient qu'elle subit un trouble manifestement illicite , son appartement ne pouvant être mis en location.Elle évalue ce trouble à la somme de 1100 € par mois depuis le mois de mai 2020.
Enfin s'agissant de la résolution n° 16, la SARL PAOLI'ES indique que les diligences y évoquées relèvent des obligations les plus élémentaires d'administration d'un immeuble prévues par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que l'éclairage commun est alimenté par un compteur privatif, qu'alors que la présence d'un compteur de gaz est incontestable, le syndic ne justifie d'aucune démarche concernant l'assurance pour le gaz dans la copropriété.
Par dernières conclusions transmises le 14 mars 2023 contenant demande de révocation de l'ordonnance de clôture, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS AGENCE DE LA COMTESSE sollicite de la cour qu'elle :
- révoque l'ordonnance de clôture ,
- à défaut rejette les conclusions et pièces signifiées par la SARL PAOLI'ES le 10 mars 2023,
' au fond :
- confirme l'ordonnance entreprise ,
- rejette l'ensemble des demandes de la SARL PAOLI'ES
- dise et juge que la La SAS AGENCE DE LA COMTESSE, prise en sa qualité de syndic du syndicat de copropriétaires n'a pas vocation à entreprendre les démarches nécessaires à la souscription d'un contrat d'abonnement d'eau individualisé au nom et pour le compte des copropriétaires auprès de la Société des Eaux de Marseille,
- constate qu'aux termes du réglement de copropriété, les canalisations d' alimentation en eau sont qualifiées de parties privatives et qu'il incombe à chaque propriétaire ou occupant de procéder aux démarches nécessaires à la souscription d'un contrat d'abonnement en eau,
' en conséquence:
- rejette toute réclamation formulée par la SARL PAOLI'ES à son encontre,
' subsidiairement:
- dise et juge que les prétentions de la SARL PAOLI'ES se heurtent à une contestation sérieus au regard du réglement de copropriété régissant l'immeuble,
' très subsidiairement :
- constate que la SARL PAOLI'ES ne justifie en rien d'un préjudice financier,
- rejette purement et simplement toute réclamation indemnitaire,
- constate qu'il ne peut être exigé l'exécution d'obligations résultant d'un simple échange de vue au cours de l'assemblée générale du 2 mars 2020,
- rejette l'intégralité des prétentions de la SARL PAOLI'ES se haurtent à une contestation sérieuse,
- condamne la SARL PAOLI'ES au réglement de la somme de 2 500 €sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile .
L'intimée rappelle que sur les quatre copropriétaires de cet immeuble, trois se sont raccordés à l'eau et ont obtenu un compteur individuel.
Elle fait valoir que le réglement de copropriété de cet immeuble, antérieur à la loi du 10 juillet 1965 dispose que les tuyaux, canalisations ou lignes intérieures affectées à l'usage de l'appartement pour la distribution de l'eau sont des parties privatives ; que d'ailleurs les réparations communes ne concernent pas celles qui seraient relatives aux canalisations et alimentations en eau nécessaires à l'usage exclusif d'un seule et même copropriétaire ; que chaque copropriétaire fera son affaire personnelle de tous les contrats à passer pour l'eau, le téléphone, ou l'electricité. Elle soutient en conséquence qu'il appartient à la SARL PAOLI'ES de réaliser les démarches pour effectuer son raccordement, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Qu'en conséquence, aucun contrat d'abonnement en eau n'ayant été souscrit par cet immeuble, c'est par erreur que l' assemblée générale a voté cette résolution qui est de fait irréalisable, car contraires aux dispositions du réglement de copropriété.
Il appartient au syndic au regard de l'article 18 de cette loi de faire respecter le réglement de copropriété.
A son sens, afin que les aménagements sollicités à titre privatif par la SARL PAOLI'ES soient en réalité financés par la communauté , il conviendrait:
- soit qu'une assemblée générale modifie le réglement de copropriété actuel,
- soit qu'elle en délibère à l'unanimité, de l'opportunité de ces travaux et de leur financement.
S'agissant du préjudice de jouissance invoqué par la SARL PAOLI'ES, l'intimé relève que le procès verbal de constat d'huissier n'est pas illustré par des photographgies du lot en question ; qu'il résulte au contraire d'une attestation d'une agence immobilière que cet appartement est dans 'un état refait à neuf aucun travaux à prévoir'.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 13 Mars 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture :
A l'audience, les parties ont exprimé leur acccord afin de voir révoquer l'ordonnance de clôture.
L' ordonnance de clôture a donc été révoquée et l'affaire clôturée à nouveau avant l'ouverture des débats, la cour estimant que l'affaire était en état d'être jugée.
Sur la demande d'exécution des résolutions n° 10 à 12 votées en assemblée générale :
La SARL PAOLI'ES sollicite la condamnation du syndic à l' exécution des dites résolutions, outre sa condamnation à engager toutes diligences utiles afin de faire cesser les anomalies listées dans la résolution n° 16, sous astreinte de 800 € par jour de retard.
La SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) soulève une contestation qu'elle juge sérieuse au regard du réglement de copropriété.
Il est incontestable que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a voté, le 2 mars 2020, à la majorité des voix , trois résolutions, n° 10, 11 et 12 aux termes desquelles , il a été décidé :
- l'adoption de l'individualisation des contrats de fourniture d'eau,
- le choix d'un devis d'un montant maximal de 4077, 70 € TTC concernant les travaux de réfection de l'alimentation en eau afin de permettre l'individualisation des contrats de fourniture d'eau,
- les modalités de financement des travaux de réfection de l'alimentation d'eau afin de permettre l'individualisation des contrats de fourniture d'eau et autorisé le syndic à procéder à un appel de fonds en définissant les modalités.
Ces résolutions n'ont pas été contestées.
Le réglement de copropriété de l'immeuble définit les parties communes générales de la façon suivante:
- page 8 -2° : les tuyaux du tout à l'égoût, des drains, et les branchements d'égoût, les canalisations principales d'eau, d'électricité avec tous leurs accessoires(robinets, poteaux, compteurs, transformateurs etc...), à l'exception des branchements, gaines, ou canalisations secondaires particulières à un appartement déterminé.
S'agissant des parties communes des constructions, ce règlement précise au chapitre canalisation, qu'en font partie :
- les tuyaux et regards du tout à l'égoût, ainsi que les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux de pluie ; ceux de chute et d'écoulement des eaux ménagères, d'évacuation des W.C, des conduits, prises d'air, canalisations et colonnes montantes et descendantes d'eau, d'électricité sauf toutefois les parties de ces tuyaux et canalisations se trouvant à l'intérieur des locaux privés et affectés à l'usage des propriétaires de ces locaux.
En ce qui concerne les parties privatives, elles sont ainsi définies comme étant celles affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire à savoir notamment:
- e) les tuyaux, canalisations et lignes intérieures affectées à l'usage de l'appartement pour la distribution de l'eau, de l'electricité , l'évacuation des eaux usées etc...
Il en résulte que c'est à tort que le premier juge a estimé que les canalisations en eau de l'immeuble étaient privatives, seules celles affectées à l'usage d'un seul appartement et à l'intérieur de celui-ci l'étant.
Au demeurant, les résolutions votées ont pour objet les travaux de remise aux normes en ce que l'immeuble ne dispose pas d'un compteur collectif sur l'immeuble et d'individualisation des contrats de fourniture d'eau.
Ces résolutions votées et non contestées ne sont pas contraires au réglement de copropriété et aucune contestation sérieuse ne peut s'opposer à leur mise en oeuvre d'autant que :
- le financement de ces travaux a été voté en assemblée générale et n'a pas été contesté,
- le syndic a procédé à un premier appel de fonds dès le mois d'avril 2020 concernant ces travaux,
- la totalité des copropriétaires de l'immeuble a notifié une mise en demeure au syndic le 13 août 2022 afin qu'il procède à l'exécution de ces résolutions.
Aux termes du courrier de la société des Eaux de Marseille en date du 25 janvier 2022, seul le propriétaire de l'immeuble ou son représentant, le syndic de propriété peuvent déposer une demande afin d'obtenir l'individualisation des compteurs après approbation par l'assemblée générale des copropriétaires.
En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic 'est chargé ... d'assurer l'exécution des dispositions du réglement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. '
En conséquence, l'ordonnance entreprise sera réformée de ce chef et la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) condamnée en sa qualité de syndic de l'immeuble à engager toutes diligences utiles afin d'assurer l'exécution des résolutions n°s 10 à 12 votées en assemblée générale du 2 mars 2020, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
Sur la demande relative à la résolution n° 16 :
Cette résolution n'a pas été votée s'agissant de simples observations et informations.
La SARL PAOLI'ES devra être débouté de cette demande.
Sur le préjudice de jouissance de la SARL PAOLI'ES :
Aux termes de l'article 835 al 2 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) en sa qualité de syndic de l'immeuble avait l'obligation incontestable de mettre à exécution les résolutions votées et non contestées.
Sa carence, qui a empêché le raccordement administratif à l'eau de la SARL PAOLI'ES, a créé à cette dernière un préjudice de jouissance, lequel, au regard des pièces produites, peut être indemnisé par la condamnation de la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) à lui payer la somme, non sérieusement contestable, de 5 000 €.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qui concerne la charge des dépens et l'indemnité allouée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombante, la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) supportera les dépens de première instance et d'appel.
L'équité justifie la condamnation de la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) à lui payer la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
- Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Et, statuant de nouveau :
- Condamne la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) en sa qualité de syndic de l'immeuble [Adresse 1] à engager toutes diligences utiles afin de mettre à exécution les résolutions n° 10 à 12, votées en assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2020, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- Déboute la SARL PAOLI'ES de sa demande relative à la résolution n°16 non votée en assemblée générale du 2 mars 2020,
- Condamne la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) à payer à la SARL PAOLI'ES la somme provisionnelle de 5 000 € à valoir sur l'indemnisation de son préjudice,
- Condamne la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) aux dépens de première instance et d'appel,
- Condamne la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) à payer à la SARL PAOLI'ES la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Déboute la SAS AGENCE DE LA COMTESSE ( GIA MAZET) de sa demande sur le même fondement.
La greffière Le président
