COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 30 MARS 2023
N° 2023/
Rôle N° RG 18/20153 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BDQTE
SA MAISONS FRANCE CONFORT
C/
[O] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Isabelle SCHENONE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 04 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/07345.
APPELANTE
SA MAISONS FRANCE CONFORT
, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée à l'audience par Me Alexia FARRUGGIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Sophie BOSVIEUX, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIME
Monsieur [O] [N]
né le 14 Décembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Isabelle SCHENONE, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Madame Angélique NAKHLEH, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023.
ARRÊT
I. FAITS. PROCÉDURE.PRÉTENTIONS DES PARTIES.
Le 16 juin 2014, Monsieur [N] a signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec la société MAISONS France CONFORT nouvellement HEXAOM en vue de la réalisation d'une villa sur un terrain lui appartenant situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 3].
Le coût de la construction s'élevait initialement à la somme de 143.310 euros. Par la suite un avenant en moins-value a été signé ramenant le montant total de la construction à la somme de 135.000 euros.
Le permis de construire a été accordé le 9 Octobre 2014, puis a fait l'objet d'un recours qui a été rejeté.
Monsieur [N] a déposé une déclaration d'ouverture de chantier le 11 Février 2015.
Un réseau d'eau appartenant à la SIBAM a été découvert sous l'emprise du terrain et son déplacement était nécessaire pour que le chantier puisse démarrer.
Le 30 Mars 2016, Monsieur [N] sollicitait la résiliation du contrat de construction de maison individuelle au motif que ses ressources avait baissé, ce qui impactait son emprunt et que le coût pour déplacer la canalisation qui gêne l'implantation était trop important.
Par courrier du 4 avril 2016, la société HEXAOM a contesté cette résiliation et sollicité le paiement des sommes dues en cas de résiliation aux torts exclusifs du maître d'ouvrage.
Par acte en date du 18 Novembre 2016, la société HEXAOM a assigné Monsieur [N] aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat aux torts du maître d'ouvrage avec paiement des indemnités contractuellement prévues.
Par jugement en date du 4 Décembre 2018, le Tribunal de Grande instance d'Aix-en-Provence a :
- DÉCLARE régulière la rétractation notifiée à la société MFC par M. [N] le 30 mars 2016
- DÉBOUTE la société MFC de l'ensemble de ses demandes
- CONDAMNE la société à rembourser à M. [N] la somme de 6 750 € avec intérêt au taux légal à compter du 30 mars 2016 correspondant à l'acompte réglé au moment de la signature du contrat ;
- DÉCLARE la société MFC infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles
- CONDAMNE la société MFC à payer à M. [N] 3 000 € du chef de 1' article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNE la société MFC aux dépens ;
- DÉCLARE n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par déclaration d'appel enregistrée au greffe le 20 Décembre 2018, la SA MAISONS France CONFORT a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
- Déclaré régulière la rétractation notifiée à la société MFC par Monsieur [N] le 30 mars 2016,
- Débouté la société MFC de l'ensemble de ses demandes,
- Condamné la société MFC à rembourser à Monsieur [N] la somme de 6 750 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2016 correspondant à l'acompte réglé au moment de la signature du contrat,
- Déclaré la société MFC infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles,
- Condamné la société MFC à payer à Monsieur [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la société MFC aux dépens.
Les parties ont exposé leur demande ainsi qu'il suit, étant rappelé qu'au visa de l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :
La SA HEXAOM venant aux droits de MAISONS France CONFORT, appelante, a notifié ses conclusions le 5 décembre 2019 par RPVA, dans lesquelles elle demande à la cour de :
VU le contrat de construction,
VU le permis de construire,
VU les articles 5-2 des conditions générales,
VU l'article 3-3 des conditions générales,
- CONSTATER que le contrat de construction a été signé sans condition de prêt et que Monsieur [N] était déjà propriétaire du terrain devant servir d'assiette à la future construction selon donation du 14 avril 2010.
- CONSTATER qu'il n'existait donc pas de condition suspensive relative à l'acquisition du terrain et à l'obtention de prêts.
- CONSTATER que le permis de construire a été accordé le 09 Octobre 2014 par la mairie de [Localité 3] après établissement et demande de la société HEXAOM.
- CONSTATER que par courrier du 30 mars 2016, sans aucune justification, Monsieur [N] faisait état de nouvelles canalisations sur son terrain et évoquait le caractère non définitif de la décision du Tribunal Administratif afin de solliciter la résiliation du contrat et le remboursement de l'acompte versé.
- CONSTATER qu'il s'agit d'une résiliation unilatérale aux torts exclusifs de Monsieur [N].
- CONSTATER le contrat de construction liant les parties a été signé le 16 juin 2014, de sorte que l'article 1195 du Code Civil n'a pas vocation à s'appliquer.
- CONSTATER que le courrier de confirmation a été adressé par la société HEXAOM, le 16 juin 2014 et dûment reçu le 17 juin comme en atteste le visa de La Poste.
- CONSTATER que Monsieur [N] bénéficiait donc d'un délai de 7 jours à compter du 17 juin 2014 pour notifier sa rétraction soit jusqu'au 24 juin 2014.
- CONSTATER que Monsieur [N] n'ayant pas usé de cette faculté de rétractation, le contrat est donc confirmé.
- CONSTATER que la notice d'information a bien été adressée à Monsieur [N] par courrier du 16 juin 2014 comprenant l'ensemble des documents contractuels.
- CONSTATER que la société HEXAOM a proposé de prendre en charge le coût des travaux de dévoiement des réseaux.
- En conséquence,
- REFORMER le jugement rendu le 4 décembre 2018.
- PRONONCER la résiliation du contrat signé le 16 juin 2014 aux torts exclusifs de Monsieur [N].
- CONDAMNER Monsieur [N] à payer à la société HEXAOM la somme de 13500 euros correspondant à l'indemnité de 10 % pour résiliation abusive du contrat conformément à l'article 5-2 des conditions générales
- CONDAMNER Monsieur [N] à payer à la société HEXAOM la somme de 13500 euros correspondant à l'indemnité de 10 % pour correspondant au stade « obtention du permis» soit 10 % du prix total conformément à l'article 3-3 des conditions générales .
- CONDAMNER Monsieur [N] à payer à la société HEXAOM la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Monsieur [O] [N] a notifié par RPVA des conclusions le 20 juin 2019 dans lesquelles il demande à la cour de :
Vu les articles 1101, 1134 et 1147 du Code civil,
Vu les articles L.271-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation,
Vu la jurisprudence de la Cour de Cassation,
- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
A titre principal :
- Constater que le délai de rétractation n'a jamais commencé à courir et que dès lors, la rétractation de Monsieur [N] est donc efficace,
En conséquence,
- Condamner la société MFC à payer à Monsieur [N] la somme de 6.750 euros,
A titre subsidiaire :
- Dire et juger que la société MFC n'a pas rempli sa mission dans les règles de l'art et a manqué à ses obligations contractuelles,
En conséquence,
- Condamner la société MFC à payer à Monsieur [N] la somme de 6.750 euros,
A titre infiniment subsidiaire :
- Dire et juger que le montant sur lequel le pourcentage contractuel devra s'appliquer est la somme de 128.250 euros,
- Dire et juger que la clause pénale prévue à l'article 5-2 des conditions générales n'a pas vocation à s'appliquer, et à tout le moins, la modérer,
En tout état de cause :
- Débouter la société MFC de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la société MFC à payer à Monsieur [N] la somme de 6.750 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2016
- Condamner la société MFC à payer à Monsieur [N] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la société MFC aux entiers dépens,
Ces conclusions étaient déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état de la chambre 1-4 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 03 juillet 2019 au motif que le délai imparti par les articles 909-910-911-1 du code de procédure civile n'avait pas été respecté.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 Décembre 2022 pour être fixée à l'audience du 24 Janvier 2023. A cette audience, monsieur [N] représenté par son conseil déposait son dossier de première instance, rappelant qu'au visa de l'article 954 du code de procédure civile «la partie qui ne conclue pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens demande la confirmation du jugement est réputée, s'en approprier les motifs».
II. MOTIVATION.
A titre liminaire, la cour rappelle que lorsqu'elle n'est pas saisie de conclusions par l'intimé, elle doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.
Par ailleurs, les demandes tendant à «constater» étant dépourvues de toute conséquence juridique, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes de la SA HEXAOM de ce chef.
Sur la résolution du contrat pour imprévision
Le tribunal a écarté l'application de la théorie de l'imprévision au motif que monsieur [N], qui a sans doute été imprudent lors de la conclusion du contrat, ne rapportait pas la preuve d'un bouleversement susceptible d'autoriser la résolution .
En cause d'appel, la société HEXAOM demande la confirmation de cette analyse mais estime que la demande de monsieur [N] présentée sur ce fondement aux premiers juges ne pouvait s'entendre que comme une demande de résolution d'un contrat à exécution successive.
Sur ce, la cour précise que le dispositif de la décision critiqué ne porte pas sur ce point, de telle sorte qu'elle ne peut ni le confirmer , ni l'infirmer. Toutefois, compte-tenu du raisonnement du tribunal et de la condamnation dans le dispositif à rembourser à monsieur [N] la somme de 6750 euros, la cour doit examiner le jugement.
En l'espèce, lors de la signature du contrat, la théorie de l'imprévision n'avait pas encore été codifiée dans le code civil (article 1195) mais elle était déjà fortement établie par la jurisprudence et supposait, comme l'a rappelé le tribunal de grande instance, de la part de celui qui allègue un bouleversement de l'économie du contrat imposant son anéantissement rétroactif de rapporter la preuve :
- de l'importance de ce bouleversement
- de son caractère imprévisible et irrésistible
La cour ajoute que parmi les conditions suspensives du contrat, il ne figurait pas de clauses liées à un octroi de prêt ou acquisition de terrain et que lors de la signature du contrat de CCMI le 16 juin 2014, monsieur [N] avait indiqué qu'il n'aurait pas recours à un emprunt pour financer la construction. Les conditions suspensives ont été levées le 09 octobre 2014 suite à l'obtention du permis de construire.
En l'espèce, M. [N] ne rapporte pas la preuve d'une modification de sa situation matérielle et d'une baisse de ses ressources telles que la poursuite du contrat serait insupportable. De plus, concernant la découverte de la canalisation et le coût de son déplacement, il apparaît que dans son courrier du 4 avril 2016, la société MFC a proposé à M. [N] de supporter les frais de déplacement des canalisations. Cela signifie donc qu'aucun impact financier ne venait obérer les finances de monsieur [N].
En conséquence, aucune imprévision qui bouleverserait l'économie du contrat n'étant rapportée, la cour reprend à son compte les motifs de la décision qui avait rejeté la demande de résolution formée par Monsieur [N] sur la théorie de l'imprévision.
Sur la demande de réformation du jugement en ce qu'il a déclaré la rétractation de monsieur [N] régulière
La SA HEXAOM critique le jugement rendu en première instance en ce qu'il a déclaré la rétractation de monsieur [N] régulière en retenant que la signature sur l'accusé de réception de la lettre de rétractation du contrat ne paraissait pas être la sienne et que le délai pour se rétracter courait encore au 30 mars 2016.
Selon HEXAOM, les juges ont émis une simple supposition sur l'auteur de la signature et que rien ne prouvait que ce n'était pas celle de monsieur [N]. Ensuite, le courrier de rétractation lui a été envoyé à l'adresse de ses parents, adresse que monsieur [N] a donné au constructeur, de plus, les liens de famille d'ordre personnel l'unissant à ses parents sont suffisants pour s'attendre à ce que ces derniers fassent diligence pour transmettre ce pli. La notification était donc régulière. Enfin, monsieur [N] n'a jamais entendu se rétracter puisqu'il a signé les plans nécessaires au dépôt du permis de construire et qu'il a lui-même déposé la déclaration d'ouverture de chantier le 11 février 2015. Monsieur [N] ne pouvait donc se rétracter le 16 mars 2016.
Pour déclarer la rétractation de monsieur [N] faite le 30 mars 2016 régulière, le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a notamment retenu que M. [N] n'a jamais contesté la date de signature du contrat, soit le 16 juin 2014, qu'il s'évince d'ailleurs d'une comparaison entre le contrat et la copie de son passeport que c'est manifestement bien sa signature qui y est apposée ; que M. [N] utilisait à sa guise son adresse de [Localité 8] et l'adresse de ses parents à [Localité 5] et que dès lors, la notification des éléments contractuels, notice descriptive comprise, à cette adresse ne peut être irrégulière. Le tribunal a cependant retenu que l'accusé de réception joint de la société MFC comporte une signature qui ne paraît pas être celle de M. [N]. Il peut donc en être déduit que cet accusé de réception a été signé par un tiers dont il n'est pas justifié qu'il ait été régulièrement mandaté à cet effet par monsieur [N] et le tribunal en a alors déduit que, dans ces conditions, l'acte de notification est irrégulier et n'a pas pu faire courir le délai de rétractation visé à l'article L27l-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le tribunal a ensuite considéré que conformément aux dispositions combinées des articles 3-3 a) des conditions particulières et 4-2 des conditions générales du contrat, la garantie de remboursement a donc vocation à s'appliquer de sorte que M. [N] est fondé à obtenir le remboursement de la somme de 6 750 euros correspondant à l'acompte versé.
Sur ce, la cour :
En vertu de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
En retenant que la lettre recommandée avec accusé de réception avait bien été adressée à l'adresse donnée par monsieur [O] [N], qui est celle de ses parents ( chez monsieur [R] [N] [Adresse 1]) et surtout qui est celle figurant sur la demande de permis de construire du 19 juin 2014, mais en estimant que la signature sur l'accusé de réception ne semble pas être celle de monsieur [N], le tribunal a tenu compte du fait que monsieur [N] avait été régulièrement avisé, au domicile qu'il avait donné à la société MAISON France CONFORT. La cour constate que ce domicile était bien celui de ses parents avec lesquels monsieur [O] [N] entretient par nature et de façon non contestable des liens suffisants .Il faut en déduire que ces parents devaient faire diligence pour lui remettre le pli. L'accusé de réception a été signé, et si la signature ne semble pas correspondre à celle de monsieur [N], cela ne remet pas en question la régularité de la notification. Le pli a été reçu par l'un des parents, à qui il incombait alors de remettre le pli à son destinataire. La société MAISON France CONFORT a donc respecté les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et du contrat.
Dès lors, la notification de la confirmation est régulière et monsieur [N] avait un délai de sept jours à compter du 18 juin 2014 pour notifier sa rétractation, soit jusqu'au 25 juin 2014. En y procédant le 30 mars 2016, monsieur [N] a agi hors délai et sa rétractation n'est pas recevable.
La rétractation n'étant pas recevable, le courrier adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 mars 2016 s'analyse comme une demande de résiliation du contrat par monsieur [N], puisqu'il indique ne pouvoir répondre favorablement à la demande la société MFC concernant la mise à disposition d'un point d'eau pour pouvoir débuter la construction et demande le remboursement des sommes versées.
Le 4 avril 2016, la société MFC a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception à monsieur [N] lui indiquant qu'elle ne pouvait accepter la résiliation du contrat, et lui rappelant qu'en application de l'article 5-2 du contrat de construction, elle pouvait exiger 10% d'appel de fonds suite à l'obtention du permis et 10% supplémentaires pour rupture abusive. Monsieur [N] n'a pas répondu à ce courrier dans le délai de 15 jours imparti par le constructeur, mais a indiqué par courrier recommandé le 10 mai 2016 qu'il estimait avoir versé un acompte de 5% soit la somme de 6750 euros et que deux ans après, les travaux n'étaient toujours pas réalisés. Il proposait de payer le coût du permis de construire afin d'éviter une procédure et s'arrêter là.
Le contrat prévoyait un délai de livraison de 12 mois à compter de la déclaration d'ouverture de chantier.
Il apparaît que le délai s'étant écoulé entre l'obtention du permis de construire et la lettre informant du début des travaux ne peut être mise à la charge du constructeur. En effet, le contrat de construction a été signé le 16 juin 2014 et le permis de construire accordé le 09 octobre 2014. Un recours a été formé contre ce permis de construire. Monsieur [N] a procédé à la déclaration d'ouverture de chantier le 11 février 2015, alors que le recours contre le permis de construire n'était pas purgé. Dès lors, le point de départ du délai de 12 mois pour la livraison ne pouvait être fixé au 11 février 2015. A cela s'ajoute que dès le 19 mars 2015, monsieur [N] a été averti de la nécessité de déplacer une canalisation relevant du réseau d'eau de la SIBAM. Il n'a fourni un devis sur le coût de ce dévoiement que le 8 février 2016. Aucun travaux n'aurait pu être exécuté avant le déplacement de la canalisation. Le 24 mars 2016, le constructeur a indiqué que les travaux pourraient commencer. Aucune faute ne peut donc lui être imputée et la résiliation faite par monsieur [N] est donc faite à ses torts exclusifs.
En conséquence, il y a lieu statuant à nouveau de dire que la résiliation du contrat a été faite aux torts exclusifs de monsieur [N].
Sur la demande de condamnation de monsieur [N] à payer à la société HEXAOM la somme de 13500 euros correspondant à l'indemnité de 10 % pour résiliation abusive du contrat conformément à l'article 5-2 des conditions générales
En application de ce qui précède et de l'article 5-2 du contrat de construction de maison individuelle prévoyant « en cas de résiliation par le maître de l'ouvrage, l'exigibilité en plus des sommes correspondant à l'avancement des travaux d'une indemnité forfaite évaluée à la somme de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ».
Dans la mesure où le contrat de construction, à la suite de l'avenant de moins-value porte sur une somme de 135.00 euros, l'indemnité forfaitaire de 10% s'élève donc à 13.500 euros . Cette somme sera acquise au constructeur du fait de la résiliation par le maître d'ouvrage.
Monsieur [N] sera donc condamné à payer la somme de 13.500 euros à la société HEXAOM au titre de l'indemnité forfaitaire prévue par l'article 5-2 des conditions générales.
Sur la demande de condamnation de Monsieur [N] à payer à la société HEXAOM la somme de 13.500 euros correspondant à l'indemnité de 10 % pour correspondant au stade « obtention du permis » soit 10 % du prix total conformément à l'article 3-3 des conditions générales
L'article 3-3 du contrat prévoyait que « conformément à l'article R231-7 du code de la construction et de l'habitation, le pourcentage maximum cumulé exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux est fixé par application du troisième alinéa de l'article L 242-2 de la manière suivante:
5% à la signature du contrat
10 % à l'obtention du permis de construire (...) »
En l'espèce, il est justifié par le constructeur du dépôt et de l'obtention du permis de construire en date du 09 octobre 2014 par la mairie de [Localité 3].
Dès lors , les dispositions contractuelles doivent s'appliquer et monsieur [N] sera condamné à payer à la société HEXAOM la somme de 13.500 euros correspondant à 10% du prix total convenu, en application de l'article 3-3 du contrat.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, monsieur [N] devra payer la somme de 1500 euros à la société HEXAOM.
Sur les dépens
Partie perdante, monsieur [N] sera condamné aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
INFIRME la décision
STATUANT A NOUVEAU
PRONONCE la résiliation du contrat aux torts exclusifs de monsieur [N] [O]
CONDAMNE monsieur [N] [O] à payer à la SA HEXAOM la somme de 13.500 euros à la société HEXAOM au titre de l'indemnité forfaitaire prévue par l'article 5-2 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle.
CONDAMNE monsieur [N] [O] à payer à la SA HEXAOM la somme de 13.500 euros à la société HEXAOM au titre de l'indemnité forfaitaire prévue par l'article 3-3 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle.
CONDAMNE monsieur [N] [O] à payer à la SA HEXAOM la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE monsieur [N] [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023,
Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
