COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 16 MAI 2023
N° 2023/ 167
Rôle N° RG 19/16170 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBID
[T] [G]
C/
[K] [O] [I]
[X] [V] [E] [I]
[Y] [Z] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Stéphane GALLO Me Pierre-olivier KOUBI-FLOTTE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'Aix en provence en date du 16 Septembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/00245.
APPELANTE
Madame [T] [G]
née le 17 Mai 1984 à [Localité 7] ([Localité 7])
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laura TAFANI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [K] [O] [I]
né le 02 Août 1954 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [X] [V] [E] [I]
né le 11 Mai 1946 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [Y] [Z] [I]
né le 10 Mars 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]
Tous trois représentés et plaidant par Me Pierre-olivier KOUBI-FLOTTE de la SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Avril 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme DEMONT, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Madame Danielle DEMONT, Conseillère
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 2 décembre 2014, Mme [B] [L] veuve [I] et MM. [X], [K] et [Y] [I] ont vendu à Mme [T] [G] une maison de village, sise [Adresse 4] au prix de 98'000 €.
Le 23 janvier 2017, Mme [G], qui avait fait son acquisition dans un but d'investissement locatif, a été informée par les propriétaires de la maison mitoyenne de la présence de traces d'infiltrations d'eau en plafond provenant de son bien affectant le leur, dans une partie située sous son immeuble.
Considérant que l'existence de ce bien sous le sien lui avait été dissimulée, l'induisant en erreur quant à la nature et la consistance du bien vendu et constitutive d'un vice caché antérieur à la vente, Mme [G], par exploit d'huissier en date du 11 décembre 2017, a assigné les consorts [I] sur le fondement des articles 1105 et suivants, 553 et 1641 et suivants du code civil en garantie des vices cachés aux fins d'obtenir le versement de dommages-intérêts.
Par jugement en date du 16 septembre 2019 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a débouté Mme [T] [G] de toutes ses demandes, et les consorts [I] de toutes leurs demandes reconventionnelles, condamné Mme [T] [G] à leur verser la somme de 2 500 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et ordonné l'exécution provisoire.
Le 18 octobre 2019 Mme [T] [G] a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 20 février 2020 elle demande à la cour, au visa des articles 1105 et suivants, 552 et 1641 et suivants du code civil :
' réformant le jugement, de dire qu'il y a, à tout le moins, une erreur sur la chose acquise caractérisant ainsi un vice de consentement ;
' de constater que ces vices ne pouvaient pas être méconnus des vendeurs, de sorte qu'il y aura lieu en tout état de cause d'écarter la clause contractuelle d'exonération des vices cachés figurant à l'acte ;
' de condamner les consorts [I] à lui payer la somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts, celle de 4 000 € titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
' de débouter les intimés de toutes leurs demandes ;
' et de les condamner à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Par conclusions du 3 avril 2020 MM. [X], [K] et [Y] [I] demandent à la cour :
' de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il n'a pas condamné Mme [G] au paiement d'une amende civile d'un montant de 5000 € et 3000 €, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, sur le fondement des articles 32 et 1240 du code civil ;
' statuant à nouveau, de condamner Mme [T] [G] au paiement de ces sommes ;
' et en tout état de cause, de la débouter de toutes ses demandes, et la condamner à leur payer la somme de 3 000 €, outre les dépens.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motifs
Attendu que Mme [G] fait valoir au soutien de son appel :
' qu'elle s'est crue propriétaire du sol d'assise de la maison dont elle a fait l'acquisition, alors que contrairement aux dispositions de l'article 553 du code civil, elle ne peut faire aucune fouille, ni bénéficier d'une cave si elle jugeait à propos d'en creuser ; que l'erreur sur l'étendue de la chose achetée est évidente, et qu'elle a nécessairement vicié son consentement et lui ouvre droit à des dommages-intérêts ; qu'il y a un vice antérieur à la vente du fait de la configuration réelle des lieux qui n'était pas apparente, dans la mesure où il n'y a aucun conduit visible à l'extérieur, soupirail, ou autre, laissant soupçonner la présence sous son bien d'une chambre et d'une salle de bains des voisins ; que la concluante aurait fait son acquisition à moindre prix si elle l'avait su ; que le bien est dès lors de moindre utilité ; qu'elle évalue cette moins-value à 30'000 € , ce qu'elle calcule par une règle de trois sur la superficie acquise et celle qui lui échappe ;
' que les locataires se sont plaints de moisissures ; que le rapport Cytemétrie indique que « le logement est fortement impacté par des problèmes d'humidité : ventilation inefficace/enduit de façade en mauvais état/pont thermique » ; que le courrier de Polyexpert du 26 avril 2016 établit que la cause du sinistre est une infiltration d'eau par les eaux pluviales au travers de la toiture de la maison ayant entraîné des venues d'eau au niveau du plafond de la cage d'escalier et de la trémie du velux ;
' qu'elle a dû faire des travaux importants pour ventiler, et ravaler les façades pour un montant de 24'504 €, le blanc immaculé qui masquait l'humidité s'étant rapidement dégradé après son achat ; que les vendeurs n'ont pu l'ignorer puisque le bien est dans la famille [I] depuis 42 ans ; et qu'elle n'a pu relouer son bien que le 16 mai 2018, soit une vacance de un an et sept jours et une perte locative de 6508 €, sur la base d'un loyer mensuel de 520 € ;
Mais attendu que les consorts [I] intimés lui répondent que [U] [I] et son épouse ont acquis en 1972 le bien immobilier qu'ils n'ont jamais habité ; qu'il s'agissait pour eux aussi d'un investissement locatif, et que depuis lors le bien a toujours été loué ; qu'au décès de feu [U] [I] les consorts [I] ont décidé de vendre pour payer la maison de retraite de leur mère ;
Attendu qu'en effet si l'erreur sur la substance est invoquée, aucune demande au titre d'un vice du consentement entraînant la nullité de la vente n'est formulée par Mme [G] qui l'invoque dans le cadre d'une action estimatoire engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ;
Attendu que la garantie des vices cachés nécessite la démonstration que le vice invoqué est d'une gravité certaine rendant l'immeuble impropre à sa destination ;
Attendu qu'aux termes de l'acte authentique en date du 2 décembre 2014, Mme [T] [G] a acquis des consorts [I] la propriété d'un immeuble situé [Adresse 4] décrit comme suit :
« une maison à usage d'habitation, élevée de deux étages sur rez-de-chaussée comprenant: au rez-de-chaussée: coin cuisine, pièce à vivre,
au premier étage: une chambre, salle de bains, WC,
au deuxième étage: une chambre»
Que s'il n' est fait état d'aucune cave, ni d'aucun sous-sol, Mme [G] a pu néanmoins se croire légitimement, s'agissant d'une maison, propriétaire de son sol d'assise ;
Attendu toutefois que l'appelante ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que la circonstance que cette imbrication sous le rez-de-chaussée avec l'immeuble voisin affecterait la destination du bien en considération duquel elle l'a acquis, n'étant pas de nature à diminuer son usage d'habitation, dans la consistance qui est celle décrite à l'acte authentique, que ce soit pour son occupation personnelle ou pour sa destination locative ;
Attendu que l'imbrication des propriétés ne compromettant pas l'usage auquel est destiné le bien immobilier, Mme [G] ne démontre pas qu'elle n'aurait pas fait l'acquisition ou qu'elle n'en aurait donné qu'un moindre prix que celui de 98 000 € acquitté, si elle en avait eu connaissance ;
Attendu que le jugement qui a relevé que les conditions de mise en 'uvre de la garantie par le vendeur des vices cachés ne sont pas réunies, doit donc être confirmé ;
Attendu, s'agissant par ailleurs de la garantie de vices cachés réclamée au titre d'infiltrations d'eau en provenance de la toiture ou des ouvrants, que les intimés font valoir exactement que cette prétention n'a été formulée que tardivement par Mme [T] [G] ;
Attendu qu'en effet Mme [G] ne plaide pas utilement que ce serait le rapport remis en 2017 qui lui aurait fait connaître l'ampleur du vice, dans la mesure où il ressort de ses propres productions, notamment des lettres de doléances de son locataire M. [R] du 30 janvier 2016, qu'elle a eu une connaissance précise de l'ampleur de ces désordres, les rapports ultérieurs ne lui ayant apporté aucun supplémentaire à cet égard ;
Attendu que le tribunal a dès lors exactement retenu que cette action spécifique en garantie de ces vices cachés se heurte à la prescription biennale question de la Manche en ce qui, pour n'avoir pas été engagée par l'assignation des vendeurs du 11 décembre 2017, mais seulement par des écritures postérieures du 11 janvier 2019 ;
Et attendu que l'exercice d'une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus que s'il est démontré l'existence d'une erreur grossière équipollente au dol ou l'intention de nuire ; qu'aucun abus de droit d'ester en justice n'est démontré, d'où il suit encore en cause d'appel le rejet de la demande présentée par les consorts [I] de voir prononcer une amende civile ou d'octroi de dommages intérêts pour procédure abusive ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
Déboute l'intimé de son appel incident tendant à l'octroi de dommages intérêts et au prononcé d'une amende civile,
Condamne Mme [T] [G] à payer à MM. [K], [X] et [Y] [I], ensemble, la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
