COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 22 MARS 2023
N° 2023/ 122
N° RG 21/07251
N° Portalis DBVB-V-B7F-BHOQF
[X] [U]
C/
Association d'assistance aux animaux
[3]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire, pôle de proximité de NICE en date du 05 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118000775.
APPELANTE
Madame [X] [U]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Me Patrick LUCIANI, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Association d'assistance aux animaux LES GAMELLES DU COEUR
représentée par son Président, Monsieur [J], et par l'une de ses bénévoles, Madame [U], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 2]
représentée par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Me Alexia FARRUGGIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant par Me Gilles MARINI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Philippe COULANGE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
MonsieurJean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mars 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Aux termes d'une convention datée du 1er novembre 1997, Madame [C] a mis à disposition de l'association d'assistance aux animaux [3] des locaux et un terrain situés [Adresse 1]. En contrepartie, l'association s'engageait, par l'intermédiaire de ses bénévoles, à s'occuper des animaux présents sur les lieux ainsi que du nettoyage.
L'association [3], représentée par son Président, Monsieur [J], et par l'une de ses bénévoles, Madame [U], a, par acte sous seing privé du 26 juillet 2017, signé une convention d'occupation précaire portant sur des locaux et un terrain appartenant à Madame [C].
Selon courrier recommandé avec accusé de réception du 8 décembre 2017, l'association [3] a notifié à Madame [U] la résiliation de cette convention d'occupation précaire à l'issue du délai contractuel de deux mois, prévoyant ainsi un départ des lieux au 8 février 2018.
Par acte d'huissier daté du 16 mars 2018, Madame [U] a fait assigner l'association [3], représentée par son Président, devant le tribunal d'instance de NICE afin qu'il constate que la précarité de l'occupation n'était justifiée par aucun motif d'intérêt légitime et l'absence de modicité de la contrepartie financière. Elle sollicitait, en outre, la requalification de la convention d'occupation précaire du 26 juillet 2017 en bail d'habitation, la condamnation de l'association au paiement de la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que sa condamnation aux dépens.
Par jugement en date du 5 février 2021, le tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, a débouté Madame [U] de l'intégralité de ses prétentions, a constaté la résiliation de la convention d'occupation précaire du 26 juillet 2017 à la date du 13 février 2018 et a dit Madame [U] occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] à compter du 14 février 2018. Il a également ordonné l'expulsion, en tant que de besoin, de Madame [U], si besoin avec le concours de la force publique, et l'a condamnée à verser à l'association [3] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant de la redevance majoré de 55 %, soit un montant de 852,50 €, à compter du 14 février 2018 et jusqu'à complète libération des lieux ainsi que la somme de 50 €, solidairement avec son garant, par jour de maintien jusqu'à la libération effective des lieux. Enfin, il a rejeté le surplus des demandes formulées par l'association [3], a condamné Madame [U] à verser à l'association la somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens.
Par déclaration au greffe en date du 12 mai 2021, Madame [U] a interjeté appel de ce jugement afin qu'il soit réformé en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions, a constaté la résiliation de la convention d'occupation précaire du 26 juillet 2017, a dit qu'elle était occupante sans droit ni titre du terrain, a ordonné son expulsion au besoin avec le concours de la force publique, l'a condamnée à verser à l'association [3] une indemnité d'occupation mensuelle ainsi qu'une somme forfaitaire par jour de maintien effectif jusqu'à parfaite libération des lieux, la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens. Elle demande à la Cour de constater que la précarité n'est justifiée par aucun motif légitime indépendant de la volonté des parties et l'absence de modicité de la contrepartie financière. Elle sollicite également la requalification de la convention d'occupation précaire du 26 juillet 2017 en bail d'habitation et la condamnation de l'association [3] aux entiers dépens.
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
qu'il n'y avait pas, de sa part, de volonté de limiter dans le temps l'occupation des lieux mis à sa disposition et qu'elle avait l'intention de pérenniser son statut de bénévole afin de s'occuper durablement des animaux.
que les conventions d'occupation que fait systématiquement signer l'association est selon elle un outil de gestion de ses moyens humains ce dont témoigne le fait que plusieurs bénévoles ont déjà été congédiés ou poussés au départ de la même manière.
qu'eu regard à l'état des locaux loués, notamment l'état de la toiture, de l'isolation et des installations électriques, et à l'ampleur des frais annexes s'y ajoutant, la redevance, à hauteur de la somme de 550 €, ne constituait pas une contrepartie financière modique.
que si le propriétaire ne démontre pas l'existence d'une cause objective de précarité, indépendante de la volonté des parties, la convention doit être requalifiée en bail d'habitation et qu'en l'espèce, il n'existe aucune cause objective de précarité car l'objet véritable de la convention était la réalisation de travaux par la locataire.
qu'elle était redevable de charges et d'une obligation d'entretien, en plus de celle de payer le loyer, éléments constitutifs d'indices en faveur de la qualification du contrat en bail d'habitation.
L'association [3] conclut à la confirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire, pôle de proximité, de NICE en date du 5 février 2021 en toutes ses dispositions. Elle demande à la Cour de débouter Madame [U] de l'ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.
Elle soutient :
que Madame [U] se maintient dans les lieux sans s'occuper des animaux présents sur place et de leurs installations comme il avait été convenu de sorte qu'elle s'est trouvée contrainte de mettre un terme à la convention d'occupation précaire dans le strict respect des clauses de ce contrat.
qu'elle subit un préjudice en raison du maintien illégal de Madame [U] dans les lieux puisque l'appelante monopolise des espaces qui pourraient être utilisés par d'autres bénévoles sans, pour autant, assumer la moindre tâche de bénévolat.
que l'objectif de Madame [U] est d'obtenir un bail d'habitation pour le pavillon qu'elle occupe au tarif minoré d'une convention d'occupation précaire s'élevant, en l'espèce, à la somme de 550 €.
qu'aux termes de la convention conclue le 1er novembre 1997, Madame [C] a mis à la disposition de l'association [3] des locaux et un terrain, de manière précaire et révocable, pour l'accueil d'animaux et, le cas échéant, l'hébergement des bénévoles.
qu'en tout état de cause, les désordres affectant le logement, notamment les dégâts occasionnés au plancher de la cuisine du pavillon à la suite des deux incendies, rendent nécessaire et indispensable un départ rapide de Madame [U] pour des raisons de sécurité.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu qu'aux termes d'une convention datée du 1er novembre 1997, Madame [C] a mis à disposition de l'association d'assistance aux animaux [3] des locaux et un terrain situés [Adresse 1] ;
Qu'en contrepartie, l'association s'engageait, par l'intermédiaire de ses bénévoles, à s'occuper des animaux présents sur les lieux ainsi que du nettoyage ;
Que l'association [3], représentée par son Président, Monsieur [J], et par l'une de ses bénévoles, Madame [U], a, par acte sous seing privé du 26 juillet 2017, signé une convention d'occupation précaire portant sur les locaux et le terrain appartenant à Madame [C] ;
Que selon courrier recommandé avec accusé de réception du 8 décembre 2017, l'association [3] a notifié à Madame [U], qui occupe les lieux, la résiliation de cette convention d'occupation précaire à l'issue du délai contractuel de deux mois, prévoyant ainsi son départ les lieux au 8 février 2018 ;
Attendu qu'en application des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;
Qu'il résulte des dispositions de l'article 1103 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;
Que l'article 1104 du Code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ;
Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 1192 du Code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises d'un contrat à peine de dénaturation ;
Que sur le fondement des dispositions de l'article 1709 du même Code, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ;
Qu'en application des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
Attendu que l'association [3] et Madame [U] ont, par acte sous seing privé du 26 juillet 2017, conclu une convention d'occupation précaire ;
Qu'il y était stipulé que Madame [U] bénéficiait, en qualité de bénévole de l'association, d'une mise à disposition, sur le mode précaire et révocable, de locaux indépendants dans le pavillon situé sur le terrain faisant l'objet de la convention ;
Que cette convention prévoyait, en contrepartie, le versement par Madame [U], solidairement avec son garant, d'une indemnité mensuelle d'occupation minorée d'un montant de 550 €, outre intérêts et frais accessoires ;
Que la convention d'occupation précaire stipulait expressément que la mise à disposition des locaux et du terrain était le corollaire de la qualité de bénévole de Madame [U] et qu'elle n'en bénéficierait plus si elle venait à perdre cette qualité ;
Attendu que Madame [U] sollicite la requalification de cette convention en bail d'habitation, estimant que les conditions légales de la convention d'occupation précaire ne sont pas remplies, à savoir l'absence de motif légitime de recours à ce type de convention et la stipulation d'une contrepartie financière modique ;
Qu'en ce qui concerne le premier critère, la convention conclue entre Madame [U] et l'association [3] prévoit expressément que la mise à disposition de la locataire des locaux et du terrain n'est possible que tant que cette dernière est bénévole au sein de l'association ;
Que cette situation ne peut donc qu'être temporaire dans la mesure où le bénévolat n'est pas une activité rémunérée ;
Que le fait que les parties aient précisé, dans la convention, que la mise à disposition de Madame [U] des locaux et du terrain litigieux était le corolaire de la qualité de bénévole de la locataire au sein de l'association confirme qu'il s'agissait bien d'une mise à disposition précaire et non durable ;
Attendu, en ce qui concerne le second critère, que la mise à disposition de Madame [U] des locaux et du terrain litigieux avait pour contrepartie le versement d'une redevance mensuelle d'un montant de 550 € ;
Que cette redevance est très inférieure aux prix du marché dans la commune de [Localité 4] où les prix des locations sont très élevés ;
Que Madame [U] fait valoir qu'à cette redevance, s'ajoutaient des frais annexes très importants, notamment les frais de gaz, d'eau, de ramonage de la cheminée, d'entretien du chauffe-eau, la taxe d'habitation, la redevance audiovisuelle et la taxe d'ordures ménagères ;
Attendu, néanmoins, que Madame [U] ne chiffre pas le montant de ces frais de sorte qu'aucune comparaison ne peut être réalisée entre les prix du marché et les frais réellement engagés par la locataire ;
Attendu, en outre, qu'eu égard aux caractéristiques des locaux loués, comprenant trois pièces, une cuisine, une salle d'eau avec douche et WC ainsi qu'une terrasse, il n'est pas possible de considérer que le montant des frais annexes, additionnés à celui de la redevance, correspondent aux prix du marché de l'immobilier à [Localité 4] ;
Que le fait que Madame [U] était débitrice de ces frais annexes et d'une obligation d'entretien ne constituent pas davantage des indices en faveur de la qualification du contrat en bail d'habitation mais une manifestation de la liberté contractuelle conférée aux parties ;
Attendu, par ailleurs, que Madame [U] fait valoir que le montant de la redevance est justifié par les désordres affectant les locaux loués qui seraient en très mauvais état ;
Attendu que cette constatation empêche de considérer la convention, conclue entre les parties en date du 26 juillet 2017, comme un bail d'habitation ;
Qu'en effet, les logements donnés à bail d'habitation doivent respecter des critères de décence et, notamment, ne pas présenter de désordres susceptibles de porter atteinte à la santé des occupants, répondre à des critères de performance énergétique minimale et être dotés des éléments permettant un usage d'habitation ;
Qu'il résulte de tout ce qui précède que la convention conclue entre les parties en date du 26 juillet 2017 est bien une convention d'occupation précaire qu'il n'y a pas lieu de requalifier en bail d'habitation ;
Attendu que cette convention d'occupation précaire a été résiliée par l'association [3] le 8 décembre 2017 et que cette résiliation a pris effet le 13 février 2018 ;
Que Madame [U] est donc occupante sans droit ni titre des locaux et du terrain temporairement mis à sa disposition depuis le 14 février 2018 ;
Qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné, à défaut de départ spontané, l'expulsion de l'appelante ;
Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la convention d'occupation précaire, Madame [U] était redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant de 550 € ;
Qu'il convient de confirmer sa condamnation au paiement de la somme de 852,50 € mensuelle jusqu'à parfaite libération des lieux, correspondant au montant de la redevance majoré de 55 %, ainsi que d'une somme de 50 €, solidairement avec son garant, par jour de maintien sans droit ni titre dans les lieux dans la mesure où Madame [U], qui entend obtenir la réformation du jugement sur ce point, ne fait valoir aucun argument justifiant la modification du montant des sommes mises à sa charge ;
Que les sommes déjà versées viendront, toutefois, en déduction du montant total des sommes dues ;
Attendu qu'il sera alloué à l'association [3], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que Madame [U], qui succombe, supportera les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 février 2021 par le tribunal judiciaire, pôle de proximité, de NICE ;
Y ajoutant,
REJETTE toutes autres demandes ;
CONDAMNE Madame [U] à verser à l'association [3] la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
LA CONDAMNE aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
