COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 08 FEVRIER 2023
N° 2023/ 068
N° RG 20/09448
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLA3
[A] [Z]
C/
[R] [W]
[M] [W] épouse [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Bénédicte PEIGNE
Me Willi SCHWANDER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de MARTIGUES en date du 03 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/001195.
APPELANT
Monsieur [A] [Z]
né le 21 Avril 1957 à [Localité 8] (PAS DE CALAIS), demeurant [Adresse 7] [Localité 9]
représenté par Me Bénédicte PEIGNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [R] [W]
né le 03 Mars 1950 à [Localité 11], demeurant [Adresse 5] [Localité 6]
Madame [M] [W] épouse [J]
née le 11 Février 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4] [Localité 1]
représentés par Me Willi SCHWANDER, membre de l'ASSOCIATION SCHWANDER ARRIVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Suivant bail d'habitation principale soumis à la Loi du 06 juillet 1989, du 1er mai 2003, M. [W] et Mme [J] ont donné en location à Mme [V] et M. [Z], un appartement sis [Adresse 10] ' [Localité 3], de type 4 au 3ème étage.
Ce bail de 3 ans a pris effet le 1er mai 2003 pour se terminer le 30 avril 2006, et a ensuite été reconduit. Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement établi.
Le 27 mars 2017, M.[Z] a signifié la résiliation du bail.
Le jour même, la SOMATRIM, le mandataire du bailleur, lui a confirmé par mail l'enregistrement du préavis.
Le 29 janvier 2018, M.[Z] a donné congé personnel du bail.
Le 07 février 2018, un commandement de payer la somme de 2 617,85 euros a été signifié à
Mme [V] et M.[Z].
Par exploit d'huissier en date du 12 juillet 2018, remis à personne et à domicile, M. [R] [W] et Mme [M] [J] ont assigné Mme [B] [L] [V] et M.[A] [Z] pour prononcer la résiliation du bail et obtenir leur expulsion.
La CCAPEX a été avisée le 9 février 2018 par mail des incidents de paiement et la procédure a été régulièrement dénoncée au représentant de l'Etat dans le département le 13 juillet 2018.
Par jugement réputé contradictoire, rendu le 3 janvier 2019, le Tribunal d'instance de MARTIGUES a :
CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à la date du 8 avril 2018 ;
REJETE l'octroi de délais de paiement ;
ORDONNE à Mme [V] et M.[Z] de libérer de leur personne et de leurs biens, ainsi que de tous les occupants de leur chef le logement qu'ils occupent dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ;
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [V] et M.[Z] et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance
de la force publique ;
CONDAMNE Mme [V] et M.[Z] à payer à M.[W] et Mme [J] -la somme de 6 698,55 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 12 juillet 2018,
avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 869,25 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETE les autres demandes pour le surplus,
CONDAMNE Mme [V] et M.[Z] à payer à M.[W] et Mme [J] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [V] et M.[Z] aux dépens en ce compris les frais de commandement et d'assignation.
ORDONNE l'exécution provisoire.
Par déclaration au greffe en date du 2 octobre 2020, M.[Z] a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite :
Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Vu les articles 73, 74, 654, 789 et 907 du code de procédure civile ;
Vu les pièces communiquées,
In limine litis, dire et juger nul et de nul effet l'assignation introductive d'instance signifiée à M.[Z] le 12 juillet 2018, avec toutes conséquences de droit et notamment l'extinction de l'instance ;
A titre subsidiaire,
Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu les pièces communiquées,
Dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 7 février 2018 à M.[Z]
A défaut, constater, ou prononcer en tant que de besoin, la résiliation du bail liant les parties au 27 avril 2017 ;
Constater la libération effective des lieux par M.[Z] au mois de novembre 2016 ;
Dire et juger qu'il n'était plus tenu du paiement des loyers depuis le 27 avril 2017, fin de son préavis, ou subsidiairement à compter du 27 octobre 2017, en application de la loi ALUR, ou plus subsidiairement encore depuis le 30 avril 2018 date de la tacite reconduction du bail ;
En tout état de cause,
Débouter M.[W] et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de M.[Z] ;
Condamner in solidum M.[W] et Mme [J] à payer à M.[Z] la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive à son encontre ; Les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Condamner in solidum les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de son recours, il fait valoir :
-qu'il n'a pas comparu en première instance pour n'avoir pas été informé de la procédure, assigné à l'adresse du bail alors qu'il avait quitté les lieux pour d'importants problèmes de couple, ce dont il avait avisé le bailleur,
-que le jugement lui a été signifié le 8 mars 2019 également à l'adresse du bail,
-qu'il n'a pas eu connaissance du jugement en temps utile pour exercer son recours et a dû demander au premier président de la cour d'appel d'être relevé du délai de forclusion, ce qui fut fait par ordonnance du 18 septembre 2020,
-qu'il a quitté les lieux le 22 novembre 2016 et a donné congé au bailleur par courrier du 27 mars 2017 remis en mains propres, sans conditionner la validité de son congé au départ de sa concubine,
-que quand bien même il n'aurait pas donné son adresse, le bailleur disposait de l'adresse de son employeur, de son numéro de téléphone et de son mail, qu'il n'a pas communiqué à son huissier,
-qu'ainsi l'assignation est nulle et de nul effet,
-que pour les mêmes raisons le commandement de payer du 7 février 2018 est nul et de nul effet,
-qu'il a donné congé le 27 mars 2017 de sorte que le bail a été résilié en ce qui le concerne le 27 juin 2017,
-que pour la première fois en appel le bailleur évoque la clause de solidarité, alors que le bail prévoit que les effets de cette clause sont limités au temps de la vie commune,
-qu'en tout état de cause la loi ALUR est venu limiter à 6 mois cette clause de solidarité en l'espèce jusqu'au 27 octobre 2017,
-qu'au plus la solidarité a pris fin à la tacite reconduction du bail soit le 30 avril 2018,
-que le bailleur a tenté frauduleusement de lui faire supporter la dette locative de son ex compagne et doit des dommages et intérêts pour cette procédure abusive.
M. [W] et Mme [J] concluent :
DECLARER M.[Z] irrecevable et infondé en l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
DEBOUTER M.[Z] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
CONFIRMER le jugement du 03 janvier 2019, du Tribunal d'Instance de MARTIGUES en ce qu'il a :
CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à la date du 08 avril 2018.
ORDONNE à Mme [B] [L] [V] et M. [A] [Z] de libérer de leur personne et de leurs biens, ainsi que tous les occupants de leur chef le logement qu'ils occupent dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux ;
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [B] [L] [V] et M.[A] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique ;
CONDAMNE Mme [B] [L] [V] et M. [A] [Z] à payer à M. [R] [W] et Mme [M] [J] :
' La somme de 6 698,55 €uros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 12 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
' Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 869,25 €uros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux
REJETTE le surplus des demandes
CONDAMNE Mme [B] [L] [V] et M. [A] [Z] à payer à M. [R] [W] et Mme [M] [J] la somme de 300 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNE Mme [B] [L] [V] et M. [A] [Z] aux dépens en ce compris les frais de commandement et d'assignation.
ORDONNE l'exécution provisoire
DIRE ET JUGER qu'à la date de reprise des lieux, le montant des loyers et indemnités d'occupations dues par M.[Z] s'élève à la somme de 22 591,51 €uros
CONDAMNER solidairement en conséquence M.[Z] avec Mme [V] à payer à M.[W] et Mme [J], la somme de 22 591,51 €uros.
CONDAMNER à titre subsidiaire M.[Z] à payer à M. [W] et Mme [J], la somme de 22 591,51 €uros à titre de dommages-intérêts,
CONDAMNER M.[Z] au paiement d'une somme de 5 000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par ses procédures infondées.
CONDAMNER M.[Z] au paiement d'une somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER M.[Z] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du Code de Procédure Civile.
Ils soutiennent :
-que M.[Z] a été exclu en novembre 2016 du logement à la suite de violences exercées sur Mme [V], que 3 ans après sa condamnation à quitter le logement il s'y rendait régulièrement pour récupérer ses affaires,
-que M.[Z] tente de faire croire à l'exécution du jugement correctionnel, cette parodie lui sert aujourd'hui à tenter de s'exonérer des obligations contractuelles résultant du bail,
-que le courrier du 27 mars 2017 n'est pas un congé mais une résiliation du bail subordonnée au départ de Mme [V] érigé en condition de la restitution des clés et de l'état des lieux de sortie,
-que le 29 janvier 2018, M.[Z] a effectivement donné un congé personnel sans donner sa nouvelle adresse,
-que le commandement de payer du 7 février 2018 signifié pendant la période de validité du contrat de réexpédition postale souscrit par M.[Z] l'a nécessairement touché,
-que le tribunal a valablement prononcé la résiliation du bail au 8 avril 2018, M.[Z] étant tenu solidairement au paiement des loyers jusqu'à cette date, ainsi que de l'indemnité d'occupation résultant du maintien dans les lieux de Mme [V],
-que Mme [V] indique que M.[Z] n'est pas parti en novembre 2016 mais en décembre 2017,
-que lors du commandement de quitter les lieux le 15 avril 2019 l'huissier a constaté que son nom figurait sur le tableau des occupant et la boîte aux lettres,
-qu'il n'a pas restitué les clés et donc reste débiteur de l'indemnité d'occupation jusqu'au 2 mars 2020.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité du commandement de payer du 7 février 2018 et de l'assignation du 12 juillet 2018
M.[Z] prétend que le commandement de payer du 7 février 2018 comme l'assignation introductive d'instance lui ont été signifiés à son ancienne adresse après son départ des lieux, dont les bailleurs avaient été informés sans opposition de leur part et donc en fraude de ses droits.
Il résulte des pièces versées aux débats qu'effectivement M.[Z] a remis en main propre au mandataire des bailleurs un courrier en date du 27 mars 2017, pour autant ce courrier prévoit la résiliation du bail sous condition du départ de sa compagne co-titulaire Mme [V].
Cette condition ne s'étant pas réalisée, le bail s'est poursuivi. Preuve en est que M.[Z] a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 janvier 2018 donné congé sans condition, ce qui confirme que le premier courrier n'avait pas eu pour effet de donner valablement congé.
Il importe peu que dans un mail du 5 octobre 2017 le mandataire des bailleurs le sollicite pour obtenir l'attestation d'assurance habitation de son ex-compagne.
Or ce congé du 29 janvier 2018 vise comme adresse pour M.[Z] l'adresse du bien objet du bail litigieux, seul l'accusé de réception signé le 31 janvier 2018, destiné à l'expéditeur, précise une adresse différente de M.[Z] chez M.[E] [Adresse 2] à [Localité 9].
Aussi, il ne peut être reproché aux bailleurs qui n'avaient pas connaissance d'une nouvelle adresse de M.[Z] de lui avoir fait commandement de payer et de l'avoir assigné à l'adresse du bail objet des présentes.
Il ne peut davantage leur être reproché de ne pas avoir donné à l'huissier instrumentaire l'adresse de l'employeur de M.[Z] (connu en 2003), ou son numéro de portable et son adresse mail, puisque cet auxiliaire de justice, tant dans le commandement de payer que dans l'assignation, indique que les actes ont été remis à Mme [V], la concubine de M.[Z] s'étant présentée comme telle et que dans le commandement de quitter les lieux du 15 avril 2019, soit après la procédure de première instance, il est précisé que le nom de M.[Z] se trouve toujours sur le tableau des occupants et sur la boîte aux lettres, ce qui devait donc être déjà le cas avant le jugement.
Il convient en conséquence de débouter M.[Z] de ses demandes en nullité tant du commandement de payer du 7 février 2018 que de l'assignation du 12 juillet 2018.
Sur la résiliation du bail
Sur la résiliation du bail au profit de M.[Z] et ses conséquences
Il résulte du bail signé entre les parties le 1er mai 2003 qu'il comporte une clause de solidarité entre les co-titulaires.
Si le bail prévoit qu'en cas d'abandon du domicile par l'un des locataires le bail se poursuit au profit de son concubin notaire et qu'ayant été consenti aux deux concubins en raison de leur solvabilité résultant de la jonction de leurs deux patrimoines, en cas de départ de l'un les conditions de solvabilité du second restant dans les lieux seront réexaminées en vue du maintien ou non du bail à son profit, cela ne signifie pas que la commune intention des parties était de limiter les effets de la clause de solidarité au temps de la vie commune.
Il importe peu que les bailleurs n'aient pas invoqué en première instance cette clause de solidarité, cette demande en appel ne peut être considérée comme nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'elle a tend aux mêmes fins que celles présentées au premier juge, à savoir obtenir la condamnation de M.[Z] au paiement des loyers impayés.
La loi ALUR du 27 mars 2014 est venue mettre fin à la solidarité indéfinie des concubins en limitant cette dernière à 6 mois après l'expiration du préavis donné par l'un deux.
Cette loi s'applique aux baux reconduits tacitement après son entrée en vigueur, ce qui est le cas en l'espèce.
Si le concubin, colocataire, est tenu par son obligation de solidarité jusqu'à six mois après l'expiration du préavis donné par lui, son engagement prend fin au terme du bail en cours et ne s'étend pas aux périodes de tacite reconduction.
M.[Z] a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2018, réceptionnée le 31 janvier 2018 soit pour le 30 avril 2018 qui correspond au terme du bail, avant sa tacite reconduction à compter du 1er mai 2018, de sorte qu'il ne peut être tenu que des loyers impayés jusqu'au 30 avril 2018, soit à la somme de 4 346,25€ suivant décompte du commandement de payer.
En effet, l'obligation de donner au bailleur sa nouvelle adresse découlant de la loi ALUR n'est pas nécessaire à la régularité du congé et n'a pour conséquence que de priver le locataire de son droit à indemnité supplémentaire en cas de non restitution dans les délais du dépôt de garantie.
En outre, il importe peu que M.[Z] n'ait pas restitué les clés le logement restant occupé par Mme [V].
Sur la résiliation du bail au profit de Mme [V] et ses conséquences
Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions relativement à Mme [V], dont il n'est pas fait appel.
Sur la demande de dommages et intérêts à titre subsidiaire
Les bailleurs considèrent qu'alors que la location a été consentie seulement parce que la jonction des deux patrimoines a conclu à une solvabilité suffisante, le congé consciemment donné par M.[Z], seul, est constitutif d'une faute au préjudice de Mme [V], incapable de s'acquitter seule du loyer et à leur égard en raison d'une dette locative irrécouvrable, justifiant l'octroi de dommages et intérêts d'un montant égal à la dette locative.
Or, M.[Z] avait parfaitement le droit, seul, de mettre fin au bail pour sa part et il appartenait aux bailleurs de faire application de la clause du bail prévoyant le maintien de ce dernier seulement si le locataire qui reste dans les lieux présente les mêmes conditions de solvabilité que celles présentées par les deux parties à l'entrée, ce qu'ils n'ont pas fait.
Ils seront en conséquence déboutés de leur demande indemnitaire.
Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts pour procédure abusive
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
Ni l'appelant ni les intimés ne justifient de l'abus qu'ils allèguent et doivent être déboutés de leur demande à ce titre.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M.[Z] est condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 janvier 2019 par le Tribunal d'instance de MARTIGUES concernant Mme [V],
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 janvier 2019 par le Tribunal d'instance de MARTIGUES concernant M.[Z],
Statuant à nouveau
PRONONCE la résiliation du bail liant M.[Z] et les consorts [W]/[J] le 30 avril 2018;
CONDAMNE M.[Z] à payer aux consorts [W]/[J] la somme de 4 346,25€ au titre des loyers et charges impayés au 30 avril 2018, solidairement avec Mme [V] sur ce montant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
Y ajoutant
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.[Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel..
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
