COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 25 MAI 2023
N°2023/ 172
Rôle N° RG 21/12667 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIAQB
[W] [F] divorcée [N]
C/
[Z] [S]
[I] [B]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Frédéric PASCAL
Me Charlotte POURREYRON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Marseille en date du 17 Juin 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n°20/1766.
APPELANTE
Madame [W] [F] divorcée [N], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [Z] [S]
né le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Charlotte POURREYRON, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [I] [B]
née le [Date naissance 4] 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Charlotte POURREYRON, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant bail verbal en date du 7 septembre 2018, Madame [N] a donné à bail à Monsieur [S] et à Madame [B] un appartement à [Localité 6].
Par courrier recommandé en date du 15 juin 2019, Madame [N] a mis en demeure ses locataires de payer les loyers.
Suivant exploit d'huissier en date du 18 juillet 2019, Madame [N] a fait délivrer une sommation de payer à Monsieur [S] et à Madame [B] de payer les loyers et charges pour un montant de 6.332,69 € frais inclus.
Suivant exploit d'huissier en date du 20 février 2020, Madame [N] a assigné Monsieur [S] et Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* constater la résiliation du bail pour faute grave.
* ordonner l'expulsion des occupants des lieux loués.
* condamner solidairement Monsieur [S] et à Madame [B] au paiement de la somme de 13.030,06 euros dûe au titre des loyers et charges arriérés, somme arrêtée au 20 janvier 2020.
* condamner solidairement Monsieur [S] et à Madame [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges soit 1.000 € jusqu'à complète libération des lieux loués.
* condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [B] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [B] aux entiers dépens incluant la sommation de payer et l'assignation.
L'affaire était appelée à l'audience du 1er avril 2021.
Madame [N] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance, actualisant sa demande au titre des loyers et charges impayés à la somme de 15.850 euros arrêtée au 24 juillet 2020, date de résiliation du bail et sollicitait la condamnation de Monsieur [S] et Madame [B] au paiement de la somme de 4.290 ,74 euros au titre des charges locatives arrêtées au 24 juillet 2020 .
Elle demandait également la condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Monsieur [S] et Madame [B] concluaient au débouté des demandes de Madame [N] reconnaissant à tout le moins être redevable de la somme de 526,65 € en régularisation annuelle de charges 2019 .
À titre subsidiaire, ils demandaient de déduire la dette locative des charges imputées à tort soit la somme de 3.180,06 euros rappelant avoir quitté les lieux au mois de février 2020 et donc de ne plus être redevables des sommes à compter du mois de mars 2020 et subsidiairement août 2020.
À titre infiniment subsidiaire, ils sollicitaient des délais pour s'acquitter de leur dette.
Par jugement contradictoire en date du 17 juin 2021 , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a , sous le bénéfice de l'exécution provsoire :
* déclaré l'action de Madame [N] recevable.
* donné acte aux parties de la résiliation du bail verbal à compter du 7 juillet 2020.
* débouté Madame [N] de l'intégralité de ses demandes.
* débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.
* laissé à chacune des parties la charge de ses frais et dépens.
Par déclaration en date du 26 août 2021, Madame [N] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déboute Madame [N] de l'intégralité de ses demandes.
- laisse à chacune des parties la charge de ses frais et dépens.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 décembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [N] demande à la cour de :
* infirmer le jugement rendu le 17 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a :
- débouté Madame [N] de l'intégralité de ses demandes.
- laissé à chacune des parties la charge de ses frais et dépens.
* condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [B] à payer à titre principal la somme de 19.'450,47 € au titre des loyers et charges dues au 27 juillet 2020, subsidiairement la somme de 18.'726,80 € au 7 juillet 2020, très subsidiairement si l'on ne retient que le loyer reconnu par les locataires de 1.000 € par mois la somme de 15.720,97 € au 27 juillet 2020 et à titre infiniment subsidiaire , la somme de 15.'075,80 € due au 7 juillet 2020.
* rejeter les demandes de délais de paiement formulées par Monsieur [S] et Madame [B].
* condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [B] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi par elle quant à l'état dans lequel elle a pu récupérer son appartement.
* condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [B] au paiement de la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel y compris le coût de l'assignation et la sommation de payer.
À l'appui de ses demandes, Madame [N] indique qu'un bail verbal a été conclu avec Monsieur [S] et Madame [B] soutenant que le départ définitif de ces derniers date du 27 juillet 2020.
Par ailleurs elle indique que rien ne démontre qu'elle ait exigé le paiement des loyers en liquide, soulignant que ses locataires ne lui ont jamais demandé la moindre quittance.
Elle ajoute que rien n'atteste qu'elle souhaitait qu'ils se déclarent comme hébergés à titre gratuit lors de leur déclaration d'imposition.
Aussi elle maintient que les dires de Monsieur [S] et Madame [B] ne sont que diffamatoires.
Elle indique qu'au contraire il ressort des échanges de SMS entre les parties que ces derniers avaient bien connaissance de l'existence d'un loyer hors charges et que les charges locatives devaient être supportées par eux seuls.
Enfin elle indique que la situation financière des intimés ne justifie pas leur demande de délai de paiement alors qu'elle même ne bénéficie que d'une petite retraite.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 25 avril 2022 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur [S] et Madame [B] demandent à la cour de :
- A titre principal
* débouter Madame [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions
* confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
* condamner Madame [N] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
* condamner Madame [N] aux entiers dépens en ce compris le coût de la signification du jugement de première instance et de signification de l'arrêt d'appel à intervenir
- A titre subsidiaire
* constater l'existence d'un bail verbal.
* constater que le versement du loyer a été convenu en espèces.
* constater que le loyer est de 1.000 € toutes charges comprises.
* constater que la date de départ des locataires est le 7 juillet 2020.
* débouter Madame [N] de sa demande de paiement des loyers.
* débouter Madame [N] de sa demande de dommages et intérêts.
* condamner Madame [N] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de procédure abusive.
* condamner Madame [N] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Madame [N] au entiers dépens de l'instance en ce compris le coût de la signification du jugement de première instance et de signification de l'arrêt d'appel à intervenir.
- À titre infiniment subsidiaire.
* accorder aux locataires les délais les plus larges pour s'acquitter de leur dette.
À l'appui de leurs demandes, Monsieur [S] et Madame [B] maintiennent que le montant du loyer, charges comprises était de 1.000 euros lequel était payé en espèce à Madame [N] à sa demande.
Ils ajoutent qu'au surplus, les charges demandées ne sont nullement justifiées.
Ils précisent que leur bailleresse avait déclaré elle même dans un mail du 7 juillet 2020 avoir réceptionné les clefs de l'appartement ajoutant qu'ils avaient en fait quitté les lieux en mars 2020.
Enfin ils soutiennent que l'intégralité des loyers a été payée et contestent les déclarations de Madame [N] selon lesquelles ils auraient restitué l'appartement dans un état lamentable.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 8 mars 2023 et mise en délibéré au 25 mai 2023.
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1°) Sur le bail
Attendu qu'il est acquis au débat que les parties reconnaissent l'existence d'un bail verbal et conviennent d'une date d'entrée dans les lieux à compter de septembre 2018.
Qu'il résulte également des débats que les preneurs ont déposé les clés de l'appartement dans la boîte aux lettres du bailleur le 7 juillet 2020, date à laquelle Madame [N] les a récupérées de sorte qu'il conviendra de retenir le 7 juillet 2020 comme date du départ effectif des locataires peu importe qu'ils aient libéré les lieux courant mars 2020 comme ils le soutiennent, ce point n'ayant pas ailleurs pas fait l'objet d'appel.
Attendu que si Madame [N] d'une part et Monsieur [S] et Madame [B] d'autre part
s'accordent également à reconnaître que le loyer a été réglé en espèces de la main à la main, ces derniers soutiennent que le montant du loyer était de 1.000 euros, charges comprises,ce que conteste Madame [N], affirmant que les charges éraient en sus du loyer de 1.000 euros.
Qu'il résulte toutefois des échanges SMS que Monsieur [S] et Madame [B] savaient pertinnement qu'ils devaient , en sus du loyer, les charges.
Qu'ainsi Madame [B] demandait notamment à sa bailleresse dans un SMS du 3 septembre de prendre en photo le décompte des charges de l'année dernière.
Qu'elle lui demandait également si dans les charges, elle incluait l'éléctricité et la boxe et sinon d'en préciser les montants.
Qu'elle l'interrogeait encore sur le fait de savoir si elle avait eu confirmation que l'eau était comprises dans les charges
Que dans un autre SMS du 30 mars, Madame [N] rappelait à sa locataire que ' les charges étaient supposées être payées il y a 3 mois. Du coup j'ai reçu celle du trimestre pour un total de 1.426,83 euros , frais de relance compris'
Que Monsieur [S] dans un SMS en date du 26 mars répondait à sa bailleresse ' Evidemment que je solderai les charges dues le cas échéant'
Que Madame [B] dans un SMS du 6 avril rassurait sa bailleresse en lui écrivant ' ... et surtout ne vous inquiétez pas pour les charges, je compte bien les régler '
Que dans un SMS du 30 décembre adressé à Madame [B], Madame [N] l'infomait qur les charges du trimetre était de 682, 64 euros.
Qu'il résulte de ces éléments que les preneurs avaient bien connaissance de l'existence d'un loyer hors charges et que les charges locatives devaient être supportées par eux seuls, ces derniers ne s'étant par ailleurs jamais opposés à leur règlement dès l'origine.
2°) Sur le montant des loyers et charges impayés.
Attendu que le locataire a un certain nombre d'obligations lesquelles sont listées par les articles 7 et 8 de la loi de juillet 1989.
Qu'en en effet, selon ces deux articles, « le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location »
Que l'article 1728 du code civil rappelle les deux obligations principales auxquelles est tenu le preneur à savoir :
- d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
- de payer le prix du bail aux termes convenus.
Qu'enfin l'article 1353 du code civil énonce que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'
Attendu que Madame [N] demande à la cour de condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [B] à payer à titre principal la somme de 19.'450,47 € au titre des loyers et charges dues au 27 juillet 2020, subsidiairement la somme de 18.'726,80 € au 7 juillet 2020, très subsidiairement si l'on ne retient que le loyer reconnu par les locataires de 1.000 € par mois la somme de 15.720,97 € au 27 juillet 2020 et à titre infiniment subsidiaire , la somme de 15.'075,80€ due au 7 juillet 2020.
Qu'elle produit à l'appui de sa demande:
* une sommation de payer les loyers délivrée le 17 juillet 2019 à ses preneurs indiquant que ces deniers restent lui devoir , au titre des loyers
- solde du loyer de février 2019 : 100 euros
- solde du loyer de mars 2019 : 100 euros
- solde du loyer d'avril 2019 : 650 euros
- loyers impayés de mai à juillet 2019, soit 3 mois X 1.000 euros : 3.000 euros
* un décompte de septembre 2018 arrêté au 27 juillet 2020
Qu'il résulte de ces deux documents que Monsieur [S] et Madame [B] restaient devoir au titre des loyers impayés au 27 juillet 2020 la somme de 17.020, 97 euros
Attendu que Monsieur [S] et Madame [B] soutiennent que les loyers ont été payés mais ne justifient pas s'être acquittés de ces derniers.
Qu'il convient par conséquent de dire et juger que la créance de Madame [N] est parfaitement établie.
Qu'il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement querellé sur ce point, Monsieur [S] et Madame [B] restant devoir au titre des loyers impayés au 7 juillet 2020 la somme de 17.020, 97 euros.
Que Madame [N] verse au débat l'exercice des charges édité par le syndic Coulange pour l'année 2018, l'année 2019 ainsi que celui du 1er janvier 2020 jusqu'au 1er octobre 2020 avec pour chacun la part locative.
Qu'il s'en suit que Monsieur [S] et Madame [B] seront condamnés au paiement de la somme de 18.'726,80 € au titre des loyers et charges locatives impayés arrêtée au 7 juillet 2020.
3°) Sur les délais de paiement
Attendu que l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil énonce que ' le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'
Attendu que Mademoiselle [B] sollicite des délais de paiement, indiquant s'être séparée de Monsieur [S] et avoir un enfant à charge pour lequel elle ne perçoit pas de pension alimentaire.
Qu'elle precise percevoir un salaire d'environ 2.200 €, ajoutant qu'elle doit faire face à l'assistance d'une assistante maternelle car travaillant en milieu hospitalier.
Attendu que cette dernière, à l'exception de son bulletin de paie de décembre 2021, ne produit aucun autre élément justifiant ses dires, la cour ignorant le montant mensuel de ses charges notamment.
Que Monsieur [S] ne verse aucun élément à l'appui de sa demande
Qu'il convient par conséquent de les débouter de cette demande.
4°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N]
Attendu que Madame [N] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [S] et Madame [B] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi par elle quant à l'état dans lequel elle a pu récupérer son appartement.
Qu'il y a lieu de rejeter cette demande, aucun élément n'étant produit aux débats à l'appui de ses dires.
5°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [S] et Madame [B]
Attendu que les intimés demandent à la cour de condamner Madame [N] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de procédure abusive.
Que faute pour Monsieur [S] et Madame [B] de démontrer en quoi le fait d'ester en justice aurait dégénérer en abus, il convient de rejeter leur demande.
6° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [S] et Madame [B] aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [B] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du 17 juin 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en toute ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté Madame [N] de l'intégralité de ses demandes.
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] et Madame [B] au paiement de la somme de la somme de 18.'726,80 € au titre des loyers et charges locatives impayés arrêtée au 7 juillet 2020.
DÉBOUTE Madame [B] et Monsieur [S] de leur demande de délai de paiement.
DÉBOUTE Madame [B] et Monsieur [S] de leur demande de dommages et intérêts.
DÉBOUTE Madame [N] de sa demande de dommages et intérêts.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE solidairement Madame [B] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE solidairement Madame [B] et Monsieur [S] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
