COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 21 MARS 2023
N° 2023/ 116
Rôle N° RG 19/14826 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5FW
S.C.I. L'ERG
C/
[P], [E] [U]
[W], [O], [R] [K] épouse [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-françois JOURDAN
Me Martine NIQUET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 16 Juillet 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/01193.
APPELANTE
S.C.I. L'ERG représentée par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège social, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, substitué par Me Julia LAZAR, avocat au barreau de LYON
INTIMES
Monsieur [P], [E] [U]
né le 13 Mai 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
Madame [W], [O], [R] [K] épouse [U]
née le 15 Août 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
Tous deux représentés par Me Martine NIQUET de l'ASSOCIATION NIQUET - TOURNAIRE CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Février 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mars 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 9 septembre 2015, la Sci L'Erg a vendu à M. [P] [U] et Mme [W] [K] épouse [U], une maison d'habitation, située [Adresse 1] à [Localité 4] au prix de 406 000 euros.
Les époux [U] avaient été préalablement autorisés par leur vendeur à occuper les lieux avant la réitération de la vente par acte authentique, à compter du 28 aout 2015.
Consécutivement à de violents orages survenus au début du mois d'octobre 2015, les acquéreurs indiquent avoir constaté des infiltrations en plusieurs endroits de la maison.
Par courrier recommandé en date du 15 octobre 2015, M. [P] [U] a mis en demeure la Sci L'Erg de prendre à sa charge les réparations nécessaires pour remédier aux désordres, ce que le gérant a refusé.
Une expertise amiable a été diligentée par le cabinet Polyexpert, mandaté par l'assureur des époux [U] et ceux-ci ont ensuite sollicité la désignation d'un expert judiciaire, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance de référé en date du 16 juin 2016 désignant M. [Z] en qualité d'expert.
Ce dernier a déposé au greffe du tribunal son rapport définitif le 6 avril 2018.
Par exploit d'huissier en date du 23 août 2018, M. [P] [U] et Mme [W] [K] épouse [U] ont fait assigner la Sci L'Erg devant le tribunal de grande instance de Tarascon en garantie des vices cachés.
Par jugement rendu en date du 16 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Tarascon a :
- condamné la Sci l'Erg à payer à M. [P] [U] et Mme [W] [K] épouse [U] les sommes de :
18 018,54 euros TTC au titre des travaux de remise en état, avec indexation sur la base de l'indice BT 01 de la construction,
1 500 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux de remise en état,
- débouté M. [P] [U] et Mme [W] [K] épouse [U] de leurs autres demandes indemnitaires,
- condamné la Sci l'Erg à payer à M. [P] [U] et Mme [W] [K] épouse [U] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci l'Erg aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration en date du 20 septembre 2019, la Sci l'Erg a interjeté appel de cette décision.
Dans ses conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 19 août 2022, la Sci l'Erg demande à la cour de :
A titre principal,
- constater que les époux [U] ne démontrent pas que le vice allégué préexistait à la vente,
- dire que le désordre allégué ne revêt pas les caractères d'un vice caché,
En conséquence,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Tarascon le 16 juillet 2019 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il l'a condamnée à verser aux époux [U] la somme de 18.018,54 euros,
A titre subsidiaire, si la Cour devait dire et juger que le bien est affecté d'un vice caché,
- dire que la Sci l'Erg n'a pas la qualité de professionnel de l'immobilier,
- dire qu'il n'est pas démontré que la Sci l'Erg avait connaissance des vices affectant le bien et qu'elle les a sciemment dissimulés lors de la vente,
- dire que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente est applicable,
En conséquence,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Tarascon en toutes ses dispositions,
En tout état de cause,
- constater que les conclusions prises par les époux [U] ne contiennent aucun appel incident de telle sorte que la cour ne peut valablement statuer,
- les débouter de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- condamner M.[P] [U] et Mme [W] [U] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [P] [U] et Mme [W] [K] épouse [U] aux entiers dépens de première instance et d' appel.
La SCI l'Erg fait valoir en premier lieu que le tribunal qui a retenu l'existence d'un vice caché n'a pas vérifié si le vice préexistait à la vente, et relève que l'expert judiciaire a indiqué que la date d'apparition des désordres était le premier week-end d'octobre 2015, soit postérieurement à la vente.
Elle ajoute que l'agent immobilier chargé de la vente affirme lui-même que les époux [U] ont été accompagnés de plusieurs artisans lors des visites du bien avant l'acquisition, et qu'à cette période, aucune fuite n'a été constatée.
L'appelante reconnaît comme l'a relevé l'expert que des réparations anciennes ont été faites sur la toiture, mais relève que celui-ci n'a pas indiqué que ces réparations auraient eu pour objectif de remédier à des désordres identiques à ceux relevés par les acquéreurs, et que par ailleurs, ces réparations ne se situent pas sur les pans de toiture concernés par les infiltrations.
L'expert indique seulement qu'il est probable que des infiltrations aient eu lieu avant la vente sans en établir la matérialité.
Subsidiairement, la Sci l'Erg avance que le vice n'était pas caché, puisque les acquéreurs ont effectué plusieurs visites avant l'acquisition, qu'il n'a pas été caché que la toiture était d'origine et qu'ils ont occupé le bien dès le 28 août 2015 alors que la vente a eu lieu le 9 septembre, de sorte qu'ils pouvaient inspecter la toiture, dont l'expert indique qu'elle était vétuste, contenait des tuiles cassées et du mastic dégradé. Elle précise que cet examen était aisé compte tenu de l'agencement de la maison, certaines fenêtres donnant sur le toit.
Plus subsidiairement, elle sollicite le bénéfice de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente, indiquant qu'il n'est pas démontré par les époux [U] qu'elle ne pourrait en bénéficier, en ce qu'elle n'est pas une professionnelle de l'immobilier. Elle expose en ce sens que cette société n'a été constituée que du bien litigieux, dans un objectif de transmission du patrimoine de M. [G] à ses enfants.
Elle conteste par ailleurs l'analyse du tribunal ayant considéré qu'elle avait eu connaissance du vice et qu'elle l'avait sciemment dissimulé pour écarter la clause d'exclusion de la garantie, estimant qu'aucun élément n'étaye cette affirmation, le seul fait que l'expert indique que des réparations anciennes ont été faites sur la toiture et sont non conformes aux règles de l'art étant insuffisant à rapporter cette preuve, n'étant pas démontré qu'elles ont été faites après l'année 2001, date de son acquisition.
La Sci L'Erg avance enfin que les époux [U] ont procédé à leur entrée dans les lieux à un nettoyage de la toiture au Karcher, ce qui est déconseillé et a pu fragiliser les tuiles.
En réponse à la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance , dont les époux [U] avaient été déboutés en première instance, elle relève qu'ils ne sollicitent pas expressément l'infirmation du jugement de ce chef de sorte que la cour n'est pas valablement saisie de cette demande et en tout état de cause qu'elle n'est pas justifiée n'étant pas établi que la maison n'est pas habitable.
Dans leurs conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 24 décembre 2021, M.[P] [U] et Mme [W] [K] épouse [U] demandent à la cour de :
- condamner la Sci l'Erg, en tant que professionnel de l'immobilier ayant connaissance des vices avant la vente, sur le fondement de la garantie des vices cachés, au paiement des indemnités suivantes:
18 018,54 euros T.T.C. au titre des travaux de remise en état, avec indexation sur la base de l'indice BT01 de la construction à titre de réduction du prix de vente,
1 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant la réalisation des travaux de remise en état,
15 000 euros au titre du préjudice de jouissance soit 300 euros par mois à compter du mois de septembre 2015 jusqu'au mois de décembre 2019,
- condamner la SCI l'Erg au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI l'Erg aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire.
Les époux [U] exposent que l'expert judiciaire a constaté la réalité et l'importance des infiltrations à l'intérieur de l'habitation, ainsi que l'état de la toiture, relevant notamment un recouvrement insuffisant en tuiles et un usage inapproprié de mastic. M. [Z] a par ailleurs relevé un taux d'humidité excessif en plusieurs points.
Ils estiment par ailleurs qu'il est établi que ces vices sont antérieurs à la vente, en ce que l'expert a relevé que des réparations anciennes avaient été réalisées, non conformes aux règles de l'art, en vue de faire visiter un bien exempt de vices. Ils se fondent sur le courrier de l'agent immobilier ayant réalisé la vente mentionnant des travaux une ou deux années avant la vente sur la toiture et estiment que le déménagement concommitant de M. [G] démontre sa connaissance du vice.
Les époux [U] estiment que le vice était bien caché en ce qu'ils ont effectué les visites par beau temps, que la toiture n'a pas été examinée, et qu'ils sont profanes en matière de construction, les non conformités de la toiture ne pouvant être constatées que par un expert.
Les intimés demandent à la cour d'écarter la clause de non garantie comprise à l'acte considérant que la SCI l'Erg est un professionnel de l'immobilier et produisent la fiche société.com de M. [L] [G], gérant de plusieurs SCI, présumé donc connaître les vices affectant le bien.
Ils ajoutent que les vices étaient connus du vendeur, pour avoir effectué des travaux un ou deux ans avant la vente.
Ils sollicitent donc le remboursement des travaux à titre de réduction du prix de vente, outre une indemnisation au titre du préjudice de jouissance durant les travaux dont la durée est évaluée à trois à quatre semaines.
MOTIFS
Sur la garantie des vices cachés
Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
Au cas d'espèce, les époux [U] sollicitent la restitution d'une partie du prix correspondant au montant des travaux de reprise de la toiture. Il leur appartient donc, conformément à la législation sus citée, de rapporter la preuve de ce que les fuites d'eau subies, dont la réalité ne fait pas l'objet de contestation de la part de la Sci l'Erg, sont constitutives d'un vice caché qui n'était donc pas apparent et qui était antérieur à la vente, dont avait connaissance la venderesse, qui rendent impropres ou diminuent l'usage de la maison justifiant qu'ils n'auraient pas acquis le bien au prix payé.
Pour ce faire, les intimés se fondent en premier lieu sur le rapport d'expertise judiciaire, lequel conclut à la présence de plusieurs non-conformités aux règles de l'art et de construction tel que le recouvrement insuffisant entre les tuiles, le recouvrement insuffisant de la maçonnerie par les tuiles de rives et les tuiles de couvert, la présence de mortier de pose dégradé sur les rives et faîtages, l'usage inapproprié de mastic et de mousse de polyuréthane expansé, dont il indique qu'elles sont la cause actuelle d'infiltrations ou la cause future d'autres infiltrations.
L'expert ajoute que les investigations sur la toiture et la terrasse du premier étage montrent que des réparations anciennes ont été réalisées, consistant en la mise en oeuvre de mousse de polyuréthane expansé entre les tuiles et la pose de mastic sur des fissures sur maçonnerie et sur les scellements des tuiles de rive et de faîtage ainsi que la pose de mastic sur une fissure au niveau de la pièce d'appui de la porte fenêtre de la terrasse de l'étage, et redit que ces réparations ne sont pas conformes aux règles de l'art, ni aux règles de construction, ni aux modes d'emploi des fournisseurs.
Il est en outre produit un courriel de l'agent immobilier mandaté pour la vente, M. [V] [S], daté du 6 mai 2016, et indiquant que durant les visites aucune fuite n'était visible mais que l'on pouvait deviner qu'il y avait eu des infiltrations mineures, ajoutant que 'M. [G] nous avait informés qu'il avait fait appel à un couvreur pour une révision de la toiture entre une à deux années avant la vente du bien, mais il n'a jamais retrouvé le nom de la société que nous lui avons demandé lorsque les acquéreurs ont eu leur dégât des eaux'.
Il convient d'écarter l'argument de la Sci L'Erg selon laquelle le nettoyage à haute pression des tuiles par les acquéreurs a pu causer les infiltrations, l'expert judiciaire ayant explicitement indiqué que les infiltrations sont liées aux non-conformités.
Il est ainsi établi par le rapport d'expertise que les désordres, certes apparus après la vente, ont pour origine la non conformité aux règles de l'art de la pose des tuiles du bien, ce qui caractérise le vice. En effet, contrairement à ce qu'indique la Sci L'Erg, le texte sus cité impose pour caractériser le vice caché, que celui-ci préexiste à la vente, et non les désordres, puisque par essence un vice ne peut être caché que s'il n'est pas apparent, et donc matérialisé. Il n'y a donc aucune contradiction dans les conclusions expertales en ce qu'elles datent l'apparition des désordres le 3 octobre 2015.
Le caractère apparent des vices est par ailleurs exclu par l'expert qui indique que pour qu'un acheteur profane puisse prendre la mesure du risque constitué par l'état de la toiture, il aurait fallu visiter la maison à l'occasion d'un fort épisode de pluie avec vent de pluie dominant, ou parcourir l'ensemble de la toiture, soulever les tuiles, examiner les rives et les faîtages avec les connaissances d'un spécialiste en construction.
Or, si les époux [U] admettent effectivement avoir été accompagnés durant les visites de professionnels du bâtiment de diverses spécialités, aucun couvreur n'était présent, comme l'atteste M. [V] [S], agent immobilier.
Il est donc suffisamment démontré par les pièces produites que le bien vendu était entâché d'un vice caché existant à la date de la vente, dont ne peut être tenue la Sci L'Erg qu'à la condition qu'il soit établi, l'acte de vente contenant une clause d'exclusion de la garantie, qu'elle avait la qualité de professionnel de l'immobilier ou qu'il soit prouvé qu'elle avait connaissance des vices cachés.
La Sci L'Erg a été propriétaire du bien objet du litige entre le 1er mars 2001 et le 9 septembre 2015, date à laquelle elle l'a vendu aux époux [U].
L'appelante relève à juste titre que l'expert judiciaire n'a pas daté les travaux, dont il indique qu'ils ne sont pas conformes aux règles de l'art. Celui-ci relève néanmoins que des réparations ont été faites par endroits, expliquant la pose de mousse de polyréthane et de mastic sur des fissures de maçonnerie sur des scellements de tuiles, ou encore sur une fissure au niveau de la pièce d'appui d'une porte fenêtre.
Ces interventions constituent des réparations nécessairement intervenues à la suite d'infiltrations subies par l'occupant du bien.
Or, comme indiqué plus avant, le courriel écrit par M. [V] [S], agent immobilier, dont les termes ne sont pas contestés par la Sci L'Erg reprend les propos tenus par M. [G] gérant de la Sci et ancien occupant du bien, lequel l'avait 'informé qu'il avait fait appel à un couvreur pour une révision de la toiture entre une à deux années avant la vente du bien mais il n'a jamais retrouvé le nom de la société', propos corroborés par l'expert mandaté par l'assureur des acquéreurs, lequel retranscrit dans son rapport un entretien téléphonique avec M. [G], ce dernier lui indiquant n'avoir jamais subi d'infiltrations et avoir fait faire un contrôle de la toiture avant la vente.
La société venderesse a été propriétaire de ce bien durant près de quinze années, et compte tenu de l'inefficacité des réparations effectuées, quand bien même celle-ci n'en aurait pas été le commanditaire ou l'auteur, elle en a nécessairement eu connaissance, par l'occupation du bien en temps de pluie, ou au plus tard, par l'intervention qu'elle reconnaît avoir fait sur la toiture, sans que l'on ne soit en mesure d'en connaître réellement le contenu, en l'absence de fourniture de facture ou d'identification de la société intervenue.
Or, il importe peu que la Sci L'Erg ait elle-même procédé à ces réparations sommaires, ou qu'elle en ait hérité des précédents propriétaires, dès lors qu'elle en avait eu connaissance, au plus tard par l'intervention de ce professionnel dont l'identité n'est pas connue de la cour qui a nécessairement attiré son attention sur les malfaçons de sa toiture, sans quoi celle-ci n'aurait pas manqué de l'attraire à la cause.
Il convient par conséquent d'écarter la clause d'exclusion de garantie sans qu'il ne soit nécessaire d'analyser davantage la qualité de professionnel de l'immobilier de la Sci L'Erg.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu l'existence d'un vice caché et condamné la Sci L'Erg à régler aux époux [U] la somme de 18 018,54 euros, à titre de réduction du prix de vente, ce montant correspondant au coût des travaux de reprise de la toiture tels que validés par l'expert judiciaire.
Le jugement sera également confirmé en ce qu'il leur a accordé la somme de 1 500 euros, au titre du préjudice subi en raison des travaux de reprise.
S'agissant du préjudice de jouissance dont il est sollicité la somme de 15 000 euros, la Sci L'Erg relève à juste titre que les époux [U], qui ont été déboutés de cette demande en première instance, n'en sollicitent pas l'infirmation dans le dispositif de leurs conclusions, de sorte qu'il n'est pas formé d'appel incident sur ce chef du dispositif du jugement.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [U] de cette demande.
Sur les frais du procès
Succombant, la Sci L'Erg sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros aux époux [U] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré ;
Y ajoutant,
Condamne la Sci L'Erg aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;
Condamne la Sci L'Erg à régler à M.[P] [U] et Mme [W] [K] épouse [U] ensemble la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
