COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 09 MARS 2023
N° 2023/192
Rôle N° RG 21/18406 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BITLS
S.C.S. FINAPARK II
C/
Syndic. de copro. LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Damien NOTO
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 24 novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02842.
APPELANTE
Société en Commandite Simple FINAPARK II
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Damien NOTO, avocat au barreau de MARSEILLE
et assistée de Me Jennifer BARANES de l'AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIME
Syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000 représenté par son syndic en exercice, la SAS COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice,
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Françoise BOULAN substituée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
et assisté de Me Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 31 janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme GINOUX, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
M. Gilles PACAUD, Président
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 mars 2023,
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La copropriété Volume 1000 dépend d'un ensemble immobilier complexe dénommé 'Le Greenwich' sis [Adresse 2]. Elle est constituée d'un bâtiment unique en infrastructure comprenant deux niveaux de sous- sol à usage de boxes garages et d'emplacements de parking. La copropriété dispose d'un réglement de copropriété établi le 16 décembre 2020.
La société en commandite simple FINAPARK II a acquis, le 18 mai 2021, 36 lots de copropriété, correspondant chacun à un emplacement de stationnement.
Se plaignant de ce que cette dernière, sans en informer le syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000 et en l'absence de toute autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires a entrepris la réalisation de travaux visant à transformer ces emplacements de stationnement en boxes de garages fermés, le syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000 a fait citer cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, par acte du 20 juillet 2021, pour obtenir la cessation de ce trouble manifestement illicite et la remise en état des lieux.
Par ordonnance contradictoire en date du 24 novembre 2021, ce magistrat a :
- condamné la société en commandite simple FINAPARK II, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à déposer les boxages de ses 36 emplacements de stationnement dépendant de la copropriété GREENWICH PARKING Volume 1000 et à remettre les lieux dans l'état duquel il étaient avant la réalisation des travaux ;
- a dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus ;
- condamné la société en commandite simple FINAPARK II à payer au syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000 la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a condamné la société en commandite simple FINAPARK II aux dépens ;
- rappelé que l'ordonnance était exécutoire de droit.
Le premier juge a considéré que 'les boxages' réalisés par la société en commandite simple FINAPARK II caractérisent des transformations constituant un changement dans l'aspect, la consistance, la nature et l'affectation des parties privatives, sachant que le réglement de copropriété diffère bien les emplacements de parkings des boxes de garage ; que par ailleurs, il est établi que ces 'boxages' empiètent sur les parties communes de manière multiple en empêchant l'accès à diverses canalisations et calages de la copropriété ; que ces boxages auraient du être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'est donc caractérisé un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.
Selon déclaration reçue au greffe le 28 décembre 2021, la société en commandite simple FINAPARK II a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 18 janvier 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société en commandite simple FINAPARK II sollicite de la cour qu'elle :
- ordonne le rabat de la clôture,
- infirme l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Statuant à nouveau,
- dise n'y avoir lieu à référé sur toutes les demandes du syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000,
- rejette toutes les demandes du syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000,
- condamne le syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000 à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance,
- dispense la société en commandite simple FINAPARK II de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera à répartir entre les autres copropriétaires.
La société en commandite simple FINAPARK II expose que suite à sa saisine, le premier président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence a, par ordonnance du 4 avril 2022 arrêté l'exécution provisoire de l'ordonnance querellée.
Elle estime que le boxage par la société en commandite simple FINAPARK II sur ses emplacements de stationnement:
- ne ressort pas de la compétence du juge des référés en ce que il n'existe aucun trouble manifestement illicite ni dommage imminent, les travaux ayant été réalisés sans transformer la destination des lots ni porter atteinte aux parties communes ou privatives ; que l'obligation d'autorisation demande l'analyse du réglement de copropriété, lequel relève du juge du fond ;
- ne constitue pas un changement dans l'aspect, la consistance, la nature et l'affectation des parties privatives ;
-n'empiète pas sur les parties communes étant installés en droite ligne de ceux déjà existants sur les places voisines, sont parfaitement alignés et en toute harmonie ;
- ne nécessite aucune autorisation de l'assemblée générale en vertu des dispositions de l'article 9 al 1 de la loi du 10 juillet 1965 et du réglement de copropriété en sa page 24.
- ne constitue pas un trouble manifestement illicite puisque ces travaux ont été réalisés sans transformer la destination des lots et sans atteinte aux parties communes.
Elle précise en outre que le démontage de 36 boxes entraînerait nécessairement pour elle, des conséquences manifestement excessives à plusieurs niveaux sur le plan technique, financier et environnemental.
Par dernières conclusions transmises le 18 janvier 2023 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000 sollicite de la cour qu'elle :
- révoque l'ordonnance de clôture,
- confirme l'ordonnance de référé querellée,
-déboute la société en commandite simple FINAPARK II de toutes ses demandes,
- condamne la société en commandite simple FINAPARK II à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamne la société en commandite simple FINAPARK II aux entiers dépens dont distraction au profit de son avocat.
Le syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000 quant à lui estime que le boxage opère changement de destination et nécessite l'autorisation de l'assemblée générale, ces travaux affectant les parties communes, puisqu'ils empiètent sur la ligne matérialisée au sol ; que le cloisonnement est fait au moyen de rails métalliques fixés au sol , parois et plafonds des parties communes et s'ancrent donc sur ces parties ; qu'enfin le cloisonnement de ces espaces de parking a rendu inaccessibles plusieurs canalisations et cablages électriques alimentant l'immeuble ce qui , en cas de défaillance de l'un de ces éléments rendrait impossible toute intervention et entraînerait des conséquences dommageables.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 17 janvier 2023
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
Dans leurs conclusions transmises les 18 et 25 janvier 2023, les parties sollicitent toutes deux de voir révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 17 janvier et d'accueillir leurs pièces et écritures.
L'accord des parties justifie, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice qu'il soit fait droit à cette demande concordante.
Sur le trouble manifestement illicite :
Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le second alinéa de ce texte dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue, et ce, sans qu'il soit nécessaire de démontrer une situation d'urgence.
C'est donc dans le cadre des pouvoirs qui lui sont conférés par ces articles que le premier juge a statué.
La SCS FINAPARK II a acquis ses 36 lots de parking selon acte notarié du 18 mai 2021.
Un constat d'huissier dressé le 31 mai 2021établit qu'à cette date, la SCS FINAPARK II commençait à procéder à la réalisation de boxes sur les emplacement de parkings par elle achetés, un salarié de la SARL BAT STAR rencontré sur les lieux déclarant à l'huissier : ' être chargé de la réalisation de 36 boxes dans les parkings en sous-sol de la coproPRiété pour le compte de la SCS FINAPARK II et être dans l'attente d'un camion qui achemine le matériel nécessaire à la réalisation de ces boxes, qu'il déchargera ensuite sur les emplacements de parking concernés.'
Au jour où le premier juge a statué, il était en possession d'un constat d'huissier en date du 20 juillet 2021 attestant de la réalisation de cloisonnements d'emplacements de parkings par la SCS FINAPARK II, 'au moyen de rails métalliques fixés au sol, parois et plafond des parties communes, empiétant sur les lignes matérialisés au sol délimitant les emplacements, ayant pour certains entraîné des traces d'éclatement voire de fissurations, les portes métalliques s'ouvrant vers l'extérieur, soit dans l'allée de circulation des véhicules, et également pour certains, rendant inaccessibles des canalisations en PVC d'évacuation des eaux des parties communes de l'immeuble, et également des cablages électriques. L'huissier précise que la signalisation de certaines issues de secours a été déplacée.
La SCS FINAPARK II ne consteste pas ne pas avoir sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires considérant que les travaux par elle réalisés ne constituent qu'un aménagement d'une partie privative qui n'affectent en rien les parties communes de l'immeuble.
Il résulte de la simple lecture du réglement de copropriété de cet immeuble, réglement établi conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sans analyse ni interprétation qui n'appartiendraient qu'au juge du fond que :
- constituent des parties communes, celles qui sont affectées à l'usage ou l'utilité de tous les co-propriétaires, ou le cas échéant de plusieurs d'entre eux, les parties communes générales étant celles appartenant à l'ensemble des co-propriétaires,
- les parties communes générales comprennent notamment, sans que cette énumération soit limitative :
' l'intégralité du lot de volume tant dans ses parties bâties que non bâties,
' les accès et voies de circulation, la rampe d'accès, l'escalier et sa cage,
' les abords de la construction,
' les postes de lavage s'il en existe et tous autres dégagements des garages,
' les fondations et les éléments porteurs verticaux et horizontaux même inclus à l'intérieur d'une partie privative,
' les façades et les murs extérieurs mitoyens ou non avec leur ornementation,
' les locaux à usage communs , les conduits de fumée, coffres et gaines,
' les canalisations, conduits, prises d'air, tuyauteries et réseaux divers de toute nature depuis les can,alisations ou branchements publics jusqu'à, et non compris,les branchements sur des canalisations ou réseaux constituant des parties privatives,
' et, en général, tous les accessoires des parties communes ci dessus définies, leurs appareillages, objets mobiliers, portes, équipements, outillages et fournitures, et en conséquence, sont accessoires aux parties communes générales:
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes,
- le droit d'en affouiller le sol,
- le droit d'édifier des bâtiments ou ouvrages nouveaux dans les espaces constituant des parties communes,
- le droit d'affouiller les dits espaces.
L'état descriptif de division ( chapitre IV du réglement de copropriété) différencie les emplacements de parkings des boxes garages.
Le chapitre 10 de ce même réglement de copropriété énonce que :
- chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d'user comme bon lui semblera des parties de l'immeuble dont il aura l'usage exclusif à condition de se conformer aux prescriptions du présent réglement et de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout, conformément à la destination de l'immeuble ci après définie.(...)
- la faculté de division, réunion, subdivision, modification de la composition des lots, de leur aménagement, de leurs équipements, de leurs modalités d'exploitation, le tout, de la façon la plus large, participe de la destination du présent immeuble.
L'article 13 du réglement de copropriété précise encore:
- Tous travaux qui, bien que relatifs aux parties privatives, affecteraient les parties communes, devront être soumis à l'approbation des copropriétaires statuant par voie de décision prise dans les conditions particulières de majorité de l'article 66 ci-après, le tout sous réserve des dispositions du présent réglement et notamment de ce qui est dit ci après à l'article 22.
- Les travaux qui affecteraient le bon aspect extérieur du bâtiment seront soumis à l'approbation de l'assemblée dans lesmêmes conditions de majorité.
- Il est précisé que les installations nouvelles et améliorations, encore que leur réalisation ait pu être autorisée dans les parties communes, seront la propriété du ou des copropriétaires qui auront été autorisés à les effectuer à leurs frais.
- Il pourra être pratiqué des ouvertures dans les murs, cloisons ou planchers constituant des parties privatives ou des parties communes, afin de mettre en communication des locaux situés de part et d'autre ou des locaux superposés, ou de créer de nouvelles communicetions avec les parties communes, le tout dans le respect des conditions du présent article.
- Les travaux de percement de cloisons, planchers ou plafonds mitoyens, aux termes de l'article 6 ci-dessus ne requerront l'accord que des seuls copropriétairesintéressés, c'est à dire des copropriétaires desdits éléments, sous réserve simplement d'en aviser préalablement le syndic pour approbation et mesures à prendre en raison des répercussions que ces travaux sont susceptibles d'avoir sur la solidité des constructions, le tout conformément à ce qui est ci-dessus au présent article, pour les travaux: affectant les parties privatives.
- Les travaux ci-dessus visés sont soumis aux dispositions communes ci-après:
a) l'exécution de tous travaux restera soumise à la condition de l'obtention des autorisations administratives prévues par la réglementation en vigueur.
Les travaux d'aménagement ne devront pas être susceptibles de porter préjudice aux possibilités normales d'utilisation et d'occupation des autres locaux de l'immeuble.
C'est pourquoi, toute déclaration ou demande d'autorisation concernant la distribution intérieure des locaux,ainsi que leur affectation devra, préalablement à son dépôt, être soumise au syndic pour contrôle.
Les copropriétaires, maîtres de l'ouvrage, devront en outre respecter toutes les règles techniques et règlement de sécurité ou de police applicables.
b) Les travaux devront être effectués dans des conditioms normales, compte tenu des impératifs techniques, de façon à réduire, autant que faire se pourra, le trouble apporté à la jouissance des autres propriétaires.
c) Les propriétaires, maîtres de l'ouvrage, seront responsables à l'égard des copropriétaires ou des tiers de tous effets, dégradations ou autres conséquences qui se produiraient du fait des travaux, directement ou indirectement.
Le syndic pourra exiger que les travaux envisagés fassent l'objet d'une assurance, à la justification de laquelle il pourra soumettre l'autorisation de leur exécution. Les primes,seront à la charge du ou des copropriétaires faisant exécuter les travaux.
d) Pour les travaux susceptibles d'avoir une répercussion sur la solidité des constructions au encore le bon fonctionnement des éléments d'équipement communs, le syndic pourra demander l'établissement d'un rapport préalable par un expert qualifié en la matière, agréé auprès des tribunaux, indépendamment du contrôle de l'architecte et autres techniciens dont les frais seront à la charge du ou des copropriétaires intéressés.
e) D'une façon générale. lorsque l'autorisation sera demandée par un copropriétaire d'effectuer des travaux à ses frais les honoraires des différentes personnes dont le syndic aura demandé l'intervention à cette occasion seront à la charge dudit copropriétaire.
Enfin, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 à laquelle est assujettie le réglement de copropriété en cause dispose que 'ne sont adoptées qu'à la majorité de tous les copropriétaires, les décisions concernant : ( ...)
- l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ...'
En l'espèce, il ressort de l'ensemble des pièces versées aux débats et notamment de celles sus-visées que :
- la SCS FINAPARK II a acquis uniquement des emplacements de parkings,
- les travaux par elle réalisés caractérisent des transformations constituant un changement dans l'aspect, la consistance, la nature et l'affectation des parties privatives,
- ces travaux empiètent sur les parties communes générales à savoir , les lignes limitatives de lots matérialisées au sol, les allées de circulation des véhicules, la signalisation au sol marquant un cheminement piéton,
- ces travaux constituent une emprise sur les parties communes en l'état des percements réalisés sur les dalles hautes et basses de l'immeuble par la fixation des rails métalliques au sol, parois, et plafonds , avec de nombreuses vis de fixation parfois chevillées, apparentes et présentant à intervalles réguliers des traces d'éclatement voire de fissurations, perçages que la SCS FINAPARK II reconnait elle même dans ses écritures indiquant que leur démontage entraînerait 'l'arrachage des règles de fixation au sol' ;
- leur réalisation a causé plusieurs dégâts affectant les parties communes, détérioration de la porte basculante extérieure d'accès au garage, baguette métallique tordue, languette en caoutchouc partiellement manquante, outre d'importantes traces de frottement visibles ainsi que des épaufrures en angle, dus aux travaux de cloisonnement et au va et vient de l'entreprise ;
- ces modifications ont rendu inaccessibles plusieurs canalisations d'alimentation et d'évacuation d'eau, de chauffage, et cablâges electriques alimentant l'immeuble en eau et électricité ainsi que le cablage électrique du système de vidéo surveillance de l'immeuble ;
- ces travaux soumettent l'immeuble à un risque s'agissant de la prévention des incendies, dégradation du flocage anti-feu au plafond, apparente au niveau des barres métalliques verticales servant de structure au cloisonnement, signalisation des issues de secours déplacées.
En conséquence, les travaux de cloisonnement en cause, réalisés par la SCS FINAPARK II, de manière intempestive et dans un temps express, sans autorisation ou à minima, sans même en informer officiellement le syndic, caractérisent au regard de l'ensemble de ces élements, avec l'évidence requise en référé, un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.
Il ne peut pas être sérieusement avancé par la SCS FINAPARK II que le démontage de ces 36 boxes présenterait des difficultés sur le plan technique, ayant été en mesure de procéder au montage en des temps records, le démontage doit logiquement se faire avec la même facilité.
Devant l'existence des risques liés à la sécurité de l'immeuble et à la prévention de l'incendie que ces travaux ont entraîné, les éventuelles difficultés économiques dont la SCS FINAPARK II fait état doivent s'effacer. De surcroît, les bilans ' catastrophiques' des années 2020 et 2021 mis en avant par la SCS FINAPARK II ne l'ont pas empêchée de se porter acquéreur de 36 emplacements de parkings en mai 2021, et d'avoir fait procéder dans le mois qui a suivi l'acquisition à des travaux d'ampleur et sans même s'assurer de la sécurité juridique de ce qu'elle entreprenait, ce qui tend à démontrer l'existence de ressources ou en tous cas du crédit qu'elle peut obtenir auprès des établissements bancaires.
Enfin, les emplacements de parking sont des emplacements à dimensions standardisées et les matérieux utilisés pour cloisonner ceux-ci le sont également et devraient, sans conséquence manifestement excessives, trouver repreneur.
C'est à juste titre que le premier juge a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000.
L'ordonnance doit être confirmée en toutes ses dispositions.
La demande de la SCS FINAPARK II relative à la dispense de participation aux frais de la présente procédure, demande présentée pour la première fois en cause d'appel est irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'ordonnance querellée sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.
La société en commandite simple FINAPARK II qui succombe supportera les dépens de la procédure d'appel récouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000 a exposé des frais pour sa défense en cause d'appel qu'il serait inéquitable qu'il conserve à sa charge. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros en cause d'appel.
En revanche, la société en commandite simple FINAPARK II sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Révoque l'ordonnance de clôture et constate que l'affaire est en état d'être jugée,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne la SCS FINAPARK II au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Condamne la SCS FINAPARK II à payer au syndicat des copropriétaires LE GREENWICH PARKING VOLUME 1000 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCS FINAPARK II de sa demande sur ce même fondement,
Déclare irrecevable la demande de la SCS FINAPARK II relative à la dispense de toute participation aux frais de la présente procédure.
La greffière Le président
