COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 25 MAI 2023
N°2023/165
Rôle N° RG 21/12102 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH6JL
[T] [O]
S.A.R.L. CABINET [P] GESTION
C/
[D] [X]
[H] [L] épouse [X]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Karine TOLLINCHI
Me Gaëlle BAPTISTE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 13 Juillet 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/00492.
APPELANTS
Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 3]
S.A.R.L. CABINET [P] GESTION poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 6]
Tous deux représentés par Me Karine TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMES
Monsieur [D] [X]
né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] (France)
Madame [H] [L] épouse [X]
née le [Date naissance 4] 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] (France)
Tous deux représentés par Me Gaëlle BAPTISTE, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 11 décembre 2020 à effet à la même date, Monsieur [T] [O] a donné à bail d'habitation à Monsieur et Madame [X], par l'intermédiaire de la SARL CABINET [P] GESTION une maison sise [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1900 euros, majoré d'une provision sur charges de 30 euros.
Par ordonnance du 09 février 2021, le juge des contentieux de la protection de Grasse, saisi par Madame [L] épouse [X] a fait injonction au bailleur d'avoir à effectuer divers travaux (réparation de la VMC selon devis de la société AD SERVICE; réparation des anomalies électriques listées dans le diagnostic du 25 septembre 2020; réparation de l'étanchéité de deux portes-fenêtres; réparation des anomalies de chauffage). L'affaire était fixée à l'audience du 18 mai 2021, sauf si la requérante informait la juridiction que l'injonction avait été exécutée.
Par actes des 07 mai 2021 et 10 mai 2021, Monsieur et Madame [X] ont fait assigner Monsieur [O] et la SARL [P] GESTION aux fins d'obtenir la condamnation du bailleur à effectuer divers travaux, la fixation rétroactive du montant du loyer à la somme de 1417, 03 euros outre 30 euros de provisions à compter de la prise d'effet du bail, la condamnation in solidum du bailleur et de son mandataire à leur payer la somme de 2897, 82 euros au titre des sommes payées en surplus du loyers du premier janvier 2021 jusqu'au 30 juin 2021 et subsidiairement, uniquement le bailleur, aux fins de réduire le montant du dépôt de garantie à la somme de 1417, 03 euros, de condamner in solidum le bailleur et son mandataire à leur restituer la somme de 482, 97 euros au titre du surplus et subsidiairement, uniquement le bailleur, de minorer le loyer de 50% jusqu'à la réalisation des travaux, d'ordonner la consignation des loyers, de condamner in solidum le bailleur et son mandataire à leur payer des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période du premier janvier 2021 au 30 juin 2021 et subsidiairement uniquement le bailleur, de condamner in solidum le bailleur et son mandataire à leur régler des dommages et intérêts en réparation du dol qu'ils ont subi, de condamner le bailleur et son mandataire à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, ainsi qu'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 13 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection de Grasse a :
- condamné Monsieur [T] [O] à exécuter au domicile de Madame [H] [L] épouse [X] et Monsieur [D] [X] divers travaux qu'il liste
- dit que loyer s'établira rétroactivement à compter du 11 décembre 2020 à la somme de 1417, 03 euros outre 30 euros de provisions sur charges et que le dépôt de garantie sera fixé à la somme de 1417,03 euros,
- condamné Monsieur [O] à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 4346,73 euros, mois de juillet 2021 inclus, au titre du remboursement du surplus des loyers et du dépôt de garantie payés,
- dit que le montant du loyer mensuel sera minoré de 50% de son montant judiciairement révisé, soit la somme de 708, 52 euros à compter d'août 2021 jusqu'à la parfaite réalisation des travaux
- ordonné la consignation des loyers,
- condamné Monsieur [O] à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 5668, 12 euros au titre du préjudice de jouissance au mois de juillet 2021 inclus,
- condamné Monsieur [O] à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,
- condamné in solidum Monsieur [O] et la SARL CABINET [P] GESTION à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 1000 euros au titre du dol,
- condamné la SARL CABINET [P] GESTION à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 2377, 98 euros de dommages et intérêts,
- rejeté le surplus des demandes,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
- condamné in solidum Monsieur [O] et la SARL CABINET [P] GESTION à payer à Monsieur et Madame [X] la somme de 380 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Le premier juge s'est estimé compétent. Il a relevé que Madame [L] épouse [X] n'était pas magistrat au sein du tribunal judiciaire de Grasse lors du dépôt de sa requête ni au moment de l'assignation.
Il a rejeté la demande de renvoi formée par Monsieur [O] et son mandataire au motif qu'ils avaient une parfaite connaissance des termes du litige depuis de nombreux mois et qu'ils avaient constitué avocat.
Sur le fond, il a estimé que les règles pour fixer le montant du loyer n'avaient pas été respectées. Il a fixé le montant du loyer au montant de celui énoncé dans la dernière quittance du précédent locataire, à défaut d'autres références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il a en conséquence ajusté le montant du dépôt de garantie.
Il a condamné le bailleur à effectuer divers travaux dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement (réparation de la VMC; travaux permettant la levée des anomalies électriques et de l'anomalie de la chaudière; travaux permettant d'assurer la sécurité de l'installation lumineuse extérieure; réparation des anomalies de chauffage; réparation de deux portes fenêtres du salon et, en cas d'impossibilité, réparation des anomalies du système de chauffage ; réparation du système de coulissement du placard du deuxième étage ou remplacement de celui-ci en cas d'impossibilité; mise en sécurité du jardin; travaux visant à l'étanchéité du garage; réparation du dégâts des eaux dans la mezzanine; réparation de la serrure de la porte d'entrée et des deux salles d'eau; changement de la grille de la VMC de la salle d'eau du premier étage; installation d'une VMC dans la salle d'eau du deuxième étage).
Il a indemnisé les locataires en raison de leur trouble de jouissance à hauteur de 50% du montant du loyer, alors que ces derniers avaient fait état à leur bailleur des difficultés qu'ils rencontraient. Il a autorisé les locataires à consigner le montant du loyer réduit de 50% jusqu'à l'exécution des travaux.
Il a estimé que les époux [X] avaient été victimes d'un dol puisque le bailleur et son mandataire étaient informés avant même la conclusion du bail de l'existence d'anomalies électriques et d'anomalie de la chaudière pouvant porter gravement atteinte à la sécurité des occupants, qu'ils n'en avaient rien dit aux futurs acquéreurs et avaient au contraire indiqué que le bien avait été rénové.
Il a indemnisé les époux [X] de leur préjudice moral lié aux pertes de temps et tracas générés par la gestion des désordres du logement.
Il a estimé engagée la responsabilité délictuelle de la SARL [P] GESTION à l'égard de Monsieur et Madame [X] au motif qu'elle avait dissimulé le montant et la date de versement du dernier loyer des précédents locataires, qu'elle avait présenté les travaux effectués de manière trompeuse et qu'elle avait fait preuve d'inertie face à leurs demandes. Il l'a condamnée au versement d'une somme correspondant au coût des honoraires versés, au coût d'une lettre recommandée et à une indemnisation supplémentaire, en réparation du préjudice moral du locataire. Il a également condamné cette société in solidum avec le bailleur à l'indemnisation fixée au titre du préjudice subi par les locataires du fait du dol.
Le 08 août 2021, Monsieur [O] et la SARL CABINET [P] GESTION ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle s'est déclarée incompétente, en ce qu'elle a condamné Monsieur [O] à effectuer des travaux, en ce qu'elle a dit que le montant du loyer s'établira à la somme de 1417, 03 euros outre 30 euros de provisions sur charges à compter du 11 décembre 2020, en ce qu'elle a fixé le montant du dépôt de garantie à 1417, 13 euros, en ce que le loyer a été minoré de 50% de son montant judiciairement fixé jusqu'à la réalisation des travaux, en ce qu'il a été ordonné la consignation des loyers ainsi fixé, en ce qu'ils ont été condamnés au versement de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance, d'un préjudice moral, d'un dol ainsi qu'à une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Monsieur et Madame [X] ont constitué avocat.
Les époux [X] ont quitté les lieux loués le 24 juin 2022.
Par ordonnance d'incident du 15 mars 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de renvoi formée par Monsieur [O] et la SARL CABINET [P] au visa de l'article 47 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées le 29 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [O] et la SARL CABINET [P] GESTION demandent à la cour :
- de réformer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré compétent le Tribunal Judiciaire - Pôle de Proximité de Grasse.
En conséquence,
- de renvoyer le dossier devant le Tribunal Judiciaire Pôle de Proximité de Nîmes.
- de procéder selon les dispositions des articles 75, 76 et 97 du Code de Procédure Civile.
Sur le fond,
- de réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions.
- de débouter Madame [L] épouse [X] et Monsieur [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
Reconventionnellement,
- de condamner solidairement Madame [H] [L] épouse [X] et Monsieur
[D] [X] à rembourser à Monsieur [O], bailleur, les sommes d'ores et
déjà réglées au visa de la décision de première instance à savoir :
- 4.346,73 € au titre du surplus des loyers et du dépôt de garantie ;
- 5.668,12 € au titre du préjudice de jouissance ;
- 1.000,00 € au titre de l'indemnité allouée pour dol ;
- 500,00 € au titre du préjudice moral ;
- 380,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- de condamner reconventionnellement, les Consorts [X] ' [L] à payer à Monsieur [O] la somme de 7.208,54 € au titre des sommes restant dues au 24 juin
2022, date de libération des lieux.
- de condamner solidairement les Consorts [X] ' [L] à rembourser au Cabinet
[P] la somme de 2.377,98 €, montant des condamnations prononcées par la décision de première instance.
Très subsidiairement sur le préjudice de jouissance,
- de réformer la décision entreprise de ce chef.
- de juger que le préjudice de jouissance ne devra pas excéder la somme de 2.520 €.
En conséquence et reconventionnellement,
- de condamner solidairement Madame [H] [L] épouse [X] et Monsieur
[D] [X] à rembourser à Monsieur [O], bailleur, les sommes d'ores et déjà réglées au visa de la décision de première instance à savoir :
- 4.346,73 € au titre du surplus des loyers et du dépôt de garantie ;
- 5.668,12 € au titre du préjudice de jouissance ;
- 1.000,00 € au titre de l'indemnité allouée pour dol ;
- 500,00 € au titre du préjudice moral ;
- 380,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- de condamner reconventionnellement, les Consorts [X] ' [L] à payer à Monsieur [O] la somme de 7.208,54 € au titre des sommes restant dues au 24 juin
2022, date de libération des lieux.
- de condamner solidairement les Consorts [X] ' [L] à rembourser au Cabinet
[P] la somme de 2.377,98 €, montant des condamnations prononcées par la décision
de première instance.
- de juger que le préjudice retenu subsidiairement d'un montant de 2.520 € sera déduit des condamnations prononcées.
- de les condamner à payer à chacun des concluants la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens d'appel.
In limine litis, ils soulèvent l'incompétence de la juridiction de Grasse au bénéfice du tribunal judiciaire de Nîmes au motif que Madame [L] épouse [X] était magistrat à Antibes, dépendant du ressort du tribunal judiciaire de Grasse.
Sur le fond, ils indiquent que la règle de plafonnement en matière de loyers ne concerne pas le logement loué. Ils relèvent que le montant du loyer était manifestement sous-évalué compte tenu des prix du voisinage. Ils ajoutent que le nouveau loyer pouvait également être fixé librement puisque le bailleur avait procédé à des travaux d'amélioration depuis moins de six mois et que le montant de ces travaux étaient au moins égal à la dernière année de loyer.
S'agissant des travaux, et à l'exception de l'électricité, du chauffage et de la VMC, ils indiquent que les désordres évoqués relèvent de l'entretien locatif. Ils notent que les travaux de chauffage, de plomberie, d'électricité et les travaux sur la chaudière et les volets du rez-de-chaussée ont été effectués au plus tard en juin 2021.
Ils soutiennent que c'est à tort que la chaudière a été considérée comme présentant un danger grave, comme l'atteste un organisme de contrôle.
Ils relèvent que les époux [X] ont tardé à laisser l'entreprise mandatée effectuer les travaux de menuiserie et de peinture dans le salon, les travaux dans le jardin et la mezzanine, les travaux sur les gouttières et ceux relatifs à la pose du caisson VMC, qui n'ont pu être réalisés que le 17 février 2022. En tout état de cause, ils estiment sans objet la demande de travaux maintenue devant la cour d'appel par les époux [X], alors que ces dernier ont donné congé pour le 24 juin 2022, date à laquelle le bail est résilié.
Ils s'opposent à une indemnisation pour trouble de jouissance. Subsidiairement, ils soulignent que les travaux mis à la charge du bailleur ont été exécutés au plus tard en juin 2021, à l'exception de la pose du caisson de la VMC et de travaux résiduels impossibles à mettre en oeuvre en raison de l'inertie des locataires qui ne laissaient pas les entreprises pénétrer dans les lieux loués. Ils estiment que le préjudice peut être fixé à 30% du loyer (soit 420 euros par mois), sur une période de six mois (du premier janvier 2021 au 30 juin 2021).
Ils contestent l'existence d'un dol.
Monsieur [O] sollicite la condamnation des époux [X] à lui verser les sommes qu'il estime dues au titre d'un arriéré locatif.
Par conclusions notifiées le 27 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur et Madame [X] demandent à la cour :
- de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
*dit que le loyer s'établira rétroactivement à compter de la prise à bail soit au 11/12/2020 à la somme de 1.417,03 € outre 30 euros de provisions sur charges et que le dépôt de garantie sera
fixé à 1.417,03 €.
*condamné [T] [O] à leur payer la somme de 4.346,73 euros au mois de juillet 2021 inclus, au titre du remboursement du surplus des loyers et du dépôt de garantie payés, jusqu'au mois de juillet 2021 inclus ;
*dit que le montant du loyer mensuel sera minoré de 50 % de son montant judiciairement révisé
(1.417,03 euros) soit la somme de 708,52 euros à compter du mois d'août 2021 jusqu'à la parfaite
réalisation des travaux ordonnés dans la présente décision ;
*ordonné la consignation des loyers ainsi fixés à 708,52 euros auprès de la Caisse des Dépôts
et Consignations à compter du mois d'août 2021 jusqu'à la parfaite réalisation de tous les travaux ordonnés dans la présente décision ;
*condamné [T] [O] à leur payer la somme de 5.668,12 euros au titre du préjudice de jouissance jusqu'au mois de juillet 2021 inclus ;
*condamné [T] [O] à leur payer la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;
*condamné in solidum [T] [O] et la SARL CABINET [P] GESTION
à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l'indemnité due au titre du dol ;
*condamné la SARL CABINET [P] GESTION à leur payer la somme de 2.377,98 euros au titre de dommages et intérêts ;
*condamné in solidum [T] [O] et la SARL CABINET [P] GESTION
à payer à [H] [L] épouse [X] et [D] [X] la somme de 380
euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
y ajoutant :
- de préciser que le montant du loyer mensuel sera minoré de 50 % de son montant judiciairement révisé (1.417,03 euros) soit la somme de 708,52 euros à compter du mois d'août
2021 jusqu'au terme du bail intervenu le 24 juin 2022 ;
- de constater que les loyers ont été consignés auprès de la Caisse des Dépôts en application du jugement à compter du mois d'août 2021 jusqu'au 24 juin 2022,
- de condamner in solidum [T] [O] et la SARL CABINET [P]
GESTION à restituer la somme de 1.417,03 euros du dépôt de garantie,
- de condamner in solidum [T] [O] et la SARL CABINET [P] GESTION au paiement de la somme de 991,90 euros au titre de la majoration de retard de 10%
échue entre le 25 juillet 2022 et le 27 janvier 2023,
- de condamner in solidum [T] [O] et la SARL CABINET [P] GESTION au paiement de la majoration de retard de 10%, soit 141,70 euros par mois, à compter
du 25 février 2023, et jusqu'à restitution effective du dépôt de garantie,
- d'assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2020, avec capitalisation des intérêts,
- d'ordonner la compensation entre les 7.208,54 euros de solde de loyers demandé par Monsieur
[O] et les condamnations qui seront prononcées à son encontre,
-d'autoriser la libération par la Caisse des dépôts du solde de la créance de Monsieur [O] après compensation au profit de celui-ci,
- de condamner in solidum [T] [O] et la SARL CABINET [P]
GESTION à payer à [H] [L] épouse [X] et [D] [X] la somme
de 1.977 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel - de condamner in solidum [T] [O] et la SARL CABINET [P] GESTION aux dépens d'appel.
Ils soutiennent que le loyer devait être encadré puisque le bien loué se trouvait en zone tendue et que le bailleur ne démontre pas remplir le conditions dérogatoires à cette règle. Ils relèvent que le contrat de bail ne comportait ni le montant ni la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, ni le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat. Ils note qu'aucune référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage n'était annexée au contrat de bail. Ils contestent l'existence de travaux d'amélioration ou de mise en conformité effectués au cours des six mois précédents la mise en location.
Ils reprochent au bailleur une violation de son obligation de délivrer un logement décent liée à des anomalies électrique, un défaut d'étanchéité de deux portes-fenêtres, une défectuosité de la VMC et des anomalies du système de chauffage, désordres constatés par la police municipale et un huissier de justice.
Ils contestent avoir retardé l'exécution des travaux nécessaires et indiquent qu'il leur avait été proposé la pose d'une VMC qui contrevenait à la norme par une entreprise qui n'apparaissait pas qualifiée.
Ils déclarent que le bien loué présentait d'autres dangers (présence d'un fer à béton dan le jardin et margelles non fixées; interrupteur non étanche de l'installation lumineuse extérieure). Ils ajoutent que le bien était en mauvais état (façades; portes du placard du 2ème étage coulissant difficilement; serrure de la porte d'entrée vétuste; dysfonctionnement des serrures des deux salles d'eau) et que le garage était inondé dès qu'il pleuvait. Ils ajoutent que bien n'était pas équipé d'un détecteur de fumée.
Ils soutiennent que les travaux prévus dans le jugement déféré n'ont pas été exécutés antérieurement à cette décision.
Ils déclarent que seuls les travaux d'électricité ont été effectués en 2021, ce qui a permis la levée des anomalies électriques.
Ils précisent que la VMC posée en septembre 2021 ne fonctionne pas au premier étage si bien que plusieurs pièces sont dépourvue d'arrivée et d'extraction d'air.
Ils relèvent que ce n'est que le 17 février 2022 que la société BPA a procédé à divers travaux qui s'avèrent incomplets puisque les anomalies de chauffage subsistent, que la chaudière a toujours présenté la mention 'danger grave et immédiat'; que la VMC ne fonctionne pas au premier étage du bien loué, si bien que le bien demeure indécent.
Ils soulignent avoir quitté les lieux le 24 juin 2022 après en avoir donné congé.
Ils sollicitent l'indemnisation de leur préjudice par le biais d'une minoration de loyer à hauteur de 50% et des dommages et intérêts. Ils ajoutent que la VMC du deuxième étage fait un bruit assourdissant. Ils précisent que les anomalies de chauffage ont entraîné une surconsommation d'énergie et font état des désagréments liés à un défaut de ventilation.
Ils contestent être débiteurs de leur bailleur.
Ils soutiennent avoir victime d'un dol puisque le bailleur et son mandataire étaient avisés, dès les 24 et 25 septembre 2020, donc avant la conclusion du bail, de l'existence d'anomalies électriques et d'un danger lié à la chaudière à gaz et qu'ils ne les ont pas informés de ces difficultés, présentant même la maison comme ayant été rénovée. Ils ajoutent avoir découvert lors de l'état des lieux d'entrée que nombre d'équipements étaient vétustes. Ils indiquent avoir subi un préjudice dont ils demandent réparation.
Ils font également état d'un préjudice moral lié à du temps perdu et à la gestion des désordres dont ils demandent réparation.
Ils sollicitent la restitution de leur dépôt de garantie et les pénalités y afférentes.
Ils soulèvent la responsabilité délictuelle de l'agence immobilière, mandataire de leur bailleur. Ils lui reprochent ainsi la dissimulation du montant et de la date du versement du dernier loyer et la rédaction trompeuse du bail; ils lui reprochent de les avoir mis en danger en procédant à la location d'une maison d'habitation avec des anomalies électriques, son inertie pour procéder aux travaux nécessaires, ses allégations mensongères, son absence de transmission de notifications de travaux, sa volonté de lui imputer des frais indus et son refus de lui délivrer des quittances de loyers. En réparation, ils sollicitent le remboursement des honoraires qu'ils ont déboursés lors de la conclusion du bail, la somme de 5,18 euros au titre du remboursement d'une lettre recommandée qui leur était imputée à tort et des dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 1000 euros.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2023.
MOTIVATION
Sur l'exception de procédure
L'argument et la demande soulevés par les appelants sont les mêmes que ceux développés devant le conseiller de la mise en état qui a déclaré leur demande irrecevable. Cette décision a autorité de la chose jugée. La demande formée devant la cour est ainsi irrecevable.
Sur le montant du loyer
En application des dispositions de l'article 18 de la loi du 06 juillet 1989, du décret 2013-392 du 10 mai 2013 et du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (modifié par le décret 2020-945 du 30 juillet 2020), Monsieur [O], dont le bien mis à la location, depuis moins de 18 mois à compter du départ d'un précédent locataire, en zone tendue, pouvait procéder à la réévaluation du loyer du bien loué aux époux [X] si l'une des conditions visées à l'article 4 du décret du 27 juillet 2017 est remplie :
1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne pouvant excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l'article 3 ;
3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué
Monsieur [O] soutient avoir effectué des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer depuis moins de six mois.
Les travaux d'amélioration s'entendent comme les travaux apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d'entretien et d'exploitation ou qui apportent une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes. La facture du 02 mai 2020 (pièce 4) d'un montant de 23.240, 80 euros consistent essentiellement en la mise en peinture du bien, la réparation partielle de la toiture, la reprise d'étanchéité des murs, la pose de faïence, c'est-à-dire des travaux qui sont des travaux d'entretien et de réparation auxquels le bailleur est tenu en application de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989. Il ne peut donc prétendre à une libre réévaluation du loyer sur ce fondement.
S'agissant de l'argument selon lequel le dernier loyer appliqué au précédent locataire aurait été manifestement sous-évalué, Monsieur [O] doit justifier de cette sous-évaluation en respectant les règles posées tant par l'article 6 du décret du 27 juillet 2017 que par les dispositions du décret n° 90-780 du 31 août 1990.
Ainsi, pour établir une sous-évaluation manifeste, le bailleur doit démontrer que le loyer du dernier locataire est très inférieur aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. L'article 6 du décret du 27 juillet 2017 précise que 'les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique' .
Les références produites par le bailleur doivent être jointes au contrat, conformément aux exigences posées par l'article 1-1 du décret du 31 août 1990. Elles doivent porter à la fois sur des baux conclus récemment, mais aussi sur des baux conclus depuis plus de trois ans.
Les éléments constitutifs de ces références sont énumérés par le décret du 31 août 1990, à savoir le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble, le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble, l'état du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur; la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ; l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ; l'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central ; l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ; l'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
Monsieur [O] ne produit aucun élément de référence obéissant à ces exigences. Il ne démontre donc pas que le dernier loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué.
Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui, faisant application de l'article 3 du décret du 27 juillet 2017 qui énonce que le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, a fixé rétroactivement le montant mensuel du loyer à la somme de 1417, 03 euros outre 30 euros de provisions sur charges, et a fixé le montant du dépôt de garantie à la somme de 1417, 03 euros. Il sera également confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [O] à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 4346, 73 euros arrêté au mois de juillet 2021 inclus au titre du remboursement du surplus des loyers et du dépôt de garantie.
Sur le trouble de jouissance de Monsieur et Madame [X]
Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation(...).
Le bailleur est également obligé : de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...), d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...).
Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :
- le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants
- certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents
- des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.
Selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
Aux termes de ce même article, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...)
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements
De son côté, en vertu de l'article 7 de cette même loi, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...).
L'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 11 décembre 2020 f évoque essentiellement un bien en bon état de réparations. Il est toutefois noté que la chaudière au gaz, dont l'état est mentionné comme bon, n'a pas été vérifiée (mention NV), que le portail d'entrée est en mauvais état, que les fenêtres du salon en double vitrage sont dans un état moyen, tout comme celles des chambres 1 et 2. Il est fait état du mauvais état de l'étanchéité de la porte du garage et d'une grille cassée de la VMC (déclarée en mauvais état) dans la salle de bains du première étage. La plupart des prises sont mentionnées en état moyen, certaines étant décrites comme descellées (mezzanine), avec, pour l'une, un trou à fermer (chambre n° 3). Il est relevé un état moyen de l'équipement de la salle de bain n°1 (lavabo; douche; baignoire; avec trois trous sur le plan de travail). A ce sujet, il était noté que les joints de l'évier et de la baignoire devaient être refaits. D'autres difficultés sont abordées : fermeture difficile des fenêtres du séjour, portes d'un dressing qui coulissent mal, un robinet cassé. Le fonctionnement des radiateurs dans les chambres et dans la cuisine n'était pas vérifié.
Il ressort d'un diagnostic établi le 24 septembre 2020 qu'il existait des anomalies électriques liées à la prise de terre. Il est fait état de prises détériorées (ce qui apparaît dans l'état des lieux de sortie). Il est indiqué qu'il n'existe aucun dispositif différentiel et qu'il convient de faire intervenir un électricien. Il est enfin conseillé de faire réaliser, dans les meilleurs délais et par un installateur électrique qualifié, les travaux permettant de lever les anomalies relevées.
Le 13 janvier 2021, la police municipale de [Localité 9] a établi un rapport relevant l'existence d'anomalies électriques, le manque d'étanchéité de deux portes fenêtres du salon/salle à manger, la défectuosité de la VMC (dans la salle de douche du premier étage avec la pose d'un morceau de scotch par un artisan plombier intervenu quelques jours auparavant; dans la salle de bain du deuxième étage), le bruit anormalement élevé de la VMC au deuxième étage de la salle de douche, l'absence d'aération dans la salle de douche du premier étage (en raison de la défectuosité de la VMC et de l'absence de fenêtre dans cette pièce) et des anomalies de chauffage (le radiateur de la cuisine ne fonctionne pas; les radiateurs de la chambre et de la salle de bain du deuxième étage ainsi que celui de la salle de douche du premier étage ne peuvent être réglés).
Le 26 février 2021, la société LOFT DECORATION a procédé à la mise en sécurité de l'installation électrique par la pose d'un tableau divisionnaire, avec interrupteur différentiel; elle a procédé aux changement de diverses prises de courant (pièce 9 des appelants). Les travaux de sécurisation ont été terminés fin juin 2021 (pièce 18).
Le remplacement des éléments de plomberie en mauvais état a été effectué en janvier et février 2021 (pièce 6 et 7). Le 26 février 2021, diverses tuiles cassées ont été remplacées sur la toiture (pièce 8 des appelants) et le solin a été repris sur une partie de la toiture. Cette réparation fait suite aux constatations des consorts [X] sur l'existence d'infiltrations dont ils s'étaient plaints dès le 21 décembre 2020.
Il ressort des pièces produites (13 des appelants) qu'une étiquette mentionnant un danger grave et imminent sur la chaudière a été collée par la société CR EXPERTISE qui indique, dans un courriel du 28 janvier 2021, que cette étiquette 'est nulle et non avenue', 'qu'elle relève une anomalie dite 32 C' qui ne concerne que les immeubles collectifs ayant une vmc gaz collectif, ce qui n'est pas le cas et qui relate que son rapport (du 24 septembre 2020) ne révèle pas d'anomalie 'sous la seule réserve de la non alimentation en gaz le jour de la visite'.
Ainsi, Monsieur et Madame [X] ne peuvent alléguer de l'existence d'un danger grave et imminent lié à la chaudière à gaz en raison de l'étiquette qui a été posée et qui fait état du motif '32 C', étiquette posée par la société CR EXPERTISE. D'ailleurs, l'intervention de la société AD SERVICE du 17 décembre 2020 (pièce 6 des intimés),sur cette chaudière, lors de la visite d'entretien annuelle, fait état de la nécessité de faire venir quelqu'un pour la VMC et de prévoir un conduit de fumée mais note 'pas de non conformité réglementaire sur l'installation'. Cette société mentionne, au titre du nettoyage de contrôle 'étanchéité au gaz' (OUI), 'organe de sécurité '( OUI). Il n'est donc pas établi que la chaudière au gaz était dangereuse et les consorts [X], dès l'intervention de la société AD services le 17 décembre 2020 (soit six jours après leur prise de possession des lieux), ne pouvaient qu'être rassurés.
En revanche, Monsieur et Madame [X] établissent l'existence du dysfonctionnement de la VMC, sans démontrer que la réparation de cette dernière était toutefois nécessaire pour le fonctionnement de la chaudière. La société AD SERVICES, lors de son intervention du 17 décembre 2020, a relevé que la chaudière fonctionnait mais que le tirage était faible.
Les doléances des époux [X] ont porté sur le bruit effectué par la VMC mal fixée (lettres du 21 et 27 décembre 2020; courriel du 07 janvier 2021).
L'intervention de la société AD SERVICES du 22 décembre 2020 n'évoque pas non plus de danger ou de non conformité de la chaudière ('pas de non conformités réglementaires sur l'installations (pièce 9 des intimés). Elle précise qu'il n'existe aucune fuite sur la chaudière mais une fuite sur évacuation, sans évoquer les conséquences de cette situation. Il est mentionné, dans son rapport d'intervention ( CO ambiant : 00); elle a toutefois mis la chaudière à l'arrêt.
Le 24 décembre 2020, dans le cadre d'un contrôle au monoxyde de carbone, la même société mentionne 'pas de non conformités réglementaires sur l'installation' avec une mesure de CO =0.00.
Il ressort des pièces produites que la chaudière a été remise en route à compter du 24 décembre 2020, après que celle-ci a été arrêtée quelques jours.
Si le logement pouvait être qualifié d'indécent à l'origine en raison des anomalies électriques représentant un danger, tel n'est plus le cas depuis la fin du mois de juin 2021, date à laquelle l'électricité a été remise aux normes.
Les époux [X] ne démontrent pas que l'absence de VMC ou les problèmes d'aération ou d'infiltration aient entraîné un risque pour leur santé ou leur sécurité. Ces difficultés s'analysent en une défaillance du bailleur à délivrer un bien en bon état de réparation locative et en une violation de la jouissance paisible des lieux loués, en raison du bruit anormalement élevé de la VMC dans une des pièces.
Ils établissent avoir subi une coupure de la chaudière quelques jours en décembre 2020 à la suite de l'intervention de la société AD SERVICES, avoir subi un bruit de la VMC dans l'une des pièces (jusqu'au 2 septembre 2021), ne pas avoir eu d'aération dans l'une des salle de bains, n'avoir pas bénéficié d'une installation électrique conforme avant la fin du mois de juin 2021, avoir subi en décembre 2020 des infiltrations provenant de la toiture (qui a été réparée fin février 2021), avoir subi un problème de chauffage dans la cuisine puisque le radiateur ne fonctionnait pas et restait froid, ainsi qu'un problème d'étanchéité du garage et un mauvais état des portes fenêtres.
Ils établissent également la présence dans le jardin d'un fer à béton saillant qui pouvait être dangereux.
Le procès-verbal d'huissier du 19 avril 2021 (pièce 39 des intimés), qui relève notamment le problème des radiateurs qui ne fonctionnent pas ainsi que l'absence de jointage des portes-fenêtres du rez-de-chaussée, ne fait pas état de dégradations dans le logement liées à ces difficultés.
Seul le procès-verbal d'huissier du 16 novembre 2021 mentionne quelques très discrets clocages sur le revêtement de peinture des murs de la salle d'eau. Il est mentionné la vétusté des volets en bois et la menuiseries des fenêtres, ce qui témoigne de l'absence de délivrance par le bailleur d'un bien en bon état de réparation.
Par facture du 17 février 2022 (pièce 23 des appelants), la société BPA a effectué des travaux qui ont essentiellement eu pour objet de réparer les serrures, les portes coulissantes, les portes fenêtres, de procéder à la pose d'une gouttière sur le garage, de procéder à la pose de grille de VMC et de démolir le muret en' agglos brut' tout en enlevant la barre de fer qui se trouvait dans le jardin.
Les travaux effectués par le bailleur n'ont permis de résoudre, ni le problème des deux radiateurs qui ne fonctionnent pas, ni le problème de ventilation, dont il a cependant été indiqué qu'il n'entraînait qu'un faible préjudice.
Il est établi que la proposition de travaux faite le 25 mars 2021 par le mandataire de Monsieur [O] ne répondait pas aux exigences de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 qui énonce qu'avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Par la suite, malgré les demandes des locataires, ce n'est que le 08 octobre 2021 que le mandataire de Monsieur [O] (pièce 71) détaillait la durée et les modalités d'exécution de ces derniers. A compter de cette date, les locataires proposaient plusieurs dates d'intervention, toutes durant le mois d'octobre 2021. Ils ne sont donc pas à l'origine du retard pris pour les travaux effectués par la société BPA.
Les époux [X] ayant quitté les lieux loués, la question des travaux est devenue sans objet, tout comme la question de la consignation des loyers postérieurs à leur départ. Se pose uniquement la question de l'indemnisation de leur trouble de jouissance.
Compte tenu de ces éléments, il convient de réparer le préjudice de jouissance subi par les époux [X] à hauteur de 50% du montant du loyer fixé judiciairement pour la période du 11 décembre 2020 jusqu'au 30 juin 2021 (soit 708, 52 euros par mois) puis à hauteur de 20 % pour la période du premier juillet 2021 (soit (283, 40 euros par mois) jusqu'au 28 février 2022 puis à hauteur de 10 % (soit 141, 70 euros ) à compter du premier mars 2022 jusqu'au 24 juin 2022, soit :
- 4731,08 euros pour la période du 11 décembre 2020 au 30 juin 2021
- 2267, 20 euros pour la période du premier juillet 2021 au 28 février 2022
- 538, 46 euros pour la période du premier mars 2022 jusqu'au 24 juin 2022
Le jugement sera infirmé sur le quantum des sommes allouées aux époux [X] au titre de leurs préjudice de jouissance, uniquement imputable au bailleur, Monsieur [O].
Sur la demande au titre du dol
Aux termes des dispositions de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Selon l'article 1138 du même code, le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant.
Si le mandant est, en vertu de l'article 1998 du Code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l'inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les man'uvres dolosives du mandataire, dans l'exercice de son mandat, n'engage la responsabilité du mandant que s'il a personnellement commis une faute, qu'il incombe à la victime d'établir.
Le villa a été proposée à la location de la manière suivante : ' (....) cette villa rénovée en 2020 conviendra parfaitement à une famille souhaitant un environnement préservé'.
Monsieur [O] avait donné son bien en gestion locative. Il n'était pas chargé de l'annonce pour la location. Le donneur d'ordre pour l'état de l'installation intérieure d'électricité était le mandataire de Monsieur [O]. En faisant état d'une rénovation de 2020 du bien à louer, alors qu'il existait des défaillances de l'installation électrique nécessitant une intervention d'un électricien, la SARL cabinet [P] GESTION a eu un comportement dolosif à l'égard des époux [X]. Le préjudice lié à ce dol sera intégralement réparé par la somme de 1000 euros qui sera mis à charge uniquement du mandataire de Monsieur [O]. Le jugement déféré qui a condamné également ce dernier sera infirmé puisque les époux [X] ne justifient pas de la faute commise par Monsieur [O].
Sur la demande d'indemnisation formée par les époux [X] à l'encontre de Monsieur [O] au titre de leur préjudice moral
Selon l'article 1998 du code civil, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Les époux [X] démontrent que les propositions d'indemnisation formées par Monsieur [O] dans une lettre du 07 janvier 2021 n'ont pas été suivies d'effet tout comme la promesse d'effectuer rapidement les travaux. Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [O] à leur verser la somme de 500 euros sera confirmé, puisqu'elle répare intégralement le préjudice moral qu'ils ont subi du fait du retard pris dans l'exécution des travaux.
Sur la demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SARL Cabinet GESTION [P]
L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La société SARL Cabinet GESTION [P] engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux [X].
Le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu'il peut commettre à leur préjudice dans l'accomplissement de sa mission.
Le contrat de bail reste taisant sur le montant du loyer du dernier locataire, alors que le document proposé à la signature mentionnait bien que cet élément était obligatoire si le précédent locataire avait quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail. La mention de l'existence des précédents locataires était uniquement faite sur l'état des lieux d'entrée, sans autre précision.
En ne mentionnant pas sur le bail le montant du loyer payé par le dernier locataire qui avait quitté les lieux dans un délai inférieur à 18 mois, l'agence immobilière a commis une faute à l'égard des époux [X] dont le préjudice s'analyse comme une perte de chance d'avoir pu discuter en toute connaissance de cause du montant du loyer contractuel.
L'absence de mention avant la signature du bail de la défectuosité de l'installation électrique a été réparée dans le cadre de dommages et intérêts pour dol.
Enfin, l'agence immobilière a commis des fautes à l'égard des époux [X] en ne leur permettant pas d'obtenir les travaux nécessaires dans des délais raisonnables, ce qui leur a causé un préjudice.
Les époux [X], qui font état du refus de l'agence immobilière de leur transmettre certaines quittances ne démontrent pas le préjudice subi à raison de cette faute.
Dès lors, le préjudice subi par les époux [X], en lien avec la faute commise par l'agence immobilière s'agissant de l'absence de mention du montant du loyer du dernier locataire lors de la rédaction du bail et des retards pris pour mettre en oeuvre les travaux sera intégralement réparé par la somme de 1200 euros, somme qui tient compte de celle de 5,18 euros au titre de l'imputation du coût d'une lettre recommandée. Le jugement déféré sera infirmé sur le montant de la réparation accordée aux époux [X].
Sur la restitution du dépôt de garantie
Selon l'article 22 de la loi du 06 juillet 2019, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (...)
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile (...).
Aux termes de l'article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom (...).
Il n'est pas contesté que l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Les époux [X] ont ensuite appliqué les dispositions du jugement déféré, qui les autorisaient à consigner le loyer dû, après que le montant de celui-ci a été minoré de 50%. Dès lors, le bailleur devait restituer aux époux [X] le montant du dépôt de garantie dans le mois de la remise des clés, ce qui n'a pas été effectué.
Monsieur et Madame [X] ont contracté avec Monsieur [O] en qualité de bailleur. L'exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier.
En conséquence, il convient de condamner uniquement Monsieur [O] à verser à Monsieur et Madame [X] :
-la somme de 1417, 03 euros au titre du dépôt de garantie
-141, 70 euros par mois, au titre de la pénalité de retard, à compter du 25 juillet 2022, soit 991, 90 euros pour la période arrêtée au 27 janvier 2023
-141, 70 euros par mois à compter du 25 février 2023 jusqu'à la restitution effective du dépôt de garantie
Sur les comptes entre les parties
Monsieur [O] et la SARL cabinet GESTION [P] seront déboutés de leurs demandes de remboursement des sommes qu'ils ont versées au titre de l'exécution du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire.
Il appartiendra aux parties d'appliquer les termes du présent arrêt afin de savoir ce qui doit être versé à l'une ou l'autre partie.
Sur les demandes tendant à voir assortir les condamnations d'intérêt au taux légal à compter du 21 décembre 2020, avec capitalisation des intérêts
Cette demande ne peut aboutir s'agissant de la restitution du dépôt de garantie. Elle ne peut pas non plus aboutir s'agissant du remboursement par le bailleur du surplus du loyer versé par les époux [X] pour un montant de 4346, 73 euros arrêté au mois de juillet 2021.
Cette demande ne peut non plus aboutir s'agissant des dommages et intérêts pour trouble de jouissance qui indemnise un préjudice postérieur au 21 décembre 2020.
Les époux [X] seront déboutés de cette demande.
Sur la demande de Monsieur [O] tendant à voir condamner Monsieur et Madame [X] à lui verser la somme de 7208, 54 euros
Monsieur [O] produit au débat un décompte qui doit être écarté puisqu'il fait état d'un loyer de 1900 euros jusqu'à l'échéance du mois d'août 2021 inclus et qui fait ensuite état d'un loyer du de 735, 50 euros à compter du mois de décembre 2021, somme qui ne correspond pas à ce qui est dû par les époux [X].
Monsieur [O] sera débouté de cette demande.
Il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles à partir des termes de la présente décision.
Sur l'autorisation de la libération des fonds consignés auprès de la caisse des dépôts et consignation et sur la compensation entre les sommes par chacune des parties.
Il convient d'autoriser la libération des fonds versés par les époux [X] auprès de la caisse des dépôts et consignation et d'ordonner la compensation entre les sommes dues par chacune des parties.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Monsieur [O] et la SARL cabinet [P] GESTION sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel seront rejetés.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur et Madame [X] les frais irrépétibles qu'ils ont versés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [O] et la SARL cabinet [P] GESTION aux dépens et à verser la somme de 380 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [O] et la SARL cabinet [P] GESTION seront en outre condamnés in solidum à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 1977 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
DECLARE irrecevable la demande de renvoi de l'affaire au visa de l'article 47 du code de procédure civile
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a fixé rétroactivement le montant mensuel du loyer à la somme de 1473, 03 euros outre 30 euros de provisions sur charges, en ce qu'il a fixé le montant du dépôt de garantie à la somme de 1473, 03 euros, en ce qu'il a condamné Monsieur [T] [O] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [H] [L] épouse [X] la somme de 4346, 73 euros arrêté au mois de juillet 2021 inclus au titre du remboursement du surplus des loyers et du dépôt de garantie, en ce qu'il a condamné Monsieur [T] [O] à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral, en ce qu'il a condamné la SARL Cabinet [P] GESTION à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 1000 euros au titre du dol, ce qu'il a condamné in solidum Monsieur [T] [O] et la SARL Cabinet [P] GESTION aux dépens et à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 380 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
INFIRME pour le surplus et Y AJOUTANT,
DIT que la demande de travaux est sans objet,
CONDAMNE Monsieur [T] [O] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [H] [L] les dommages et intérêts suivants, au titre de leur préjudice de jouissance :
- 4731,08 euros pour la période du 11 décembre 2020 au 30 juin 2021,
- 2267, 20 euros pour la période du premier juillet 2021 au 28 février 2022
- 538, 46 euros pour la période du premier mars 2022 jusqu'au 24 juin 2022,
CONDAMNE Monsieur [T] [O] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [H] [L] :
- la somme de 1417, 03 euros au titre du dépôt de garantie,
- la somme de 141, 70% par mois, au titre de la pénalité de retard, à compter du 25 juillet 2022, soit 991, 90 euros pour la période arrêtée au 27 janvier 2023,
- 141, 70 euros par mois à compter du 25 février 2023 jusqu'à la restitution effective du dépôt de garantie,
REJETTE la demande de réparation formée à l'encontre de Monsieur [T] [O] par Monsieur [D] [X] et Madame [H] [L] épouse [X] au titre d'un dol,
REJETTE la demande faite par Monsieur [D] [X] et Madame [H] [L] épouse [X] à l'encontre de la SARL cabinet [P] GESTION au titre de la restitution du dépôt de garantie et des pénalités encourues,
CONDAMNE la SARL cabinet [P] GESTION à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [H] [L] épouse [X] la somme de 1200 euros en réparation des fautes délictuelles commises par l'agence immobilière à leur encontre,
AUTORISE la libération des fonds consignés auprès de la caisse des dépôts et consignation,
REJETTE la demande de Monsieur [T] [O] tendant à voir condamner Monsieur [D] [X] et Madame [H] [L] épouse [X] à lui verser la somme de 7208, 54 euros,
DIT qu'il appartiendra aux parties de faire leur compte à partir des sommes auxquelles elles sont condamnées à la suite du présent arrêt, en tenant compte du montant du loyer judiciairement fixé, dû par Monsieur et Madame [X],
REJETTE en conséquence la demande de Monsieur [T] [O] tendant à être remboursées des sommes qu'il a versées en exécution du jugement déféré assorti de l'exécution provisoire, les sommes qu'il pourra récupérer relevant de l'exécution du présent arrêt
REJETTE la demande de Monsieur [D] [X] et Madame [H] [L] épouse [X] tendant à assortir les condamnations mises à la charge de Monsieur [T] [O] et la SARL Cabinet [P] des intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2020,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [O] et la SARL cabinet [P] GESTION à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [H] [L] épouse [X] la somme de 1977 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [O] et la SARL cabinet [P] GESTION aux dépens de la présente procédure.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
