COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 25 MAI 2023
N°2023/ 175
Rôle N° RG 21/13103 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BICHB
Société Anonyme L 'ABEILLE
C/
[L] [C]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES
Me Julien ANTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 27 Août 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11 19-2454.
APPELANTE
Société Anonyme L 'ABEILLE immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 055 807 531, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Patrick MAUBARET, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Marie-hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIME
Monsieur [L] [C]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 5] (Ille-et-Vilaine) ([Localité 5]), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Julien ANTON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 10 juillet 2001, la Société L'ABEILLE a donné à bail à Monsieur [C] un appartement à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 394,60 euros et 45,73 euros de provision mensuelle sur charges.
Suivant exploit d'huissier en date du 19 décembre 2018, la Société L'ABEILLE a donné congé à Monsieur [C] pour le 30 juin 2019 pour motif légitime et sérieux.
Suivant exploit d'huissier en date du 27 juin 2019, Monsieur [C] a assigné la Société L'ABEILLE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* prononcer la nullité du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 19 décembre 2018.
* débouter la Société L'ABEILLE de toutes ses demandes, fins et conclusions.
*condamner la Société L'ABEILLE au paiement de la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts.
* condamner la Société L'ABEILLE au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner la Société L'ABEILLE aux entiers dépens.
L'affaire était appelée à l'audience du 21 mai 2021.
Monsieur [C] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.
Subsidiairement il sollicitait dans l'hypothèse où le congé serait valide que lui soit accordé un délai d'un an pour se reloger et que soit fixée une indemnité d'occupation au montant du dernier loyer contractuel, charges en sus soit la somme de 587,52 € mensuelle à compter du 1er juillet 2019.
La Société L'ABEILLE concluait au débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur [C] et sollicitait que soit prononcée la validité du congé pour motif sérieux et légitime signifié le 19 décembre 2018.
Elle demandait par ailleurs que soit ordonnée la restitution des locaux dans le mois de la signification du jugement à intervenir, passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 30 jours ainsi que l'expulsion de Monsieur [C] .
Enfin la Société L'ABEILLE demandait au tribunal de condamner ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 725 € à compter du 1er juillet 2019 jusqu'à la libération des locaux et remise des clés, de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts outre celle de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par jugement contradictoire en date du 27 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provsoire :
* déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 19 décembre 2018 pour le 30 juin 2019 par la Société L'ABEILLE à Monsieur [C].
* rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur [C].
* débouté la Société L'ABEILLE de l'ensemble de ses demandes.
*condamné la Société L'ABEILLE à payer à Monsieur [C] la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamné la Société L'ABEILLE aux dépens.
Par déclaration en date du 9 septembre 2021, la Société L'ABEILLE interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déclare nul et de nul effet le congé délivré le 19 décembre 2018 pour le 30 juin 2019 par la Société L'ABEILLE à Monsieur [C]
- déboute la Société L'ABEILLE de l'ensemble de ses demandes.
- condamne la Société L'ABEILLE à payer à Monsieur [C] la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne la Société L'ABEILLE aux dépens.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 février 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, la Société L' ABEILLE demande à la cour de :
* réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 août 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille.
* débouter Monsieur [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
* valider le congé pour motif sérieux et légitime signifié le 19 décembre 2018 pour le 30 juin 2019.
* ordonner la restitution des locaux dans le mois de la signification du jugement à intervenir, passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 30 jours.
* ordonner l'expulsion de Monsieur [C] ainsi qque celle de tous occupants et biens de son chef de ces locaux avec le concours de la force publique.
* condamner Monsieur [C] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 725 € à compter du 1er juillet 2019, révision annuelle le 1er juillet de chaque année en fonction de l'indice ILAT jusqu'à la libération des locaux et remise des clés.
* condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.
* condamner Monsieur [C] au paiement d'une indemnité de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur [C] aux entiers dépens.
À l'appui de ses demandes, la Société L'ABEILLE indique être propriétaire de l'entier immeuble dont la majeure partie est louée depuis plusieurs décennies à la société LOGECIL, société faisant partie du groupe UNICIL.
Aussi la Société L'ABEILLE explique que le groupe UNICIL a souhaité louer depuis longtemps l'intégralité de l'immeuble, cette volonté existant déjà à la date à laquelle le congé avait été signifié à Monsieur [C].
Elle soutient qu'il est effectivement constant que la transformation d'un logement en bureau avec les travaux afférents provoqués par location à un occupant unique d'un immeuble entièrement loué à usage commercial et de bureau du fait de la progression de l'activité imposant l'agrandissement des locaux loués constitue un motif légitime et sérieux
Elle ajoute que le changement d'usage du logement occupé par Monsieur [C] en local professionnel a été autorisé par la ville de [Localité 4] le 3 juillet 2020 suite à une demande de changement déposé par la société UNICIL le 17 janvier 2020.
Aussi la Société L'ABEILLE maintient que Monsieur [C] est occupant sans droit ni titre dans la mesure où le congé est parfaitement valable.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 mars 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [C] demande à la cour de :
* confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
* déclarer que le congé délivré le 19 décembre 2018 pour le 30 juin 2019 par la Société L' ABEILLE à Monsieur [C] n'est pas fondé sur un motif légitime et sérieux
* déclarer nul et de nul effet le congé signifié le 19 décembre 2018
* débouter la Société L' ABEILLE de l'ensemble de ses demandes.
Subsidiairement,
* lui accorder un an de délai pour trouver un autre appartement.
* fixer l'indemnité d'occupation qui pourrait être due par Monsieur [C] à compter du 1er juillet 2019 au montant du dernier loyer contractuel, charges en sus soit la somme de 587,52 euros par mois.
* condamner la Société L' ABEILLE au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner la Société L' ABEILLE aux dépens de première instance et d'appel.
À l'appui de ses demandes, Monsieur [C] fait valoir que le motif invoqué par la bailleresse à l'appui du congé est particulièrement imprécis dans la mesure où il n'est pas suffisamment documenté pour permettre au locataire d'apprécier la réalité du motif invoqué .
Il ajoute que le courrier du 14 février 2018 invoqué par la bailleresse pour justifier de la volonté de la société UNICIL de louer l'immeuble en son entier pour y implanter des bureaux n'était pas visé dans le congé, ni dans les premières conclusions déposées devant le tribunal ,cette pièce ayant été communiquée plus de deux ans après la délivrance du congé.
Aussi il maintient que la Société L' ABEILLE ne démontre pas la réalité du motif du congé.
Il souligne également qu'à la date du congé, la Société L'ABEILLE n'avait pas obtenu l'autorisation de transformer son logement en usage professionnel, précisant que d'autres locaux situés dans l'immeuble sont actuellement vides, n'ayant pas été reloués à la société UNICIL ce qui vient confirmer qu'elle n'a pas besoin pour son activité de tout l'immeuble
Enfin il conclue au débouté de la demande de dommages et intérêts de la Société L'ABEILLE, cette dernière ne rapportant pas la preuve d'un comportement fautif de sa part.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 8 mars 2023 et mise en délibéré au 25 mai 2023.
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1°) Sur la validité du motif du congé
Attendu que l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.'
Attendu que la SA L'ABEILLE a délivré le 19 décembre 2018 à son locataire un congé pour motif légitime et sérieux aux termes duquel elle entendait mettre fin audit bail et donnait en conséquence congé à son locataire pour le 30 juin 2019, 'le congé lui étant donné pour motif légitime et sérieux constitué par la transformation de ce logement en bureau avec l'exécution de travaux nécessitant leur libération, l'ensemble des autres locaux étant effectivement loué à usage commercial et professionnel pour la quasi-totalité à un locataire unique dont le développement de l'activité et le regroupement des services nécessitent la prise à bail de la totalité des étages de cet immeuble du [Adresse 2].
Que la requérante entend effectivement louer la totalité des étages de cet immeuble d'importance à un locataire unique sous le même régime, situation constituant un motif légitime et sérieux'
Que ce congé, délivré par huissier n'était accompagné d'aucun document.
Attendu qu'il incombe au bailleur de prouver qu'à la date de délivrance du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d'un intérêt né et actuel à délivrer ce congé, l'appréciation de motif légitime et sérieux se faisant au moment de la délivrance du congé.
Attendu que l'appelante indique qu'elle souhaitait d'une part louer la totalité des étages de l'immeuble à un locataire unique sous le même régime et d'autre part transformer le logement loué à MonsieurDELAROCHE en bureau avec l'exécution de travaux nécessitant sa libération
Qu'elle fait valoir que contrairement à ce que prétend ce dernier , la volonté du groupe UNICIL dont la société LOGECIL qui occupe la majeure partie de l'immeuble situé [Adresse 2] fait partie, de louer l'intégralité de l'immeuble existait à la date à laquelle le congé lui a été signifié.
Qu'elle indique en effet que le groupe UNICIL, dans un courrier du 14 février 2018 lui avait fait part de son intérêt pour redéployer ses effectifs au troisième étage dans un premier temps et à terme sur les locaux occupés par les autres locataires.
Qu'elle verse également aux débats différents échanges intervenus courant l'année 2018 matérialisant l'avancée des discussions.
Qu'elle ajoute que ces discussions initiées au début de l'année 2018 se sont matérialisées après moult discussions et réunions le 3 juillet 2019 par la signature d'un protocole transactionnel emportant d'une part résiliation amiable de l'ensemble des baux existants à effet du 30 juin 2019 et d'autre part engagement de leur relocation à la société d'HLM UNICIL ( même groupe) à compter du lendemain 1er juillet 2019.
Qu'ainsi elle soutient qu'à la date de la signification du congé et à fortiori de sa prise d'effet, le motif légitime et sérieux du congé le fondant était acquis.
Attendu que la SA L'ABEILLE se prévaut notamment de la lettre du 14 février 2018 que lui a adressée le groupe UNICIL.
Qu'il convient cependant de relever que ce document n'a jamais été communiqué à Monsieur [C] lors de la signification du congé.
Que s'il est exact , comme le souligne très justement l'appelante dans ses dernières conclusions, que l'article 15 n'impose pas au bailleur d'annexer au congé délivré les pièces justificatives établissant le congé allégué, encore faut il que le motif soit énoncé de façon claire dans l'acte valant congé pour être porté à la connaissance du locataire.
Que le locataire doit être en mesure de se faire une opinion sur l'exactitude du motif invoqué.
Qu'en l'espèce le bailleur devait préciser dans le congé tous les éléments permettant d'établir qu'il ne s'agissait pas d'un simple projet.
Qu'or, à aucun moment, il n'est fait état de cette lettre dans le contenu du congé alors que le motif invoqué est particulièrement imprécis.
Qu'il n'est nullement indiqué que la société UNICIL souhaitait louer la totalité de l'immeuble, le nom de cette dernière n'étant même pas mentionné privant ainsi Monsieur [C] d'en vérifier le bien-fondé.
Que la signature du bail commercial du 3 juillet 2019 entre la SA L'ABEILLE et la société d'HLM UNICIL comportant l'engagement de louer l'appartement du 5ème étage gauche ne saurait constituer le motif sérieux et légitime invoqué à l'appui de son congé par l'appelante dès lors que cet engagement n'existait pas à la date du congé du 19 décembre 2018, étant postérieur à la délivrance du congé.
Que par ailleurs l'appelante fait valoir que le congé donné reposait sur un motif sérieux et légitime puisqu'il y avait lieu de faire des travaux pour transformer l'appartement du 5ème étage loué à Monsieur [C] en local professionnel.
Que la SA ABEILLE reconnait d'ailleurs que cette tranformation nécessitait une autorisation administrative mais affirme que cette autorisation de changement d'usage personnel ne pouvait être déposée que par son bénéficiaire , soit la société UNICIL.
Qu'il convient toutefois de relever qu'au jour de la délivrance du congé, la SA ABEILLE ignorait si la demande de changement d'usage d'un local d'habitation en local professionnel serait acceptée par la mairie de [Localité 4] et même si la société UNICIL en ferait la demande.
Que la cour souligne d'ailleurs que la demande de changement n'a été deposée que le 17 janvier 2020 soit plus de 13 mois après la délivrance du congé , le conditionnel utilisé dans cette demande démontrant au surplus que ce changement d'usage n'est qu'une possibilité et non pas une certitude.
Qu'il résulte par conséquent de ces éléments que la SA L'ABEILLE ne démontre pas le caractère sérieux du motif invoqué.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter la SA L'ABEILLE de l'ensemble de ses demandes.
2° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient par de confimer le jugement querellé et de condamner la SA L'ABEILLE aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SA L'ABEILLE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement contradictoire en date du 27 mai 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SA L'ABEILLE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE la SA L'ABEILLE aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
