COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 25 MAI 2023
N°2023/ 177
Rôle N° RG 21/12079 - N° Portalis DBVB-V-B7F-
BH6HF
[P] [B]
[M] [B]-[O]
C/
[N] [D]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Baptiste CAMERLO
Me Charles REINAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AIX-EN-PROENCE en date du 29 Mai 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-20-0212.
APPELANTS
Monsieur [P] [B]
né le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 5] FRANCE
Madame [M] [B]-[O]
née le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 5] FRANCE
Tous deux représentés par Me Baptiste CAMERLO, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIME
Monsieur [N] [D]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-13340 du 17/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Charles REINAUD, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2013 , Monsieur et Madame [B] ont donné à bail à Monsieur [D] un cabanon et un préfabriqué adjacent situé à [Adresse 9].
Par jugement en date du 30 juin 2017, le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence a requalifié ce contrat de location de locaux vacants meublés en contrat de location de locaux vide.
Suivant exploit d'huissier en date du 30 janvier 2019, Monsieur et Madame [B] ont donné congé à Monsieur [D] pour motif légitime et sérieux pour le 31 juillet 2019.
Malgré une sommation d'avoir à libérer les lieux ,Monsieur [D] se maintenait dans le bien litigieux.
Suivant exploit d'huissier en date du 4 février 2020, Monsieur et Madame [B] ont assigné Monsieur [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
* valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30 janvier 2019 à effet au 31 juillet 2019.
*constater la résiliation du bail liant les parties.
*ordonner l'expulsion du locataire des locaux loués et ce sous astreinte.
*condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts
*condamner Monsieur [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 500€.
*condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
*condamner Monsieur [D] aux entiers dépens.
L'affaire était appelée à l'audience du 21 février 2020.
Monsieur et Madame [B] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d'instance.
Monsieur [D] n'était ni présent, ni représenté.
Par jugement réputé contradictoire en date du 29 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :
*débouté Monsieur et Madame [B]de toutes leurs demandes.
*condamné Monsieur et Madame [B] aux dépens.
Par déclaration en date du 6 auût 2021, Monsieur et Madame [B] interjetaient appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- déboute Monsieur et Madame [B] de toutes leurs demandes.
- condamne Monsieur et Madame [B] aux dépens.
Par ordonnance du 3 mars 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé l'irrecevabilité des conclusions déposées par Maître REINARD, avocat de l'intimé le 1er mars 2022 en raison du défaut de remise au greffe des conclusions de l'intimé dans le délai imparti par les articles 909, 910 et 911-1 du code de procédure civile.
Par arrêt déféré en date du 8 février 2023, la cour d'appel d' Aix-en-Provence a :
* infirmé en toutes ses dispositions l'ordonnance d'irrecevabilité rendue le 3 mars par le conseiller de la mise en état de la cour d'appel d'Aix-en-Provence chambre 1-7.
* déclaré recevables les conclusions d'incident de Monsieur [D] du 1er mars 2022 ainsi que le bordereau et les pièces les accompagnant et les conclusions sur le fond de Monsieur [D] du 9 mars 2022 ainsi que le bordereau et les pièces les accompagnant.
* dit que les dépens seront frais privilégiés du trésor public.
Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 novembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [B] demandent à la cour de :
* d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau.
* déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré par les requérants à Monsieur [D] le 30 janvier 2019 pour le 31 juillet 2019.
* déclarer Monsieur [D] occupant sans droit ni titre du bien qu'il occupe à [Localité 10] , cadastré section AV n°[Cadastre 4].
* ordonner en conséquence son expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision.
* condamner Monsieur [D] au paiement jusqu'au départ effectif des lieux d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 500 € .
* condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dommages et intérêts.
* condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
* condamner Monsieur [D] aux entiers dépens y compris le coût du congé, de la sommation d'avoir à quitter les lieux et de la présente assignation conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
* ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l'article 515 du code de procédure civile.
À l'appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [B] indiquent avoir régulièrement délivré congé à leur locataire afin d'effectuer sur leur propriété d'importants travaux consistant la réfection totale de la toiture, le remplacement de l'ensemble des menuiseries ainsi que la peinture de l'ensemble de l'habitation, lesdits travaux étant impossibles à réaliser en la présence du locataire.
Ils précisent qu'il existe bien bail entre les parties signé le 1er août 2013 et versent des nouveaux dévis émanant d'entreprises tiers justifiant ainsi de la réalité des travaux à réaliser.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 févrir 2023 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [D] demande à la cour de :
* juger le jugement entrepris non avenu.
En conséquence.
* confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
* déclarer l'appel interjeté recevable.
En tout tout état.
* confirmer le jugement dont appel.
En conséquence.
* débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes.
Y ajouter.
* condamner les appelants solidairement au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.
* condamner les appelants au paiement de la somme de 1.684 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître Charles REINAUD.
* condamner les appelants aux entiers dépens.
À l'appui de ses demandes, Monsieur [D] fait valoir que ses bailleurs cherchent à se débarrasser de leur locataire évoquant cette fois-ci un congé pour motif légitime et sérieux.
Il rappelle que la notion de caractère légitime et sérieux s'apprécie in concreto ainsi que la réalité de travaux projetés qui ne doivent pas servir de paravent pour se débarrasser du locataire.
Il indique qu'à la lecture des devis produits, les travaux envisagés le sont de façon très générale sans précision soulignant que ces devis, vieux de 3 ans, ne confirment pas la pertinence du projet.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2023.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 1er mars 2023 et mise en délibéré au 25 mai 2023.
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1°) Sur la validité du congé
Attendu que l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.'
Attendu que Monsieur et Madame [B] versent aux débats le contrat de bail liant les parties en date du 1er août 2013, le congé délivré suivant exploit de huissier en date du 30 janvier 2019 pour motif légitime et sérieux pour le 31 juillet 2019 ainsi que des devis justifiant de la réalité des travaux à réaliser.
Attendu que Monsieur [D] soutient que la notion de caractère légitime et sérieux s'apprécie in concreto ainsi que la réalité des travaux projetés qui ne doivent pas servir de paravent pour se débarrasser de son locataire.
Que si une démolition, une rénovation ou une réhabilitation des lieux actuellement loué est envisagée par le propriétaire, et que ces travaux exigent le départ de la personne qui loue les lieux, alors le congé peut être valable même si ces travaux ne sont pas indispensables.
Que la Cour de cassation , au terme d'une jurisprudence constante rapelle qu'il suffit pour cela que le bailleur fournisse la preuve de son intention de réaliser ces travaux pour donner congé au locataire.
Attendu qu'en l'espèce les consorts [B] produisent aux débats 3 devis:
- un devis de l'entreprise Précision Patrimoine établi le 9 juillet 2020 d'un montant de 34.'400 €
- un devis de l'entreprise Midi Construction Rénovation Maçonnerie Générale d'un montant de 37.251,50 euros établi le 9 juillet 2020.
- un devis établi par Monsieur [O] en date du 5 septembre 2019 d'un montant de 33.'163,35 €.
Qu'il résulte de ces documents qu'il s'agit de travaux importants consistant notamment dans la dépose de la toiture et du plafond existant, dans l'isolation intérieure des murs extérieurs et dans la dépose des anciennes menuiseries.
Qu'il convient cependant de relever que ces derniers datent de près de 3 ans et de 4 ans pour l'un d'entre eux.
Que surtout de tels travaux supposent qu'une déclaration de travaux ait été faite auprès de la mairie ou qu'une demande de permis de construire ait été déposée.
Qu'or aucun document en ce sens n'est produit.
Que seules ces démarches adminsitratives auraient démontré l'intention de Monsieur et Madame [B] de réaliser ces travaux pour donner congé au locataire et ce d'autant plus que ce dernier indique qu'à aucun moment son bailleur n'a pas pris attache avec lui pour faire établir un état des travaux qu'il avait l'intention d'exécuter, ces devis pouvant tout simplement n'être que des devis de complaisance, le premier juge ayant déjà relevé que le devis de Monsieur [O] ' dont le patronyme était identique à celui de la demanderesse et qui résidait également à [Localité 7]) fondait, compte tenu des démêlées judiciaires antérieurs, une certaine suspicion ' .
Qu'il convient dés lors de débouter Monsieur et Madame [B] de leurs demandes et de confirmer le jugement déféré sur ce point, ces derniers n'établissant ni le motif allégué, ni son caractère sérieux.
2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [D]
Attendu que Monsieur [D] demande à la cour de condamner les appelants solidairement au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.
Que faute d'en rapporter la preuve, il convient de rejeter cette demande.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [B].
au paiement de la somme de 1.684 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître Charles REINAUD.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du 29 mai 2020 du le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toute ses dispositions.
STATUANT A NOUVEAU,
DÉBOUTE Monsieur [D] de sa demande de dommages et intérêts.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 1.684 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître Charles REINAUD,
CONDAMNE Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
