COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 13 AVRIL 2023
N° 2023/ 298
Rôle N° RG 22/01547 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIZIN
[T] [N]
C/
[J] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Shéhérazade BENGUERRAICHE
Me Jérôme THIOLLIER
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 14 décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00269.
APPELANTE
Madame [T] [N]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/310 du 21/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Shéhérazade BENGUERRAICHE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [J] [N]
née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jérôme THIOLLIER de la SCP PORTE THIOLLIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 avril 2023
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail sous seing privé du 31 mars 2018, madame [J] [N] a donné en location à madame [T] [N] un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 550 € outre une provision sur charges.
Par acte délivré le 28 décembre 2020, par huissier de justice, madame [J] [N] a donné congé pour reprise à madame [T] [N], avec effet au 31 mars 2021.
Par ordonnance de référé en date du 14 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Tarascon, saisi par madame [J] [N], a :
dit que le congé délivré le 28 décembre 2020 est valable en la forme et au fond,
débouté madame [T] [N] de sa demande d'annulation,
déclaré madame [T] [N] occupante sans droit ni titre des locaux occupés,
prononcé la résiliation du bail au 31 mars 2021, date de prise d'effet du congé pour reprise pour la fille de madame [J] [N],
ordonné l'expulsion de madame [T] [N] et de tous occupants de son chef, à compter de 8 jours après signification du commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
condamné madame [T] [N] à payer à madame [J] [N] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, soit 600 € par mois outre les charges, ce jusqu'à libération complète et effective des lieux, et à partir du 1er janvier 2021,
condamné madame [T] [N] à payer à madame [J] [N] la somme de 5 145 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 octobre, incluant la taxe sur les ordures ménagères 2021,
débouté madame [T] [N] de sa demande d'incompétence du juge des référés,
débouté madame [T] [N] de sa demande de délais,
débouté madame [J] [N] du surplus de ses demandes,
condamné madame [T] [N] aux dépens et à payer à madame [J] [N] une somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Selon déclaration reçue au greffe le 2 février 2022, madame [T] [N] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 21 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [T] [N] demande à la cour de :
réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
confirmer l'ordonnance pour le surplus,
Statuant à nouveau :
1. Sur le congé :
À titre principal :
déclarer nul le congé signifié le 28 décembre 2020,
À titre subsidiaire :
lui accorder ainsi qu'à tout occupant de son chef les délais les plus larges pour quitter le logement,
suspendre l'expulsion pendant ce délai,
2. Sur la dette locative :
À titre principal :
se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,
À titre subsidiaire :
lui accorder les délais les plus larges pour s'acquitter de sa dette locative,
3. En tout état de cause :
débouter madame [J] [N] de toutes ses demandes,
statuer ce que de droit en matière de frais irrépétibles et de dépens,
rejeter toute exécution provisoire.
Madame [J] [N] a fait valoir ses prétentions et moyens par dernières conclusions transmises le 26 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ceux-ci.
Par ordonnance du 12 septembre 2022, ces conclusions notifiées aux intérêts de l'intimée ont été déclarées irrecevables.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 20 février 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
Ainsi, la cour qui n'est pas saisie de conclusions par l'intimée doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.
Sur la validité du congé et ses conséquences
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Par application de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, I, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (...)
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
En vertu de l'article 25-8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, I, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
En l'occurrence, il n'est pas contesté que les parties sont liées par un bail signé le 31 mars 2018, soumis aux dispositions sus-visées. Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 6 novembre 2020, madame [J] [N] a délivré congé pour reprise à madame [T] [N] avec effet au 31 mars 2021. Ce congé a ensuite été délivré par huissier de justice le 28 décembre 2020.
Madame [T] [N] conteste la validité du congé pour reprise délivré à raison de l'irrespect du délai de préavis. En effet, elle soutient que le bail signé n'était pas, comme mentionné, un bail meublé, mais un bail classique, de sorte qu'un préavis de 6 mois, et non de 3 mois, devait s'appliquer.
Tout d'abord, force est de relever que le bail en cause n'est pas produit au débat, tout comme il n'est justifié d'aucune liste de meubles annexée au contrat de bail dont il est indiqué, par la locataire elle-même, qu'il vise un bail meublé. Il n'est pas non plus produit d'état des lieux d'entrée.
En outre, le premier juge, dans sa décision, ne vise pas le caractère meublé du bail, mais, au contraire, se fonde sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour apprécier la validité du congé.
De plus, madame [T] [N] produit plusieurs attestations, dont celles de madame [B] et de madame [P] qui affirment que le logement pris à bail par l'appelante à [Localité 4] était vide, et que l'ensemble du mobilier le garnissant appartient à madame [T] [N], étant le même que celui présent dans son précédent logement à [Localité 5].
Il résulte de ces éléments qu'il n'est pas établi, sans contestation sérieuse, que le bail en cause soit un bail meublé, dérogatoire aux dispositions de droit commun et permettant de considérer un congé donné par le bailleur valide dès lors qu'il respecte un préavis raccourci de 3 mois. D'ailleurs, le premier juge a visé un délai légal de 6 mois comme devant s'appliquer, sans en tirer les conséquences adéquates.
En effet, il appert que le congé pour reprise a été délivré par madame [J] [N] à madame [T] [N] le 28 décembre 2020 pour le 31 mars 2021, soit moins de 6 mois avant la date d'échéance du bail. Même à considérer le congé, non contesté, délivré par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 6 novembre 2020, pour la même date du 31 mars 2021, et pour le même motif, le délai de 6 mois n'est pas acquis.
Ainsi, d'une part, il n'appartient pas au juge des référés de requalifier le contrat de bail en cause, et, d'autre part, il n'est pas acquis, avec l'évidence requise en référé, que le congé pour reprise délivré par madame [J] [N] à madame [T] [N] soit manifestement valide. En l'état de contestations sérieuses quant à la validité du congé délivré, la résiliation du bail et la qualité de madame [T] [N] en tant qu'occupante sans droit ni titre du logement en cause ne sont pas démontrés et ne peuvent constituer un trouble manifestement illicite.
L'ordonnance entreprise doit donc être infirmée en ce qu'elle a dit que le congé délivré le 28 décembre 2020 était valable en la forme et au fond, débouté madame [T] [N] de sa demande d'annulation, déclaré madame [T] [N] occupante sans droit ni titre des locaux occupés, prononcé la résiliation du bail au 31 mars 2021, ordonné l'expulsion de madame [T] [N] et de tous occupants de son chef, et condamné madame [T] [N] à payer à madame [J] [N] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, soit 600 € par mois outre les charges, ce jusqu'à libération complète et effective des lieux, et à partir du 1er janvier 2021.
Sur la provision pour dette locative
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'occurrence, la dette de loyer a été retenue par le premier juge à hauteur de 5 145 € au 31 octobre 2021 selon les pièces alors produites, sous déduction des frais. Madame [T] [N] ne conteste pas être en dette de loyers envers sa soeur et bailleresse, ni le montant de cette dette.
L'appelante entend seulement faire valoir une compensation des sommes dues avec les frais par elle engagés dans le cadre des travaux d'embellissement du bien loué à son entrée dans les lieux. Or, la seule attestation de sa fille indiquant l'avoir été à refaire le parquet notamment est insuffisante à établir la réalité des travaux, leur ampleur, ainsi que l'absence de toute dispense ou diminution de loyer en contre partie. Aucune facture de travaux n'est produite. Les prétentions de madame [T] [N] tendant à obtenir le remboursement de frais d'aménagement du bien loué de la part de sa bailleresse se heurte donc à des contestations sérieuses évidentes.
Dans ces conditions, il appert donc, a contrario, que la créance de madame [J] [N] envers madame [T] [N] au titre de l'arriéré locatif est avérée sans contestation sérieuse à hauteur de 5 145 € selon décompte au 31 octobre 2021. Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné madame [T] [N] au paiement d'une telle somme.
Sur les délais de paiement
En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
En l'occurrence, madame [T] [N] indique percevoir le revenu de solidarité active et la prime d'activité moyennant 430 € par mois en janvier 2022. Sa situation financière n'est pas actualisée. Elle justifie avoir formé une demande de logement social en février 2022.
En revanche, il n'est justifié d'aucun paiement de loyer, même partiel.
Dans ces conditions, il convient d'observer que madame [T] [N] ne démontre pas en quoi l'octroi de délais de paiement lui permettrait davantage d'apurer sa dette locative. L'octroi de tels délais n'est donc pas pertinent ce que le premier juge a justement retenu ; l'ordonnance entreprise sera également confirmée sur ce point.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Madame [T] [N], qui demeure débitrice envers madame [J] [N] et succombe ainsi partiellement au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En revanche, l'équité et la situation économique des parties conduisent, en l'état de l'infirmation sur la validité du congé délivré, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné madame [T] [N] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. De même, il n'y a pas lieu de faire application de telles dispositions en appel.
Il sera en outre rappelé, comme l'a fait le premier juge, que l'exécution provisoire est attachée de plein droit à la décision rendue, de sorte qu'aucune dérogation n'est possible.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que le congé délivré le 28 décembre 2020 était valable en la forme et au fond, débouté madame [T] [N] de sa demande d'annulation, déclaré madame [T] [N] occupante sans droit ni titre des locaux occupés, prononcé la résiliation du bail au 31 mars 2021, ordonné l'expulsion de madame [T] [N] et de tous occupants de son chef, condamné madame [T] [N] à payer à madame [J] [N] à titre provisionnel une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de renouvellement du bail, soit 600 € par mois outre les charges, ce jusqu'à libération complète et effective des lieux, et à partir du 1er janvier 2021, et condamné madame [T] [N] à payer à madame [J] [N] une indemnité de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déboute madame [J] [N] de sa demande tendant à la validation du congé délivré le 28 décembre 2020,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande en annulation du congé délivré le 28 décembre 2020,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes en résiliation du bail, tendant à déclarer madame [T] [N] occupante sans droit ni titre du logement loué et à l'expulser, ainsi que sur la demande tendant à condamner madame [T] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle,
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel,
Condamne madame [T] [N] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
La Greffière La Présidente
