COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 08 MARS 2023
N° 2023/ 113
N° RG 22/10346
N° Portalis DBVB-V-B7G-BJY3M
[L] [Z] veuve [T]
C/
[K] [I]
[S] [A]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Anne-Laure PITTALIS
Me Charles REINAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 07 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00235.
APPELANTE
Madame [L] [Z] veuve [T]
née le 11 Février 1933 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2] [Localité 4]
représentée et plaidant par Me Anne-Laure PITTALIS, membre de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [K] [I]
né le 03 Mai 1977 à [Localité 6] (75), demeurant [Adresse 1] [Localité 5]
Madame [S] [A]
née le 15 Novembre 1973 à [Localité 3] (20), demeurant [Adresse 1] [Localité 5]
représentée par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 10 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant contrat conclu sous signatures privées, Madame [L] [Z] veuve [T] a donné à bail d'habitation à Monsieur [K] [I] et Madame [S] [A] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de trois ans commençant à courir le 15 janvier 2010, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1.250 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence, outre une provision pour charges de 100 euros.
Par exploit d'huissier du 11 mai 2021, la bailleresse a donné congé aux locataires pour le 14 janvier 2022, date d'échéance du bail en cours, motivé par sa décision de reprise afin d'occuper elle-même le logement pour raisons médicales.
Monsieur [I] et Madame [A] s'étant maintenus dans les lieux, Madame [T] les a fait citer le 10 février 2022 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d'entendre valider le congé, voir ordonner leur expulsion et obtenir paiement d'une indemnité d'occupation. Par conclusions additionnelles elle a également réclamé paiement d'une dette locative de 2.307,13 euros ainsi que d'une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Les défendeurs ont opposé la nullité du congé, tant pour des motifs de forme que de fond, et réclamé reconventionnellement paiement de :
- 9.000 euros au titre d'une diminution de loyer proportionnelle à l'écart entre la surface habitable réelle de l'appartement et celle mentionnée dans le contrat de bail,
- 1.200 euros en restitution de provisions sur charges non justifiées,
- 1.000 euros en réparation d'un préjudice de jouissance,
- et 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Aux termes d'un jugement rendu le 7 juillet 2022, le tribunal a :
- validé le congé litigieux,
- ordonné l'expulsion des occupants désormais dépourvus de titre,
- condamné solidairement [K] [I] et [S] [A] au paiement d'une indemnité mensuelle de 1.350 euros à compter du 15 janvier 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, indexée annuellement comme en matière locative,
- condamné [L] [T] à payer à ses anciens locataires la somme de 9.000 euros au titre d'une diminution du loyer,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- condamné les défendeurs aux dépens, et laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.
Appels contre cette décision ont été successivement formés par Madame [T] le 19 juillet 2022, puis par Monsieur [I] et Madame [A] le 28 juillet, les deux instances ayant été jointes par ordonnance rendue le 6 septembre 2022 par le conseiller de la mise en état.
Par jugement rendu le 20 septembre 2022, le juge de l'exécution a débouté [K] [I] et [S] [A] de leur demande d'octroi d'un délai de grâce afin de pourvoir à leur relogement, cette décision ayant également été frappée d'appel.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 20 décembre 2022, Madame [L] [Z] veuve [T] poursuit en premier lieu la confirmation du jugement entrepris, par adoption de ses motifs, en ce qu'il a validé le congé, ordonné l'expulsion des anciens locataires et condamné ces derniers au paiement d'une indemnité d'occupation.
Elle soutient que l'appel incident formé de ces chefs par les intimés serait irrecevable, dès lors qu'ils n'ont pas exécuté la décision de première instance, ni saisi le premier président de la cour de céans d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire.
Elle fait valoir que sa décision de reprise du logement est essentiellement motivée par des raisons médicales, mais également par des considérations de sécurité, dans la mesure où, étant désormais âgée de 90 ans et habitant à [Localité 4], mais ayant ses principaux centres d'intérêt à [Localité 5], elle doit désormais éviter autant que possible de conduire son véhicule.
Elle conclut également à la confirmation des chefs du jugement ayant débouté les parties adverses de leurs demandes tendant à la restitution de provisions sur charges non justifiées, ainsi qu'au paiement de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral.
Madame [T] demande en revanche l'infirmation de la disposition l'ayant condamnée à payer à ses anciens locataires la somme de 9.000 euros au titre d'une diminution proportionnelle de loyer sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux motifs que l'action serait forclose et en tout état de cause mal fondée, l'écart constaté s'expliquant par la prise en compte de la moitié de la surface du jardin, et le prix du loyer au mètre carré étant bien inférieur à celui du marché.
Elle conclut également à l'infirmation des chefs du jugement l'ayant déboutée de ses demandes accessoires, et réclame désormais paiement de 895 euros au titre du coût de remplacement d'une serrure et de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Elle poursuit enfin la condamnation des parties intimées à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 4.000 euros au titre de ceux d'appel, outre ses entiers dépens comprenant le coût du congé, les frais de la procédure d'expulsion et ceux de la saisie-attribution.
Par conclusions notifiées le 19 décembre 2022, Monsieur [K] [I] et Madame [S] [A] soutiennent en premier lieu que le moyen de procédure invoqué par la partie adverse à l'encontre de leur appel incident est irrecevable, et qu'il appartenait à celle-ci de saisir en temps utile le conseiller de la mise en état sur le fondement de l'article 524 du code de procédure civile.
Ils poursuivent l'infirmation du jugement en ce qu'il a validé le congé et ordonné leur expulsion, avec toutes ses conséquences de droit.
À cet effet ils font valoir que le congé est d'abord nul pour défaut de qualité et de pouvoir pour agir, dès lors que la bailleresse ne justifie pas de sa qualité d'unique propriétaire du bien loué, et que l'acte a été délivré par un agent immobilier dépourvu de mandat exprès, ces irrégularités de fond ne nécessitant pas la démonstration d'un quelconque grief.
Ils invoquent ensuite des irrégularités de forme tenant dans :
- l'absence d'indication du nom et de l'adresse du bénéficiaire du congé,
- le défaut de reproduction du texte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la délivrance de l'acte,
- et la mention de dates erronées.
Ils soutiennent enfin que la décision de reprise serait dépourvue de caractère réel et sérieux dans la mesure où la réalité du motif médical invoqué n'est pas établie, et que Madame [T] ne démontre pas que son intention est bien d'établir sa résidence principale dans les lieux loués.
Ils poursuivent également l'infirmation des chefs du jugement les ayant déboutés de leurs demandes en restitution de provisions sur charges non justifiées (précision ici faite qu'il s'agit de l'ensemble des provisions versées au cours de l'année 2021), ainsi qu'en réparation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral, et réitèrent devant la cour les mêmes prétentions que celles formulées devant le premier juge.
Monsieur [I] et Madame [A] concluent en revanche à la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la partie adverse de ses demandes accessoires en paiement, et l'a condamnée à leur verser la somme de 9.000 euros sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Subsidiairement, pour le cas où la cour considérerait que cette dernière demande est forclose, ils réclament paiement d'une somme équivalente à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance occasionné par l'écart entre la surface habitable réelle de l'appartement et celle mentionnée dans le contrat de bail.
Enfin, ils sollicitent l'octroi d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens.
L'ordonnance de clôture de l'instruction est intervenue le 27 décembre 2022.
DISCUSSION
Sur la procédure :
En vertu de l'article 524 du code de procédure civile, le défaut d'exécution d'un jugement frappé d'appel et assorti de l'exécution provisoire n'est pas sanctionné par l'irrecevabilité du recours, mais par la radiation du rôle de l'affaire, laquelle doit être demandée au conseiller de la mise en état avant l'expiration des délais impartis pour conclure.
D'autre part, la jonction de plusieurs instances en application de l'article 367 du même code n'a pas pour effet de créer une procédure unique, de sorte que Madame [T] pouvait parfaitement demander la radiation de l'appel interjeté par ses adversaires sans provoquer la radiation du sien.
La demande formée devant la cour tendant à voir déclarer irrecevable l'appel formé par Monsieur [I] et Madame [A] doit être en conséquence rejetée.
Sur la validité du congé :
- sur les irrégularités de fond :
Madame [T] produit aux débats l'acte notarié du 4 février 1993 par lequel elle a acquis seule la propriété du bien dont s'agit, et il n'existe aucun commencement de preuve tendant à établir que celle-ci aurait été démembrée par la suite, de sorte que sa qualité à agir ne peut être utilement remise en cause.
D'autre part, s'il est exact que le mandat général de gestion confié à l'agence IMMOBILIÈRE DE LA PAIX ne comportait pas le pouvoir de donner congé, lequel devait faire l'objet d'un mandat spécial, seul le mandant a qualité pour demander la nullité d'un acte excédant les pouvoirs du mandataire, les tiers ne pouvant en revanche s'en prévaloir.
- sur les irrégularités de forme :
En vertu de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité d'un acte de procédure pour vice de forme ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief qui lui a été causé, et ce même s'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l'espèce, il convient de considérer :
- qu'il ne pouvait exister aucune ambiguïté quant au bénéficiaire de la reprise, dès lors que le nom de Madame [T] figurait en tête du congé et que celui-ci était délivré aux fins d'occupation personnelle,
- que les locataires ne précisent pas le grief qui leur aurait été causé par le défaut d'indication du domicile personnel de la requérante,
- que le défaut de reproduction du texte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la délivrance de l'acte ne concerne que les dispositions introduites par l'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relatives à la lutte contre l'habitat indigne, lesquelles n'ont pas vocation à s'appliquer au cas présent,
- et que l'erreur matérielle alléguée ne touche que la date de conclusion du bail, sans que la date de sa prise d'effet ni celle de l'échéance du congé ne s'en trouvent affectées.
- sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise :
Suivant l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé au locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision, et il appartient au juge, en cas de contestation, de vérifier la réalité du motif invoqué.
En l'espèce, le congé est motivé par 'des raisons médicales obligeant la requérante à habiter sur [Localité 5] (impossibilité de faire les trajets en voiture de [Localité 4] à [Localité 5])'.
Les locataires contestent ce motif, en faisant valoir que Madame [T] continuerait de conduire jusqu'à présent, et qu'elle aurait déclaré aux autres copropriétaires de l'immeuble vouloir récupérer son appartement pour disposer d'un simple 'pied à terre' à [Localité 5].
Toutefois, il apparaît légitime que l'intéressée, âgée de 89 ans à l'échéance du congé, ait voulu anticiper les conséquences d'une dégradation prévisible de son état de santé en se rapprochant de toutes les commodités offertes par une grande ville et en limitant les trajets en voiture, qui pouvaient effectivement devenir de plus en plus problématiques pour elle.
La réalité du motif invoqué est également attestée par un certificat médical du docteur [V] [C] en date du 21 janvier 2022, sans qu'il soit nécessaire d'exiger de la bailleresse qu'elle précise la nature de l'affection dont elle serait atteinte.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé litigieux et ordonné l'expulsion de [K] [I] et [S] [A], désormais dépourvus de titre d'occupation, avec toutes ses conséquences de droit.
Sur les demandes en réparation d'un préjudice moral :
Le maintien dans les lieux des occupants plus d'une année après la date d'échéance du congé revêt ainsi un caractère abusif et a occasionné à Madame [T] un préjudice moral distinct du préjudice matériel pris en compte par l'indemnité d'occupation, qui doit être réparé par l'octroi d'une somme de 1.000 (mille) euros, le jugement étant infirmé de ce chef.
En revanche, la décision doit être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande formée sur le même fondement par Monsieur [I] et Madame [A].
Sur la demande en paiement d'une facture de réparation :
La cour approuve le premier juge d'avoir rejeté cette demande en relevant qu'un courriel de l'agence en charge de la gestion du bien du 5 avril 2022 avait expressément autorisé Monsieur [I] à déduire du loyer (en réalité de l'indemnité d'occupation) le montant de la facture de 895 euros correspondant au remplacement de la serrure de la porte d'entrée de l'appartement.
Sur la demande aux fins de diminution proportionnelle du loyer :
L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, dispose que lorsque la surface habitable du logement loué est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande du locataire, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de celle-ci, afin de déterminer le cas échéant la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail, sauf lorsque la demande du locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet de celui-ci, auquel cas elle ne prend effet qu'à la date de la demande.
Conformément à l'article 82 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, ces dispositions sont devenues applicables au bail conclu entre les parties à compter de sa seconde reconduction tacite intervenue le 15 janvier 2016.
Les locataires se sont plaints pour la première fois de la différence existant entre la surface réelle de l'appartement et celle mentionnée au contrat dans un courrier daté du 25 juin 2019 adressé au conseil du bailleur, auquel il n'a pas été apporté de réponse. La demande en justice aurait dû en conséquence être introduite au plus tard le 25 octobre 2019, le délai de quatre mois édicté par le texte susvisé devant s'interpréter comme un délai de forclusion. Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu'il leur a alloué de ce chef une somme de 9.000 euros.
D'autre part, Monsieur [I] et Madame [A] ne sauraient échapper aux effets de cette forclusion en formulant une demande subsidiaire en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts, alors qu'ils ne caractérisent pas l'existence d'un préjudice de jouissance en lien direct avec l'écart de surface constaté.
Sur la demande en restitution des provisions pour charges :
Les locataires sortants précisent désormais que leur demande se rapporte aux provisions versées durant l'année 2021. Toutefois, contrairement à ce qui est soutenu dans leurs conclusions, une régularisation des charges dues au titre de l'année considérée est bien intervenue suivant un décompte qui leur a été adressé le 31 mai 2022 par le syndic de l'immeuble (pièce n° 32 du dossier de plaidoirie de la bailleresse), faisant apparaître un solde de 166,50 euros à leur débit.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande.
Sur la demande en réparation d'un préjudice de jouissance :
Il résulte d'un constat dressé le 16 mai 2022 à la requête des occupants que la poignée de la fenêtre de l'une des chambres du logement donnant sur la rue ne fonctionnait plus, de sorte qu'il était impossible de la verrouiller, une demande de réparation ayant été formulée auprès de l'agence gestionnaire du bien dès l'année 2021.
Toutefois, il n'est pas démontré que l'intervention nécessaire excédait le champ des réparations locatives, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ayant notamment mis à la charge du preneur les menues réparations touchant les sections ouvrantes telles que portes et fenêtres.
Le rejet de ce chef de demande doit être en conséquence confirmé.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
En application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, les entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant ceux afférents aux procédures d'exécution, doivent être mis à la charge des intimés, partie perdante. Ils ne comprennent pas en revanche le coût de la délivrance du congé, s'agissant d'un acte extra-judiciaire.
Enfin, compte tenu des positions économiques respectives des parties, l'équité ne commande pas d'allouer à la partie gagnante une indemnité au titre de l'article 700.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Rejette la demande tendant à voir déclarer irrecevable l'appel formé par Monsieur [I] et Madame [A],
Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté Madame [T] de sa demande en réparation d'un préjudice moral, et condamné celle-ci à payer aux locataires sortants une somme de 9.000 euros au titre d'une diminution du loyer,
Statuant à nouveau de ces chefs,
Condamne Monsieur [K] [I] et Madame [S] [A] à payer à Madame [L] [Z] veuve [T] la somme de 1.000 (mille) euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,
Déclare irrecevable la demande de Monsieur [I] et de Madame [A] aux fins de diminution du loyer, pour cause de forclusion,
Rejette leur demande subsidiaire en dommages-intérêts fondée sur l'existence d'un préjudice de jouissance,
Condamne les parties intimées aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût des actes d'exécution, mais à l'exclusion du coût du congé,
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
