COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 28 FEVRIER 2023
N° 2023/ 82
Rôle N° RG 19/12680 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEW2K
[M] [T]
C/
[H] [U]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me François AUBERT
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 12 Juillet 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/01883.
APPELANT
Monsieur [M] [Y] [W] [T]
né le 24 Juillet 1953 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIME
Monsieur [H] [U]
né le 23 Mars 1967 à [Localité 4] (74), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Jérôme LEFORT, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Ludovic GIUDICELLI, avocat au barreau de PARIS
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Olivier BRUE, Président
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Février 2023,
Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 16 septembre 2016, M.[M] [T] s'est engagé à vendre à M. [H] [U], une parcelle sise à [Localité 6], cadastrée section BT numéro [Cadastre 3], au prix de 550 000 euros. Cette promesse, dont le délai d'exécution expirait le 19 juin 2017, était conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire par l'acquéreur, et prévoyait une indemnité d'immobilisation de 27 500 euros à la charge de ce dernier.
Par acte du 11 août 2017, le délai de réitération de la vente a été reporté au 19 juin 2018 et l'indemnité d'immobilisation portée à 52 500 euros, la somme de 25 000 euros étant immédiatement versée, avec prise d'inscription d'hypothèque à hauteur de 25 000 euros, à titre de garantie de restitution, en cas de non réitération de l'acte pour défaillance des conditions suspensives ou par faute du promettant.
Faute d'avoir obtenu justification du dépôt de la demande de permis de construire à cette date, M. [M] [T] a considéré la promesse caduque. Un litige est né avec M. [H] [U], ce dernier indiquant que le délai avait été reporté au 19 juin 2019, comme cela apparaissait sur la procuration signée par ce dernier en vue de l'acte du 11 août 2017.
M. [M] [T] n'a pu procéder à la vente de cette parcelle qu'il souhaite désormais diviser, empêché par l'inscription d'hypothèque prise par M. [U] que celui-ci refuse de retirer, ayant obtenu son permis de construire.
Dans ce contexte, [M] [T], après y avoir été autorisé par ordonnance du 26 février 2019, a assigné M. [H] [U] à jour fixe, par acte d'huissier du 22 mars 2019, afin d'obtenir l'annulation de l'acte du 11 août 2017 et de la radiation de l'hypothèque du 25 août 2017.
Par jugement rendu le 12 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- rejeté les demandes de M. [M] [T],
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,
- condamné [M] [T] aux dépens,
- condamné [M] [T] à payer à [H] [U] la somme de 3 000 €, en application de l'article
700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 1er août 2019, M. [M] [T] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 juillet 2020, M. [M] [T] demande à la cour de :
- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 12 juillet 2019 en ce qu'il a rejeté ses demandes et l'a condamné aux dépens et au paiement au profit de M. [H] [U] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcer la nullité de la procuration du 7 août 2017 pour défaut de qualité du mandataire,
- prononcer la nullité de l'acte de prorogation du 11 août 2017 et de l'hypothèque inscrite le 25
août 2017 volume 20 17V n04812, à défaut d'échange du consentement entre les parties et de plus fort du fait de la nullité de ladite procuration,
- dire et juger que M. [U] a reconnu avoir accepté les termes du projet de protocole portant
l'indemnité d'immobilisation à la somme de 52 500 euros pour une immobilisation jusqu'au 19 juin 2019, et en conséquence le condamner à lui payer ladite somme de 52 500 euros, sous déduction des 27 500 euros déjà reçue soit la somme de 25 000 euros,
- Subsidiairement, dire et juger que M. [U] est redevable de l'indemnité d'immobilisation d'un
montant de 27 500 euros prévue à titre d'indemnité d'immobilisation aux termes de la promesse
unilatérale de vente du 16 septembre 2016,
- A titre subsidiaire, voir dire et juger qu'en vertu de la promesse de vente du 16 septembre 2016,
et de sa prorogation du 11 août 2017, la date prévue pour la réitération par acte authentique était
au 19 juin 2018, et qu'il est déchargé depuis cette date de tout engagement à l'égard de M. [U],
En toute hypothèse :
- ordonner la radiation de l'hypothèque inscrite par M. [H] [U] sur la parcelle sise à [Localité 6] cadastrée BT [Cadastre 3] appartenant à M. [M] [T], inscrite le 25 août 2017 volume
20 17V n04812 pour un montant de 30 000 euros,
- condamner M. [H] [U] à payer à M. [M] [T] la somme complémentaire de 2 500 euros à titre du solde d'indemnité d'immobilisation prévue, et dire que Maître [B] notaire à [Localité 7] devra se libérer de la somme de 2 500 euros qu'il reste à détenir au profit de M. [M] [T],
- condamner M. [H] [U] à lui payer la somme de 27 500 euros à titre de dommages et intérêts pour l'immobilisation des parcelles de M. [M] [T] pour la période postérieure au 19 août 2018jusqu'au 19 août 2019, sauf à parfaire,
- condamner M. [H] [U] à lui payer la somme de 4 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de François Aubert, avocat par application de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [M] [T] conteste l'analyse du tribunal de grande instance ayant retenu que l'acte de Me [B] était entaché d'une simple erreur de plume et qu'en conséquence la prorogation du délai était bien au 19 juin 2019 se fondant sur un mail du notaire répondant aux interrogations relatives à l'inscription d'hypothèque.
Il estime à l'inverse de ce raisonnement que l'acte authentique comporte la date du 19 juin 2018, que cette date a d'ailleurs fait l'objet d'une négociation, puisqu'il s'opposait fermement à une prorogation de deux ans, et observe que ni M. [U], ni son notaire n'ont contesté la date contenue à l'acte du 11 août 2017.
Il déduit de ces éléments que l'acte est nul faute d'échange des consentements, en ce que la procuration donnée n'est pas conforme à l'acte.
M. [T] ajoute que la procuration est entachée de nullité, en ce qu'elle mentionne que le pouvoir est donné à un clerc de notaire ou notaire assistant, et qu'il apparaît que l'acte est signé par une collaboratrice de l'étude notariale.
Ainsi, il estime que l'acte du 11 août 2007 est nul et que seule la promesse unilatériale de vente du 16 septembre 2016 peut recevoir application, de sorte qu'il est bien fondé à se prévaloir de la clause relative à l'indemnité forfaitaire d'immobilisation stipulée dans cet acte, ainsi qu'à engager la responsabilité de M. [U] sur le terrain extracontractuel pour la période postérieure au 17 juin 2017, date initialement fixée, considérant que celui ci a immobilisé son terrain pour une année supplémentaire.
En tout état de cause, même si l'acte du 11 août 2017 n'est pas annulé, il s'estime bien fondé à solliciter l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte initial, M. [U] n'ayant pas fait la demande et obtenu son permis de construire dans les délais stipulés.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 octobre 2020, M. [H] [U] demande à la cour de :
- rejeter la demande tendant à ce que soit réformé le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 12 juillet 2019 ;
- rejeter la demande tendant à ce que soit prononcée la nullité de la procuration du 7 août 2017 pour défaut de qualité du mandataire ;
- rejeter la demande tendant à ce que soit prononcée la nullité de l'acte de prorogation du 11 août 2017 et de l'hypothèque inscrite le 25 août 2017 volume 2017V n04812, à défaut d'échange du consentement entre les parties ;
- rejeter la demande tendant à ce qu'il soit dit et jugé que M. [H] [U] a reconnu avoir accepté les termes du projet de protocole portant l'indemnité d'immobilisation à la somme de 52.500 euros pour une immobilisation jusqu'au 19 juin 2019, et en conséquence, rejeter la demande tendant à sa condamnation à payer à M. [M] [T] la somme de 52.500 euros, sous déduction des 27.500 euros déjà reçus, soit la somme de 25.000 euros ;
- rejeter la demande tendant à ce qu'il soit dit et jugé que M. [H] [U] est redevable de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 27.500 euros prévue à titre d'indemnité d'immobilisation aux termes de la promesse unilatérale de vente du 16 septembre 2016 ;
- rejeter la demande, à titre subsidiaire, tendant à ce qu'il soit dit et jugé qu'en vertu de la promesse de vente du 16 septembre 2016, et de sa prorogation du 11 août 2017, la date prévue pour la réitération par acte authentique était au 19 juin 2018, et qu'il est déchargé depuis cette date de tout engagement à l'égard de M. [H] [U] ;
- rejeter la demande tendant à ce que soit ordonnée la radiation de l'hypothèque inscrite par M. [H] [U] sur la parcelle sise à [Localité 6] cadastrée BT [Cadastre 3] appartenant à M. [M] [T], inscrite le 25 août 2017 volume 2017V n04812 pour un montant de 30.000 euros ;
- rejeter la demande tendant à la condamnation de M. [H] [U] à payer à M. [M] [T] la somme complémentaire de 2.500 euros à titre du solde d'indemnité d'immobilisation prévue, et dire que Me [B] notaire à [Localité 7] devra se libérer de la somme de 2.500 euros qu'il reste à détenir au profit de M. [M] [T] ;
- rejeter la demande tendant à la condamnation de M. [H] [U] à payer à M. [M] [T] la somme de 27.500 euros à titre de dommages et intérêts pour l'immobilisation des parcelles de Monsieur [M] [T] pour la période postérieure au 19 août 2018 jusqu'au 19 août 2019 ;
- rejeter la demande tendant à la condamnation de M. [H] [U] à payer à M. [M] [T] la somme de 4.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens;
- condamner M. [M] [T] à verser à M. [H] [U] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur la validité de l'acte du 11 août 2017, M. [H] [U] observe que le notaire de M.[M] [T] avait transmis un avenant mentionnant une date de prorogation du délai de réitération jusqu'au 19 juin 2019, qu'il avait lui-même donné procuration à son notaire pour une telle prorogation, de sorte que les volontés des parties se sont donc rencontrées sur cette date.
Il ajoute que les échanges de courriers électroniques entre les notaires des parties démontrent cet échange de consentements, de sorte que la demande d'annulation de l'acte du 11 août 2017 doit donc être rejetée.
Sur la légalité de la procuration, il sollicite la confirmation du jugement ayant indiqué que la fonction précise d'[Z] [R], collaboratrice, n'est pas connue, que cette irrégularité ne peut être imputée qu'au notaire et qu'en l'absence de preuve de la qualité de cette salariée elle ne vicie pas la procuration litigieuse.
Il estime que la demande indemnitaire nouvellement formulée en appel est irrecevable et en tout état de cause, que M. [M] [T] échoue à rapporter la preuve d'une faute et d'un dommage en lien causal direct de sa part.
Sur la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, il avance que le permis a été accordé par arrêté du maire de [Localité 6] du 25 octobre 2018, que les conditions suspensives sont donc levées, de sorte que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due, la non réalisation de la vente n'étant imputable qu'au promettant.
Sur l'hypothèque, il indique qu'en empêchant la réalisation de la vente, M.[M] [T] a commis une faute, qu'il n'y a donc pas lieu de radier l'hypothèque consentie par ce dernier pour garantir le respect de ses obligations.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Aux termes de l'article 1371 du code civil, un acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.
Cette force probatoire attachée aux actes authentiques justifie que ces actes ne puissent être remis en cause par leur confrontation à des actes sous seing privé ou autres pièces constitutives d'un faisceau d'indices.
Il doit à titre liminaire être observé que la procuration litigieuse a été rédigée au bénéfice de M. [H] [U] qui n'en conteste pas la régularité.
En tout état de cause, il y apparaît que procuration a été faite à tout clerc ou notaire assistant de Me [F] [B] afin de signer l'avenant à la promesse de vente aux lieu et place de l'acquéreur.
Or, Mme [Z] [R] a signé l'acte du 11 août 2017 en qualité de clerc de l'office notarial, qualité non contredite par le terme de collaboratrice utilisé au paragraphe 'Présence - Représentation'.
Rien n'indique donc que celle-ci n'a pas la qualité de clerc.
Il convient donc de rejeter la nullité de l'acte de procuration.
S'agissant de l'avenant du 11 août 2017, il est produit plusieurs pièces contradictoires illustrant l'existence d'un débat sur la durée de la prorogation du délai de réitération, ainsi que sur le montant de l'indemnité d'immobilisation, justifiant la valeur accordée à l'acte authentique.
Par conséquent, cet acte, dont l'authentification n'est pas contestable, en ce qu'il a valablement été signé par toutes les parties, revêt une force juridique comparable à celle de la loi, de sorte qu'il convient de rejeter la demande tendant à constater la nullité de l'acte authentique passé le 11 août 2017 en l'étude de Me [B].
Par conséquent, les parties ayant donné leur consentement à un acte valable, celui-ci doit s'appliquer, de sorte qu'il convient de constater que le délai de réitération prolongé y a été fixé au 19 juin 2018.
Il n'est pas contesté par M. [H] [U] qu'à cette date il n'avait pas obtenu le permis de construire, condition suspensive convenue entre les parties dès l'acte initial.
Il convient donc d'en tirer toutes les conséquences telles que prévues entre les parties aux termes des actes du 16 septembre 2016 et 11 août 2017.
Ce dernier acte stipule en sa page 3, s'agissant du sort de l'indemnité d'immobilisation, que celle-ci ne sera pas acquise au promettant et la somme sera restituée au bénéficiaire, si l'une au moins des conditions suspensives a défailli, selon les modalités et délais prévus à l'acte, ou si la non réalisation de l'acte est imputable au seul promettant.
Il appartient au bénéficiaire de rapporter la preuve que cette non réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence.
Aux termes de l'acte du 16 septembre 2016, le bénéficiaire s'engageait à déposer la demande de permis de construire au plus tard dans les trois mois de l'acte.
Il s'évince de la lecture des pièces produites par les parties, que M. [H] [U] avait infructrueusement sollicité un premier permis qui a fait l'objet d'un refus le 30 juin 2017.
Il est également produit le second permis sollicité et obtenu postérieurement à l'avenant, qui a été sollicité le 28 mai 2018, soit bien au delà du délai de trois mois convenu entre les parties, et après mise en demeure par le conseil de M. [M] [T].
Il est ainsi établi que M. [H] [U] n'a pas déposé de demande de permis de construire dans les trois mois suivant l'acte ou son avenant, de sorte que M. [M] [T] est bien fondé à solliciter le versement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 27 500 euros et donc le paiement par son adversaire de la somme de 2 500 euros restant due en sus de la somme de 25 000 euros versée entre les mains de Me [B].
L'hypothèque inscrite par M. [H] [U] étant désormais dépourvue de cause, devra également faire l'objet d'une radiation.
Enfin, si la demande indemnitaire formée en cause d'appel doit s'analyser en une demande accessoire à la demande principale et donc doit être déclarée recevable, celle-ci apparaît en revanche infondée en ce que la somme de 27 500 euros d'indemnité d'immobilisation reversée au promettant a précisément pour objet d'indemmniser celui-ci de l'immobilisation de la vente de sa parcelle, et que l'immobilisation postérieure au mois de juin 2018 s'inscrit dans le cadre du présent litige, M. [H] [U] ayant obtenu gain de cause en première instance.
Il convient donc de débouter M. [M] [T] de sa demande indemnitaire.
Sur les frais du procès
Succombant, M. [H] [U] sera condamné aux entiers dépens de l'instance.
Il sera par ailleurs condamné à régler à M. [M] [T] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté M. [M] [T] de ses demandes d'annulation de l'acte du 11 août 2017 ;
Statuant à nouveau,
Rejette la demande tendant à la constatation de la nullité de la procuration du 7 août 2017 ;
Condamne M. [H] [U] à payer à M. [M] [T] la somme de 2 500 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation prévue, et dit que Maître [B], notaire à [Localité 7], devra se libérer de la somme de 25 000 euros qu'il reste à détenir au profit de M. [M] [T] ;
Ordonne la radiation de l'hypothèque inscrite par M. [H] [U] sur la parcelle sise à [Localité 6] cadastrée BT [Cadastre 3] appartenant à M. [M] [T], inscrite le 25 août 2017 volume
20 17V n04812 pour un montant de 30 000 euros ;
Déboute M. [M] [T] de sa demande de condamnation de M. [H] [U] à lui payer la somme de 27 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Y ajoutant,
Condamne M. [H] [U] aux entiers dépens de l'instance lesquels pourront être recouvrés dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne M. [H] [U] à régler à M. [M] [T] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
