COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 11 MAI 2023
N°2023/89
Rôle N° RG 22/05752 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIDI
S.A.R.L. COTE JARDIN
C/
[D] [Y]
[V] [F] épouse [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Mourad MAHDJOUBI
Me Lisa ARCHIPPE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 17 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05737.
APPELANTE
S.A.R.L. COTE JARDIN, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis à [Adresse 4]
représentée par Me Mourad MAHDJOUBI, avocat au barreau de MARSEILLE, et assistée de Me Virginie THIOUNE IERI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [D] [Y]
né le 06 Août 1973 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Lisa ARCHIPPE, avocat au barreau de TOULON, et assisté de Me Kévin TRAVART, avocat au barreau de TOULON
Madame [V] [F] épouse [Y]
née le 07 Juin 1977 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Lisa ARCHIPPE, avocat au barreau de TOULON, et assistée de Me Kévin TRAVART, avocat au barreau de TOULON
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,
et Madame Françoise FILLIOUX, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président
Madame Françoise PETEL, Conseiller
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller magistrat rédacteur
Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2023.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits, procédure et prétentions des parties
Par acte avec effet au 1er octobre 2017, Monsieur [D] [Y] et Madame [V] [Y] née [F], ont donné à bail commercial à la SARL Cote Jardin des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 25 200euros HT outre une provision sur charge de 318euros par mois, afin d'y exercer à titre exclusif une activité de 'prestation de service de réception et d'événements, organisation de réception, location de salles et restauration'.
Par lettre recommandée du 21 avril 2020, la SARL Cote Jardin a notifié à son bailleur, la suspension du paiement de son loyer dans le cadre des mesures liées à l'état d'urgence sanitaire.
Le 24 août 2020, Monsieur et Madame [Y] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à leur locataire pour un montant de 10 635,65euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, déduction faite des paiements intervenus à hauteur de 4 250euros.
Par acte du 3 novembre 2020, Monsieur et Madame [Y] ont fait citer la SARL Cote Jardin devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon qui a, par ordonnance du 22 juin 2021, a dit n'y avoir lieu à référé en raison d'une contestation sérieuse.
Par assignation à jour fixe du 30 novembre 2021, autorisée par ordonnance du 12 novembre 2021, Monsieur et Madame [Y] ont assigné la SARL Coté Jardin devant le tribunal judiciaire de Toulon.
Par jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a prononcé la résiliation du bail liant les parties, ordonné la restitution des locaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, ordonné l'expulsion de la SARL Cote jardin, l'a condamnée à payer aux bailleurs la somme de 2 665euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation et à leur payer la somme de 39 050 euros au titre des loyers arrêtés au 15 janvier 2022 et 5 995euros au titre des impôts fonciers 2020 et 2021 et 3 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La juridiction a retenu que la sous-location des locaux avait été autorisée par les bailleurs qui ne pouvaient le reprocher à la locataire, que l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 interdit toute action pour non-paiement de loyers pendant la période protégée jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l'activité a cessé d'être affectée, que la locataire ne démontre pas que l'action en résolution de bail a été initiée durant la période protégée, que l'article 1722 du code civil sur la démolition partielle et l'article 1195 du code civil sur les circonstances imprévisibles ne permettent pas d'exonérer le preneur du paiement des loyers pendant la période d'urgence sanitaire, que depuis le mois de mars 2020, la locataire n'a payé que partiellement son loyer.
Le 19 avril 2022, la société Cote Jardin a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées et notifiées le 28 octobre 2022, elle demande à la cour de :
Annuler le jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Toulon,
Condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle soutient que les dispositions protectrices dérogatoires dues à la crise sanitaire, notamment de l'ordonnance du 25 mars 2020, interdisent l'exécution de la clause résolutoire pour des paiements échus entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, de sorte que la clause résolutoire, dont les époux [Y] se prévalent, ne peut recevoir application puisque le commandement de payer vise les loyers d'avril à septembre 2020 et que les mesures de police restreignant l'activité ont été prises jusqu'au 14 mars 2022.
Elle conteste le jugement de première instance au motif qui n'a pas pris en compte le droit dérogatoire au motif que la locataire n'aurait pas indiqué à quelle date elle avait pu reprendre son activité alors que la protection expire deux mois après la date à laquelle l'activité avait cessé d'être affectée par une mesure de police et que du 1er avril 2020 jusqu'au 14 mars 2022, son activité a été affectée par des mesures de police administrative.
Par conclusions déposées et notifiées le 28 juillet 2022, Monsieur et Madame [Y] demandent à la Cour de :
VU les articles 1217, 1227, 1719 et 1722 du Code civil,
VU les articles L631-4 et suivant du Code de Commerce,
VU l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de TOULON le 17 mars 2022 en ce qu'il :
« PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial liant M. et MME [Y] à la SARL COTE JARDIN et portant sur le local situé [Adresse 2] à compter de la signification du présent jugement ;
ORDONNE la restitution du local objet du bail commercial par la SARL COTE JARDIN sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
ORDONNE l'expulsion de la société COTE JARDIN ou tous les occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;
CONDAMNE la SARL COTE JARDIN à payer à M. et MME [Y] une indemnité d'occupation de 2 625 euros par mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu'à libération des lieux et remise effective des clés ;
CONDAMNE la SARL COTE JARDIN à payer à M. et MME [Y] les sommes de 39 050 euros au titre des loyers arrêtés au 15 janvier 2022 et 5995 euros au titre des impôts fonciers 2020 et 2021 ;
REJETTE la demande de délai de paiement de la SARL COTE JARDIN ;
CONDAMNE la SARL COTE JARDIN aux dépens ;
CONDAMNE la SARL COTE JARDIN à payer à M. et MME [Y] la somme de 3500euros au titre de l'article 700 du CPC »
REFORMER le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de TOULON le 17 mars 2022 en ce qu'il :
« REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [D] [Y] et
Madame [V] [Y] née [F] »
Et statuant à nouveau,
CONDAMNER la SARL COTE JARDIN au paiement de la somme de 10.000 € (DIX MILLE EUROS) à Monsieur et Madame [Y] au titre de la résistance abusive,
CONDAMNER la société COTE JARDIN à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance.
Ils exposent que le Tribunal Judiciaire de TOULON dans sa décision du 17 mars 2022 retient que la société COTE JARDIN ne démontre pas à quelle date cette dernière a repris son activité de sorte que lorsque l'assignation, contenant la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, a été délivrée le 30 novembre 2021, cette dernière ne démontre pas qu'elle était en état de fermeture administrative ni à cette date, ni deux mois avant, que le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 prévoit que seules bénéficieront du dispositif protecteur, les personnes physiques ou morales de droit privé français, remplissant les conditions suivantes :
-Avoir un effectif ne dépassant pas dix salariés ;
- Avoir réalisé au chiffre d'affaires pour le dernier exercice clos inférieur à 1 000 000 €,
et un bénéfice inférieur à 60 000 €, en tenant compte le cas échéant des rémunérations versées au dirigeant, au cours du même exercice.
- Avoir fait l'objet d'une fermeture administrative en mars 2020 ou avoir subi une baisse de chiffre d'affaires d'au moins 70 % rabaissé à 50% le 2 avril 2020, entre le 1er et le 31 mars 2020, par rapport à mars 2019'.
Ils font valoir que la SARL COTE JARDIN emploie entre 20 et 40 salariés et déclare un chiffre d'affaires de plus de 4.600.000 €, que le texte sus visé ne lui est pas applicable, que l'élargissement des seuils découle uniquement du décret 2020-1766 du 30 décembre 2020, qui passe ces derniers à moins de 250 salariés et un chiffre d'affaires inférieur à
50 millions d'euros, pour une perte de chiffre d'affaires de plus de 50 % en novembre 2020 par rapport à novembre 2019, que la locataire ne justifie à aucun moment de sa situation.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2023.
Motifs
Les parties sont en l'état d'un bail souscrit le 1er octobre 2017 pour un local situé [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 25 200euros soit 2 100euros par mois et une provision pour charges de 318 euros.
Un commandement de payer a été délivré le 24 août 2020 par les bailleurs pour la somme de 10 635euros représentant les loyers d'avril à août 2020, après déduction d'un versement de 3 400euros, le loyer mensuel s'élevant à la date du commandement de payer à la somme de 2 625 euros et la provision sur charges à 272,50euros.
Nonobstant, l'existence dans le bail d'une clause résolutoire pour manquement à l'obligation de payer le loyer, intégralement reprise dans le commandement délivré le 24 août 2020, les bailleurs demandent le prononcé de la résiliation du bail et non pas l'acquisition de la dite clause résolutoire.
La locataire ne conteste pas la réalité de la dette locative actualisée à la somme de
39 050euros le 15 janvier 2022, sachant qu'une saisie conservatoire a été effectuée le 31 novembre 2020 sur les comptes de la société Cote Jardin détenus à la Société Générale en exécution d'une ordonnance du JEX du Tribunal judiciaire de Marseille du 18 novembre 2021 présentant un solde créditeur saisissable de 577 844euros.
La locataire est défaillante depuis le mois d'avril 2020 en ne réglant que la somme mensuelle de 850euros alors que l'échéance mensuelle est de 2 625euros. La locataire a ainsi versé pendant la période du 20 juillet 2020 au 6 janvier 2022, la somme de
18 700euros ainsi que le reconnaissent les bailleurs soit les loyers au moins jusqu'en octobre 2020. Reste dû les loyers d'octobre 2020 à janvier 2022.
Dans la motivation de ses conclusions, la locataire ne s'oppose pas au paiement de cette somme en faisant valoir qu'elle a 'ce jour entièrement réglé l'intégralité de sa dette locative' mais sans en apporter la preuve, la production du détail d'un virement de
2 850euros intitulé par ses soins 'loyer'en avril 2022 au profit de ses bailleurs étant insuffisant à l'établir.
Le locataire conteste uniquement le prononcé de la résiliation du bail en invoquant le droit dérogatoire adopté pendant la période de crise sanitaire interdisant cette sanction
L'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 énonce que 'les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives, afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux'.
La circulaire du 26 mars 2020 précise que l'ordonnance sus visée prévoit que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses de déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période juridiquement protégée soit à compter du 12 mars 2020 jusqu'au délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. Elles prendront effet un mois après cette période, si le débiteur n'a pas exécuté son obligation d'ici là.
Cependant l'obligation de paiement des loyers demeure même pendant la période de fermeture ou de restriction d'accès aux locaux commerciaux.
Par ailleurs, ce texte, qui par définition est un texte d'exception déroge au droit commun, doit s'appliquer strictement et ne vise pas le prononcé de la résiliation du bail. Ce texte ne remet pas en cause le fait que le débiteur, qui ne s'exécuterait pas à la date prévue, commet une inexécution, et s'expose aux sanctions légales de l'inexécution dont le prononcé de la résiliation judiciaire par la juridiction en cas de manquement suffisamment grave.
La loi n° 2020 1379 du 14 novembre 2020 dispose que 'jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.'.
L'ordonnance n° 2020-1766 du 30 décembre 2020 précise que 'pour l'application de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d'éligibilité suivants :
1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;
2° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ;
3° Leur perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.
II. - Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d'affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part : le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente ou, si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019...'
Monsieur [G], expert comptable de la société Cote Jardin, justifie que cette dernière a subi une perte de 61,81% de son chiffre d'affaires entre l'année 2019 et l'année 2020, qu'elle emploie moins de 250 salariés, et que son chiffre d'affaires reste inférieur à
50 millions d'euros. De sorte que les dispositions de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 interdisant toute sanction sont applicables à la locataire.
Toutefois, le texte pose comme limite à la fin de la période d'exception ' deux mois à compter de la date à laquelle l'activité cesse d'être affectée par une mesure de police'.
Si la loi du 9 juillet 2020 a réglementé l'ouverture au public des commerces pour la période du 11 juillet 2020 au 30 octobre 2020 inclus, des restrictions et des contraintes affectant les établissements recevant du public ont été mises en oeuvre par loi du 31 mai 2021 concernant la période du 2 juin 2021 au 30 septembre 2021, puis par décret du 8 juillet 2021 n° 2021-910, puis du 19 juillet 2021 n° 2021-955, du 7 décembre 2021 n° 2021-1585 et enfin du 22 janvier 2022 n° 2022-51.
Toutes ces mesures coercitives ont nécessairement affecté et limité l'activité de la société Cote Jardin qui exerce la profession d'organisateur de réceptions et ont fait obstacle à son activité. Dés lors, les manquements ponctuels de la locataire à son obligation de paiement des loyers liés à un contexte particulier ne revêtent pas le caractère de gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.
Sur la demande de délais :
La société Cote Jardin sollicite les plus larges délais pour apurer sa dette locative.
Toutefois en raison de la procédure contentieuse, elle a déjà bénéficié de délais, l'assignation ayant été délivrée en novembre 2021 et la saisie conservatoire fructueuse opérée sur ses comptes professionnels démontre qu'elle possède les fonds nécessaires pour lui permettre de solder sa dette locative.
Par ces motifs
la Cour statuant par arrêt contradictoire :
Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la société Cote Jardin au paiement au profit de Monsieur [D] [Y] et Madame [V] [Y] de la somme de 39 050 euros au titre des loyers impayés au 15 janvier 2022, la somme de 5 995 euros au titre des impôts fonciers de 2020 à 2021 et la somme de 3 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Infirme pour le surplus,
Déboute Monsieur [D] [Y] et Madame [V] [Y] de leur demande de prononcé de la résiliation du bail portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 3],
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
