COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 15 MARS 2023
N° 2023/ 118
N° RG 21/14976
N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIYK
[P] [U]
C/
S.A.R.L. BERGMANS HOME INVEST
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Jean-Michel AUBREE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de proximité d'ANTIBES en date du 06 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1120000253.
APPELANT
Monsieur [P] [U]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX-CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel DI MAURO, membre de la SELAS DI MAURO EMMANUEL, avocat au barreau de GRASSE
INTIMEE
S.A.R.L. BERGMANS HOME INVEST
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]
représentée par Me Jean-Michel AUBREE, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Joseph MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M.[U] est propriétaire d'une villa sise [Adresse 2] à [Localité 3].
Pour la mise en location de ce bien il a mandaté l'agence immobilière BERGMANS HOME INVEST, qui a retenu la candidature de M. et Mme [B].
Un bail de location d'un an à compter du 1er octobre 2019 est signé par les époux [B] le 23 septembre 2019.
Après avoir versé le premier mois de loyer, les époux [B] ont cessé tout règlement prétextant l'inhabitabilité du logement.
Un commandement de payer leur a été délivré.
Par acte d'huissier de justice du 5 mars 2020, M. et Mme [B] ont fait appeler à comparaître M. [U] devant le juge des contentieux du Tribunal de proximité d'Antibes, aux fins de voir :
- constater que M.[U] a manqué à ses obligations contractuelles,
- dire et juger que M. et Mme [B] sont en droit de lui opposer une exception d'inexécution relative aux loyers,
- dire et juger que M.et Mme [B] sont fondés à agir en opposition du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 février 2020,
- prononcer la résolution du bail d'habitation en date du 23 septembre 2019 aux torts exclusifs de M.[U] et à compter du jugement à intervenir, condamner M.[U] à leur payer :
- 3000 € au titre du remboursement du loyer de septembre 2019,
- 6000 € au titre du remboursement du dépôt de garantie,
- 3000 € au titre du remboursement des frais de commission d'agence,
- 18000 € au titre du préjudice de jouissance soit six mois de loyers,
- 10000 € à chacun au titre du préjudice moral,
- condamner M.[U] à leur payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner M.[U] à leur payer la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Considérant que son mandataire avait failli dans ses obligations issues du contrat de mandat notamment en ce qui concerne la vérification de la solvabilité des locataires, par acte d'huissier du 27 octobre 2020, M.[U] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Antibes la SARL BERGMANS HOME INVEST et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 25000 € au profit des bailleurs.
Par ordonnance du 4 février 2021, les deux procédures ont été jointes.
Par jugement rendu le 6 mai 2021, le Tribunal a :
DIT que le contrat de location d'une maison meublée d'une durée d'un an renouvelable relève des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
DIT que M.et Mme [B] n'ont pas démontré que la maison louée n'était pas habitable,
DIT en conséquence que M.et Mme [B] n'étaient pas fondés à opposer à M.[U] l'exception d'inexécution du paiement du loyer,
DEBOUTE M.et Mme [B] de leur demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de M.[U],
DIT que M.[U] était fondé à leur délivrer un commandement de payer les loyers,
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre M. [U] et M.et Mme [B] à la date du 5 mars 2020,
DIT qu'à compter du 5 mars 2020, M.et Mme [B] sont occupants sans droit ni titre,
CONSTATE que M.et Mme [B] ont quitté les lieux le 6 octobre 2020,
FIXE la créance locative de M.[U] à l'encontre de M.et Mme [B] arrêtée au 5 mars 2020 à la somme de l2483.87 €,
FIXE la créance de M.[U] à l'encontre de M.et Mme [B] au titre de l'indemnité d'occupation due sur la période du 6 mars 2020 au 6 octobre 2020, soit 7 mois à la somme de 21000 €,
DIT que la responsabilité de M.[U] dans le problème d'eau chaude et de chauffage de la
maison n'est aucunement démontrée,
DIT que M.et Mme [B] ont démontré les manquements de M.[U] à ses obligations de mettre à la disposition de ses locataires un bien en bon état d'usage découlant du contrat de location signé entre eux,
DIT que M.et Mme [B] ont démontré un trouble de jouissance en lien avec les manquements de M.[U],
FIXE le préjudice de jouissance de M.et Mme [B] entre octobre 2019 et octobre 2020 à la somme de 7200 €,
FIXE le préjudice moral de M.et Mme [B] à la somme de 3000 €,
DEBOUTE M.et Mme [B] de leur demande en remboursement du loyer d'octobre 2019,
DEBOUTE M.et Mme [B] de leur demande en paiement de la somme de 359.40 €
DEBOUTE M.et Mme [B] de leur demande de restitution du matériel de sécurité,
DEBOUTE M.et Mme [B] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
DEBOUTE M.et Mme [B] de leur demande en remboursement des frais d'agence de 3000€,
DIT que par son attitude fautíve, M.[U] a induit une réaction fautive des locataires,
DEBOUTE M. [U] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral,
DIT que M. [U] n'a pas rapporté la preuve de l'imputabilité des dégradations des lieux loués qu'il invoque à l'encontre de M.et Mme [B],
FIXE la créance de M.[U] à l'encontre de M.et Mme [B] au titre du ménage de la maison à la somme de 624 €,
DEBOUTE M.[U] du surplus de ses demandes au titre des dégradations locatives,
DIT que M.[U] n'a pas démontré la faute commise par la SARL BERGMANS HOME INVEST dans le préjudice financier qu'il invoque,
DEBOUTE M.[U] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL BERGMANS HOME INVEST,
ORDONNE la compensation entre la créance de M.[U] à 1'encontre de M.et Mme [B] de 34101,87 € et celle de M.et Mme [B] à l`encontre de M.[U] de 16200 €,
CONDAMNE solidairement M.et Mme [B] à payer à M.[U] la somme de l7907,87€,
DIT que la SARI. BERGMANS HOME INVEST n'a pas démontré le préjudice subi par une faute de M.[U],
DEBOUTE la SARL BERGMANS HOME INVEST de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M.[U],
CONDAMNE in solidum M.et Mme [B] à payer à M.[U] la somme de 1000 € en application de l`article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la société BERGMANS HOME INVEST de sa demande au titre des frais irrépétibles à l'encontre de M.[U],
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit,
CONDAMNE in solidum M.et Mme [B] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 février 2020.
Par déclaration au greffe en date du 21 octobre 2021, M.[U] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
DIT que M.[U] n'a pas démontré la faute commise par la SARL BERGMANS HOME INVEST dans le préjudice financier qu'il invoque,
DEBOUTE M.[U] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL BERGMANS HOME INVEST;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023.
Suivant conclusions notifiées le 19 janvier 2023, M.[U] sollicite :
Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et recevoir les présentes écritures.
En tout état de cause,
CONDAMNER l'agence immobilière BERGMANS HOME INVEST à indemniser M. [U] la somme de 20 464,00 euros en raison de son manquement à ses obligations de vérification de la solvabilité des locataires causant au bailleur une perte de chance de recouvrer les loyers dus.
CONDAMNER l'agence immobilière BERGMANS HOME INVEST à payer la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens
Il fait valoir :
-que la clôture doit être rabattue pour lui permettre de répondre aux conclusions de l'intimée signifiées la veille,
-que quelle que soit l'étendue de sa mission l'agent immobilier est tenu de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, répondant ainsi à son obligation de conseil,
-que l'agence a sélectionné les époux [B] sans avoir le moindre justificatif à son dossier, malgré ses réclamations incessantes,
-qu'il est faux de prétendre que les locataires ont été présentés par un tiers et que l'agence n'avait comme mission que de rédiger l'acte,
-qu'elle a perçu des honoraires de 6 000€,
-qu'il est également faux de prétendre que le contrat de bail aurait été signé avant que l'agence ne reçoive le mandat de louer, qu'en effet le mandat est du 14 septembre 2019 pour un bail signé le 23 septembre de la même année,
-qu'il est faux de prétendre qu'il aurait contacté M.[B] alors qu'il était à l'étranger pour prendre un nouveau poste d'enseignant,
-qu'il est faux de prétendre que l'absence de vérification de la solvabilité du locataire n'aurait aucun impact sur son préjudice, puisque malgré ses efforts et l'épuisement de toutes les voies possibles d'exécution il n'a pu recouvrir aucune somme allouée en première instance.
Suivant écritures signifiées le 9 janvier 2023, l'agence BERGMANS HOME INVEST conclut :
DEBOUTER Monsieur [P] [U] de l'ensemble des causes de son appel et en outre de ses demandes fins et conclusions ;
CONFIRMER le Jugement du Juge des contentieux et de la protection d'ANTIBES en ce qu'il a :
DIT que M.[U] n'a pas démontré la faute commise par la SARL BERGMANS HOME INVEST dans le préjudice financier qu'il invoque,
DEBOUTE M.[U] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL BERGMANS HOME INVEST;
Statuant sur appel incident,
DIRE ET JUGER l'appel incident de la société BERGMANS HOME INVEST à l'encontre du Jugement du Juge des contentieux et de la protection d'ANTIBES du 6 mai 2021, recevable et bien fondé.
REFORMER le Jugement du Jugement du Juge des contentieux et de la protection d'ANTIBES du 6 mai 2021 en ce qu'il a :
DEBOUTE la SARL BERGMANS HOME INVEST de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M.[U],
Et statuant de nouveau,
CONDAMNER M.[U] à payer à la société BERGMANS HOME INVEST la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
En tout état de cause :
DEBOUTER M.[U] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
CONDAMNER M.[U] à payer à la société BERGMANS HOME INVEST la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Elle fait valoir:
-que les époux [B] ont été sélectionnés par Mme [O] de l'agence FN LUXURY PROPERTIES, qui a pour client M.[U] et qui l'a assisté et représenté pour la recherche, la location et la gestion du bien et avec laquelle les honoraires ont été partagés,
-qu'elle s'est contenté de rédiger l'acte,
-que le mandat de location de M.[U] n'a été signé par ce dernier que le 1er octobre 2019 bien après la signature du bail,
-qu'elle a toujours signalé à M.[U] n'être en possession d'aucun justificatif de revenus des époux [B] sans que ce dernier n'émette la moindre réserve sur cette situation,
-que le non paiement des loyers par les époux [B] ne réside en aucun cas dans un empêchement financier mais bel et bien dans une exception d'inexécution, ainsi qu'elle ait ou non vérifié les revenus cela n'a aucune incidence sur le litige,
-qu'il n'est démontré aucune impossibilité d'exécuter le jugement dont appel à l'endroit des époux [B],
-que cette procédure met à mal sa réputation.
Par conclusions n°3 signifiées la veille de l'audience, l'intimée sollicite la révocation de la clôture et verse aux débats deux nouvelles pièces.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
Selon avis de fixation du 20 avril 2022, les plaidoiries ont été fixées au 24 janvier 2023.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023, alors que la veille, l'intimée signifiait des conclusions à l'appelant.
Ces conclusions tardives justifient, dans un souci de respect du contradictoire, que l'ordonnance de clôture soit rabattue, en application de l'article 784 du code de procédure civile.
Les conclusions n°3 de l'intimée, signifiées la veille de l'audience, ne font que reprendre les moyens des conclusions n°2, solliciter le rabat de la clôture en réponse aux conclusions adverses du 19 janvier 2023 et produire deux nouvelles pièces à l'appui des moyens développés dans les conclusions n°2, de sorte qu'il convient de les déclarer recevables puisque l'appelante a pu répondre valablement à ces moyens par conclusions du 19 janvier 2023.
La clôture est fixée à la date de l'audience, soit le 24 janvier 2023.
Sur la demande indemnitaire de M.[U] à l'encontre de la société BERGMANS HOME INVEST au titre de la perte de chance
Il résulte des pièces versées aux débats qu'un mandat de location à l'année sans exclusivité a été signé entre M.[U] et la SARL BERGMANS HOME INVEST. Si ce mandat, qui a pour objet la location du bien objet des présentes, porte la date du 14 septembre 2019, il apparaît suivant mail du 1er octobre 2019 répondant à un mail du 26 septembre 2019 qu'il a été retourné signé postérieurement au bail du 23 septembre 2019.
Par ailleurs, il ressort d'une facture du 1er octobre 2019 que les honoraires d'agence pour la location de la villa ont fait l'objet d'un partage entre la SARL BERGMANS HOME INVEST et la FN LUXURY PROPERTIES.
Ainsi, et comme cela ressort également des échanges de mails, ces deux agences ont travaillé sur la location de ce bien, étant établi que le bail a été rédigé par la SARL BERGMANS HOME INVEST, mais que le rôle de chacune des agences n'est pas clairement défini par les pièces versées aux débats.
En effet, c'est la SARL BERGMANS HOME INVEST qui a transmis par mail du 23 septembre 2019 à M.[U] la fiche candidature de M.et Mme [B], sans que les pièces et justificatifs, à fournir par chacun des futurs locataires, prévus à cette fiche, n'aient été obtenus, ce malgré une relance par mail de M.[U] du 21 octobre 2019 et alors que la SARL BERGMANS HOME INVEST n'établit pas que M.[U] aurait renoncé à obtenir ces pièces.
Indéniablement la SARL BERGMANS HOME INVEST, qui apparaît seule sur le mandat comme sur le bail, n'a pas vérifié la solvabilité des locataires et a, ainsi, commis une faute.
Pour autant, cette faute doit être en lien avec un préjudice, or il résulte des dispositions définitives du jugement dont appel, que les impayés de loyers que subit M.[U] sont dus, non à l'insolvabilité des locataires, mais aux fautes contractuelles du bailleur, à l'origine de l'exception d'inexécution que les locataires ont estimé devoir lui opposer, peu importe que ces derniers se soient trouvés par la suite en situation d'insolvabilité, rendant toute mesure d'exécution forcée de la décision dont appel vaine.
En conséquence, c'est valablement que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire de M.[U] et il sera confirmé sur ce point.
Sur la demande de la SARL BERGMANS HOME INVEST au titre de la procédure abusive
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, la SARL BERGMANS HOME INVEST ne justifie nullement du préjudice qu'elle invoque et le jugement confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande à ce titre.
Sur les autres demandes
M.[U] est condamné à 1 000 € d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
RABAT l'ordonnance de clôture,
FIXE la clôture au 24 janvier 2023,
DECLARE recevable les conclusions d'appelant du 19 janvier 2023 et les conclusions n°3 de l'intimée,
CONFIRME le jugement rendu le 6 mai 2021 par le Tribunal de proximité d'Antibes en ce qu'il a:
DEBOUTE M.[U] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL BERGMANS HOME INVEST;
DEBOUTE la SARL BERGMANS HOME INVEST de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de M.[U], seules dispositions critiquées.
Y ajoutant,
CONDAMNE M.[U] à régler à la SARL BERGMANS HOME INVEST la somme de 1 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.[U] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
