COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-4
ARRÊT AU FOND
DU 23 MARS 2023
N° 2023/
Rôle N° RG 18/08576 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCPBR
Syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE DES PINS
C/
SCI LES JARDINS DE L'ETOILE
SNC SMA SA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laurent GAY
Me Sébastien BADIE
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 30 Mars 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 14/10387.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE DES PINS pris en la personne de son syndic en exercice la Société SIGA PROVENCE
, demeurant [Adresse 3]
représentée à l'audience par Me Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEES
SCI LES JARDINS DE L'ETOILE
, demeurant C/O PRIMOSUD - [Adresse 2]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Clémence GAILLARD-GUENEGO, avocat au barreau de MARSEILLE
SNC SMA SA
, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Inès BONAFOS, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Madame Angélique NAKHLEH, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023.
ARRÊT
FAITS ET PROCÉDURE
La SCI LES JARDINS DE L'ETOILE a réalisé une opération immobilière dénommée « La Résidence des Pins » située dans le [Adresse 1].
La SCI a souscrit un contrat d'assurance dommages-ouvrage auprès de la SAGENA, actuellement dénommée SMA SA, cette dernière étant également assureur constructeur non réalisateur.
La SCI a confié une maitrise d''uvre complète à la société NADJARI & SAADA. Plusieurs sociétés sont intervenues dans la réalisation des travaux.
Les parties communes ont été livrées au syndicat des copropriétaires par procès-verbal de livraison en date du 21 février 2005 et le procès-verbal de réception régularisé entre le maître de l'ouvrage, à savoir LES JARDINS DE L'ETOILE et les entreprises date du même jour.
Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE DES PINS alléguant divers désordres a engagé une procédure de référé à l'encontre de la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE et de la société SAGENA devenue SMA SA, par acte d'huissier des 11 et 17 septembre 2009.
Par ordonnance du 30 octobre 2009, monsieur [F] [J] a été désigné en qualité d'expert judiciaire aux frais avancés du syndicat des copropriétaires et, à la demande de ce dernier , la mission expertale a été étendue. L'expertise a été rendue commune et opposable aux autres entreprises intervenantes à la construction.
Le rapport d'expertise a été rendu le 28 octobre 2013.
Le 6 août 2014, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LA RESIDENCE DES PINS, représenté par son syndic en exercice SIGA PROVENCE, a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE et la société SAGENA, au visa des 1147, 1603 à 1623, 1642-1, 1646-1 et 1792 du code civil.
Par jugement en date du 30 mars 2018, le Tribunal de Grande instance de Marseille :
DECLARE irrecevable l'appel en garantie au titre de la garantie dommages-ouvrage de la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE à l'encontre de SMA SA pour défaut de qualité et d'intérêt à agir,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LA RESIDENCE DES PINS représenté par son syndic en exercice, la société SIGA PROVENCE de toutes ses demandes formées à l'encontre de la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE et de la SMA SA
DIT que l'appel en garantie de la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE au titre de la garantie CNR dirigée contre la SMA SA est sans objet
DIT que le présent jugement sera communiqué à monsieur [V], expert, à la diligence du greffe de cette juridiction ;
REJETTE les demandes de toutes les parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile
REJETTE la demande d'exécution provisoire de la présente décision ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LA RESIDENCE DES PINS représenté par son syndic en exercice, la société SIGA PROVENCE aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire
AUTORISE Maître BARNAUD CAMPANA à faire application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration d'appel enregistrée au greffe le 22 mai 2018, le Syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE DES PINS, a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a :
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la Résidence des Pins, représenté par son syndic en exercice, la Société SIGA PROVENCE, de toutes ses demandes formées à l'encontre de la SCI Les Jardins de l'Etoile et de la SMA SA,
Rejette les demandes de toutes les parties fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la Résidence des Pins, représenté par son syndic en exercice, la Société SIGA PROVENCE, aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.
Par conclusions du 3 août 2018, le syndicat des copropriétaires de la Résidence des Pins, appelant sollicite voir :
A titre principal, le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Pins sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il exclut que la garantie de la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE soit engagée sur le fondement de l'article 1792 du Code civil. Se fondant sur la jurisprudence, le Syndicat de copropriétaires avance que le simple risque de dommage mais également le caractère généralisé du désordre sont des critères de nature établir une impropriété à destination permettant de retenir la garantie décennale des constructeurs.
Or en l'espèce, les désordres subis par le syndicat des copropriétaires à savoir un défaut d'étanchéité et un défaut d'évacuation des eaux constituent des désordres généraux, évolutifs qui compromettent la solidarité de l'ouvrage et constituent un risque pour les occupants de la résidence. Les critères de l'article 1792 du Code civil se trouvent ainsi caractérisés, et c'est à tort que les premiers juges ont considéré que les désordres étaient de nature « esthétique ».
L'argumentation de l'appelant s'appuie sur le rapport d'expertise judiciaire du 28 Octobre 2013, ainsi que sur un rapport d'expertise établi le 3 Juillet 2018 par un expert judiciaire mandaté par ses soins.
En conséquence, il sollicite de voir :
CONDAMNER in solidum la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE et la SA SMA ANCIENNEMENT SAGENA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 16 259,40 € en principal, avec intérêts de droit à compter du 6 août 2014
CONDAMNER in solidum la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE et la SA SMA ANCIENNEMENT SAGENA à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER in solidum la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE et la SA SMA ANCIENNEMENT SAGENA aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire [V], dont distraction au profit de Me Laurent GAY sur son affirmation de droit
A titre subsidiaire, et pour le cas où la cour devait considérer que l'article 1792 est inapplicable, la responsabilité contractuelle de la SCI LES JARDINS DE l'ETOILE sur le fondement des anciens articles 1134 et 1147 du Code civil est recherchée. En effet en tant que maitre d'ouvrage, la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE a commis une faute contractuelle en opérant de mauvais choix constructifs dont résultent les dommages, et ne se rendant pas compte en sa qualité de professionnelles de l'apparition des problèmes de construction.
En conséquence :
CONDAMNER la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 16 259,40 € en principal, avec intérêts de droit à compter du 6 août 2014
CONDAMNER la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire [V]
Par conclusions du 20 septembre 2019, la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE, intimé, fait valoir d'une part que les désordres allégués par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence les Pins ne sont pas de nature décennale, l'expert ayant notamment précisé dans son rapport qu'il s'agissait de désordres « esthétiques ». Par ailleurs le procès-verbal de réception datant du 21 Février 2005, la garantie décennale a expirée le 21 Février 2015. Or l'argumentation du Syndicat des copropriétaires de la Résidence les Pins visant à démontrer l'existence de dommages évolutifs, se fonde principalement sur un rapport d'expertise réalisé non contradictoirement, en 2018, après l'expiration de la garantie décennale.
Concernant l'engagement de sa responsabilité contractuelle, aucune faute lui étant personnellement imputable n'est démontrée.
En conséquence
Débouter purement et simplement le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE DES PINS de toutes ses demandes fins et conclusions,
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE DES PINS à verser à la concluante une somme de 3 000 € sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A titre subsidiaire :
Condamner compagnie SMA anciennement SAGENA, assureur CNR décennale et assureur dommages ouvrages, à relever et garantir la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
Condamner tout succombant à verser à la concluante une somme de 3 000 € sur fondement de l ' article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
La SNC SMA SA a constitué avocat le 29 août 2019.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 décembre 2022 et fixée à l'audience du 18 janvier 2023
MOTIVATION
Dans le dispositif de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 30 mars 2018 en ce qu'il a rejeté sa demande en réparation de désordres d'infiltrations sur les balcons (bandeaux et sous pentes) de la résidence fondée sur les articles 1792 et 1646-1 du code civil.
La SCI LES JARDINS DE L'ETOILE fait valoir sur ce point que l'appelant ne démontre pas que le désordre dont il est demandé réparation relève de la garantie décennale.
Le tribunal a estimé que ce dommage constaté par l'expert en 2013 est purement esthétique et n'a pas revêtu le caractère de gravité nécessaire dans les dix ans de la réception des travaux intervenue le 21 mai 2005.
L'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
L'article 1646-1 du code civil précise que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence des pins recherche la responsabilité de la SCI Les Jardins de l'Etoile, maître d'ouvrage ayant fait édifier l'ensemble immobilier dont dépend la copropriété, et la garantie de son assureur, la SA SMA, du fait d'infiltrations au travers des balcons de la résidence sans dommage à l'intérieur des appartements.
L'expert désigné par le juge des référés constate des traces d'infiltrations au droit des murets/garde-corps en façade, au niveau des traversées des eaux pluviales et des dégradations en sous-face des balcons.
Il précise que le désordre correspond à un défaut d'étanchéité autour des passages des eaux pluviales et à un défaut d'évacuation des eaux emprisonnées entre la dalle et le revêtement de carrelage.
L'eau s'évacue par les liaisons entre la descente des eaux pluviales et la dalle/ou la liaison entre le garde-corps et la dalle du plancher
L'expert relève ce désordre sur les balcons de plusieurs appartements situés dans différents bâtiments et indique qu'il résulte d'un défaut de mise en 'uvre des naissances des gargouilles d'une non-conformité aux règles de l'art dans la réalisation des lots revêtement de sol et plomberie /zinguerie.
Il précise que dans un premier temps, le dommage est esthétique mais qu'à terme il touchera la structure acier et béton armé.
En fait la réception des travaux entre le maître d'ouvrage et les entreprises est intervenue le 21 février 2005 si l'on se réfère au procès-verbal de réception versé aux débats et au rapport d'expertise.
L'expert indique en outre que les constatations sur les lieux les parties convoquées sont intervenues les 28/01/2010 ,02/03/2011 et 15/12/2011.
Il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas démontré que ce désordre situé dans une partie non habitable de l'ouvrage, les balcons, ait porté atteinte à la solidité ou à la destination de l'immeuble dans le délai de la garantie décennale expirée en février 2015, alors que les constatations non contradictoires de l'expert [W] [K] [H] dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ont été réalisées plus de trois ans après l'expiration dudit délai de garantie décennale (03/07/2018)
Par voie de conséquence la décision du premier juge doit être confirmée de ce chef.
A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires formule une demande identique sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun au visa des articles 1134 et 1147 anciens du code civil arguant du fait que le défaut d'étanchéité des balcons résulte d'un choix constructif du maître de l'ouvrage et du problème de construction des gargouilles mal positionnées.
La SCI LES JARDINS DE L'ETOILE conclut au rejet de cette demande subsidiaire à défaut de démonstration d'une faute qui lui soit personnellement imputable.
Le premier juge a rejeté cette demande considérant qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une faute personnelle du promoteur vendeur et que ce désordre est imputable aux entreprises qui ont réalisé les travaux et à une défaillance dans le contrôle du chantier.
L'article 1134 ancien du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1147 du même code énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En l'espèce l'expert note en page 32 /33 de son rapport qu'il n'est pas convenu dans le CCTP des lots étanchéité et gros-'uvre que les balcons et sous faces des planchers soient étanchés, que les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et que le désordre résulte du non-respect des règles de l'art.
Il n'est ainsi pas démontré de faute imputable à la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE en lien avec le dommage dont il est demandé réparation.
Par voie de conséquence la décision du premier juge doit être confirmée également de ce chef.
Partie perdante le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pins sera condamné aux dépens
L'équité commande de mettre à sa charge et au bénéfice de la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement en date du 30 mars 2018 du Tribunal de Grande instance de Marseille en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pins à payer à la SCI LES JARDINS DE L'ETOILE une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Pins aux entiers dépens.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023,
Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
